视频如下，声明，不是广告，我只是看了后很惊讶，因为我如何也算不出来这个15万加元的收入如何能在多伦多2年时间买七套房子的。
视频我看了，没有说具体怎么存首付，怎么贷款的。我知道15万加元一年算高收入了，可是，我就是没想明白在多伦多如何靠这个收入买7套房。
有没有高手说说具体15万加元估计怎么做到在多伦多这么多房的？

用房屋的正式出租合同提交银行，
银行把房租收入也视同收入作为贷款条件。
认识一个华人无工作，
买了七、八套出租房。

杠杆

寻源思远 说:

用房屋的正式出租合同提交银行，
银行把房租收入也视同收入作为贷款条件。
认识一个华人无工作，
买了七、八套出租房。

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你这个只是解决了贷款收入问题啊，首付呢？
七套房子，首付都至少相当于一套房子的全款了啊。

就算银行认可收入，还得解决首付问题啊。

特别是你说的无工作的例子，那总还得有首付吧。
无工作的，首付怎么搞定的呢？

估计首付都是从国内带来的

其实你真想钻空子的话
西方有太多空子可钻

问题是7套房子万一都跌了怎么办?
只要你放开胆
西方人比中国人好骗
西方政府和银行更好骗
只要你敢
没有做不到 只要想不到的
这话在西方更加适用

清茶一杯 说:

估计首付都是从国内带来的

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这么说，那就是
1 从国内真的带来了一大笔钱，有全款买房的实力
2 不全款买，分成一笔一笔首付
3 第一套房买了，出租，租金抵了月供和管理费
3 第二套再买，仍然可以贷款那么多，以此循环

收入高还不行，还得带钱过来啊，不然，仅仅收入高，
没首付，也启动不了这个循环。

jimmy_huang 说:

这么说，那就是
1 从国内真的带来了一大笔钱，有全款买房的实力
2 不全款买，分成一笔一笔首付
3 第一套房买了，出租，租金抵了月供和管理费
3 第二套再买，仍然可以贷款那么多，以此循环

收入高还不行，还得带钱过来啊，不然，仅仅收入高，
没首付，也启动不了这个循环。

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就是啊，给我一根杠杆，就能撬动地球

以前可以把第一套首付的房子做line of credit,然后把首付拿出来再作另一套房子的首付，现在不行了

我看了这个视频，

我猜关键在贷款，而窍门在于银行估价，

第一套，买时50万，首付10万，
两个月之后，银行估价60万，多出来的10万，做refinance, 能拿出来8万，

8万加上手里2万，买第二套房，

这个视频是玩贷款人做的，他们有方法在refinance 的时候，做出不同的估价，

必须在贷款体系里混的人，才了解哪家银行偏向低估，哪家偏向高估，买入之后，简单的修改什么能形成高估，哪位评估员可以帮助高估，

首付主要靠不同评估形成的refinance 能力实现的

bbjj 说:

以前可以把第一套首付的房子做line of credit,然后把首付拿出来再作另一套房子的首付，现在不行了

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我分析了一种可能，假如做refinance 的时候，估价高于购入价，这个increased equity, 80%可以贷出来，做下一套的首付

不知道以前，现在做refinance银行还是主要根据income，最高可以做到收入的5-6倍。

sabre 说:

我分析了一种可能，假如做refinance 的时候，估价高于购入价，这个increased equity, 80%可以贷出来，做下一套的首付

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上回reed网友就说可以按市值重新估价然后refinance增值部分。不过新闻好像说了不能用这个当首付的，也就是银行必须查清贷款者的首付来源，至于怎么查得清我也不知道。

sabre 说:

我分析了一种可能，假如做refinance 的时候，估价高于购入价，这个increased equity, 80%可以贷出来，做下一套的首付

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我觉得他可能在房屋的租金上面做文章，租金报很高

bbjj 说:

上回reed网友就说可以按市值重新估价然后refinance增值部分。不过新闻好像说了不能用这个当首付的，也就是银行必须查清贷款者的首付来源，至于怎么查得清我也不知道。

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一旦refinance 出来，这个钱就跟储蓄账户里的现金一样，

银行不问首付来源，

bbjj 说:

上回reed网友就说可以按市值重新估价然后refinance增值部分。不过新闻好像说了不能用这个当首付的，也就是银行必须查清贷款者的首付来源，至于怎么查得清我也不知道。

