soleil_lee－太阳李 : 2018-05-01
#1
这个投资房2016年买的，当时首付20%，贷款80%。
最近算了算2017年的收入/支出，发现算上贷款（本金+利息），地校税，Condo fee，保险，比收来的租金每个月多花160$
更有甚者，因为CRA计算的时候支出不能算贷款的本金，所以去除本金以后，总支出小于租金收入，纯租金收入还要按照marginal tax rate交税，进一步雪上加霜。
大家说该怎么处理这个投资房？
psb : 2018-05-01
#3
现在的投资房能COVER正常费用的，市场上还有吗？反正蒙村是没有的，看过几个十四套的multi family，勉强可以。但是加上管理人工，就不挣钱了，还不能有大维修项目。你不要忘了，虽然有160+的负现金流，你还挣到贷款本金了。所以如果，你的20%首付钱不急用，你每月160+的支出对你生活影响不大，你又喜欢房产投资，那就留着吧。
更重要的是，现在80%的贷款也不好申请了吧。贷款中的LOC对以后投资、用款也是有益处的。
soleil_lee－太阳李 : 2018-05-01
#4
现在的投资房能COVER正常费用的，市场上还有吗？反正蒙村是没有的，看过几个十四套的multi family，勉强可以。但是加上管理人工，就不挣钱了，还不能有大维修项目。你不要忘了，虽然有160+的负现金流，你还挣到贷款本金了。所以如果，你的20%首付钱不急用，你每月160+的支出对你生活影响不大，你又喜欢房产投资，那就留着吧。
更重要的是，现在80%的贷款也不好申请了吧。贷款中的LOC对以后投资、用款也是有益处的。
LOC不是利率很高的吗？好像银行有给过我LOC,我怕影响以后贷款都没要呢。
Yeyelingfeng : 2018-05-01
#5
psb : 2018-05-01
#6
LOC做临时用款挺好的，比如用于旧房翻新的房款或装修费，一两年就套现的。不然，你申请贷款后卖房，提前还款还要付罚息。而且LOC用时只付利息不付本金，也有它的妙处。
soleil_lee－太阳李 : 2018-05-01
#7
CRA规定自住房屋利息不能抵收入，出租房利息物业费等可以抵收入。说明还是鼓励投资的。
海带 : 2018-05-01
#8
大多大温20%首付，一个月就不会只贴160了，以前公寓还有正现金流，现在估计也负了
soleil_lee－太阳李 : 2018-05-01
#9
大多大温20%首付，一个月就不会只贴160了，以前公寓还有正现金流，现在估计也负了
这是什么情况？
Tin Tin : 2018-05-01
#10
你要这样想，租金收入有节余（需要交税），说明投资收益还是正的。净收入（扣除所有杂项包括税）除以投入的钱，算算投资汇报率，有没有大于通胀，或者有没有大于你投的其他产品。其实最关键的是房子有没有升值潜力（capital gain），租金是小头。
soleil_lee－太阳李 : 2018-05-01
#11
LOC做临时用款挺好的，比如用于旧房翻新的房款或装修费，一两年就套现的。不然，你申请贷款后卖房，提前还款还要付罚息。而且LOC用时只付利息不付本金，也有它的妙处。
昨天去签新lease,发现窗外要建新大楼了，把我单元的景观全挡住，我本来8楼，景观很好，可以看整个DT, 气死我了。
家园小千 : 2018-05-01
#12
昨天去签新lease,发现窗外要建新大楼了，把我单元的景观全挡住，我本来8楼，景观很好，可以看整个DT, 气死我了。
看来买公寓要买前面没有发展余地的就不用担心，否则前面一档旧房掉价。
你就慢慢坐等公寓上涨再出手吧，温哥华-多伦多-下一个就是蒙村了。
海带 : 2018-05-01
#13
就是说在大多，买入的房子如果不分租，都是负收益，除非你首付很高
奔腾的小溪流 : 2018-05-01
#14
算上房子增值部分是不是可以让楼主开心一点了？不想打理可以寻合适机会出售。我的楼花去年入住了，还没有收房，不知道今后的现金流怎么样。不过反正经过这几年的等待，房价已经涨了，所以影响不大。想着等Close了，如果现金流不好就卖掉算了。但是那点闲钱也不知道要做什么。
soleil_lee－太阳李 : 2018-05-01
#15
算上房子增值部分是不是可以让楼主开心一点了？不想打理可以寻合适机会出售。我的楼花去年入住了，还没有收房，不知道今后的现金流怎么样。不过反正经过这几年的等待，房价已经涨了，所以影响不大。想着等Close了，如果现金流不好就卖掉算了。但是那点闲钱也不知道要做什么。
我也是这么想，现在现金拿在手里也没其他更好的项目。算了，继续持有吧。。。
soleil_lee－太阳李 : 2018-05-01
#16
看来买公寓要买前面没有发展余地的就不用担心，否则前面一档旧房掉价。
你就慢慢坐等公寓上涨再出手吧，温哥华-多伦多-下一个就是蒙村了。
其实我那一面的公寓全部被挡住。我还算好的，因为是最边上一间，还有半扇窗户可以看一点点风景。
Andywolf : 2018-05-01
#17
昨天去签新lease,发现窗外要建新大楼了，把我单元的景观全挡住，我本来8楼，景观很好，可以看整个DT, 气死我了。
这边也会出这种事啊。
国内电视台见过，一栋楼绝大部分不仅景观被挡，连阳光☀都没了，一帮业主上电视台哭。
soleil_lee－太阳李 : 2018-05-01
#18
这边也会出这种事啊。
国内电视台见过，一栋楼绝大部分不仅景观被挡，连阳光☀都没了，一帮业主上电视台哭。
是啊，市中心没办法。谁也不知道什么时候竖起一幢楼把你给挡了。
我原本晚上夜景特别漂亮，看出去跟陆家嘴似的。
Andywolf : 2018-05-01
#19
是啊，市中心没办法。谁也不知道什么时候竖起一幢楼把你给挡了。
我原本晚上夜景特别漂亮，看出去跟陆家嘴似的。
