要不要refinance？

[sofia]

现在有28万的贷款
5年固定，利率4.5%
还有32个月到期
如果现在做refinance
罚款$12613
可选择利率
1年 2.7%
2年 2.65%
3 年 2.8%
5 年 3.5%
或者全浮动P+1

 

[Lucyzhang]

怎么利息那么高？
我本来有20W贷款，还有两年fixed 利率2.74%。Refinance35W, 5年浮动1.64%，用line of credit提前还贷款8W以后，罚款4000左右。

 

[周雅]

现在有28万的贷款
5年固定，利率4.5%
还有32个月到期
如果现在做refinance
罚款$12613
可选择利率
1年 2.7%
2年 2.65%
3 年 2.8%
5 年 3.5%
或者全浮动P+1

不要......不......要......

 

[观雨]

A picture is worthy of a thousand words. So here are some 2000 words.
BTW. Your rate is way TOO high. I just renewed mine last month with 1.76% 5 year fixed.
If you don't want to pay the penalty, you have the option called "Blend and extend" ask your banker. Most banks and credit unions can do it.

Bottom line, definitely do it NOW, even if you are only comfortable with Blend and Extend approach.

 

[kaishishenqing]

现在房贷利率普遍都在1.5%以下，你是什么银行怎么利率贵一倍啊？

 

[sofia]

2018年11月份
貌似是最高点了
这个在那时候
好像还是比较便宜的

 

[vodaka]

索菲亚的贷款是商业贷款，不是普通房贷吧。？

 

[sofia]

索菲亚的贷款是商业贷款，不是房贷吧。？

是商业的但也是房贷

 

[popiston]

A picture is worthy of a thousand words. So here are some 2000 words.
BTW. Your rate is way TOO high. I just renewed mine last month with 1.76% 5 year fixed.
If you don't want to pay the penalty, you have the option called "Blend and extend" ask your banker. Most banks and credit unions can do it.

Bottom line, definitely do it NOW, even if you are only comfortable with Blend and Extend approach.
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请问财团的会有这种选择吗？我今晚就读协议 我是和think fiancial 的五年固定 3.20左右

 

[观雨]

请问财团的会有这种选择吗？我今晚就读协议 我是和think fiancial 的五年固定 3.20左右

个人贷款有这个可能，你这个情况就不知道了，我没这个经验。这个不会在现有的合同条款上，银行的一种营销方式而已，本质上就是一种延期。
比如楼主的例子，如果要blend到一个新的5年合同，前32个月按老利率4.5%算，后28个月按新利率3.2%算。
你就这么去谈，看对方能不能接受呗。这个方案对出资方是有利可图的，原有32个月利息照收，还多了28个月的生意，何乐而不为；另一方面借方避免了罚金，还锁定了一段时间的低利率，不是最理想的结果，但大概率好过32个月后续约时的利率。

我觉得最好的结果是尽可能锁定更长的term，比如7年10年的，当然具体要算，如果7年利率高就不一定合算，不如先延到5年，到时续成variable，坐等下一次危机放水。

 

[sofia]

A picture is worthy of a thousand words. So here are some 2000 words.
BTW. Your rate is way TOO high. I just renewed mine last month with 1.76% 5 year fixed.
If you don't want to pay the penalty, you have the option called "Blend and extend" ask your banker. Most banks and credit unions can do it.

Bottom line, definitely do it NOW, even if you are only comfortable with Blend and Extend approach.
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仔细看了一下这个图
我的合同就是
在浮动利率4.0时候签的
那时候给的选择就是
P+1或者5年固定4.5%
结果定在高点上了
因为是business department贷的
和个人贷款不太一样
而且是第一次也没有经验
赶上近几年的利率顶点

 

[观雨]

仔细看了一下这个图
我的合同就是
在浮动利率4.0时候签的
那时候给的选择就是
P+1或者5年固定4.5%
结果定在高点上了
因为是business department贷的
和个人贷款不太一样
而且是第一次也没有经验
赶上近几年的利率顶点

如果不想太费心预测利率的话，就闭眼永远选variable就好了，90%的情况下都是对的。
固定利率都是银行里那些哈佛耶鲁斯坦福的“天才”们用各种大数据喂出来的模型定的，想在固定利率上beat他们？给个理由先。当然，想在浮动利率上beat他们也不容易，但好歹是大家都暴露在利率风险前，相对平等，接近一半一半吧，呵呵。

我觉得唯二的可以考虑固定利率的情况就是
1. 现在——利率上升周期的初期，对应经济复苏期（5年、7年、10年期固定利率）。
2. 利率上升周期的末期，对应经济过热期：用短期固定利率（1年、2年期）或者浮动利率。

 

[popiston]

个人贷款有这个可能，你这个情况就不知道了，我没这个经验。这个不会在现有的合同条款上，银行的一种营销方式而已，本质上就是一种延期。
比如你的情况，如果要blend到一个新的5年合同，前32个月按老利率4.5%算，后28个月按新利率3.2%算。
你就这么去谈，看对方能不能接受呗。这个方案对出资方是有利可图的，原有32个月利息照收，还多了28个月的生意，何乐而不为；另一方面借方避免了罚金，还锁定了一段时间的低利率，不是最理想的结果，但大概率好过32个月后续约时的利率。

我觉得最好的结果是尽可能锁定更长的term，比如7年10年的，当然具体要算，如果7年利率高太多就不一定合算，不如先延到5年，到时续成variable，坐等下一次危机放水。

非常感谢 我这阵困扰中一直没决心行动。

 

[oldpanda]

现在有28万的贷款
5年固定，利率4.5%
还有32个月到期
如果现在做refinance
罚款$12613
可选择利率
1年 2.7%
2年 2.65%
3 年 2.8%
5 年 3.5%
或者全浮动P+1

你原来的贷款是房贷吗？怎么那么高？

 

[popiston]

A picture is worthy of a thousand words. So here are some 2000 words.
BTW. Your rate is way TOO high. I just renewed mine last month with 1.76% 5 year fixed.
If you don't want to pay the penalty, you have the option called "Blend and extend" ask your banker. Most banks and credit unions can do it.

