出售房屋时候，经纪要求我签订Exclusive listing合同

[i0021200i]

第一、合同上面的第三点listing prise，如果我填的是110W～140W，那是不是，在签订合约后，经纪就有权利在不经过我允许下就以110W的价格卖给他朋友了，即使我收到另外一个130W的offer？那么如果我突然想便宜点卖给朋友，例如是100W，请问合同允许这样做吗？
第二、合同时效性是合同上面的第二点吗？如果时间过了，是不是合同自动作废？
第三、Exclusive listing就是所谓的暗盘吗？不是MSL的盘？
第四、在合同有限期时间里，如果取消，会有什么的代价呢？
请问，签订这合同还有些什么需要的地方呢？万分感谢各位朋友的回答。
谢谢。

 

[awander]

1. 没有你的签字，经纪没有权利以任何价钱成交。 你通常应该但不一定知道所有的offer价钱。 签合同后， 你在有效期内不能私卖。你也不能在有效期后卖给经纪联系的顾客。
2. 过了有效期，合同自动作废。
3. 不是暗盘。 在加拿大，必须上MLS。
4. 我想你不能取消。

 

[laox888]

先不要签，具体为什么一会儿有时间跟你讲。

 

[erugigonc]

关键经纪会隐瞒offer 这点很看控制，太滑头的经纪有风险

 

[sherlock]

如果买方已下offer，卖方接受，但是过户时间是2个月后，如果2个月后，买方反悔，有什么处罚措施？

 

[chips]

签这种exclusive的合同对卖家没任何好处。一般都是卖房经纪想把房子卖给自己的客户，赚2份钱。除非卖家坚持自己的高卖价，最后只能上MSL吸引更多买家。

 

[donghao]

先不要签，具体为什么一会儿有时间跟你讲。

谢谢你谈一谈

 

[awander]

如果买方已下offer，卖方接受，但是过户时间是2个月后，如果2个月后，买方反悔，有什么处罚措施？

买方必须赔偿卖方一切损失。
比如说， 买方offer为100万， 反悔后，立即损失5万定金。 卖方如果将房子贱卖了80万，一定会起诉买方赔偿15万。

 

[sherlock]

买方必须赔偿卖方一切损失。
比如说， 买方offer为100万， 反悔后，立即损失5万定金。 卖方如果将房子贱卖了80万，一定会起诉买方赔偿15万。

非常感谢回复

 

[laox888]

楼主这个经纪太滑头，应该考虑换一个。楼主问的这些问题经纪有责任解释清楚，在楼主不明白的情况下就要求签合同很不厚道。

Exclusive listing 不是MLS，对卖家有一百个坏处没有几个好处。经纪会忽悠你说他有很多客户想买你这样的房，exclusive佣金可以低点，但是这年头经纪之间竞争激烈，MLS也可以把佣金谈下来，而且为了佣金exclusive是丢了冬瓜捡芝麻，即使省了一点佣金丢掉了大量潜在买家也不划算。市场行情好时，潜在买家越多越有可能卖出更高的价；市场行情不好时，更加要用MLS曝光。除非楼主不想邻居知道在卖房，强烈建议走MLS。

商业楼宇很多是Exclusive，因为业主不想商业客户或员工知道在卖房而影响生意和士气。

回答你的具体问题：

1. Listing price 不要110w-140w。定下一个价钱（比如140w）就坚持一段时间再说，一般要定在经纪建议价位上再加10%-20%。经纪的目的是尽快成交，多卖少卖几万刀对他没多大影响但他要为你那几万付出很多时间，所以他们会以各种理由建议一个比较低的价。没有你签字经纪不能卖你的房子，即便是买方出价比你要价高。每次来回讨价还价都需要你签字并规定还价有效期。合同期内你自己卖给朋友也必须付经纪费，除非合同上注明你可以卖给朋友并写上具体名字不必付佣金。

2. 合同有效期过后还有滞后期，不良经纪会填上6个月甚至一年，在这期间你卖给看过房的人也要付经纪费。滞后期2到3个月很合理，但是我曾经签过没有滞后期的合同，当然这是你要自己争取的，经纪不会随便给你这种好事。

3. Exclusive 是广义的暗盘，不是MLS。（你能否告诉大家你经纪用什么理由来要求你签Exclusive listing?）

4. 在合同有效期内想取消合同必须经双方同意。经纪不同意的话你只有等到合同过期再换经纪，所以有效期尽量短点，这样也可以给经纪压力。如果不想卖了就还价的时候还的高高的就行了。

太滑头的经纪最好换掉，不然处处提防太累了。

 

[laox888]

买方必须赔偿卖方一切损失。
比如说， 买方offer为100万， 反悔后，立即损失5万定金。 卖方如果将房子贱卖了80万，一定会起诉买方赔偿15万。

理论上是这样，但是诉讼期间房子不能卖也是个麻烦。

 

[VVdemajia]

换一个经济就是了，这年头卖房的经济还不多么

 

[i0021200i]

买方必须赔偿卖方一切损失。
比如说， 买方offer为100万， 反悔后，立即损失5万定金。 卖方如果将房子贱卖了80万，一定会起诉买方赔偿15万。

这个应该只是赔偿定金而已。如果在交接日期后才说不够钱购买，才需要赔偿卖房一切损失。
谢谢。

 

[i0021200i]

楼主这个经纪太滑头，应该考虑换一个。楼主问的这些问题经纪有责任解释清楚，在楼主不明白的情况下就要求签合同很不厚道。

Exclusive listing 不是MLS，对卖家有一百个坏处没有几个好处。经纪会忽悠你说他有很多客户想买你这样的房，exclusive佣金可以低点，但是这年头经纪之间竞争激烈，MLS也可以把佣金谈下来，而且为了佣金exclusive是丢了冬瓜捡芝麻，即使省了一点佣金丢掉了大量潜在买家也不划算。市场行情好时，潜在买家越多越有可能卖出更高的价；市场行情不好时，更加要用MLS曝光。除非楼主不想邻居知道在卖房，强烈建议走MLS。

