由水到钱的联想

[拉拉驹]

[FONT=宋体]至于新移民由于没有稳定的工作和收入，没有积累信用，所以要拿到大比例的贷款是难一些，这是事实，但是也不等于就不可以，因为这不是法律的限制，这只是银行的制度限制，而且各家银行的制度还不一样，有的松，有的紧，只要不是法律限制就可以谈判，只要你去谈判去想办法就有可能突破这个限制。我就知道有还没有工作的新移民买房子拿到[/FONT]100%[FONT=宋体]的贷款]

LZ懂的真多呀，PF！！
银行的规矩的确是可以打破的！本人正享受银行二次抵押的好处，利息比正常的房屋贷款利息还低，而且这个贷款叫做line of credit，用则产生利息，不用就不产生利息，相当于一个大额的信用卡，利息却比信用卡低N多（有的信用卡是18.5%的利息），至于你将这个贷款用到哪儿银行根本不过问，作为付新房的首成也成。
买第二套房偶就准备这么做了~~如果运气好，说不定可弄到首付5%。

再次感谢唐人。让偶更坚定了自已的判断。

 

[轻风吹过]

好好学习，天天向上！

 

[wpbaby]

LZ懂的真多呀，PF！！
银行的规矩的确是可以打破的！本人正享受银行二次抵押的好处，利息比正常的房屋贷款利息还低，而且这个贷款叫做line of credit，用则产生利息，不用就不产生利息，相当于一个大额的信用卡，利息却比信用卡低N多（有的信用卡是18.5%的利息），至于你将这个贷款用到哪儿银行根本不过问，作为付新房的首成也成。
买第二套房偶就准备这么做了~~如果运气好，说不定可弄到首付5%。

再次感谢唐人。让偶更坚定了自已的判断。

支持，俺也准备明年老公正式上班了就用line of credit作首期买第二套房了，我今天已问好了，皇家银行可以给5%首付呢！！

 

[wpbaby]

看来在加拿大这个万税之国虚拟现金流才更赚钱啊！！可惜我们几年后想去美国，目前没法实践这样长期的计划，先搞短线算了！！
请问joason老师或大家讨论，在加拿大以个人名义而不是公司名义获取大项目的贷款有可能吗？谢谢！！！

 

[梁下君子]

UP！

 

[wpbaby]

刚在《富爸爸年轻退休〉〉一书中看到的一句话，应该总结了第四个问题吧。
“懂得如何运用债务获取资产的人，比起那些不懂得运用债务获取资产的人具有明显的财务杠杆优势。”
高，实在是高啊！！！

 

[唐人Jason]

看来在加拿大这个万税之国虚拟现金流才更赚钱啊！！可惜我们几年后想去美国，目前没法实践这样长期的计划，先搞短线算了！！
请问joason老师或大家讨论，在加拿大以个人名义而不是公司名义获取大项目的贷款有可能吗？谢谢！！！

[FONT=宋体]实际上即使你以公司的名义申请贷款，银行通常也会要求你以个人名义做担保。而站在你个人利益的角度，在操作风险较大的房地产投资项目的时候，应该以公司实体去做，贷款也只以公司资产做抵押，这样可以把风险限制在有限范围（有限责任公司）内，以避免出问题的时候[/FONT]creditors[FONT=宋体]起诉索取你的个人资产。[/FONT]

[FONT=宋体]这个话题涉及到有关个人理财的另一个专业领域：资产保护。在北美做生意或投资，除了考虑怎样多赚钱，还要考虑怎样多省钱（避税），以及怎样避免在意外惹了祸后被人起诉拿走财产（资产保护）。住在北美的人平均在一生中会被人起诉好几次。你辛辛苦苦攒下一点家底不容易，但可能仅仅因为租客在你的房子里滑倒摔断腿或你家的半大小子偷开你的汽车撞翻一位大律师，法院就可能判你把所有家产都赔上还不够。[/FONT]

[FONT=宋体]避税策略和资产保护策略都是技术性很强的领域，很考验智慧。在寻求专业人士帮助的同时，自己至少要懂得一些原理，否则钱赚得再快也可能是狗熊掰棒子。[/FONT] [FONT=宋体]后面我们可以慢慢讨论这两个话题。[/FONT]

 

[伊笑涟涟]

多谢唐人，阐述得很清晰、很有生趣，受用了！！！

 

[wpbaby]

[FONT=宋体]实际上即使你以公司的名义申请贷款，银行通常也会要求你以个人名义做担保。而站在你个人利益的角度，在操作风险较大的房地产投资项目的时候，应该以公司实体去做，贷款也只以公司资产做抵押，这样可以把风险限制在有限范围（有限责任公司）内，以避免出问题的时候[/FONT]creditors[FONT=宋体]起诉索取你的个人资产。[/FONT]

