要不要refinance？

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要不要refinance？

原文链接：https://forum.iask.ca/threads/922229/

sofia : 2021-03-04#1

现在有28万的贷款
5年固定，利率4.5%
还有32个月到期
如果现在做refinance
罚款$12613
可选择利率
1年 2.7%
2年 2.65%
3 年 2.8%
5 年 3.5%
或者全浮动P+1

Lucyzhang : 2021-03-04#2

怎么利息那么高？
我本来有20W贷款，还有两年fixed 利率2.74%。Refinance35W, 5年浮动1.64%，用line of credit提前还贷款8W以后，罚款4000左右。

周雅 : 2021-03-04#3

sofia 说:
现在有28万的贷款
5年固定，利率4.5%
还有32个月到期
如果现在做refinance
罚款$12613
可选择利率
1年 2.7%
2年 2.65%
3 年 2.8%
5 年 3.5%
或者全浮动P+1

不要......不......要......

观雨 : 2021-03-04#4

A picture is worthy of a thousand words. So here are some 2000 words.
BTW. Your rate is way TOO high. I just renewed mine last month with 1.76% 5 year fixed.
If you don't want to pay the penalty, you have the option called "Blend and extend" ask your banker. Most banks and credit unions can do it.

Bottom line, definitely do it NOW, even if you are only comfortable with Blend and Extend approach.

kaishishenqing : 2021-03-04#5

现在房贷利率普遍都在1.5%以下，你是什么银行怎么利率贵一倍啊？

sofia : 2021-03-04#6

2018年11月份
貌似是最高点了
这个在那时候
好像还是比较便宜的

vodaka : 2021-03-04#7

索菲亚的贷款是商业贷款，不是普通房贷吧。？

sofia : 2021-03-04#8

vodaka 说:
索菲亚的贷款是商业贷款，不是房贷吧。？

是商业的但也是房贷

popiston : 2021-03-04#9

观雨说:
A picture is worthy of a thousand words. So here are some 2000 words.
BTW. Your rate is way TOO high. I just renewed mine last month with 1.76% 5 year fixed.
If you don't want to pay the penalty, you have the option called "Blend and extend" ask your banker. Most banks and credit unions can do it.

Bottom line, definitely do it NOW, even if you are only comfortable with Blend and Extend approach.
浏览附件652539
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请问财团的会有这种选择吗？我今晚就读协议我是和think fiancial 的五年固定 3.20左右

观雨 : 2021-03-04#10

popiston 说:
请问财团的会有这种选择吗？我今晚就读协议我是和think fiancial 的五年固定 3.20左右

个人贷款有这个可能，你这个情况就不知道了，我没这个经验。这个不会在现有的合同条款上，银行的一种营销方式而已，本质上就是一种延期。
比如楼主的例子，如果要blend到一个新的5年合同，前32个月按老利率4.5%算，后28个月按新利率3.2%算。
你就这么去谈，看对方能不能接受呗。这个方案对出资方是有利可图的，原有32个月利息照收，还多了28个月的生意，何乐而不为；另一方面借方避免了罚金，还锁定了一段时间的低利率，不是最理想的结果，但大概率好过32个月后续约时的利率。

我觉得最好的结果是尽可能锁定更长的term，比如7年10年的，当然具体要算，如果7年利率高就不一定合算，不如先延到5年，到时续成variable，坐等下一次危机放水。

sofia : 2021-03-05#11

观雨说:
A picture is worthy of a thousand words. So here are some 2000 words.
BTW. Your rate is way TOO high. I just renewed mine last month with 1.76% 5 year fixed.
If you don't want to pay the penalty, you have the option called "Blend and extend" ask your banker. Most banks and credit unions can do it.