买房的时候看不到规划吗? 可以给市政府打电话咨询、或者索要。他们会告诉你一个5年内计划的。
dennistan2009 : 2018-05-01
#20
不赚钱还要花时间精力去打理，这也太亏了，说明你投掷眼光有问题，人家闭着眼随便买买都能赚钱的。
Van SHN : 2018-05-01
#21
这个投资房2016年买的，当时首付20%，贷款80%。
最近算了算2017年的收入/支出，发现算上贷款（本金+利息），地校税，Condo fee，保险，比收来的租金每个月多花160$
更有甚者，因为CRA计算的时候支出不能算贷款的本金，所以去除本金以后，总支出小于租金收入，纯租金收入还要按照marginal tax rate交税，进一步雪上加霜。
大家说该怎么处理这个投资房？
原价卖给我
家园小千 : 2018-05-01
#23
其实我那一面的公寓全部被挡住。我还算好的，因为是最边上一间，还有半扇窗户可以看一点点风景。
投资出租房，市中心区，以什么房型（比如一房一厅）和多少尺能达到最好出租以及租金/投资效率最大化？
dennistan2009 : 2018-05-01
#24
dennistan2009 : 2018-05-01
#25
soleil_lee－太阳李 : 2018-05-01
#26
投资出租房，市中心区，以什么房型（比如一房一厅）和多少尺能达到最好出租以及租金/投资效率最大化？
一房一厅 最容易出租。 Studio 目前看租售比最高。越小租售比越高。
但是大的房型房价增值多。
soleil_lee－太阳李 : 2018-05-01
#27
不赚钱还要花时间精力去打理，这也太亏了，说明你投掷眼光有问题，人家闭着眼随便买买都能赚钱的。
人家运气好。
这个房子是我陪亲戚去看房，结果被销售说的稀里糊涂，我也买了一套。。。本来有7天返回期，我签完合同第二天去加勒比旅游了，等我回来完美错过了反悔期。
WorryFree : 2018-05-01
#28
这个投资房2016年买的，当时首付20%，贷款80%。
最近算了算2017年的收入/支出，发现算上贷款（本金+利息），地校税，Condo fee，保险，比收来的租金每个月多花160$
更有甚者，因为CRA计算的时候支出不能算贷款的本金，所以去除本金以后，总支出小于租金收入，纯租金收入还要按照marginal tax rate交税，进一步雪上加霜。
大家说该怎么处理这个投资房？
CRA希望你加杠杆再投资。
家园小千 : 2018-05-01
#29
一房一厅 最容易出租。 Studio 目前看租售比最高。越小租售比越高。
但是大的房型房价增值多。
现在新的公寓一房一厅都很小，4-500呎都有，蒙城也是吗？
soleil_lee－太阳李 : 2018-05-01
#30
现在新的公寓一房一厅都很小，4-500呎都有，蒙城也是吗？
400-700多的都有，价格不一样。
400多尺的一房一厅20几万，700多尺的40几万。
不过，越来越小是趋势。
2010年我买第一个镂花的时候，一房一厅都是600算小的。500的是Studio。
去年买的一个一房一厅的镂花只有470尺了。
家园小千 : 2018-05-01
#31
400-700多的都有，价格不一样。
400多尺的一房一厅20几万，700多尺的40几万。
不过，越来越小是趋势。
2010年我买第一个镂花的时候，一房一厅都是600算小的。500的是Studio。
去年买的一个一房一厅的镂花只有470尺了。
不懂studio是啥，我看到最近带den的很好卖，是不是书房？
家园小千 : 2018-05-01
#32
400-700多的都有，价格不一样。
400多尺的一房一厅20几万，700多尺的40几万。
不过，越来越小是趋势。
2010年我买第一个镂花的时候，一房一厅都是600算小的。500的是Studio。
去年买的一个一房一厅的镂花只有470尺了。
蒙城的房子很便宜，据内行说，现在全混泥土钢筋水泥结构的公寓建筑成本就要至少600元一尺，2-30万的房子几乎就是成本价。
soleil_lee－太阳李 : 2018-05-01
#33
不懂studio是啥，我看到最近带den的很好卖，是不是书房？
Studio就是单间。
带Den的房型蒙城好像不多见啊，就是厅里多出来一块，可以布置成开放的小书房。我觉得意义不大，很鸡肋。我以前住过这样的一房一厅带Den的Condo。
好处是家里来人可以布置成二房，把那个多出来的一块布置成小客厅，把主客厅里放个床，就变成二房的单元了。那时候我妈来探亲，就这么布置的。
soleil_lee－太阳李 : 2018-05-01
#34
蒙城的房子很便宜，据内行说，现在全混泥土钢筋水泥结构的公寓建筑成本就要至少600元一尺，2-30万的房子几乎就是成本价。
是吗？我现在亏的那套2016年买的时候是490刀一尺
家园小千 : 2018-05-01
#35
Studio就是单间。
带Den的房型蒙城好像不多见啊，就是厅里多出来一块，可以布置成开放的小书房。我觉得意义不大，很鸡肋。我以前住过这样的一房一厅带Den的Condo。
好处是家里来人可以布置成二房，把那个多出来的一块布置成小客厅，把主客厅里放个床，就变成二房的单元了。那时候我妈来探亲，就这么布置的。
是的，同样大小有den和没有den价格差不多，有den可以方便改造一个小房间，不过只能睡一下的超小。
家园小千 : 2018-05-01
#36
是吗？我现在亏的那套2016年买的时候是490刀一尺
是全钢筋水泥的高层吗？据说有些低层公寓里木头和钢筋水泥混合用，成本不一样，现在建筑成本涨了不少。
soleil_lee－太阳李 : 2018-05-01
#37
是全钢筋水泥的高层吗？据说有些低层公寓里木头和钢筋水泥混合用，成本不一样，现在建筑成本涨了不少。