[FONT=宋体]这个话题涉及到有关个人理财的另一个专业领域：资产保护。在北美做生意或投资，除了考虑怎样多赚钱，还要考虑怎样多省钱（避税），以及怎样避免在意外惹了祸后被人起诉拿走财产（资产保护）。住在北美的人平均在一生中会被人起诉好几次。你辛辛苦苦攒下一点家底不容易，但可能仅仅因为租客在你的房子里滑倒摔断腿或你家的半大小子偷开你的汽车撞翻一位大律师，法院就可能判你把所有家产都赔上还不够。[/FONT]

[FONT=宋体]避税策略和资产保护策略都是技术性很强的领域，很考验智慧。在寻求专业人士帮助的同时，自己至少要懂得一些原理，否则钱赚得再快也可能是狗熊掰棒子。[/FONT][FONT=宋体]后面我们可以慢慢讨论这两个话题。[/FONT]

谢谢提醒！！
请Jason老师继续进行精彩的话题啊！！！您知道俺可是如嗷嗷待哺的小鸟啊！！！来到自由的加拿大，俺是全身心的释放，观念也在偶然之中彻底转变，不再象在国内一样没追求了。期待前面充满挑战和刺激的新生活！！！

 

[wpbaby]

昨天看到一个七个单位的公寓才不到50万，但问了银行，有首付25%、流动资金10万、收入年薪6万等三个条件，比买个人住房贷款还严格！！！凡事急不来啊！！慢慢学慢慢做吧！！
Janson老师有无建议啊？

 

[唐人Jason]

昨天看到一个七个单位的公寓才不到50万，但问了银行，有首付25%、流动资金10万、收入年薪6万等三个条件，比买个人住房贷款还严格！！！凡事急不来啊！！慢慢学慢慢做吧！！
Janson老师有无建议啊？

这种公寓是典型的Revenue Property，银行会认为按揭贷款风险比自住房高一些，所以条件比较苛刻，但这三个条件都不是绝对的。在跟银行谈贷款的时候，要把公寓过去几年的财务报表给他们看，不是只有你的工薪收入可以算做收入，未来经营公寓的收入也是你的收入，如果这是一个管理妥善，收入稳定，投资回报较高的公寓，所有的条件都可能豁免。另外，还可以考虑以你的自住房的净值做抵押，申请第二抵押贷款（Second Mortgage）。如果卖主在这个公寓里有较多的净资产，还可以跟他/她谈Vender-back Mortgage，既让卖主做你的银行。各种融资渠道也可以同时使用。

投资公寓最重要的还不是融资问题，最重要的投资分析，看这个投资合不合算，只要是真正赚钱的投资，找钱就不是大问题了。

另外注意不要让你的负债率超出你的风险承受能力。

 

[wpbaby]

首先，感谢！！！就凭老师这人品和善心，一定财富永存！！！
本来我就想以目前的自住房做secured line of credit （应该就是您所说的second mortgage），只是也要等到二月份老公上班后才能办，且数额不多。关于卖方融资，估计不成，因为他这次卖房就是为了取得现金去投资另外一个项目。
我打算和另外的银行谈谈，主要是刚来到加，信用还未建立起来，和银行打交道就有些难度。以往的经历太过少（毕业工作三四年就出来了）也没有打动他们的地方，但相信一切都会好起来的，哈哈！！
这个公寓我觉地还是很实惠的，我在埃德蒙顿，这边出租市场还是可以的，而且它本身并不贵，对吧？
让我再来试试吧，再次感谢Janson老师！！！！

这种公寓是典型的Revenue Property，银行会认为按揭贷款风险比自住房高一些，所以条件比较苛刻，但这三个条件都不是绝对的。在跟银行谈贷款的时候，要把公寓过去几年的财务报表给他们看，不是只有你的工薪收入可以算做收入，未来经营公寓的收入也是你的收入，如果这是一个管理妥善，收入稳定，投资回报较高的公寓，所有的条件都可能豁免。另外，还可以考虑以你的自住房的净值做抵押，申请第二抵押贷款（Second Mortgage）。如果卖主在这个公寓里有较多的净资产，还可以跟他/她谈Vender-back Mortgage，既让卖主做你的银行。各种融资渠道也可以同时使用。

投资公寓最重要的还不是融资问题，最重要的投资分析，看这个投资合不合算，只要是真正赚钱的投资，找钱就不是大问题了。

另外注意不要让你的负债率超出你的风险承受能力。

 

[唐人Jason]