Bottom line, definitely do it NOW, even if you are only comfortable with Blend and Extend approach.
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仔细看了一下这个图
我的合同就是
在浮动利率4.0时候签的
那时候给的选择就是
P+1或者5年固定4.5%
结果定在高点上了
因为是business department贷的
和个人贷款不太一样
而且是第一次也没有经验
赶上近几年的利率顶点

观雨 : 2021-03-05#12

sofia 说:
仔细看了一下这个图
我的合同就是
在浮动利率4.0时候签的
那时候给的选择就是
P+1或者5年固定4.5%
结果定在高点上了
因为是business department贷的
和个人贷款不太一样
而且是第一次也没有经验
赶上近几年的利率顶点

如果不想太费心预测利率的话，就闭眼永远选variable就好了，90%的情况下都是对的。
固定利率都是银行里那些哈佛耶鲁斯坦福的“天才”们用各种大数据喂出来的模型定的，想在固定利率上beat他们？给个理由先。当然，想在浮动利率上beat他们也不容易，但好歹是大家都暴露在利率风险前，相对平等，接近一半一半吧，呵呵。

我觉得唯二的可以考虑固定利率的情况就是
1. 现在——利率上升周期的初期，对应经济复苏期（5年、7年、10年期固定利率）。
2. 利率上升周期的末期，对应经济过热期：用短期固定利率（1年、2年期）或者浮动利率。

popiston : 2021-03-05#13

观雨说:
个人贷款有这个可能，你这个情况就不知道了，我没这个经验。这个不会在现有的合同条款上，银行的一种营销方式而已，本质上就是一种延期。
比如你的情况，如果要blend到一个新的5年合同，前32个月按老利率4.5%算，后28个月按新利率3.2%算。
你就这么去谈，看对方能不能接受呗。这个方案对出资方是有利可图的，原有32个月利息照收，还多了28个月的生意，何乐而不为；另一方面借方避免了罚金，还锁定了一段时间的低利率，不是最理想的结果，但大概率好过32个月后续约时的利率。

我觉得最好的结果是尽可能锁定更长的term，比如7年10年的，当然具体要算，如果7年利率高太多就不一定合算，不如先延到5年，到时续成variable，坐等下一次危机放水。

非常感谢我这阵困扰中一直没决心行动。

oldpanda : 2021-03-06#14

sofia 说:
现在有28万的贷款
5年固定，利率4.5%
还有32个月到期
如果现在做refinance
罚款$12613
可选择利率
1年 2.7%
2年 2.65%
3 年 2.8%
5 年 3.5%
或者全浮动P+1

你原来的贷款是房贷吗？怎么那么高？

popiston : 2021-03-07#15

观雨说:
A picture is worthy of a thousand words. So here are some 2000 words.
BTW. Your rate is way TOO high. I just renewed mine last month with 1.76% 5 year fixed.
If you don't want to pay the penalty, you have the option called "Blend and extend" ask your banker. Most banks and credit unions can do it.

Bottom line, definitely do it NOW, even if you are only comfortable with Blend and Extend approach.
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请教一下，我看我合同里写了罚息是三个月利息或者剩余时间利息差里的高额。貌似普遍条款。

如果交罚息，好像在剩余时间里并没有省利息啊。（而且因为罚息是所有余额乘以月份数，算起来实际利息成本比分期还款利息还要高）

不管交罚息还是blend都是到期之后那段时间的利息低而已。

请问我这样理解对吗？
多谢

观雨 : 2021-03-08#16

popiston 说:
请教一下，我看我合同里写了罚息是三个月利息或者剩余时间利息差里的高额。貌似普遍条款。

如果交罚息，好像在剩余时间里并没有省利息啊。（而且因为罚息是所有余额乘以月份数，算起来实际利息成本比分期还款利息还要高）

不管交罚息还是blend都是到期之后那段时间的利息低而已。

请问我这样理解对吗？
多谢

对，大体上固定利息按揭的罚息就是要增加你的switching cost，目的就是让这个cost足够高，高到足以让你觉得switching无利可图。

你的理解是对的，你的收益在于到期后的那段按揭可以少交利息，之前的罚息大体会抵消低利息的收益，这个没有好的办法，本质上是银行在对赌中赢了，人家应得的，所以如果剩余term还很长，比如还有四年，可能就不值得折腾了，除非值得趁现在利率在底部的时候做个re- amortization。

但是，合不合算还是要具体算，才能做最好的决定。
1. 打电话给他们要求算一下准确的罚款金额和blend and extend的利率和月供。
2. 找你想转去的其他银行算一下你能qualify的利率和准确的月供。
3. 比较几种方案（按兵不动、blend and extend、交罚金转到其他银行，re-amortization）未来5年的现金流。