嗯，全钢筋水泥的高层。二十几层。
奔腾的小溪流 : 2018-05-01
#39
不赚钱还要花时间精力去打理，这也太亏了，说明你投掷眼光有问题，人家闭着眼随便买买都能赚钱的。
没有不赚钱啊，总的还是赚的，呵呵！
tinyhuhulp : 2018-05-01
#40
楼主标题写错了，不赚钱哪里需要交税。你只能说现金流不好。贷款杠杆作用，是首付越低，回报率越高。你应该用自住房的heloc做投资房的首付，回报会更好。现在工资高，现金流好不过多交税而已。
捶扭皮 : 2018-05-01
#42
一卖一买，又是成本。
不赔钱就留着呗。。。
现在卖了再买，是不是更糟糕呀。。。。
那就留着。。。。
soleil_lee－太阳李 : 2018-05-02
#44
楼主标题写错了，不赚钱哪里需要交税。你只能说现金流不好。贷款杠杆作用，是首付越低，回报率越高。你应该用自住房的heloc做投资房的首付，回报会更好。现在工资高，现金流好不过多交税而已。
你说的对，标题不准确，应该是“没有产生正的现金流”。
soleil_lee－太阳李 : 2018-05-02
#47
tinyhuhulp : 2018-05-02
#49
我推荐淡淡你是不是想杀人了。
tinyhuhulp : 2018-05-02
#50
投资我个人不喜欢公寓，condo fee把利润吃了很多，限制又多。楼龄越老越难卖。蒙村跟卡城差不多吧。这里十年新的公寓不好卖。就算是大学附近的，也要两三个月才卖得掉。增值也差。
lailongqumai : 2018-05-02
#51
投资我个人不喜欢公寓，condo fee把利润吃了很多，限制又多。楼龄越老越难卖。蒙村跟卡城差不多吧。这里十年新的公寓不好卖。就算是大学附近的，也要两三个月才卖得掉。增值也差。
townhouse怎么样呢？独立屋太贵了。
soleil_lee－太阳李 : 2018-05-02
#52
我推荐淡淡你是不是想杀人了。
是的。
sabre的马甲 : 2018-05-02
#53
这个投资房2016年买的，当时首付20%，贷款80%。
最近算了算2017年的收入/支出，发现算上贷款（本金+利息），地校税，Condo fee，保险，比收来的租金每个月多花160$
更有甚者，因为CRA计算的时候支出不能算贷款的本金，所以去除本金以后，总支出小于租金收入，纯租金收入还要按照marginal tax rate交税，进一步雪上加霜。
大家说该怎么处理这个投资房？
开个公司
把房子卖给公司
sabre的马甲 : 2018-05-02
#54
现在的投资房能COVER正常费用的，市场上还有吗？反正蒙村是没有的，看过几个十四套的multi family，勉强可以。但是加上管理人工，就不挣钱了，还不能有大维修项目。你不要忘了，虽然有160+的负现金流，你还挣到贷款本金了。所以如果，你的20%首付钱不急用，你每月160+的支出对你生活影响不大，你又喜欢房产投资，那就留着吧。
更重要的是，现在80%的贷款也不好申请了吧。贷款中的LOC对以后投资、用款也是有益处的。
周边地区 还是有的
tinyhuhulp : 2018-05-02
#55
Townhouse也有condo fee。性价比差不多，两三房的多，既可以整租也可以分租。
如果想买，最好是低密度，没有condo fee，单车库，靠近地铁，轻轨等交通方便的区。好出租。没有物管卖房前可以搞cosmetic装修搞差异化。最不好就是那些一圈圈全是townhouse的，有condo fee，外部内部装修全都一样，这种跟高楼没区别。而且总有人卖房，一样不好卖。
tinyhuhulp : 2018-05-02
#56
tinyhuhulp : 2018-05-02
#58
投资房地产应该好好利用杠杆赚将来的增值。尤其是自己有份不错的收入时，暂时不考虑现金流更有利。买半独立或者独立，贷款不足用自住房heloc提高首付。月供不往里贴钱就行。如果现金流多，把钱拿出来upgrade房子。每年小弄一下，当维修成本。将来卖房upgrade的钱是可以回来的，但是你可以当capital gain按一半交税。如果不upgrade那钱是收入百分百交税的。买可以上下分租的房子。报税......你懂的。
tinyhuhulp : 2018-05-02
#59
公司名义买房，银行要重新走流程，不是那么简单的事。尤其是刚搞的空壳公司凭什么抵押？
soleil_lee－太阳李 : 2018-05-02
#60
Bryson : 2018-05-03
#61
告诉你们我身边两个实例,
甲2013年买40万买的全新condo,现在22万,
乙2006买的全新condo36万,现在28万
Andywolf : 2018-05-03
#63
FM和天灾有关？
卡城怎么也不好。。。
煤炭工人 : 2018-05-03
#64
现在买的房子的租金回报覆盖不了利息，但想想账面上的升值，每天感觉还是很美好的。
lailongqumai : 2018-05-03
#65
soleil_lee－太阳李 : 2018-05-03
#66
lailongqumai : 2018-05-03
#67
我才来5年，刚来买的是二手的HOUSE。面临各种维修和花园管理。因为父母常来旅游小住半年，所以必须要多房间的。
现在不管不顾买了个公寓楼花，4年以后才交房。好期待住新房的感觉。管他涨与跌，自住就是刚需。
soleil_lee－太阳李 : 2018-05-03
#68
我才来5年，刚来买的是二手的HOUSE。面临各种维修和花园管理。因为父母常来旅游小住半年，所以必须要多房间的。
现在不管不顾买了个公寓楼花，4年以后才交房。好期待住新房的感觉。管他涨与跌，自住就是刚需。
你很孝顺啊！
lailongqumai : 2018-05-03