首先，感谢！！！就凭老师这人品和善心，一定财富永存！！！
本来我就想以目前的自住房做secured line of credit （应该就是您所说的second mortgage），只是也要等到二月份老公上班后才能办，且数额不多。关于卖方融资，估计不成，因为他这次卖房就是为了取得现金去投资另外一个项目。
我打算和另外的银行谈谈，主要是刚来到加，信用还未建立起来，和银行打交道就有些难度。以往的经历太过少（毕业工作三四年就出来了）也没有打动他们的地方，但相信一切都会好起来的，哈哈！！
这个公寓我觉地还是很实惠的，我在埃德蒙顿，这边出租市场还是可以的，而且它本身并不贵，对吧？
让我再来试试吧，再次感谢Janson老师！！！！

第一次做房地产投资就选择这种多户公寓风险还是比较大的，卖方应该是专业的投资者，你的经验和专业知识可能都会逊于对方，这个领域有很多的陷阱，通常卖方跟你说的收入数字都是最高的可能数字，成本费用数字都是最低的可能数字，实际都是要大打折扣的，即使现在真的像对方说得那样理想，你接过来以后还有个管理问题，人家能管理的好，你不一定，因为你还没有经验，当然可以有一个选择是交给专业的物业管理公司去管，但也要算好帐，选好公司，而且如果你一开始就委托物业管理公司，你也就失去了获得管理经验的机会。

我的建议是，先从小的试起，如果这个投资额对你来说就算是小的，那就先要对方提供几年的财务报告仔细研究了再说，要是看财务报告有困难，就找个房地产会计师帮你。

 

[wpbaby]

第一次做房地产投资就选择这种多户公寓风险还是比较大的，卖方应该是专业的投资者，你的经验和专业知识可能都会逊于对方，这个领域有很多的陷阱，通常卖方跟你说的收入数字都是最高的可能数字，成本费用数字都是最低的可能数字，实际都是要大打折扣的，即使现在真的像对方说得那样理想，你接过来以后还有个管理问题，人家能管理的好，你不一定，因为你还没有经验，当然可以有一个选择是交给专业的物业管理公司去管，但也要算好帐，选好公司，而且如果你一开始就委托物业管理公司，你也就失去了获得管理经验的机会。

我的建议是，先从小的试起，如果这个投资额对你来说就算是小的，那就先要对方提供几年的财务报告仔细研究了再说，要是看财务报告有困难，就找个房地产会计师帮你。

好， 知道了，谢谢！！！您说的这点我也考虑了，觉得他如果不是骗子的话就一定是个熟练的投资者，而且我觉得不到50万能买这种小公寓在当今市场下也有点太便宜了，今天还联系不上卖家了呢。要买我也想先请个律师把把关，怕其中有什么问题。
您说的都很具体实际，我本来就打算从一般住宅一点点做的，一方面是资金问题；另外可从中累计相关经验；此外，在目前这个才一岁多的情况下后面几年还有另外两个孩子的生育大计要办，哈哈，让Jason老师见笑了！！
感谢您百忙之中给我的确切建议！！！
去给您加声望去了，开心！！！

 

[wpbaby]

我想添加声望，说想再一次加声望前必须先为周围会员加声望。因为以前也得到过满囤大哥关于教育基金的信息所以就加他了。谁知加完后再给老师加又是这句话，我就不知道怎么回事了。老师不介意就好了，以后有机会再加啊！！！
老师忙完了记得再传授点技巧或观念给我们啊！！！

 

[dwarf cichild]

 

[拉拉驹]

请教唐人:
我朋友在卡城将去年买的房卖了，净赚了10万，她说不用上税，
她重新买了一套新的房自住了。
难道卖自住房挣的差价不用上税吗？

 

[满囤]

请教唐人:
我朋友在卡城将去年买的房卖了，净赚了10万，她说不用上税，
她重新买了一套新的房自住了。
难道卖自住房挣的差价不用上税吗？

不错，简单地说在加拿大有两样东西可以不作为收入申报。一是出售自住房屋的盈利；二是保险赔偿金。

 

[唐人Jason]

满囤兄答的好。

我再补充一点点：如果你有多处自住房，那么只有你的第一居所（principle residence）在出售时可豁免资本收益税，而且这个房子必须自你购买到出售这个期间的每一年都是你的第一居所。

 

[唐人Jason]

[FONT=宋体]

[FONT=宋体]另外，[/FONT][FONT=宋体]拉拉驹http://forum.iask.ca/member.php?u=3571[/FONT][FONT=宋体]的朋友说把自己住的房子卖了，净赚了十万，我对她用的这个“赚”字有点看法。[/FONT]