大的原则是，如果认同利率的上涨趋势，今天采取行动会大概率好过拖到两年后再行动。

popiston : 2021-03-08#17

观雨说:
对，大体上固定利息按揭的罚息就是要增加你的switching cost，目的就是让这个cost足够高，高到足以让你觉得switching无利可图。

你的理解是对的，你的收益在于到期后的那段按揭可以少交利息，之前的罚息大体会抵消低利息的收益，这个没有好的办法，本质上是银行在对赌中赢了，人家应得的，所以如果剩余term还很长，比如还有四年，可能就不值得折腾了，除非值得趁现在利率在底部的时候做个re- amortization。

但是，合不合算还是要具体算，才能做最好的决定。
1. 打电话给他们要求算一下准确的罚款金额和blend and extend的利率和月供。
2. 找你想转去的其他银行算一下你能qualify的利率和准确的月供。
3. 比较几种方案（按兵不动、blend and extend、交罚金转到其他银行，re-amortization）未来5年的现金流。

大的原则是，如果认同利率的上涨趋势，今天采取行动会大概率好过拖到两年后再行动。

非常感谢！
刚才电话得到了罚金额他们要再联系提供其他选择。

sofia : 2021-03-08#18

观雨说:
个人贷款有这个可能，你这个情况就不知道了，我没这个经验。这个不会在现有的合同条款上，银行的一种营销方式而已，本质上就是一种延期。
比如楼主的例子，如果要blend到一个新的5年合同，前32个月按老利率4.5%算，后28个月按新利率3.2%算。
你就这么去谈，看对方能不能接受呗。这个方案对出资方是有利可图的，原有32个月利息照收，还多了28个月的生意，何乐而不为；另一方面借方避免了罚金，还锁定了一段时间的低利率，不是最理想的结果，但大概率好过32个月后续约时的利率。

我觉得最好的结果是尽可能锁定更长的term，比如7年10年的，当然具体要算，如果7年利率高就不一定合算，不如先延到5年，到时续成variable，坐等下一次危机放水。

There is no option to blend the rate unfortunately.
这是银行的回复。

观雨 : 2021-03-08#19

sofia 说:
There is no option to blend the rate unfortunately.
这是银行的回复。

观雨说:
对，大体上固定利息按揭的罚息就是要增加你的switching cost，目的就是让这个cost足够高，高到足以让你觉得switching无利可图。

你的理解是对的，你的收益在于到期后的那段按揭可以少交利息，之前的罚息大体会抵消低利息的收益，这个没有好的办法，本质上是银行在对赌中赢了，人家应得的，所以如果剩余term还很长，比如还有四年，可能就不值得折腾了，除非值得趁现在利率在底部的时候做个re- amortization。

但是，合不合算还是要具体算，才能做最好的决定。
1. 打电话给他们要求算一下准确的罚款金额和blend and extend的利率和月供。
2. 找你想转去的其他银行算一下你能qualify的利率和准确的月供。
3. 比较几种方案（按兵不动、blend and extend、交罚金转到其他银行，re-amortization）未来5年的现金流。

大的原则是，如果认同利率的上涨趋势，今天采取行动会大概率好过拖到两年后再行动。

关键看你自己的想法。
一条路走不通，还有其他路可以走，殊途同归。

oldpanda : 2021-03-08#20

现在低利率贷款买房子的人，可能会利率升高后，供不起房子吧？这样的话，房价后面必然会下跌。

Lucyzhang : 2021-03-08#21

我去年买的房子，是浮动利率，2.35%，上周五转为5年固定了，1.69%。

popiston : 2021-03-09#22

观雨说:
对，大体上固定利息按揭的罚息就是要增加你的switching cost，目的就是让这个cost足够高，高到足以让你觉得switching无利可图。

你的理解是对的，你的收益在于到期后的那段按揭可以少交利息，之前的罚息大体会抵消低利息的收益，这个没有好的办法，本质上是银行在对赌中赢了，人家应得的，所以如果剩余term还很长，比如还有四年，可能就不值得折腾了，除非值得趁现在利率在底部的时候做个re- amortization。

但是，合不合算还是要具体算，才能做最好的决定。
1. 打电话给他们要求算一下准确的罚款金额和blend and extend的利率和月供。
2. 找你想转去的其他银行算一下你能qualify的利率和准确的月供。
3. 比较几种方案（按兵不动、blend and extend、交罚金转到其他银行，re-amortization）未来5年的现金流。