商业楼宇很多是Exclusive，因为业主不想商业客户或员工知道在卖房而影响生意和士气。

回答你的具体问题：

1. Listing price 不要110w-140w。定下一个价钱（比如140w）就坚持一段时间再说，一般要定在经纪建议价位上再加10%-20%。经纪的目的是尽快成交，多卖少卖几万刀对他没多大影响但他要为你那几万付出很多时间，所以他们会以各种理由建议一个比较低的价。没有你签字经纪不能卖你的房子，即便是买方出价比你要价高。每次来回讨价还价都需要你签字并规定还价有效期。合同期内你自己卖给朋友也必须付经纪费，除非合同上注明你可以卖给朋友并写上具体名字不必付佣金。

2. 合同有效期过后还有滞后期，不良经纪会填上6个月甚至一年，在这期间你卖给看过房的人也要付经纪费。滞后期2到3个月很合理，但是我曾经签过没有滞后期的合同，当然这是你要自己争取的，经纪不会随便给你这种好事。

3. Exclusive 是广义的暗盘，不是MLS。（你能否告诉大家你经纪用什么理由来要求你签Exclusive listing?）

4. 在合同有效期内想取消合同必须经双方同意。经纪不同意的话你只有等到合同过期再换经纪，所以有效期尽量短点，这样也可以给经纪压力。如果不想卖了就还价的时候还的高高的就行了。

太滑头的经纪最好换掉，不然处处提防太累了。

非常感谢你的解答，谢谢。
因为这是我一个朋友介绍的朋友的经纪，说是非常熟悉，但一坐下来谈就要签这个exclusive listing，感觉是要被坑。

 

[i0021200i]

1. 没有你的签字，经纪没有权利以任何价钱成交。 你通常应该但不一定知道所有的offer价钱。 签合同后， 你在有效期内不能私卖。你也不能在有效期后卖给经纪联系的顾客。
2. 过了有效期，合同自动作废。
3. 不是暗盘。 在加拿大，必须上MLS。
4. 我想你不能取消。

非常感谢你的回复，谢谢。
但你第二条和第三条跟10楼的朋友观点有点不一样。
希望继续讨论，纠正各自错误。
这使我们以后买卖都可以小走点弯路。
谢谢

 

[i0021200i]

关键经纪会隐瞒offer 这点很看控制，太滑头的经纪有风险

经纪可以隐瞒OFFER的吗？不是必需要卖方签名的吗？谢谢

 

[i0021200i]

楼主这个经纪太滑头，应该考虑换一个。楼主问的这些问题经纪有责任解释清楚，在楼主不明白的情况下就要求签合同很不厚道。

Exclusive listing 不是MLS，对卖家有一百个坏处没有几个好处。经纪会忽悠你说他有很多客户想买你这样的房，exclusive佣金可以低点，但是这年头经纪之间竞争激烈，MLS也可以把佣金谈下来，而且为了佣金exclusive是丢了冬瓜捡芝麻，即使省了一点佣金丢掉了大量潜在买家也不划算。市场行情好时，潜在买家越多越有可能卖出更高的价；市场行情不好时，更加要用MLS曝光。除非楼主不想邻居知道在卖房，强烈建议走MLS。

商业楼宇很多是Exclusive，因为业主不想商业客户或员工知道在卖房而影响生意和士气。

回答你的具体问题：

1. Listing price 不要110w-140w。定下一个价钱（比如140w）就坚持一段时间再说，一般要定在经纪建议价位上再加10%-20%。经纪的目的是尽快成交，多卖少卖几万刀对他没多大影响但他要为你那几万付出很多时间，所以他们会以各种理由建议一个比较低的价。没有你签字经纪不能卖你的房子，即便是买方出价比你要价高。每次来回讨价还价都需要你签字并规定还价有效期。合同期内你自己卖给朋友也必须付经纪费，除非合同上注明你可以卖给朋友并写上具体名字不必付佣金。

2. 合同有效期过后还有滞后期，不良经纪会填上6个月甚至一年，在这期间你卖给看过房的人也要付经纪费。滞后期2到3个月很合理，但是我曾经签过没有滞后期的合同，当然这是你要自己争取的，经纪不会随便给你这种好事。

3. Exclusive 是广义的暗盘，不是MLS。（你能否告诉大家你经纪用什么理由来要求你签Exclusive listing?）

4. 在合同有效期内想取消合同必须经双方同意。经纪不同意的话你只有等到合同过期再换经纪，所以有效期尽量短点，这样也可以给经纪压力。如果不想卖了就还价的时候还的高高的就行了。

太滑头的经纪最好换掉，不然处处提防太累了。

可以了解一下，如果是卖的时候，收到一个高于我listing prise的无条件OFFER，但因为我突然不想卖了，这算毁约吗？

 

[erugigonc]

经纪可以隐瞒OFFER的吗？不是必需要卖方签名的吗？谢谢

延迟不告诉你，发生过很多回了。等你做了决定在高速你很多这样的

 

[i0021200i]

延迟不告诉你，发生过很多回了。等你做了决定在高速你很多这样的

对我，哎。他们套路太深了。

 

[donghao]

我曾经碰到一个卖房中介叫我出低一点的offer， 当然我也许若， 如果出低的offer都能成交的话， 我会给他一笔好处费， 但实在为那个卖家汗颜， 怎么找这样一个中介， 该名中介是硬度人