投资房出售后的报税

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投资房出售后的报税

原文链接：https://forum.iask.ca/threads/926985/

reed : 2021-09-19#1

哪些费用可以抵税？有些不太懂。

经纪佣金（买卖两方）？
卖房律师费？
法律文件办理费用（例如 Status Certificate）？
最后一个租赁合同结束后至出售前，期间的Condo管理费和房贷利息？（这个应该不能）
还有哪些？

cbcctv : 2021-09-19#2

还有会计师费用

n_delta : 2021-09-19#3

所列的都可以，as long as你的物业一天没易手，所有有关的费用都可以deduct

reed : 2021-09-19#4

n_delta 说:
所列的都可以，as long as你的物业一天没易手，所有有关的费用都可以deduct

有道理，不过第4项我还是有疑问，由于最后一个租赁合同去年底结束，我今年报税时在 end of business 处打了勾，不知这样填之后，还能不能deduct第4项费用？

sofia : 2021-09-19#5

reed 说:
有道理，不过第4项我还是有疑问，由于最后一个租赁合同去年底结束，我今年报税时在 end of business 处打了勾，不知这样填之后，还能不能deduct第4项费用？

那个是报租金收入税
现在是利得税
没有关系

reed : 2021-09-19#6

sofia 说:
那个是报租金收入税
现在是利得税
没有关系

makes sense

n_delta : 2021-09-20#7

reed 说:
有道理，不过第4项我还是有疑问，由于最后一个租赁合同去年底结束，我今年报税时在 end of business 处打了勾，不知这样填之后，还能不能deduct第4项费用？

严格地说，虽然你有将近一年没出租，但只要不是你的primary residence，持有的成本包括管理费和按揭利息和维修费等等，出售物业时肯定legally可以从capital gain里减去。打个比方，你这个物业一直没出租，但有各种持有成本，卖楼时这些就是investment expenses，可以减去。我会这样做，坛子里的会计师们看法如何？

Mayeye : 2021-09-20#8

n_delta 说:
严格地说，虽然你有将近一年没出租，但只要不是你的primary residence，持有的成本包括管理费和按揭利息和维修费等等，出售物业时肯定legally可以从capital gain里减去。打个比方，你这个物业一直没出租，但有各种持有成本，卖楼时这些就是investment expenses，可以减去。我会这样做，坛子里的会计师们看法如何？

同意，我去年就这么报的。虽然是独立屋，道理一样。租客请走之后的翻修3个月，挂牌到售出交割之前的3个月，整整半年时间的水电煤保险地税包括做什么staging，乱七八糟都是算投资成本减掉。

reed : 2021-09-20#9

sofia 说:
那个是报租金收入税
现在是利得税
没有关系

n_delta 说:
严格地说，虽然你有将近一年没出租，但只要不是你的primary residence，持有的成本包括管理费和按揭利息和维修费等等，出售物业时肯定legally可以从capital gain里减去。打个比方，你这个物业一直没出租，但有各种持有成本，卖楼时这些就是investment expenses，可以减去。我会这样做，坛子里的会计师们看法如何？

Mayeye 说:
同意，我去年就这么报的。虽然是独立屋，道理一样。租客请走之后的翻修3个月，挂牌到售出交割之前的3个月，整整半年时间的水电煤保险地税包括做什么staging，乱七八糟都是算投资成本减掉。

谢谢各位，言之成理，就这么办吧。

如果税局另有规定，那就再调整呗，否则不报的话，税局是不会主动提醒你提供这些抵税开支的。

yeriver : 2021-09-20#10

是不是当初买房的律师费也可以扣？还有买房时的土地转让费。

reed : 2021-09-20#11

yeriver 说:
是不是当初买房的律师费也可以扣？还有买房时的土地转让费。

买房的律师费不能用作扣减投资收益。我买房后报税本来这样做了，但后来税局查税，说不行，税局的原话是：

If you incur legal fees to buy your rental property, you cannot deduct them from your gross rental
income. Instead, allocate the fees between land and building and add them to their respective cost.

我想也对，无论买的房是投资还是自住，买房时你都要付律师费，所以不能一股脑儿算作投资成本。

税局后面那句话我不明白，不知怎么做。现在重看这句话，不知卖房后的报税有什么相关的项目，还想请教以上几位：
@sofia
@n_delta
@Mayeye

Mayeye : 2021-09-20#12

reed 说:
买房的律师费不能用作扣减投资收益。我买房后报税本来这样做了，但后来税局查税，说不行，税局的原话是：

If you incur legal fees to buy your rental property, you cannot deduct them from your gross rental
income. Instead, allocate the fees between land and building and add them to their respective cost.