#69
是的。他们已经来了5个夏天了。国内夏天太热了。但是快80的人了，身体一年比一年衰老。我就想自己可以去住公寓了。我喜欢公寓，省心啊。
现在公寓的价格真的很高。在温哥华，一个一室一厅的加上税乱七八糟就需要60万加币，2021年交房。可能会跟某网友说的一样，过几年贬值。但是，公寓随时可以关门回国啊。也许需要随时就回国照顾父母。
出国以后，才发现没有事事如意的。只能满足内心最大的需求就好。孩子大了，飞了，我就住个一室一厅公寓就很好。
tinyhuhulp : 2018-05-03
#70
告诉你们我身边两个实例,
甲2013年买40万买的全新condo,现在22万,
乙2006买的全新condo36万,现在28万
大火烧过的就没有提的意义了，跟石油跌涨无关。06年到现在12年了，超过公寓增值的头十年，价格张不动，这12年还包括了07年和12年两个高峰。如果06年买的房子，不是故意住废，现在都有增值。大学和downtown的公寓，头十年还是保值并略增的。不想房子砸手上当长期房东，交房五年左右要考虑卖了。
lailongqumai : 2018-05-03
#71
大火烧过的就没有提的意义了，跟石油跌涨无关。06年到现在12年了，超过公寓增值的头十年，价格张不动，这12年还包括了07年和12年两个高峰。如果06年买的房子，不是故意住废，现在都有增值。大学和downtown的公寓，头十年还是保值并略增的。不想房子砸手上当长期房东，交房五年左右要考虑卖了。
交房5年考虑卖，是指投资房吧。如果自住呢？5年也要考虑换房吗？
我现在是住HOUSE，然后买了个4年以后交房的楼花。原来打算自己养老住。还在考虑是买TOWNHOUSE好还是公寓好。
tinyhuhulp : 2018-05-03
#72
交房5年考虑卖，是指投资房吧。如果自住呢？5年也要考虑换房吗？
我现在是住HOUSE，然后买了个4年以后交房的楼花。原来打算自己养老住。还在考虑是买TOWNHOUSE好还是公寓好。
这边老人downzising的是卖了房子住老人公寓，有钱的可以考虑villa。villa就是老人住的townhouse，有双拼有联排的。特点是楼上一层两个房间，walkout地下室再多一个房间，有condo fee，剪草铲雪都外包了。邻居都是老人，小区很安静。年纪再大点，就要住有护工的老年公寓了 尤其是子女不能长期照顾的。如果你还有可能长期回国照顾父母的，其实什么房子都无所谓，找个靠谱的物业管理公司打理出租就行。就算是house，想想省下来的condo fee，一个月三四百，还不够你请人剪草铲雪?
lailongqumai : 2018-05-03
#73
这边老人downzising的是卖了房子住老人公寓，有钱的可以考虑villa。villa就是老人住的townhouse，有双拼有联排的。特点是楼上一层两个房间，walkout地下室再多一个房间，有condo fee，剪草铲雪都外包了。邻居都是老人，小区很安静。年纪再大点，就要住有护工的老年公寓了 尤其是子女不能长期照顾的。如果你还有可能长期回国照顾父母的，其实什么房子都无所谓，找个靠谱的物业管理公司打理出租就行。就算是house，想想省下来的condo fee，一个月三四百，还不够你请人剪草铲雪?
谢谢你的建议。买一室公寓也是给儿子考虑的。毕竟工资要从11块涨到15块，房子还是早买早安心。
不知道多大年龄可以买VILLA？
tinyhuhulp : 2018-05-03
#74
谢谢你的建议。买一室公寓也是给儿子考虑的。毕竟工资要从11块涨到15块，房子还是早买早安心。
不知道多大年龄可以买VILLA？
这要具体看villa的bylaw要求。带护理性质的老年公寓和villa在继承时也可能有问题，因为有年龄限制，小孩继承了只能卖不能住。
一室公寓是打算自己先住以后留给小孩吗？这边卖的遗产房house的多，house比公寓好卖。遗产房和离异卖房一样为了尽早卖掉，一般都愿意接受比市场价低几万的价格成交。而这市场价，肯定比你几十年前买house的价格高很多。公寓，你见过多少20年后比20年前还值钱的?有没有见过很老的老人住高层公寓的?如果你是为了自己居住方便，最后留给小孩一笔买房首付，完全可以在公寓最值钱时卖掉，把钱给小孩买楼花也好，house也好(给现金没有遗产税)，自己继续住house，再老处理了house住护理院去。或者请保姆继续住house，以后把house留给小孩。
qlm88 : 2018-05-03
#75
这个投资房2016年买的，当时首付20%，贷款80%。
最近算了算2017年的收入/支出，发现算上贷款（本金+利息），地校税，Condo fee，保险，比收来的租金每个月多花160$
更有甚者，因为CRA计算的时候支出不能算贷款的本金，所以去除本金以后，总支出小于租金收入，纯租金收入还要按照marginal tax rate交税，进一步雪上加霜。
大家说该怎么处理这个投资房？
买什么投资房，回国去炒
soleil_lee－太阳李 : 2018-05-03
#76
Andywolf : 2018-05-03
#78
是的。他们已经来了5个夏天了。国内夏天太热了。但是快80的人了，身体一年比一年衰老。我就想自己可以去住公寓了。我喜欢公寓，省心啊。
现在公寓的价格真的很高。在温哥华，一个一室一厅的加上税乱七八糟就需要60万加币，2021年交房。可能会跟某网友说的一样，过几年贬值。但是，公寓随时可以关门回国啊。也许需要随时就回国照顾父母。
出国以后，才发现没有事事如意的。只能满足内心最大的需求就好。孩子大了，飞了，我就住个一室一厅公寓就很好。
前一阵看到大温的一个统计数据，1500呎的TH已经1M了，怎么就不见降呢。。。
harnud sora : 2018-05-03
#79