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房子增值refinance 后就可以拿到现金了，用现金去付首付。然后把以前的房子的租金报高，算是income，就可以负担新房子的房贷。

不过这种提心吊胆的日子我是过不了，这就是撑死胆大的饿死胆小的。

lyoo 说:

我觉得他可能在房屋的租金上面做文章，租金报很高

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这也是一个可能，

一个专业评估人员，在不违规的情况下，高估15%，不难，

比如，周边比较的时候，他挑最高的比，比如，强调有利的环境因素，

lyoo 说:

不过这种提心吊胆的日子我是过不了，这就是撑死胆大的饿死胆小的。

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我也是，连炒股都不愿意，一看到亲人朋友炒股谈股我都劝他们不要炒股，还自己平静的心态，不赚那些钱也是过得好好的

lyoo 说:

不过这种提心吊胆的日子我是过不了，这就是撑死胆大的饿死胆小的。

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这个视频，明显的是贷款经纪的广告，
七套，一下把潜在客户的心理承受能力提高了，他不期待你也做七套，

他是让你做三套，四套，对比七套，有一个放松的心情，

sabre 说:

这个视频，明显的是贷款经纪的广告，
七套，一下把潜在客户的心理承受能力提高了，他不期待你也做七套，

他是让你做三套，四套，对比七套，有一个放松的心情，

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没有看视频，
不管几套，银行总贷款额度是实打实的存在哪里的，市场稍有风吹草动我可能就如惊弓之鸟了。

天，你们还真信了，这就是个地产中价网上营销而已。

lyoo 说:

没有看视频，
不管几套，银行总贷款额度是实打实的存在哪里的，市场稍有风吹草动我可能就如惊弓之鸟了。

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出租房，以租养贷，跟市场关系不大，

sabre 说:

出租房，以租养贷，跟市场关系不大，

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多伦多现在的价格要想做到以租养贷应该蛮难的，很多一百多万的房子租金也就两三千。

sabre 说:

这也是一个可能，

一个专业评估人员，在不违规的情况下，高估15%，不难，

比如，周边比较的时候，他挑最高的比，比如，强调有利的环境因素，

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哪位网友能推荐专业评估师, 评估自住房转出租时点的估值, 魁省, 谢谢.

lyoo 说:

多伦多现在的价格要想做到以租养贷应该蛮难的，很多一百多万的房子租金也就两三千。

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那不敢碰

去萨省，里加纳hood里面的house，好的也就10万块钱一个，烂的5/6万。15万一年买10个都轻轻松松。

多伦多嘛，就得靠贷款公司做文件啦。。。不做文件，是不可能滴。

lyoo 说:

不知道以前，现在做refinance银行还是主要根据income，最高可以做到收入的5-6倍。

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除了几大银行，还有很多信用社和财务公司可以提供房屋抵押贷款，条件很宽松，但利率很高。

KingDavid 说:

除了几大银行，还有很多信用社和财务公司可以提供房屋抵押贷款，条件很宽松，但利率很高。

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是的，也听说过

15万年收入足够高，只要有首付，交房一个出租一个，买100万以下的房子，循环操作，是可以实现的。以目前的低利率，大多地区的租金基本上可以cover贷款等费用。即使房价跌了，只要不卖房子，也不会崩溃，况且短期内房子大跌的概率不高，持续上涨的可能性比较大。只要基本上保持收支平衡，还房贷本身就有很大比例是还本金，相当于存款，加上房价上涨部分，几年到十年左右赚到一套房子的钱，还是很有希望的，当然期间需要做很多工作，其实也算是赚个辛苦钱。

sabre 说:

我看了这个视频，

我猜关键在贷款，而窍门在于银行估价，

第一套，买时50万，首付10万，
两个月之后，银行估价60万，多出来的10万，做refinance, 能拿出来8万，

8万加上手里2万，买第二套房，

这个视频是玩贷款人做的，他们有方法在refinance 的时候，做出不同的估价，

必须在贷款体系里混的人，才了解哪家银行偏向低估，哪家偏向高估，买入之后，简单的修改什么能形成高估，哪位评估员可以帮助高估，

首付主要靠不同评估形成的refinance 能力实现的

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两个月后，买价50万的就可以评估60万！天啊，真的是想不到，refinance的不为人知的地方真的是太多了。评估价原来还可以这么弄。

这样的收入应该不需要refinance，正常去大银行做房贷没有问题，可以拿到低利率。

sabre 说:

我看了这个视频，

我猜关键在贷款，而窍门在于银行估价，

第一套，买时50万，首付10万，
两个月之后，银行估价60万，多出来的10万，做refinance, 能拿出来8万，

8万加上手里2万，买第二套房，

这个视频是玩贷款人做的，他们有方法在refinance 的时候，做出不同的估价，

必须在贷款体系里混的人，才了解哪家银行偏向低估，哪家偏向高估，买入之后，简单的修改什么能形成高估，哪位评估员可以帮助高估，

首付主要靠不同评估形成的refinance 能力实现的

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应该是做加按，在房子升值的情况下，再申请新贷款，用于新购房的首期，如此类推。2003年起，我在国内就是这样操作的，银行之间不能互查房贷信息，没有限购限贷，在不同的银行申请贷款都可以获利率下浮10%-15%。能做加按的银行不多，例如有深发展银行（现在的平安银行），它的创新业务走得比较前，其实也是抄香港同行，例如双周供，但是自2007起就很难操作，所以成名要趁早。这种不断加杠杆的方式，是在对楼市、当地经济足够判断所做的高风险投资，我幸运地存活下来了。
2008至今我已经无再买房，房价再涨了三倍，已经远远超出居民购买能力，我在2003-2007不断加杠杆，貌似是如履薄冰，其实我是在分析过居民购买力和建筑成本（包含土地拍卖价）之上做的投资判断。
而现在，全世界都有可能出现黑天鹅，加杠杆无疑是找死。
有人说，按我的分析，全世界的房子也无成交了，我只能说，就投资而然，赶不上婚礼也不要赶上葬礼。

尽管不是专业人士，但最近有个直观的感受，这边的贷款能力主要取决于收入。比如这个年收入15万的，如果有首付就可以贷到大约七八十万，买到第一个房子后立即出租出去，让这个房子基本上自己养自己，然后你的贷款能力又恢复到七八十万，凑够首付再买第二个房子，以此类推，理论上可以做多次。如果首付紧张的话，15万的收入，等一年到两年就又攒到一期首付，投资多套房产是完全可能的。当然最好将总资产负债率控制在不低于50%，风险就不大，生活质量也基本不受影响。另外，贷款Renew时，只要平时按时还贷，不更换银行，非常简单，几乎什么资料都不需要补充，签字即可。

sabre 说:

我分析了一种可能，假如做refinance 的时候，估价高于购入价，这个increased equity, 80%可以贷出来，做下一套的首付

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银行帮你递贷款申请时，是交付给见不到面的underwriter的，然后上门给房子估价的评估师，是谁指定和找的？这个不能视而不见

zhcww88 说:

应该是做加按，在房子升值的情况下，再申请新贷款，用于新购房的首期，如此类推。2003年起，我在国内就是这样操作的，银行之间不能互查房贷信息，没有限购限贷，在不同的银行申请贷款都可以获利率下浮10%-15%。能做加按的银行不多，例如有深发展银行（现在的平安银行），它的创新业务走得比较前，其实也是抄香港同行，例如双周供，但是自2007起就很难操作，所以成名要趁早。这种不断加杠杆的方式，是在对楼市、当地经济足够判断所做的高风险投资，我幸运地存活下来了。
2008至今我已经无再买房，房价再涨了三倍，已经远远超出居民购买能力，我在2003-2007不断加杠杆，貌似是如履薄冰，其实我是在分析过居民购买力和建筑成本（包含土地拍卖价）之上做的投资判断。
而现在，全世界都有可能出现黑天鹅，加杠杆无疑是找死。
有人说，按我的分析，全世界的房子也无成交了，我只能说，就投资而然，赶不上婚礼也不要赶上葬礼。

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关键是，这个视频讲的是2017年到今天买了7套房子，这么短时间，加按揭感觉不太可行的样子，难道多伦多最近短短2-3年房价匀速上涨么？好像2016到2017正好是房价暴涨赶上加国调控的时候？

关键是收入足够高，投资房出租后能够以房养房，首付可多可少。不管你喜欢与否，华人很难免“俗”，投资房产的比例不小，知道有人持有十多套房子，住一套大的，其余出租，到处旅游不上班。也看到有部分不喜欢投资房产等的，十几年过去了，依然住着小房子或者Townhouse，房贷早已还清，生活无忧，但很难有大的改变，人各有志吧。

sabre 说:

这也是一个可能，

一个专业评估人员，在不违规的情况下，高估15%，不难，

比如，周边比较的时候，他挑最高的比，比如，强调有利的环境因素，

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银行一般都低估，凭什么给你高估？
高估分险都是银行的。别和我扯说你认识银行评估的。我亲戚买房子 ，银行估价比他实际购买价格低了10万，就是说他100万买一个房子，银行只估房子90万，只能按90万总价给他贷款。剩下的钱他必须自己出。

视频肯定

如果操作的好，其实是可以的

象我2017年从卡加利搬回大温，卖了卡加利的两套房，带回来了一些Cash, 4年时间从大温Maple Ridge买了七套独立屋，其中两套只交了定金，还没交房. 去年圣诞节89万成交的新房现在月租三千五，今年4月份93万买的lot正在建，这两套市场价现在都超过1.2M了。现在Maple Ridge基本上没有准新房可卖，仅有的几套新房也是抢offer，MLS上都是在卖图纸。期间还赞助女儿在卡加利买了一套独立屋

走东闯西 说:

如果操作的好，其实是可以的

象我2017年从卡加利搬回大温，卖了卡加利的两套房，带回来了一些Cash, 4年时间从大温Maple Ridge买了七套独立屋，其中两套只交了定金，还没交房. 去年圣诞节89万成交的新房现在月租三千五，今年4月份93万买的lot正在建，这两套市场价现在都超过1.2M了。现在Maple Ridge基本上没有准新房可卖，仅有的几套新房也是抢offer，MLS上都是在卖图纸。期间还赞助女儿在卡加利买了一套独立屋

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七套独立屋！那贷款怎么弄的啊，至少有5套已经交房了吧，我记得现在独立屋都至少100万加元起步了，如果不租出去拿租金，40万加元的收入都难以还上贷款吧？

jimmy_huang 说:

七套独立屋！那贷款怎么弄的啊，至少有5套已经交房了吧，我记得现在独立屋都至少100万加元起步了，如果不租出去拿租金，40万加元的收入都难以还上贷款吧？

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投资房首付一般都要30%-35%了，不过头两个投资房是四年前买的，那时候五六十万在Maple Ridge就可以买到独立屋，所以也用不了多少首付，后来在发展商哪里买新屋楼花，九十万左右的新屋，交房后月租三千到三千五，当初六十万左右买的独立屋月租都二千七了，所以现金流都是正的，每月房贷里面差不多占一半的Principal,想当于给自己将来退休变相存款了

至于Close新房的down payment, 我自己有公司，有较好的现金流，把自己工资发高点，再从公司借点，就凑够了，另外我信用比较好（刚查了一下883分), 到现在为止，在五大银行贷款还没遇到问题

夏天以来大温远近郊独立屋由于基数低至少涨了20%，由于Inventory 持续走低（象Maple Ridge在MLS listing的Single House从最高点400多套降到现在150套）到处抢offer. 一百万左右的 新房子现在都抢到了一百二十万以上，很多发展商房子还没建就开始卖图纸了

近几个月陪朋友买投资房，的确感受到了市场热度

1。夏天的时候陪朋友在Sunshine Coast花47万买了一块1.2亩的地，三个月后对方经纪电话过来问60万卖不卖

2。我93万去年4月份买的房花，今年五月交房，昨天有人问我126万卖不卖

3。Mission要价六十万的大地旧屋，朋友出到六十六万一无条件offer沒拿到，最后有人出到七十万没条件拿走

4。Mission要价七十万的大地旧房，朋友加了十万才拿到

5。还是MissIon,在建的Duplex, 刚放到市场上第一天朋友就加了二千下无条件Offer，差点没拿到

6。还有一个要价五十多万的破房子，也是加了六万才拿到

市场疯了

走东闯西 说:

如果操作的好，其实是可以的

象我2017年从卡加利搬回大温，卖了卡加利的两套房，带回来了一些Cash, 4年时间从大温Maple Ridge买了七套独立屋，其中两套只交了定金，还没交房. 去年圣诞节89万成交的新房现在月租三千五，今年4月份93万买的lot正在建，这两套市场价现在都超过1.2M了。现在Maple Ridge基本上没有准新房可卖，仅有的几套新房也是抢offer，MLS上都是在卖图纸。期间还赞助女儿在卡加利买了一套独立屋

