要不要refinance？

[Lucyzhang]

我去年买的房子，是浮动利率，2.35%，上周五转为5年固定了，1.69%。

 

[popiston]

对，大体上固定利息按揭的罚息就是要增加你的switching cost，目的就是让这个cost足够高，高到足以让你觉得switching无利可图。

你的理解是对的，你的收益在于到期后的那段按揭可以少交利息，之前的罚息大体会抵消低利息的收益，这个没有好的办法，本质上是银行在对赌中赢了，人家应得的，所以如果剩余term还很长，比如还有四年，可能就不值得折腾了，除非值得趁现在利率在底部的时候做个re- amortization。

但是，合不合算还是要具体算，才能做最好的决定。
1. 打电话给他们要求算一下准确的罚款金额和blend and extend的利率和月供。
2. 找你想转去的其他银行算一下你能qualify的利率和准确的月供。
3. 比较几种方案（按兵不动、blend and extend、交罚金转到其他银行，re-amortization）未来5年的现金流。

大的原则是，如果认同利率的上涨趋势，今天采取行动会大概率好过拖到两年后再行动。

我得到三种选择：

5 year fixed rate of 2.79% (with no penalty)
5 year fixed rate of 2.49% (with a $3,700 penalty) OR
5 year fixed rate of 1.99% (with an $8,500 penalty)

我觉得如果认定利率再升高，应该是最后一种划算。
请问您高见如何？是不是尽量要低利息的选择呢？

 

[观雨]

我得到三种选择：

5 year fixed rate of 2.79% (with no penalty)
5 year fixed rate of 2.49% (with a $3,700 penalty) OR
5 year fixed rate of 1.99% (with an $8,500 penalty)

我觉得如果认定利率再升高，应该是最后一种划算。
请问您高见如何？是不是尽量要低利息的选择呢？

不敢当。从我的角度看，信息不全，做不了决定，呵呵。
需要知道：
1、按揭余额
2、Term 还剩多少
3、每个选择的月供
4、为什么Penalty还可以有选择，这还是第一次听说，是做了某种Ladder？
5、Penalty是付现金（out of pocket），还是blend到按揭本金里。

在没有这些信息的情况下，姑且假定penalty要付现金，那么第一种看起来最可行。最后一种选择的现金流对你最不好，也就是借方最想要的，不要给他们，哈哈。

我经常觉得银行/金融就是炒腰花的，腰花人人爱（当然有人受不了那个味儿），会玩儿金融的各个都很会炒：葱爆、火爆、酱爆，咸的、麻的、辣的。。。包你满意。问题在于，腰子从哪儿来？
银行最擅长的就是把客人的肾割下来，炒成腰花再端给客人。

扯远了，呵呵，总之我觉得如果客人为了省月供，直接掏8500刀给他们，银行会高兴坏了的。
金融就是关于确定性的游戏，从确定性的角度看，显然现金>Fix rate mortgage>Variable rate mortage，所以银行一定首选现金，固定利率次之，最后选浮动利率，那么作为博弈的另一方，我们就应该首选浮动利率（90%情况下），固定利率次之，万不得已再付现金。

 

[popiston]

不敢当。从我的角度看，信息不全，做不了决定，呵呵。
需要知道：
1、按揭余额
2、Term 还剩多少
3、每个选择的月供
4、为什么Penalty还可以有选择，这还是第一次听说，是做了某种Ladder？
5、Penalty是付现金（out of pocket），还是blend到按揭本金里。

在没有这些信息的情况下，姑且假定penalty要付现金，那么第一种看起来最可行。最后一种选择的现金流对你最不好，也就是借方最想要的，不要给他们，哈哈。

我经常觉得银行/金融就是炒腰花的，腰花人人爱（当然有人受不了那个味儿），会玩儿金融的各个都很会炒：葱爆、火爆、酱爆，咸的、麻的、辣的。。。包你满意。问题在于，腰子从哪儿来？
银行最擅长的就是把客人的肾割下来，炒成腰花再端给客人。

扯远了，呵呵，总之我觉得如果客人为了省月供，直接掏8500刀给他们，银行会高兴坏了的。
金融就是关于确定性的游戏，从确定性的角度看，显然现金>Fix rate mortgage>Variable rate mortage，所以银行一定首选现金，固定利率次之，最后选浮动利率，那么作为博弈的另一方，我们就应该首选浮动利率（90%情况下），固定利率次之，万不得已再付现金。

您理解应该是对的。
我粗算了一下，罚金差别就是这五年的利息差额，要的比利息差稍微少一点。
我还有2年六个月。实际上后面两个选择都是虚的。我立即能减少月付，代价就是后面2.5年的利率比现在1.9几的利率高一点。

选一可以日后多付本金减少利息损失。
选三可能以后可以利用这个利率增加贷款额，这种可能性小。
是否放到本金差别并不大，因为我本来就每年多付本金。

多谢您指点！

 

[soleil_lee－太阳李]

---

 

[soleil_lee－太阳李]

您理解应该是对的。
我粗算了一下，罚金差别就是这五年的利息差额，要的比利息差稍微少一点。
我还有2年六个月。实际上后面两个选择都是虚的。我立即能减少月付，代价就是后面2.5年的利率比现在1.9几的利率高一点。

选一可以日后多付本金减少利息损失。
选三可能以后可以利用这个利率增加贷款额，这种可能性小。
是否放到本金差别并不大，因为我本来就每年多付本金。

多谢您指点！

你为什么要付那么多罚金，而且利率还那么差？二月初BMO有个服务员打电话给我，说可以换。结果把去年刚定的2。74%5年fixed的贷款都重新做到1。85%了。虽然我知道当时的优惠利率1。4%，但还是比2。74%低很多了。
我还有个贷款去年2月份一天在医院忙得焦头烂额接到个BMO电话稀里糊涂答应了在最高点转成2。74%4年固定的，转完没两个星期就降息了（本来是variable）。后来到11月的时候重新定成2。46%5年固定。二月初再次和第一个贷款一起转成1。85%5年固定。
都是blend而不是付罚金的。
得到一个教训是不能在电话里稀里糊涂听客服的就一时答应renew mortgage，可以跟他预订一个appointment，然后花时间仔细沟通计算后再答应。