大的原则是，如果认同利率的上涨趋势，今天采取行动会大概率好过拖到两年后再行动。

我得到三种选择：

5 year fixed rate of 2.79% (with no penalty)
5 year fixed rate of 2.49% (with a $3,700 penalty) OR
5 year fixed rate of 1.99% (with an $8,500 penalty)

我觉得如果认定利率再升高，应该是最后一种划算。
请问您高见如何？是不是尽量要低利息的选择呢？

观雨 : 2021-03-09#23

popiston 说:
我得到三种选择：

5 year fixed rate of 2.79% (with no penalty)
5 year fixed rate of 2.49% (with a $3,700 penalty) OR
5 year fixed rate of 1.99% (with an $8,500 penalty)

我觉得如果认定利率再升高，应该是最后一种划算。
请问您高见如何？是不是尽量要低利息的选择呢？

不敢当。从我的角度看，信息不全，做不了决定，呵呵。 :wdb3:

需要知道：
1、按揭余额
2、Term 还剩多少
3、每个选择的月供
4、为什么Penalty还可以有选择，这还是第一次听说，是做了某种Ladder？
5、Penalty是付现金（out of pocket），还是blend到按揭本金里。

在没有这些信息的情况下，姑且假定penalty要付现金，那么第一种看起来最可行。最后一种选择的现金流对你最不好，也就是借方最想要的，不要给他们，哈哈

。

我经常觉得银行/金融就是炒腰花的，腰花人人爱（当然有人受不了那个味儿），会玩儿金融的各个都很会炒：葱爆、火爆、酱爆，咸的、麻的、辣的。。。包你满意。问题在于，腰子从哪儿来？
银行最擅长的就是把客人的肾割下来，炒成腰花再端给客人。

扯远了，呵呵，总之我觉得如果客人为了省月供，直接掏8500刀给他们，银行会高兴坏了的。
金融就是关于确定性的游戏，从确定性的角度看，显然现金>Fix rate mortgage>Variable rate mortage，所以银行一定首选现金，固定利率次之，最后选浮动利率，那么作为博弈的另一方，我们就应该首选浮动利率（90%情况下），固定利率次之，万不得已再付现金。

popiston : 2021-03-09#24

观雨说:
不敢当。从我的角度看，信息不全，做不了决定，呵呵。
需要知道：
1、按揭余额
2、Term 还剩多少
3、每个选择的月供
4、为什么Penalty还可以有选择，这还是第一次听说，是做了某种Ladder？
5、Penalty是付现金（out of pocket），还是blend到按揭本金里。

在没有这些信息的情况下，姑且假定penalty要付现金，那么第一种看起来最可行。最后一种选择的现金流对你最不好，也就是借方最想要的，不要给他们，哈哈。

我经常觉得银行/金融就是炒腰花的，腰花人人爱（当然有人受不了那个味儿），会玩儿金融的各个都很会炒：葱爆、火爆、酱爆，咸的、麻的、辣的。。。包你满意。问题在于，腰子从哪儿来？
银行最擅长的就是把客人的肾割下来，炒成腰花再端给客人。

扯远了，呵呵，总之我觉得如果客人为了省月供，直接掏8500刀给他们，银行会高兴坏了的。
金融就是关于确定性的游戏，从确定性的角度看，显然现金>Fix rate mortgage>Variable rate mortage，所以银行一定首选现金，固定利率次之，最后选浮动利率，那么作为博弈的另一方，我们就应该首选浮动利率（90%情况下），固定利率次之，万不得已再付现金。

您理解应该是对的。
我粗算了一下，罚金差别就是这五年的利息差额，要的比利息差稍微少一点。
我还有2年六个月。实际上后面两个选择都是虚的。我立即能减少月付，代价就是后面2.5年的利率比现在1.9几的利率高一点。