lailongqumai : 2018-05-03
#80
这要具体看villa的bylaw要求。带护理性质的老年公寓和villa在继承时也可能有问题，因为有年龄限制，小孩继承了只能卖不能住。
一室公寓是打算自己先住以后留给小孩吗？这边卖的遗产房house的多，house比公寓好卖。遗产房和离异卖房一样为了尽早卖掉，一般都愿意接受比市场价低几万的价格成交。而这市场价，肯定比你几十年前买house的价格高很多。公寓，你见过多少20年后比20年前还值钱的?有没有见过很老的老人住高层公寓的?如果你是为了自己居住方便，最后留给小孩一笔买房首付，完全可以在公寓最值钱时卖掉，把钱给小孩买楼花也好，house也好(给现金没有遗产税)，自己继续住house，再老处理了house住护理院去。或者请保姆继续住house，以后把house留给小孩。
谢谢你的建议。是想儿子离开家搬出去住一居室。一居室楼下是天车站，孩子上班也方便。HOUSE一般位置比较偏。13年买的HOUSE80多万，现在一居室都60万了。太贵了。二居室要70多万。
tinyhuhulp : 2018-05-03
#81
谢谢你的建议。是想儿子离开家搬出去住一居室。一居室楼下是天车站，孩子上班也方便。HOUSE一般位置比较偏。13年买的HOUSE80多万，现在一居室都60万了。太贵了。二居室要70多万。
小孩现在多大？四年后的楼花，再加上头五年自住，卖也是九年以后的事了。如果你儿子接近成人时间段挺好的。等他结婚了或者有同居女友一居室或者也不够住了。公寓就给他自己供，什么时候他要更大的房子，卖了这个公寓当首付也挺好。
Bryson : 2018-05-03
#82
FM和天灾有关？
卡城怎么也不好。。。
和大火无关,房子没有给烧过.和单一经济有关人口外流有关.反而大火之后,短时间需求还上升了
soleil_lee－太阳李 : 2018-05-03
#84
SLS : 2018-05-04
#87
20%的首付，相当于1：5的杠杆，如果没有正现金流。一旦房价下跌。损失太大了。除非看准房价一定上涨。真没有什么投资价值。
lailongqumai : 2018-05-04
#88
小孩现在多大？四年后的楼花，再加上头五年自住，卖也是九年以后的事了。如果你儿子接近成人时间段挺好的。等他结婚了或者有同居女友一居室或者也不够住了。公寓就给他自己供，什么时候他要更大的房子，卖了这个公寓当首付也挺好。
去年9月订的时候孩子20.当时就打谱他工作以后还月供的。因为现在贷款严格了，我贷不出款来。孩子正好工作可以申请到贷款。
tinyhuhulp : 2018-05-04
#89
去年9月订的时候孩子20.当时就打谱他工作以后还月供的。因为现在贷款严格了，我贷不出款来。孩子正好工作可以申请到贷款。
这样挺好的，交楼以后小孩供等于强制他储蓄，以后卖掉公寓买房算小孩的primary residence也不用交增值税。
lailongqumai : 2018-05-04
#90
这样挺好的，交楼以后小孩供等于强制他储蓄，以后卖掉公寓买房算小孩的primary residence也不用交增值税。
给我出出主意吧。我真的不喜欢住HOUSE.太多的责任了。当初买HOSUE是因为家里人来人往，HOUSE可以负担。只是现在一套两居的CONDO比当年的HOUSE还贵了。看不懂。还要盖那么多的CONDO。
tinyhuhulp : 2018-05-04
#91
给我出出主意吧。我真的不喜欢住HOUSE.太多的责任了。当初买HOSUE是因为家里人来人往，HOUSE可以负担。只是现在一套两居的CONDO比当年的HOUSE还贵了。看不懂。还要盖那么多的CONDO。
House已经卖了？房子增值的是地，所以location最重要。condo盖得多是因为市中心没地了，盖低密度的house太贵买得起的人少，只能拼命盖高密度的condo来容纳增长的人口。十年以后的事，没有谁敢打包票，到时再说吧。现在的楼花，如果是你小孩住了，你住过去也不方便。house打理麻烦，前院可以改假草，后院可以做patio，还可以情人一星期上门一次剪草施肥。几十块一次。其实房子的维护也没那么夸张。很多大型的维修upgrade管几十年的分摊到每一年也不多。不想自己做，就找人做。如果你房子位置很偏，增值有限，卖了也行。反正房子主要功能是为了住，你住的不舒服换了就是，不必纠正太多。自己的房产，自己做主，别人的意见，可以参考，但不要给自己造成压力，好像自己做的选择不符合大多数人想法就不对似的。别人的情况跟你不一样，你自己最了解自己。
lailongqumai : 2018-05-04
#92
House已经卖了？房子增值的是地，所以location最重要。condo盖得多是因为市中心没地了，盖低密度的house太贵买得起的人少，只能拼命盖高密度的condo来容纳增长的人口。十年以后的事，没有谁敢打包票，到时再说吧。现在的楼花，如果是你小孩住了，你住过去也不方便。house打理麻烦，前院可以改假草，后院可以做patio，还可以情人一星期上门一次剪草施肥。几十块一次。其实房子的维护也没那么夸张。很多大型的维修upgrade管几十年的分摊到每一年也不多。不想自己做，就找人做。如果你房子位置很偏，增值有限，卖了也行。反正房子主要功能是为了住，你住的不舒服换了就是，不必纠正太多。自己的房产，自己做主，别人的意见，可以参考，但不要给自己造成压力，好像自己做的选择不符合大多数人想法就不对似的。别人的情况跟你不一样，你自己最了解自己。
谢谢你的耐心回复，也抱歉歪了楼主的楼。
位置不偏，出门就是公交站，离天车站也就20分钟的走路距离。旁边有学校，公园，图书馆。就是对孩子来说，最好楼下就是天车站，下楼就可以买到吃的。就是讨厌春天弄花园，这个季节还有蚂蚁。各种担心。
tinyhuhulp : 2018-05-05
