投资房出售后的报税

[bbjj]

借楼主帖问原自住房出租前空置一年多翻修的水电地税等能抵扣capital gain吗？

 

[reed]

借楼主帖问原自住房出租前空置一年多翻修的水电地税等能抵扣capital gain吗？

我不能提供权威答案，但我的理解是，自住房改变用途为投资房，改变之日期后发生的用于出租的费用应该可以抵扣租金收入，但该日期之前的费用就不能抵扣。

个人看法仅供参考。

 

[sofia]

借楼主帖问原自住房出租前空置一年多翻修的水电地税等能抵扣capital gain吗？

自住房变出租房的时候
有个market price
相当于以这个价格卖出自住房
买入出租房
自住房的增值免税
出租房的capital gains是
以后的卖出价减去买入价

其他的就不多说了
你懂的

 

[bbjj]

自住房变出租房的时候
有个market price
相当于以这个价格卖出自住房
买入出租房
自住房的增值免税
出租房的capital gains是
以后的卖出价减去买入价

其他的就不多说了
你懂的

但如何确定当时的市场价呢？政府估价并没有如市场价那样高

 

[bbjj]

我

我不能提供权威答案，但我的理解是，自住房改变用途为投资房，改变之日期后发生的用于出租的费用应该可以抵扣租金收入，但该日期之前的费用就不能抵扣。

个人看法仅供参考。

没有用来抵扣租金收入，capital gain是指以后卖出时的

 

[yeriver]

买房的律师费不能用作扣减投资收益。我买房后报税本来这样做了，但后来税局查税，说不行，税局的原话是：

If you incur legal fees to buy your rental property, you cannot deduct them from your gross rental
income. Instead, allocate the fees between land and building and add them to their respective cost.

我想也对，无论买的房是投资还是自住，买房时你都要付律师费，所以不能一股脑儿算作投资成本。

税局后面那句话我不明白，不知怎么做。现在重看这句话，不知卖房后的报税有什么相关的项目，还想请教以上几位：
@sofia
@n_delta
@Mayeye

买房律师费和土地转让费都是卖房时加到房子的cost里，抵减capital gain用的。不是用在抵减租金收入的。

 

[sofia]

但如何确定当时的市场价呢？政府估价并没有如市场价那样高

只要不是太出格….
你懂的

 

[n_delta]

自住房变出租房的时候
有个market price
相当于以这个价格卖出自住房
买入出租房
自住房的增值免税
出租房的capital gains是
以后的卖出价减去买入价

其他的就不多说了
你懂的

但如何确定当时的市场价呢？政府估价并没有如市场价那样高

关键词是fair market value，市场价按理说找个卖房经济可以说个大概，问题是万一CRA认真起来要documented market assessment的话就烦一点。

 

[reed]

买房律师费和土地转让费都是卖房时加到房子的cost里，抵减capital gain用的。不是用在抵减租金收入的。

是的，后来按税局要求把买房律师费从当年的开支中剔除。

 

[reed]

我没有用来抵扣租金收入，capital gain是指以后卖出时的

一般来说，水电煤气地税等每月开支用来抵扣租金收入，律师费等一次性开支用来抵扣capital gain，我的理解。

 

[yeriver]

一般来说，水电煤气地税等每月开支用来抵扣租金收入，律师费等一次性开支用来抵扣capital gain，我的理解。

CRA对可以抵减和不能抵减租金的expense都有说明。expense分current和capital,后者要分摊。律师费是买房时律师费计入房屋成本。如果是赶租客花的legal fee,可以算current expense当年抵减租金。

Rental expenses you can deduct - Canada.ca

Information on which rental expenses you can deduct.

www.canada.ca

 

[lindazy]

同意，我去年就这么报的。虽然是独立屋，道理一样。租客请走之后的翻修3个月，挂牌到售出交割之前的3个月，整整半年时间的水电煤保险地税包括做什么staging，乱七八糟都是算投资成本减掉。

记一下，学习

 

[bbjj]

一般来说，水电煤气地税等每月开支用来抵扣租金收入，律师费等一次性开支用来抵扣capital gain，我的理解。

问题这些水电暖和地税是在出租前修整房子时发生的。

 

[reed]

问题这些水电暖和地税是在出租前修整房子时发生的。

如果发生在房子用途变成出租屋之后，应该就可以。我就是这样，当初新condo拿到手后，到找到第一个租客前，有一两个月的间隔，期间的这些费用都打入开支。

 

[bbjj]

如果发生在房子用途变成出租屋之后，应该就可以。我就是这样，当初新condo拿到手后，到找到第一个租客前，有一两个月的间隔，期间的这些费用都打入开支。

我当时没打算租，因为有人住就不方便修整，而且我家领导磨洋工差不多弄了两年，整好了才出租的，也没有搞什么用途变更