选一可以日后多付本金减少利息损失。
选三可能以后可以利用这个利率增加贷款额，这种可能性小。
是否放到本金差别并不大，因为我本来就每年多付本金。

多谢您指点！

soleil_lee－太阳李 : 2021-03-10#25

---

soleil_lee－太阳李 : 2021-03-10#26

popiston 说:
您理解应该是对的。
我粗算了一下，罚金差别就是这五年的利息差额，要的比利息差稍微少一点。
我还有2年六个月。实际上后面两个选择都是虚的。我立即能减少月付，代价就是后面2.5年的利率比现在1.9几的利率高一点。

选一可以日后多付本金减少利息损失。
选三可能以后可以利用这个利率增加贷款额，这种可能性小。
是否放到本金差别并不大，因为我本来就每年多付本金。

多谢您指点！

你为什么要付那么多罚金，而且利率还那么差？二月初BMO有个服务员打电话给我，说可以换。结果把去年刚定的2。74%5年fixed的贷款都重新做到1。85%了。虽然我知道当时的优惠利率1。4%，但还是比2。74%低很多了。
我还有个贷款去年2月份一天在医院忙得焦头烂额接到个BMO电话稀里糊涂答应了在最高点转成2。74%4年固定的，转完没两个星期就降息了（本来是variable）。后来到11月的时候重新定成2。46%5年固定。二月初再次和第一个贷款一起转成1。85%5年固定。
都是blend而不是付罚金的。
得到一个教训是不能在电话里稀里糊涂听客服的就一时答应renew mortgage，可以跟他预订一个appointment，然后花时间仔细沟通计算后再答应。

florette : 2021-03-10#27

soleil_lee－太阳李说:
你为什么要付那么多罚金，而且利率还那么差？二月初BMO有个服务员打电话给我，说可以换。结果把去年刚定的2。74%5年fixed的贷款都重新做到1。85%了。虽然我知道当时的优惠利率1。4%，但还是比2。74%低很多了。
我还有个贷款去年2月份一天在医院忙得焦头烂额接到个BMO电话稀里糊涂答应了在最高点转成2。74%4年固定的，转完没两个星期就降息了（本来是variable）。后来到11月的时候重新定成2。46%5年固定。二月初再次和第一个贷款一起转成1。85%5年固定。
都是blend而不是付罚金的。
得到一个教训是不能在电话里稀里糊涂听客服的就一时答应renew mortgage，可以跟他预订一个appointment，然后花时间仔细沟通计算后再答应。

如果自住房没有贷款，想把它抵押贷款（不看收入的），有没有推荐！谢谢

sofia : 2021-03-10#28

florette 说:
如果自住房没有贷款，想把它抵押贷款（不看收入的），有没有推荐！谢谢

现在好像没有不看收入的了

soleil_lee－太阳李 : 2021-03-10#29

florette 说:
如果自住房没有贷款，想把它抵押贷款（不看收入的），有没有推荐！谢谢

有点羡慕你没有贷款的房子，我因为都有贷款，所以就在贷款的银行办理的refinance。一般都不会差太多的，据说Tangerine的refinance利率低一点，你可以比较比较。

sofia : 2021-03-10#30

soleil_lee－太阳李说:
有点羡慕你没有贷款的房子，我因为都有贷款，所以就在贷款的银行办理的refinance。一般都不会差太多的，据说Tangerine的refinance利率低一点，你可以比较比较。

我有两个快到期了
在TD做refinance
要的材料有1尺厚
现在要求做appraisal了
想拿出来6、7万块钱
简直扒层皮

soleil_lee－太阳李 : 2021-03-10#31

sofia 说:
我有两个快到期了
在TD做refinance
要的材料有1尺厚
现在要求做appraisal了
想拿出来6、7万块钱
简直扒层皮

大概你的负债率比较高？

sofia : 2021-03-10#32

soleil_lee－太阳李说:
大概你的负债率比较高？

据说现在贷款比较严格

soleil_lee－太阳李 : 2021-03-10#33

sofia 说:
据说现在贷款比较严格

去年我申请贷款也是很紧张，最后收房那天银行还不及时放款，弄得我差点过不了户，几乎心脏病发作。

florette : 2021-03-10#34

soleil_lee－太阳李说:
有点羡慕你没有贷款的房子，我因为都有贷款，所以就在贷款的银行办理的refinance。一般都不会差太多的，据说Tangerine的refinance利率低一点，你可以比较比较。