Bottom line, definitely do it NOW, even if you are only comfortable with Blend and Extend approach.
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请教一下，我看我合同里写了罚息是三个月利息或者剩余时间利息差里的高额。貌似普遍条款。

如果交罚息，好像在剩余时间里并没有省利息啊。（而且因为罚息是所有余额乘以月份数，算起来实际利息成本比分期还款利息还要高）

不管交罚息还是blend都是到期之后那段时间的利息低而已。

请问我这样理解对吗？
多谢

 

[观雨]

请教一下，我看我合同里写了罚息是三个月利息或者剩余时间利息差里的高额。貌似普遍条款。

如果交罚息，好像在剩余时间里并没有省利息啊。（而且因为罚息是所有余额乘以月份数，算起来实际利息成本比分期还款利息还要高）

不管交罚息还是blend都是到期之后那段时间的利息低而已。

请问我这样理解对吗？
多谢

对，大体上固定利息按揭的罚息就是要增加你的switching cost，目的就是让这个cost足够高，高到足以让你觉得switching无利可图。

你的理解是对的，你的收益在于到期后的那段按揭可以少交利息，之前的罚息大体会抵消低利息的收益，这个没有好的办法，本质上是银行在对赌中赢了，人家应得的，所以如果剩余term还很长，比如还有四年，可能就不值得折腾了，除非值得趁现在利率在底部的时候做个re- amortization。

但是，合不合算还是要具体算，才能做最好的决定。
1. 打电话给他们要求算一下准确的罚款金额和blend and extend的利率和月供。
2. 找你想转去的其他银行算一下你能qualify的利率和准确的月供。
3. 比较几种方案（按兵不动、blend and extend、交罚金转到其他银行，re-amortization）未来5年的现金流。

大的原则是，如果认同利率的上涨趋势，今天采取行动会大概率好过拖到两年后再行动。

 

[popiston]

对，大体上固定利息按揭的罚息就是要增加你的switching cost，目的就是让这个cost足够高，高到足以让你觉得switching无利可图。

你的理解是对的，你的收益在于到期后的那段按揭可以少交利息，之前的罚息大体会抵消低利息的收益，这个没有好的办法，本质上是银行在对赌中赢了，人家应得的，所以如果剩余term还很长，比如还有四年，可能就不值得折腾了，除非值得趁现在利率在底部的时候做个re- amortization。

但是，合不合算还是要具体算，才能做最好的决定。
1. 打电话给他们要求算一下准确的罚款金额和blend and extend的利率和月供。
2. 找你想转去的其他银行算一下你能qualify的利率和准确的月供。
3. 比较几种方案（按兵不动、blend and extend、交罚金转到其他银行，re-amortization）未来5年的现金流。

大的原则是，如果认同利率的上涨趋势，今天采取行动会大概率好过拖到两年后再行动。

非常感谢！
刚才电话得到了罚金额 他们要再联系提供其他选择。

 

[sofia]

个人贷款有这个可能，你这个情况就不知道了，我没这个经验。这个不会在现有的合同条款上，银行的一种营销方式而已，本质上就是一种延期。
比如楼主的例子，如果要blend到一个新的5年合同，前32个月按老利率4.5%算，后28个月按新利率3.2%算。
你就这么去谈，看对方能不能接受呗。这个方案对出资方是有利可图的，原有32个月利息照收，还多了28个月的生意，何乐而不为；另一方面借方避免了罚金，还锁定了一段时间的低利率，不是最理想的结果，但大概率好过32个月后续约时的利率。

我觉得最好的结果是尽可能锁定更长的term，比如7年10年的，当然具体要算，如果7年利率高就不一定合算，不如先延到5年，到时续成variable，坐等下一次危机放水。

There is no option to blend the rate unfortunately.
这是银行的回复。

 

[观雨]

There is no option to blend the rate unfortunately.
这是银行的回复。

对，大体上固定利息按揭的罚息就是要增加你的switching cost，目的就是让这个cost足够高，高到足以让你觉得switching无利可图。

你的理解是对的，你的收益在于到期后的那段按揭可以少交利息，之前的罚息大体会抵消低利息的收益，这个没有好的办法，本质上是银行在对赌中赢了，人家应得的，所以如果剩余term还很长，比如还有四年，可能就不值得折腾了，除非值得趁现在利率在底部的时候做个re- amortization。

但是，合不合算还是要具体算，才能做最好的决定。
1. 打电话给他们要求算一下准确的罚款金额和blend and extend的利率和月供。
2. 找你想转去的其他银行算一下你能qualify的利率和准确的月供。
3. 比较几种方案（按兵不动、blend and extend、交罚金转到其他银行，re-amortization）未来5年的现金流。

大的原则是，如果认同利率的上涨趋势，今天采取行动会大概率好过拖到两年后再行动。

关键看你自己的想法。
一条路走不通，还有其他路可以走，殊途同归。

 

[oldpanda]

现在低利率贷款买房子的人，可能会利率升高后，供不起房子吧？这样的话，房价后面必然会下跌。