#93
谢谢你的耐心回复，也抱歉歪了楼主的楼。
位置不偏，出门就是公交站，离天车站也就20分钟的走路距离。旁边有学校，公园，图书馆。就是对孩子来说，最好楼下就是天车站，下楼就可以买到吃的。就是讨厌春天弄花园，这个季节还有蚂蚁。各种担心。
其实不用想太多。住你自己喜欢的房子，小孩将来不见得要住你的房子，他可以住，也可以卖掉换他喜欢的房子。
spring123 : 2018-05-05
#94
spring123 : 2018-05-05
#95
是的。他们已经来了5个夏天了。国内夏天太热了。但是快80的人了，身体一年比一年衰老。我就想自己可以去住公寓了。我喜欢公寓，省心啊。
现在公寓的价格真的很高。在温哥华，一个一室一厅的加上税乱七八糟就需要60万加币，2021年交房。可能会跟某网友说的一样，过几年贬值。但是，公寓随时可以关门回国啊。也许需要随时就回国照顾父母。
出国以后，才发现没有事事如意的。只能满足内心最大的需求就好。孩子大了，飞了，我就住个一室一厅公寓就很好。
住惯了宽敞的房子，住一室一厅不觉得太小太憋屈吗？
lailongqumai : 2018-05-07
#96
现在天气热了，昨天我也在想这个问题。公寓到了夏天会觉的比较憋闷吧？国内都是板楼，南北通透，这里都是塔楼，对流还是不顺畅。
儿子跟父母还是分开住比较好。我尽自己的能力，也只是帮儿子付个首付，还贷要靠他自己。
未来工资从10.35涨到15.2，物价，人工，建材也都会涨。所以，尽管公寓价格这么离谱，我还是果断的买了个楼花。房子4年以后才交付。
我打了三年工，腰肌劳损，曾经躺在床上都不能下地。现在坐骨神经还经常疼。就是说，我未来的收入是应付不了飞涨的房价。等儿子毕业以后再买，可能更贵。不如现在先HOLD住。
chchao : 2018-05-07
#97
是全钢筋水泥的高层吗？据说有些低层公寓里木头和钢筋水泥混合用，成本不一样，现在建筑成本涨了不少。
话说你们怎么知道是木质结构的还是混凝土结构的？有地方可以查吗？还是根据楼层来看
家园小千 : 2018-05-07
#98
话说你们怎么知道是木质结构的还是混凝土结构的？有地方可以查吗？还是根据楼层来看
我是问的楼花经纪，他们和建商很熟，10几层的高楼不太会用木头，10层以下你要去问，我看过一个楼花，9层的，经济说不是全部钢筋水泥结构，防震和隔音有不同。
chchao : 2018-05-07
#99
我是问的楼花经纪，他们和建商很熟，10几层的高楼不太会用木头，10层以下你要去问，我看过一个楼花，9层的，经济说不是全部钢筋水泥结构，防震和隔音有不同。
我总觉得经纪的话 只能信一半，因为哪个经纪不是挑对自己有利的话说呢，所以我觉得需要信息的时候，经纪的话不是不能听 但是听了只能拿来做参考，要验证的话 还得通过其他更有力的渠道来验证
sabre的马甲 : 2018-05-07
#100
我是问的楼花经纪，他们和建商很熟，10几层的高楼不太会用木头，10层以下你要去问，我看过一个楼花，9层的，经济说不是全部钢筋水泥结构，防震和隔音有不同。
九层的不可能木结构
多半是钢混
三层四层多半木结构
sabre的马甲 : 2018-05-07
#101
我总觉得经纪的话 只能信一半，因为哪个经纪不是挑对自己有利的话说呢，所以我觉得需要信息的时候，经纪的话不是不能听 但是听了只能拿来做参考，要验证的话 还得通过其他更有力的渠道来验证
我信
对他有利的话是实话
发现有故意撒谎的行为 马上辞退
家园小千 : 2018-05-07
#102
九层的不可能木结构
多半是钢混
三层四层多半木结构
我听经纪说的，那个9层楼花有部分楼层是混有木材，有的楼层是全钢混结构，我不懂只能信，改天问问鸡哥。
sabre的马甲 : 2018-05-07
#103
我听经纪说的，那个9层楼花有部分楼层是混有木材，有的楼层是全钢混结构，我不懂只能信，改天问问鸡哥。
说结构 不说隔断
为什么问鸡哥
家园小千 : 2018-05-07
#105
我总觉得经纪的话 只能信一半，因为哪个经纪不是挑对自己有利的话说呢，所以我觉得需要信息的时候，经纪的话不是不能听 但是听了只能拿来做参考，要验证的话 还得通过其他更有力的渠道来验证
自己不懂的话，只能信其有。
sabre的马甲 : 2018-05-07
#106
家园小千 : 2018-05-07
#108
我总觉得经纪的话 只能信一半，因为哪个经纪不是挑对自己有利的话说呢，所以我觉得需要信息的时候，经纪的话不是不能听 但是听了只能拿来做参考，要验证的话 还得通过其他更有力的渠道来验证
我也问过楼花的销售，那是20层高楼，全钢混的，销售的话你信不？
家园小千 : 2018-05-07
#109
我总觉得经纪的话 只能信一半，因为哪个经纪不是挑对自己有利的话说呢，所以我觉得需要信息的时候，经纪的话不是不能听 但是听了只能拿来做参考，要验证的话 还得通过其他更有力的渠道来验证
我倒没觉得经纪骗我，因为9层的公寓今年底明年初就竣工，他希望我早买的话早早拿佣金，还有一个全钢筋水泥的大高层要3年后才交房，经纪的佣金早着呢。价格大致相似。
如果他骗我的话，应该极力推荐买9层的才对。
chchao : 2018-05-07
#110
我也问过楼花的销售，那是20层高楼，全钢混的，销售的话你信不？
我的意思是说 不能不信 也不能全信，比如销售说地球是圆的 太阳从东边升起 那肯定是对的，但是对于一些其他信息 特别是能够影响决定的，肯定是要通过其他渠道验证的
家园小千 : 2018-05-07
#111
我的意思是说 不能不信 也不能全信，比如销售说地球是圆的 太阳从东边升起 那肯定是对的，但是对于一些其他信息 特别是能够影响决定的，肯定是要通过其他渠道验证的
10几层的可以放心，以下的要多了解，我是喜欢高大强壮的，至少能抗震些。