我想也对，无论买的房是投资还是自住，买房时你都要付律师费，所以不能一股脑儿算作投资成本。

税局后面那句话我不明白，不知怎么做。现在重看这句话，不知卖房后的报税有什么相关的项目，还想请教以上几位：
@sofia
@n_delta
@Mayeye

我倒没有特别查相关的法律条文，因为我是用turboTax软件报税的，跟着GUI的提醒一项一项一类一类的勾选逐步细化出来的，我上面提到的那些都是软件提示的类别，包括示例，我再去找对应的发票收据来填写。

不过确实律师费还真没有这一项。但买房时土地转让税貌似是叠加到房产成本总价里作为cost的。

sofia : 2021-09-20#13

reed 说:
买房的律师费不能用作扣减投资收益。我买房后报税本来这样做了，但后来税局查税，说不行，税局的原话是：

If you incur legal fees to buy your rental property, you cannot deduct them from your gross rental
income. Instead, allocate the fees between land and building and add them to their respective cost.

我想也对，无论买的房是投资还是自住，买房时你都要付律师费，所以不能一股脑儿算作投资成本。

税局后面那句话我不明白，不知怎么做。现在重看这句话，不知卖房后的报税有什么相关的项目，还想请教以上几位：
@sofia
@n_delta
@Mayeye

不能直接deduct你租金的收入
但可以细分化然后折扣
你现在是报capital gain
律师费可以算支出的

sabre的马甲 : 2021-09-20#14

reed 说:
买房的律师费不能用作扣减投资收益。我买房后报税本来这样做了，但后来税局查税，说不行，税局的原话是：

If you incur legal fees to buy your rental property, you cannot deduct them from your gross rental
income. Instead, allocate the fees between land and building and add them to their respective cost.

我想也对，无论买的房是投资还是自住，买房时你都要付律师费，所以不能一股脑儿算作投资成本。

税局后面那句话我不明白，不知怎么做。现在重看这句话，不知卖房后的报税有什么相关的项目，还想请教以上几位：
@sofia
@n_delta
@Mayeye

最后一句我的理解是把费用加到买房价，

reed : 2021-09-20#15

Mayeye 说:
我倒没有特别查相关的法律条文，因为我是用turboTax软件报税的，跟着GUI的提醒一项一项一类一类的勾选逐步细化出来的，我上面提到的那些都是软件提示的类别，包括示例，我再去找对应的发票收据来填写。

不过确实律师费还真没有这一项。但买房时土地转让税貌似是叠加到房产成本总价里作为cost的。

我也是用TurboTax，你用 Standard 还是 Premier ?

reed : 2021-09-20#16

sofia 说:
不能直接deduct你租金的收入
但可以细分化然后折扣
你现在是报capital gain
律师费可以算支出的

我不懂怎样细分，所以历年报租金收入时，买房的律师费一直没有利用。

报capital gain时，卖房的律师费是全额算为支出吗？另外买房的律师费是不是再也用不上了？

reed : 2021-09-20#17

sabre的马甲说:
最后一句我的理解是把费用加到买房价，

好像是这个意思，那样就不能用来抵减租金收入了，但似乎可以抵减capital gain?

讨论下来，好像越挖掘越多信息

n_delta : 2021-09-20#18

reed 说:
好像是这个意思，那样就不能用来抵减租金收入了，但似乎可以抵减capital gain?

讨论下来，好像越挖掘越多信息

CRA说的对，买房的律师费不能从当年的租金收入中减去，留下到卖房时把律师费加进房子的总成本---ACB里（Adjusted Cost Base），这样就可以减少卖房的capital gain。

reed : 2021-09-20#19

n_delta 说:
CRA说的对，买房的律师费不能从当年的租金收入中减去，留下到卖房时把律师费加进房子的总成本---ACB里（Adjusted Cost Base），这样就可以减少卖房的capital gain。

Great, thanks!

n_delta : 2021-09-20#20

很多时候CRA没理你怎么报，一旦给它发现了，就跟你认真的一码归一码了。简单地说，就是当年买房的费用只能在卖房时从capital gain里减去，平时出租物业运作的费用就可以从当年的房租收入中减去。
老实说，当年我也把买房的律师费用从当年的房租收入中减去（如你一样，是honest mistake）但CRA没找我麻烦，不了了之。。。

bbjj : 2021-09-20#21

借楼主帖问原自住房出租前空置一年多翻修的水电地税等能抵扣capital gain吗？

reed : 2021-09-20#22

bbjj 说:
借楼主帖问原自住房出租前空置一年多翻修的水电地税等能抵扣capital gain吗？

我不能提供权威答案，但我的理解是，自住房改变用途为投资房，改变之日期后发生的用于出租的费用应该可以抵扣租金收入，但该日期之前的费用就不能抵扣。

个人看法仅供参考。

sofia : 2021-09-20#23

bbjj 说:
借楼主帖问原自住房出租前空置一年多翻修的水电地税等能抵扣capital gain吗？

自住房变出租房的时候
有个market price
相当于以这个价格卖出自住房
买入出租房
自住房的增值免税
出租房的capital gains是
以后的卖出价减去买入价