[FONT=宋体]几年前住在美国的一个朋友告诉我她买房子是为了避税（在美国每月为自住的房子贷款所付的利息可以冲抵应纳税收入），我给她算了算帐，每付[/FONT]3[FONT=宋体]块钱的贷款利息，她可以少交[/FONT]1[FONT=宋体]块钱的税，于是我说：你这是为了省[/FONT]1[FONT=宋体]块钱而多花[/FONT]3[FONT=宋体]块钱，这么着吧，你别把钱给银行了，你给我[/FONT]2[FONT=宋体]块钱，我就给你[/FONT]1[FONT=宋体]块钱。她愣了愣然后说：那买房子还是投资呢，我这个房子三年前花[/FONT]20[FONT=宋体]万买的，现在都升值到[/FONT]30[FONT=宋体]万了，我要是卖了就能赚[/FONT]10[FONT=宋体]万。我说：你现在要是把房子卖了，你还是得再买一个住是不是，要保证生活水平不下降，你还得买一个跟你卖掉的房子差不多地区差不多水平的房子是不是，那你再买这样一个房子要花[/FONT]20[FONT=宋体]万还是花[/FONT]30[FONT=宋体]万呢？她半晌无语。[/FONT]


[FONT=宋体]我认为，所谓赚的钱，应该是能够用来提高你的生活水平的钱，否则不是赚。显然，自己住的房子只是你的生活必需品，而生活必需品的升值，并不有助于提高你的生活水平。例如，你在圣诞节前打折期间买了一套你早就想要的高级餐具，过了节之后商场恢复了原价，你就不会认为你是赚了钱，你知道你只是买了便宜货，是省了钱，而且你也不会说你的餐具“升值”了，你只能说它涨价了。所以如果我自住的房子买的时候[/FONT]20[FONT=宋体]万，现在值[/FONT]3 0[FONT=宋体]万，我也不说我的房子“升值”了，我宁可说我的房子涨价了。房子一直在涨价，你自住的房子买的越早，你就越省钱，但省钱跟赚钱毕竟是截然不同的两个概念。[/FONT]


[FONT=宋体]很多人都说，买（自住的）房子是最大的投资，但我认为，买纯粹生活需要的自住房，并不是投资，所买的只是一件最大的生活必需品。尽可能早一点买，可以少花很多钱，但你从这上面赚不到一分钱。[/FONT]


[FONT=宋体]有一种例外情况可能使自住房子既是生活必须品，又是投资，那就是买的房子大得超出你的生活需要。像[/FONT][FONT=宋体]拉拉驹http://forum.iask.ca/member.php?u=3571[/FONT][FONT=宋体]的这位朋友，她卖掉的房子如果大于他们家的使用需要，比如说他们家[/FONT]4[FONT=宋体]个房间就够用，但这个房有[/FONT]8[FONT=宋体]个房间，她当初买这个房子花了[/FONT]30[FONT=宋体]万，现在卖了[/FONT]40[FONT=宋体]万，她把[/FONT]15[FONT=宋体]万块装进口袋了，用余下的[/FONT]25[FONT=宋体]万再买一个[/FONT]4[FONT=宋体]个房间的房子住，那她装起来的[/FONT]15[FONT=宋体]万中有[/FONT]5[FONT=宋体]万是收回的资本，另外的[/FONT]10[FONT=宋体]万块就是她赚的钱了。或者她当初用[/FONT]5[FONT=宋体]万首付，[/FONT]25[FONT=宋体]万贷款买的超出她的生活需要的[/FONT]8[FONT=宋体]个房间的房子，现在卖了[/FONT]40[FONT=宋体]万，还掉[/FONT]25[FONT=宋体]万贷款还剩[/FONT]15[FONT=宋体]万，他用这[/FONT]15[FONT=宋体]万做首付再买一个[/FONT]90[FONT=宋体]万的大房子，那在这[/FONT]90[FONT=宋体]万的大房子的净值里，就有[/FONT]10[FONT=宋体]万是她的资本收益。[/FONT]


[FONT=宋体]在自住的房子里投资，也是一种房地产投资方法，好处就是资本收益可以免税，但如果你自住的房子大于你的生活需要，你为这大出来的部分每月要多供很多钱，这也会是一个财务包袱。解决这种负现金流的办法就是把多出来的房间租出去让它们产生收入，这也是一个传统办法，用某种经营办法，比如按星期或按天出租，甚至能让与整个房子相关的现金流成为正值，但由此带来的另一个负面问题就是，你整天跟走马灯一样的租客住在一个房子里，你的生活水平可能会打折扣。[/FONT]​

[FONT=宋体]还有一些投资客这样利用第一居所免资本收益税的政策：买一个旧房子住进去，想办法提高房子的价值，比如通过修理、装修、改造，卖出去赚到钱，再买第二个房子住进去．．．，卖掉以后再买第三个房子住进去．．．．．．[/FONT][/FONT]​