chchao : 2018-05-07
#112
10几层的可以放心，以下的要多了解，我是喜欢高大强壮的，至少能抗震些。
恩啊 我也是这么想的，之前我看房的时候就是有一个6，7层的楼 价格还便宜些 但是不确定是不是木质的 所以我没选，后来还是选了一个10几层的，虽然贵了些 但是感觉比较心安
家园小千 : 2018-05-07
#113
恩啊 我也是这么想的，之前我看房的时候就是有一个6，7层的楼 价格还便宜些 但是不确定是不是木质的 所以我没选，后来还是选了一个10几层的，虽然贵了些 但是感觉比较心安
有些低层的只有建的时候能看见是不是木质的，买公寓最主要还是安全和牢固，这点上高层无论是结构还是地基还是可靠一点。
sabre的马甲 : 2018-05-07
#114
假如九层是顶层 你加盖一个木结构十层 将就
九层楼 盖到六层 木结构
八层以后 又是钢混 可能吗 鸡哥同行说行 也不行啊 物理上过不去
家园小千 : 2018-05-07
#115
假如九层是顶层 你加盖一个木结构十层 将就
九层楼 盖到六层 木结构
八层以后 又是钢混 可能吗 鸡哥同行说行 也不行啊 物理上过不去
头重脚轻肯定不行，就怕混杂，不是全钢筋水泥。
sabre的马甲 : 2018-05-07
#116
不可能
结构肯定全是钢混
隔断是木头 或者是铁皮 无所谓 能挂上石膏板就行
soleil_lee－太阳李 : 2018-05-07
#117
现在天气热了，昨天我也在想这个问题。公寓到了夏天会觉的比较憋闷吧？国内都是板楼，南北通透，这里都是塔楼，对流还是不顺畅。
儿子跟父母还是分开住比较好。我尽自己的能力，也只是帮儿子付个首付，还贷要靠他自己。
未来工资从10.35涨到15.2，物价，人工，建材也都会涨。所以，尽管公寓价格这么离谱，我还是果断的买了个楼花。房子4年以后才交付。
我打了三年工，腰肌劳损，曾经躺在床上都不能下地。现在坐骨神经还经常疼。就是说，我未来的收入是应付不了飞涨的房价。等儿子毕业以后再买，可能更贵。不如现在先HOLD住。
这里夏天根本没几天，热的天数很有限。再说，新造condo都有中央空调和新风系统。
lailongqumai : 2018-05-08
#118
这里夏天根本没几天，热的天数很有限。再说，新造condo都有中央空调和新风系统。
谢谢，还是买新房舒服，就是超级贵阿。
soleil_lee－太阳李 : 2018-05-08
#119
温哥华是贵，刚刚看了新闻。居然hit 700K!!
soleil_lee－太阳李 : 2018-05-08
#121
windcm : 2018-05-09
#122
九层的不可能木结构
多半是钢混
三层四层多半木结构
木结构跟钢混的差别在哪里？是否钢混今后维护费用低？
sabre的马甲 : 2018-05-09
#123
木结构跟钢混的差别在哪里？是否钢混今后维护费用低？
木结构高层是新鲜事物
以前不行 跟钢混相比 稍贵 稍弱 防火差
现在合成技术好了 强度和防火 都不是事了
我目测 现在的差别是 稍贵 技术不普及
windcm : 2018-05-09
#124
木结构高层是新鲜事物
以前不行 跟钢混相比 稍贵 稍弱 防火差
现在合成技术好了 强度和防火 都不是事了
我目测 现在的差别是 稍贵 技术不普及
我理解木结构的更环保些，但价位稍高，是这意思吗？
sabre的马甲 : 2018-05-09
#125
推广的人肯定这么说 也能写出报告来
真的假的 就不知道了
温哥华小经纪 : 2018-10-07
#127
温哥华公寓价格包括素里过去三年基本都翻了一番。所以那时过来的人，估计很少人会谈论租金。
当下买的公寓，这里基本的毛收益是3-5%，起初的维护很多需要买家出些利息的。如果房价、租金持续上涨2-3年内，现金流都应转成正的了。
银行的利息，能用就充分用。像素里房价2017年50%的上涨，30万的公寓（买时投入10万），第二年忽略利息的话（因为已经有租金相抵），卖掉就能拿回来20万现金，一年内的回报率100%。
不贷款的话，您的回报率将为33%（10/30).
温哥华小经纪 : 2018-10-07
#128
目前房价已高，贷款政策/政府政策都不太利于投资，眼光要看有长期稳定租金收入的房产。
Backin10 : 2018-10-07
#129
现在的投资房能COVER正常费用的，市场上还有吗？反正蒙村是没有的，看过几个十四套的multi family，勉强可以。但是加上管理人工，就不挣钱了，还不能有大维修项目。你不要忘了，虽然有160+的负现金流，你还挣到贷款本金了。所以如果，你的20%首付钱不急用，你每月160+的支出对你生活影响不大，你又喜欢房产投资，那就留着吧。
更重要的是，现在80%的贷款也不好申请了吧。贷款中的LOC对以后投资、用款也是有益处的。
买房投资看的是升值，十年以后的事情。这个帖子说的对，现在哪里有靠出租能挣钱的？如果可以，北美的人也都做包租公包租婆了，谁还上班？如果你很心痛这点负收入就卖了呗，如果有其它更好的投资渠道。
周雅 : 2018-10-07
#130
错了，木结构的更环保些，但因为成本低房价也低些，混凝土结构更耐久，维护简单，但价格也高一些。
周雅 : 2018-10-07
#131
温哥华公寓价格包括素里过去三年基本都翻了一番。所以那时过来的人，估计很少人会谈论租金。
当下买的公寓，这里基本的毛收益是3-5%，起初的维护很多需要买家出些利息的。如果房价、租金持续上涨2-3年内，现金流都应转成正的了。
银行的利息，能用就充分用。像素里房价2017年50%的上涨，30万的公寓（买时投入10万），第二年忽略利息的话（因为已经有租金相抵），卖掉就能拿回来20万现金，一年内的回报率100%。
不贷款的话，您的回报率将为33%（10/30).