其他的就不多说了
你懂的

bbjj : 2021-09-20#24

sofia 说:
自住房变出租房的时候
有个market price
相当于以这个价格卖出自住房
买入出租房
自住房的增值免税
出租房的capital gains是
以后的卖出价减去买入价

其他的就不多说了
你懂的

但如何确定当时的市场价呢？政府估价并没有如市场价那样高

bbjj : 2021-09-20#25

我

reed 说:
我不能提供权威答案，但我的理解是，自住房改变用途为投资房，改变之日期后发生的用于出租的费用应该可以抵扣租金收入，但该日期之前的费用就不能抵扣。

个人看法仅供参考。

没有用来抵扣租金收入，capital gain是指以后卖出时的

yeriver : 2021-09-20#26

reed 说:
买房的律师费不能用作扣减投资收益。我买房后报税本来这样做了，但后来税局查税，说不行，税局的原话是：

If you incur legal fees to buy your rental property, you cannot deduct them from your gross rental
income. Instead, allocate the fees between land and building and add them to their respective cost.

我想也对，无论买的房是投资还是自住，买房时你都要付律师费，所以不能一股脑儿算作投资成本。

税局后面那句话我不明白，不知怎么做。现在重看这句话，不知卖房后的报税有什么相关的项目，还想请教以上几位：
@sofia
@n_delta
@Mayeye

买房律师费和土地转让费都是卖房时加到房子的cost里，抵减capital gain用的。不是用在抵减租金收入的。

sofia : 2021-09-20#27

bbjj 说:
但如何确定当时的市场价呢？政府估价并没有如市场价那样高

只要不是太出格….
你懂的

n_delta : 2021-09-21#28

sofia 说:
自住房变出租房的时候
有个market price
相当于以这个价格卖出自住房
买入出租房
自住房的增值免税
出租房的capital gains是
以后的卖出价减去买入价

其他的就不多说了
你懂的

bbjj 说:
但如何确定当时的市场价呢？政府估价并没有如市场价那样高

关键词是fair market value，市场价按理说找个卖房经济可以说个大概，问题是万一CRA认真起来要documented market assessment的话就烦一点。

reed : 2021-09-21#29

yeriver 说:
买房律师费和土地转让费都是卖房时加到房子的cost里，抵减capital gain用的。不是用在抵减租金收入的。

是的，后来按税局要求把买房律师费从当年的开支中剔除。

reed : 2021-09-21#30

bbjj 说:
我没有用来抵扣租金收入，capital gain是指以后卖出时的

一般来说，水电煤气地税等每月开支用来抵扣租金收入，律师费等一次性开支用来抵扣capital gain，我的理解。

yeriver : 2021-09-21#31

reed 说:
一般来说，水电煤气地税等每月开支用来抵扣租金收入，律师费等一次性开支用来抵扣capital gain，我的理解。

CRA对可以抵减和不能抵减租金的expense都有说明。expense分current和capital,后者要分摊。律师费是买房时律师费计入房屋成本。如果是赶租客花的legal fee,可以算current expense当年抵减租金。

Rental expenses you can deduct - Canada.ca

Information on which rental expenses you can deduct.

www.canada.ca

lindazy : 2021-09-21#32

Mayeye 说:
同意，我去年就这么报的。虽然是独立屋，道理一样。租客请走之后的翻修3个月，挂牌到售出交割之前的3个月，整整半年时间的水电煤保险地税包括做什么staging，乱七八糟都是算投资成本减掉。

记一下，学习

bbjj : 2021-09-21#33

reed 说:
一般来说，水电煤气地税等每月开支用来抵扣租金收入，律师费等一次性开支用来抵扣capital gain，我的理解。

问题这些水电暖和地税是在出租前修整房子时发生的。

reed : 2021-09-21#34

bbjj 说:
问题这些水电暖和地税是在出租前修整房子时发生的。

如果发生在房子用途变成出租屋之后，应该就可以。我就是这样，当初新condo拿到手后，到找到第一个租客前，有一两个月的间隔，期间的这些费用都打入开支。

bbjj : 2021-09-22#35

reed 说:
如果发生在房子用途变成出租屋之后，应该就可以。我就是这样，当初新condo拿到手后，到找到第一个租客前，有一两个月的间隔，期间的这些费用都打入开支。

我当时没打算租，因为有人住就不方便修整，而且我家领导磨洋工差不多弄了两年，整好了才出租的，也没有搞什么用途变更

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