我得到三种选择:对,大体上固定利息按揭的罚息就是要增加你的switching cost,目的就是让这个cost足够高,高到足以让你觉得switching无利可图。
你的理解是对的,你的收益在于到期后的那段按揭可以少交利息,之前的罚息大体会抵消低利息的收益,这个没有好的办法,本质上是银行在对赌中赢了,人家应得的,所以如果剩余term还很长,比如还有四年,可能就不值得折腾了,除非值得趁现在利率在底部的时候做个re- amortization。
但是,合不合算还是要具体算,才能做最好的决定。
1. 打电话给他们要求算一下准确的罚款金额和blend and extend的利率和月供。
2. 找你想转去的其他银行算一下你能qualify的利率和准确的月供。
3. 比较几种方案(按兵不动、blend and extend、交罚金转到其他银行,re-amortization)未来5年的现金流。
大的原则是,如果认同利率的上涨趋势,今天采取行动会大概率好过拖到两年后再行动。
您理解应该是对的。不敢当。从我的角度看,信息不全,做不了决定,呵呵。
需要知道:
1、按揭余额
2、Term 还剩多少
3、每个选择的月供
4、为什么Penalty还可以有选择,这还是第一次听说,是做了某种Ladder?
5、Penalty是付现金(out of pocket),还是blend到按揭本金里。
在没有这些信息的情况下,姑且假定penalty要付现金,那么第一种看起来最可行。最后一种选择的现金流对你最不好,也就是借方最想要的,不要给他们,哈哈。
我经常觉得银行/金融就是炒腰花的,腰花人人爱(当然有人受不了那个味儿),会玩儿金融的各个都很会炒:葱爆、火爆、酱爆,咸的、麻的、辣的。。。包你满意。问题在于,腰子从哪儿来?
银行最擅长的就是把客人的肾割下来,炒成腰花再端给客人。
扯远了,呵呵,总之我觉得如果客人为了省月供,直接掏8500刀给他们,银行会高兴坏了的。
金融就是关于确定性的游戏,从确定性的角度看,显然现金>Fix rate mortgage>Variable rate mortage,所以银行一定首选现金,固定利率次之,最后选浮动利率,那么作为博弈的另一方,我们就应该首选浮动利率(90%情况下),固定利率次之,万不得已再付现金。
你为什么要付那么多罚金,而且利率还那么差?二月初BMO有个服务员打电话给我,说可以换。结果把去年刚定的2。74%5年fixed的贷款都重新做到1。85%了。虽然我知道当时的优惠利率1。4%,但还是比2。74%低很多了。您理解应该是对的。
我粗算了一下,罚金差别就是这五年的利息差额,要的比利息差稍微少一点。
我还有2年六个月。实际上后面两个选择都是虚的。我立即能减少月付,代价就是后面2.5年的利率比现在1.9几的利率高一点。
选一可以日后多付本金减少利息损失。
选三可能以后可以利用这个利率增加贷款额,这种可能性小。
是否放到本金差别并不大,因为我本来就每年多付本金。
多谢您指点!
如果自住房没有贷款,想把它抵押贷款(不看收入的),有没有推荐!谢谢你为什么要付那么多罚金,而且利率还那么差?二月初BMO有个服务员打电话给我,说可以换。结果把去年刚定的2。74%5年fixed的贷款都重新做到1。85%了。虽然我知道当时的优惠利率1。4%,但还是比2。74%低很多了。
我还有个贷款去年2月份一天在医院忙得焦头烂额接到个BMO电话稀里糊涂答应了在最高点转成2。74%4年固定的,转完没两个星期就降息了(本来是variable)。后来到11月的时候重新定成2。46%5年固定。二月初再次和第一个贷款一起转成1。85%5年固定。
都是blend而不是付罚金的。
得到一个教训是不能在电话里稀里糊涂听客服的就一时答应renew mortgage,可以跟他预订一个appointment,然后花时间仔细沟通计算后再答应。
现在好像没有不看收入的了如果自住房没有贷款,想把它抵押贷款(不看收入的),有没有推荐!谢谢
有点羡慕你没有贷款的房子,我因为都有贷款,所以就在贷款的银行办理的refinance。一般都不会差太多的,据说Tangerine的refinance利率低一点,你可以比较比较。如果自住房没有贷款,想把它抵押贷款(不看收入的),有没有推荐!谢谢
我有两个快到期了有点羡慕你没有贷款的房子,我因为都有贷款,所以就在贷款的银行办理的refinance。一般都不会差太多的,据说Tangerine的refinance利率低一点,你可以比较比较。
据说现在贷款比较严格大概你的负债率比较高?
你这种refinance是有收入做支撑的,更令人羡慕! 想抵押自住房,说明肯定有贷款,只是还想再贷一些,但收入不够多有点羡慕你没有贷款的房子,我因为都有贷款,所以就在贷款的银行办理的refinance。一般都不会差太多的,据说Tangerine的refinance利率低一点,你可以比较比较。
我那时候看走势,虽然高,但是看起来在利息历史低谷就固定了,没想到现在又这么低。你为什么要付那么多罚金,而且利率还那么差?二月初BMO有个服务员打电话给我,说可以换。结果把去年刚定的2。74%5年fixed的贷款都重新做到1。85%了。虽然我知道当时的优惠利率1。4%,但还是比2。74%低很多了。
我还有个贷款去年2月份一天在医院忙得焦头烂额接到个BMO电话稀里糊涂答应了在最高点转成2。74%4年固定的,转完没两个星期就降息了(本来是variable)。后来到11月的时候重新定成2。46%5年固定。二月初再次和第一个贷款一起转成1。85%5年固定。
都是blend而不是付罚金的。
得到一个教训是不能在电话里稀里糊涂听客服的就一时答应renew mortgage,可以跟他预订一个appointment,然后花时间仔细沟通计算后再答应。
我去年元旦把浮动的转的5年固定2.74%你为什么要付那么多罚金,而且利率还那么差?二月初BMO有个服务员打电话给我,说可以换。结果把去年刚定的2。74%5年fixed的贷款都重新做到1。85%了。虽然我知道当时的优惠利率1。4%,但还是比2。74%低很多了。
我还有个贷款去年2月份一天在医院忙得焦头烂额接到个BMO电话稀里糊涂答应了在最高点转成2。74%4年固定的,转完没两个星期就降息了(本来是variable)。后来到11月的时候重新定成2。46%5年固定。二月初再次和第一个贷款一起转成1。85%5年固定。
都是blend而不是付罚金的。
得到一个教训是不能在电话里稀里糊涂听客服的就一时答应renew mortgage,可以跟他预订一个appointment,然后花时间仔细沟通计算后再答应。
明天我再问问我也是,2月下旬转的2.74,过了一个多星期就降息了。
不过,最近他们帮我降到1.85了
1.85%已经很好了我也是,2月下旬转的2.74,过了一个多星期就降息了。
不过,最近他们帮我降到1.85了