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为你点赞！你的操作也证明了人们买房时常会听到的“Location,location!” ，也就是选择居住地的重要性。大多、大温、大蒙等房价上涨较快，经济活力强，教育资源丰富、就业及各种投资机会也较多。经常看到有网友为登陆哪个城市而纠结，抓住重点考虑问题，就会一目了然，迎刃而解。

走东闯西 说:

近几个月陪朋友买投资房，的确感受到了市场热度

1。夏天的时候陪朋友在Sunshine Coast花47万买了一块1.2亩的地，三个月后对方经纪电话过来问60万卖不卖

2。我93万去年4月份买的房花，今年五月交房，昨天有人问我126万卖不卖

3。Mission要价六十万的大地旧屋，朋友出到六十六万一无条件offer沒拿到，最后有人出到七十万没条件拿走

4。Mission要价七十万的大地旧房，朋友加了十万才拿到

5。还是MissIon,在建的Duplex, 刚放到市场上第一天朋友就加了二千下无条件Offer，差点没拿到

6。还有一个要价五十多万的破房子，也是加了六万才拿到

市场疯了

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Maple Ridge这么远的都这样了，接下来还有哪里能买啊。感觉都涨到天上去了啊。

jimmy_huang 说:

Maple Ridge这么远的都这样了，接下来还有哪里能买啊。感觉都涨到天上去了啊。

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是啊，低利率和WFH使Single House成了香馍馍，而当地的刚需也只能承担一百万左右的独立屋。中心区域象样点的房子都1.5M以上了，只能往郊区跑。现在独立屋市场这么热，既使屋主想卖房子，一是怕病毒，二是疫情期间不能赶走房客，导致供应量和需求形成区大反差，就出现了抢Offer的现象，导致Selling price over asking price 10%甚至20%的情况

2021年如果房价还象去年下半年那么疯涨，估计政府就要出手了，对普通老百姓来说，大温房屋可负担性太差了

sabre 说:

我看了这个视频，

我猜关键在贷款，而窍门在于银行估价，

第一套，买时50万，首付10万，
两个月之后，银行估价60万，多出来的10万，做refinance, 能拿出来8万，

8万加上手里2万，买第二套房，

这个视频是玩贷款人做的，他们有方法在refinance 的时候，做出不同的估价，

必须在贷款体系里混的人，才了解哪家银行偏向低估，哪家偏向高估，买入之后，简单的修改什么能形成高估，哪位评估员可以帮助高估，

首付主要靠不同评估形成的refinance 能力实现的

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精彩，大师一个回帖就讲透了，此贴可以沉了（just kidding)。

我其实也是办了这个的，只是用来交接期垫一下，没胆子玩儿这么高杠杆。基本住一投一，单线滚动。说到底还是要踩在大盘飙红的势头上，只能通过估值的高增长才能再从银行贷出钱来攒下一套的首付。如果没有大斜率的增量，无论一直贵的或一直便宜的都套不出钱来。

另外加拿大房市还是比较市场化的，这几年来也看过周围不少套牢的，其中不乏踩着15-17年高增长，误打误撞赚了2，3套几十万double的钱，信心爆棚17年高位入2M+左右大宅，现在还在每个月干供（租金根本撑不住月供）的；不乏自住房triple卖掉，马上跟风情愿交几万块进门费给经纪在高位搞下偏远位置大宅新楼花被套被迫搬入自住的。

和股市一样，跟着大盘赚钱了的人，不要认为自己是股神，老房子赚了钱马上不管不顾的迷信什么房价永远涨涨涨高位换手的，最后都是把之前的利润全填进去。搞得接下来几年苦哈哈，现金流绷紧或者为负，死等N年后解套。当然，相比股市，总有解套的一天（再背运的，8年-15年也解套了），不会赔的血本无归。但人生有几个10年呢？投资不是投机，虽然投机偶尔有干到点子上的。

这个市场坑的就是那些不做任何功课：地段，房型，地方经济结构，人口结构，市政规划乃至国际政治形势，经济形势。上来就问：现在投哪个盘好？XX市的房子能买么？能有50% 以上的赚头吗？经纪给我说那一片租金能到$xxxxx的，能做平吗？我一般都回答，谁可以给你保证稳赚或者租到多少，租不到或者赚不够他/她自己给你补齐的，你赶紧做两件事：1。 和他/她赶紧签约； 2. 把他/她联系方式给我。