 

[florette]

你为什么要付那么多罚金，而且利率还那么差？二月初BMO有个服务员打电话给我，说可以换。结果把去年刚定的2。74%5年fixed的贷款都重新做到1。85%了。虽然我知道当时的优惠利率1。4%，但还是比2。74%低很多了。
我还有个贷款去年2月份一天在医院忙得焦头烂额接到个BMO电话稀里糊涂答应了在最高点转成2。74%4年固定的，转完没两个星期就降息了（本来是variable）。后来到11月的时候重新定成2。46%5年固定。二月初再次和第一个贷款一起转成1。85%5年固定。
都是blend而不是付罚金的。
得到一个教训是不能在电话里稀里糊涂听客服的就一时答应renew mortgage，可以跟他预订一个appointment，然后花时间仔细沟通计算后再答应。

如果自住房没有贷款，想把它抵押贷款（不看收入的），有没有推荐！谢谢

 

[sofia]

如果自住房没有贷款，想把它抵押贷款（不看收入的），有没有推荐！谢谢

现在好像没有不看收入的了

 

[soleil_lee－太阳李]

如果自住房没有贷款，想把它抵押贷款（不看收入的），有没有推荐！谢谢

有点羡慕你没有贷款的房子，我因为都有贷款，所以就在贷款的银行办理的refinance。一般都不会差太多的，据说Tangerine的refinance利率低一点，你可以比较比较。

 

[sofia]

有点羡慕你没有贷款的房子，我因为都有贷款，所以就在贷款的银行办理的refinance。一般都不会差太多的，据说Tangerine的refinance利率低一点，你可以比较比较。

我有两个快到期了
在TD做refinance
要的材料有1尺厚
现在要求做appraisal了
想拿出来6、7万块钱
简直扒层皮

 

[soleil_lee－太阳李]

我有两个快到期了
在TD做refinance
要的材料有1尺厚
现在要求做appraisal了
想拿出来6、7万块钱
简直扒层皮

大概你的负债率比较高？

 

[sofia]

大概你的负债率比较高？

据说现在贷款比较严格

 

[soleil_lee－太阳李]

据说现在贷款比较严格

去年我申请贷款也是很紧张，最后收房那天银行还不及时放款，弄得我差点过不了户，几乎心脏病发作。

 

[florette]

有点羡慕你没有贷款的房子，我因为都有贷款，所以就在贷款的银行办理的refinance。一般都不会差太多的，据说Tangerine的refinance利率低一点，你可以比较比较。

你这种refinance是有收入做支撑的，更令人羡慕！ 想抵押自住房，说明肯定有贷款，只是还想再贷一些，但收入不够多

 

[florette]

今天问了个贷款公司，说他们的经济都很忙，估计没人搭理我

 

[popiston]

你为什么要付那么多罚金，而且利率还那么差？二月初BMO有个服务员打电话给我，说可以换。结果把去年刚定的2。74%5年fixed的贷款都重新做到1。85%了。虽然我知道当时的优惠利率1。4%，但还是比2。74%低很多了。
我还有个贷款去年2月份一天在医院忙得焦头烂额接到个BMO电话稀里糊涂答应了在最高点转成2。74%4年固定的，转完没两个星期就降息了（本来是variable）。后来到11月的时候重新定成2。46%5年固定。二月初再次和第一个贷款一起转成1。85%5年固定。
都是blend而不是付罚金的。
得到一个教训是不能在电话里稀里糊涂听客服的就一时答应renew mortgage，可以跟他预订一个appointment，然后花时间仔细沟通计算后再答应。

我那时候看走势，虽然高，但是看起来在利息历史低谷就固定了，没想到现在又这么低。

 

[sofia]

你为什么要付那么多罚金，而且利率还那么差？二月初BMO有个服务员打电话给我，说可以换。结果把去年刚定的2。74%5年fixed的贷款都重新做到1。85%了。虽然我知道当时的优惠利率1。4%，但还是比2。74%低很多了。
我还有个贷款去年2月份一天在医院忙得焦头烂额接到个BMO电话稀里糊涂答应了在最高点转成2。74%4年固定的，转完没两个星期就降息了（本来是variable）。后来到11月的时候重新定成2。46%5年固定。二月初再次和第一个贷款一起转成1。85%5年固定。
都是blend而不是付罚金的。
得到一个教训是不能在电话里稀里糊涂听客服的就一时答应renew mortgage，可以跟他预订一个appointment，然后花时间仔细沟通计算后再答应。

我去年元旦把浮动的转的5年固定2.74%
结果很快就不停的降息
悔的我哟
不动的话现在都低于2%了

 

[soleil_lee－太阳李]

我去年元旦把浮动的转的5年固定2.74%
结果很快就不停的降息
悔的我哟
不动的话现在都低于2%了

我也是，2月下旬转的2.74，过了一个多星期就降息了。
不过，最近他们帮我降到1.85了

 

[sofia]

我也是，2月下旬转的2.74，过了一个多星期就降息了。
不过，最近他们帮我降到1.85了

明天我再问问

 

[sofia]

我也是，2月下旬转的2.74，过了一个多星期就降息了。
不过，最近他们帮我降到1.85了

1.85%已经很好了
据TD的贷款经理说
现在贷款非常难
要求特别多
出租房只给做65%