温哥华公寓价格包括素里过去三年基本都翻了一番。但，问题是从明年开始3到5年价格翻了一番吗？哪怕是翻一半都不敢想啊。
MGG : 2018-10-07
#132
其实我那一面的公寓全部被挡住。我还算好的，因为是最边上一间，还有半扇窗户可以看一点点风景。
我的感觉是；房子的地段要比风景重要，我有一套高层公寓，原来景观很好，3年后旁边盖了2栋更高的，原来的风景只能看到一条缝，但由于地理位置好，租金不跌反而还年年涨，因为人家租你的房子，主要是图生活工作方便，不是看风景，当然，自住的又另当别论！
啊美 : 2018-10-07
#133
是啊，市中心没办法。谁也不知道什么时候竖起一幢楼把你给挡了。
我原本晚上夜景特别漂亮，看出去跟陆家嘴似的。
看着闹心就在新楼建之前赶紧出手， 再买别的有景观的
啊美 : 2018-10-07
#134
我的感觉是；房子的地段要比风景重要，我有一套高层公寓，原来景观很好，3年后旁边盖了2栋更高的，原来的风景只能看到一条缝，但由于地理位置好，租金不跌反而还年年涨，因为人家租你的房子，主要是图生活工作方便，不是看风景，当然，自住的又另当别论！
楼离得太近，屋里空间又太小，会不会有胸闷的感觉啊。
MGG : 2018-10-07
#135
楼离得太近，屋里空间又太小，会不会有胸闷的感觉啊。
加拿大有规定的，楼与楼之间必须有一定距离的，房子空间问题，我考虑的是；1容易租出去，2投入产出比
当然如果是3房的空间一定很大，但不好找租客，投入也大
在商言商，别喷我黑啊！
MGG : 2018-10-07
#136
对，投资房有退税的，以后卖的时候提前半年自己入住，就可以算自住房，合理避税而已！别喷啊！
Vivian2018 : 2018-10-07
#137
对，投资房有退税的，以后卖的时候提前半年自己入住，就可以算自住房，合理避税而已！别喷啊！
不好意思，我只知道所有购房支出，可以算作费用，成本，从收入中减去，这部分不交税。不明白怎么退税啊？谢谢
MGG : 2018-10-07
#138
不好意思，我只知道所有购房支出，可以算作费用，成本，从收入中减去，这部分不交税。不明白怎么退税啊？谢谢
退回部分购房时交的税（应该可以有几千元吧，取决于你的房价），随便找一个会计师就能帮你申请回来，条件是；1，购房时说明是投资房，2，有一份出租合同，3，必须在交房后1年内申请，过期不退
温哥华是这样，其他省不了解
Vivian2018 : 2018-10-07
#139
退回部分购房时交的税（应该可以有几千元吧，取决于你的房价），随便找一个会计师就能帮你申请回来，条件是；1，购房时说明是投资房，2，有一份出租合同，3，必须在交房后1年内申请，过期不退
温哥华是这样，其他省不了解
谢谢，还真不知道这个。我去查查。
一公一母 : 2018-10-07
#140
昨天去签新lease,发现窗外要建新大楼了，把我单元的景观全挡住，我本来8楼，景观很好，可以看整个DT, 气死我了。
应该也看腻了吧！
小青蛙 : 2018-10-07
#141
这个投资房2016年买的，当时首付20%，贷款80%。
最近算了算2017年的收入/支出，发现算上贷款（本金+利息），地校税，Condo fee，保险，比收来的租金每个月多花160$
更有甚者，因为CRA计算的时候支出不能算贷款的本金，所以去除本金以后，总支出小于租金收入，纯租金收入还要按照marginal tax rate交税，进一步雪上加霜。
大家说该怎么处理这个投资房？
都是投资了，不就是为了升值吗？应该不在乎这160吧！
soleil_lee－太阳李 : 2018-10-08
#143
不好意思，我只知道所有购房支出，可以算作费用，成本，从收入中减去，这部分不交税。不明白怎么退税啊？谢谢
可以退GST和QST，对房价有限制，低于多少才能退。CRA上查一下。
我以前自己申请过几次。不麻烦。
Vivian2018 : 2018-10-08
#144
可以退GST和QST，对房价有限制，低于多少才能退。CRA上查一下。
我以前自己申请过几次。不麻烦。
谢谢，谢谢，我以前根本不知道，都买了两三年了，也不知道行不行。一会儿我去CRA看一下。
soleil_lee－太阳李 : 2018-10-08
#145
Vivian2018 : 2018-10-08
#146
小目标 : 2018-10-08
#147
北京商住公寓现在可以投资吗？好像想卖时有好多限制。
温哥华小经纪 : 2018-10-08
#148
温哥华公寓价格包括素里过去三年基本都翻了一番。但，问题是从明年开始3到5年价格翻了一番吗？哪怕是翻一半都不敢想啊。
此一时彼一时，所以投资房产，目前我觉得要看好稳定的租金收益。再等下一波行情！
温哥华小经纪 : 2018-10-08
#149
BC省的GST退税，我最近想办理自己的，看了规则就打消了主意。GST退税的规则是1. 自住或出租一年。2 成交时的价格要在45万以下。好像还有其他。之前帮客人办理过一次，要回来了3000多块，那个房子好像也就是30万左右。
Andywolf : 2018-10-09
#150
北京商住公寓现在可以投资吗？好像想卖时有好多限制。
那是上半年北戴河会议之前的帖子，不作数了, sorry
。