你这种refinance是有收入做支撑的，更令人羡慕！想抵押自住房，说明肯定有贷款，只是还想再贷一些，但收入不够多

florette : 2021-03-10#35

今天问了个贷款公司，说他们的经济都很忙，估计没人搭理我

popiston : 2021-03-10#36

soleil_lee－太阳李说:
你为什么要付那么多罚金，而且利率还那么差？二月初BMO有个服务员打电话给我，说可以换。结果把去年刚定的2。74%5年fixed的贷款都重新做到1。85%了。虽然我知道当时的优惠利率1。4%，但还是比2。74%低很多了。
我还有个贷款去年2月份一天在医院忙得焦头烂额接到个BMO电话稀里糊涂答应了在最高点转成2。74%4年固定的，转完没两个星期就降息了（本来是variable）。后来到11月的时候重新定成2。46%5年固定。二月初再次和第一个贷款一起转成1。85%5年固定。
都是blend而不是付罚金的。
得到一个教训是不能在电话里稀里糊涂听客服的就一时答应renew mortgage，可以跟他预订一个appointment，然后花时间仔细沟通计算后再答应。

我那时候看走势，虽然高，但是看起来在利息历史低谷就固定了，没想到现在又这么低。

sofia : 2021-03-10#37

soleil_lee－太阳李说:
你为什么要付那么多罚金，而且利率还那么差？二月初BMO有个服务员打电话给我，说可以换。结果把去年刚定的2。74%5年fixed的贷款都重新做到1。85%了。虽然我知道当时的优惠利率1。4%，但还是比2。74%低很多了。
我还有个贷款去年2月份一天在医院忙得焦头烂额接到个BMO电话稀里糊涂答应了在最高点转成2。74%4年固定的，转完没两个星期就降息了（本来是variable）。后来到11月的时候重新定成2。46%5年固定。二月初再次和第一个贷款一起转成1。85%5年固定。
都是blend而不是付罚金的。
得到一个教训是不能在电话里稀里糊涂听客服的就一时答应renew mortgage，可以跟他预订一个appointment，然后花时间仔细沟通计算后再答应。

我去年元旦把浮动的转的5年固定2.74%
结果很快就不停的降息
悔的我哟
不动的话现在都低于2%了

soleil_lee－太阳李 : 2021-03-10#38

sofia 说:
我去年元旦把浮动的转的5年固定2.74%
结果很快就不停的降息
悔的我哟
不动的话现在都低于2%了

我也是，2月下旬转的2.74，过了一个多星期就降息了。
不过，最近他们帮我降到1.85了

sofia : 2021-03-11#39

soleil_lee－太阳李说:
我也是，2月下旬转的2.74，过了一个多星期就降息了。
不过，最近他们帮我降到1.85了

明天我再问问

sofia : 2021-03-12#40

soleil_lee－太阳李说:
我也是，2月下旬转的2.74，过了一个多星期就降息了。
不过，最近他们帮我降到1.85了

1.85%已经很好了
据TD的贷款经理说
现在贷款非常难
要求特别多
出租房只给做65%

soleil_lee－太阳李 : 2021-03-12#41

sofia 说:
1.85%已经很好了
据TD的贷款经理说
现在贷款非常难
要求特别多
出租房只给做65%

哎，好想回到2016年。那时候贷款容易多了。

sofia : 2021-03-15#42

soleil_lee－太阳李说:
我也是，2月下旬转的2.74，过了一个多星期就降息了。
不过，最近他们帮我降到1.85了

我的银行回复我了
current rate 2.74% blended rate 2.58% 5 years
貌似没有什么用啊
要不要blend呢？

soleil_lee－太阳李 : 2021-03-15#43

sofia 说:
我的银行回复我了
current rate 2.74% blended rate 2.58% 5 years
貌似没有什么用啊
要不要blend呢？

可以先拿着。等过几个月，如果不加息的话可以再申请blend，就可以继续降低。
我2。74第一次blend到2。464，过了三个月再次blend到1。855

sofia : 2021-03-22#44

soleil_lee－太阳李说:
可以先拿着。等过几个月，如果不加息的话可以再申请blend，就可以继续降低。
我2。74第一次blend到2。464，过了三个月再次blend到1。855

current rate 2.74% blended rate 2.58% 5 years
Or Penalty $4,042.12 to get 2.09% 5years

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