在多伦多如何买Condo 投资赚钱

[Horse Dragoon]

做CONDO 投资不是说做就做的, 要做功课, 要做分析和调查的,

现在人们投资CONDO有两个途经, 1, 炒楼花, 2, 买建成的出租.

炒楼花有风险的, 即想脱手时正好楼市下跌, 咋办? 买下出租呗, 年头好再卖, 可进可退.
但在上升时, 回报较丰, 有个朋友在李嘉诚的楼盘, 即DOWNTOWN, CITY PLACE 2004年买的1+1 楼花 $18万, 2007年建好前脱手卖出 $26万, 赚8万, DOWNPAY 就20%=3.6万, 故毛回报率=8/3.6=222%, 他用3年, 3.6万的成本赚了2倍多, 因为是杠杆作用, 3.6万撬动18万, 放大了5倍.


投资出租CONDO, 风险小, 回报率中等, 但稳定, 可做中长线.
与房客一年签一次合同, 他的12个月的12张支票在签约时就给你了.

比如: 2006买个2房CONDO $27万, 首付20%=5.4万, 贷款21.6万, 月供950, (利率4%) , 每月: 物业费350, 地税180, 租金1700, 净赚1700-(950+350+180)=220, (月供950里边 还有本金付给300-400),

10年后, 房价增值到42万, ( 年涨4--5%, 合理吧), 贷款剩18万, 卖掉回款,42-18=24万, 资本增值 42―27=15万,
10年房租净赚10x12x220=2万6, 总收益=2.6+15=17.5万,
总投入=5.4+ ,,+,, = 6万, 回报= 17.5/6=290%, 平均年收益=29%, 比买基金高吧?

就算月租金和月总成本持平, 只要有CAPITAL GAIN就行了,

再就算交了所得税. MAXIMUM 23% , 17.5X(1-23%)=13.5万, 年回报也有22%.

退一万步, 只要租客帮助付了月供和税费, N年后, 几十万的CONDO 不就到手了吗, 5万的首付就当无利息长期存款吧, 再说了, 真正把钱放在银行里拿利息的才叫蠢.

我有个朋友的朋有在downtown湖滨用6年陆续买了有10个condo unit , 全租给美国人在这边公司长住的, 租金还高, 因为是公司付的, 他以租养房, 现金流很好, 不用上班, 用别人的钱养他的房和发他的工资, 这种境界就叫被动收入, 真正叫财务自由, 有时间享受生活.

 

[learnh]

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说的有道理，万一现在楼市是高位呢？
还有condo的物业费好像是年年涨的吧？

 

[harmony_liu]

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做CONDO 投资不是说做就做的, 要做功课, 要做分析和调查的,

现在人们投资CONDO有两个途经, 1, 炒楼花, 2, 买建成的出租.

炒楼花有风险的, 即想脱手时正好楼市下跌, 咋办? 买下出租呗, 年头好再卖, 可进可退.
但在上升时, 回报较丰, 有个朋友在李嘉诚的楼盘, 即DOWNTOWN, CITY PLACE 2004年买的1+1 楼花 $18万, 2007年建好前脱手卖出 $26万, 赚8万, DOWNPAY 就20%=3.6万, 故毛回报率=8/3.6=222%, 他用3年, 3.6万的成本赚了2倍多, 因为是杠杆作用, 3.6万撬动18万, 放大了5倍.


投资出租CONDO, 风险小, 回报率中等, 但稳定, 可做中长线.
与房客一年签一次合同, 他的12个月的12张支票在签约时就给你了.
疑问：
房客开空头支票给你咋办？

比如: 2006买个2房CONDO $27万, 首付20%=5.4万, 贷款21.6万, 月供950, (利率4%) , 每月: 物业费350, 地税180, 租金1700, 净赚1700-(950+350+180)=220, (月供950里边 还有本金付给300-400),
疑问：
(1)CONDO $27万在什么地区租金可以达到$1700/月？
(2)首付20%，贷款21.6万银行未必贷给你，如果你的年收入/手头现金流不足的话。除非你首付35%
(3)月供$950，利率4%，贷款21.6万每年付利息$8640，平均每月$720贷款利息，$720贷款利息+350物业费+180地税=1250纯支出，租金1700-1250纯支出=450/月，年收益利率2%？
利率变成5.5-6.5%是平均现象，贷款利息变成$990(或$1170)+350物业费+180地税=1520(或$1700纯支出)，年收益利率接近0.008%(或0%)，学雷锋给银行送钱，自己一分不赚？
(4)房客失业了，没法交房租，你拿什么来补冲？
(5)你的租金要交Income Tax吗？




10年后, 房价增值到42万, ( 年涨4--5%, 合理吧), 贷款剩18万, 卖掉回款,42-18=24万, 资本增值 4227=15万,
10年房租净赚10x12x220=2万6, 总收益=2.6+15=17.5万,
总投入=5.4+ ,,+,, = 6万, 回报= 17.5/6=290%, 平均年收益=29%, 比买基金高吧?

就算月租金和月总成本持平, 只要有CAPITAL GAIN就行了,

再就算交了所得税. MAXIMUM 23% , 17.5X(1-23%)=13.5万, 年回报也有22%.

退一万步, 只要租客帮助付了月供和税费, N年后, 几十万的CONDO 不就到手了吗, 5万的首付就当无利息长期存款吧, 再说了, 真正把钱放在银行里拿利息的才叫蠢.

我有个朋友的朋有在downtown湖滨用6年陆续买了有10个condo unit , 全租给美国人在这边公司长住的, 租金还高, 因为是公司付的, 他以租养房, 现金流很好, 不用上班, 用别人的钱养他的房和发他的工资, 这种境界就叫被动收入, 真正叫财务自由, 有时间享受生活.

 

[babyfay]

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很好奇，LZ那个买了10个condo的朋友，他不上班，没有固定income，银行怎么批给他那么多的贷款？

 

[Jerry Jin]

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友情提醒：以租养房首付 20% 是基本做不到收支平衡的

 

[Chinese Canadian]

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每月毛盈利1700-(350+180) = 1170，30%的所得税就是$351

再遇上个空头支票的赖着不走就要申请破产了

月供950里边 还有本金付给300-400？在贷款的最初几年，本金也就占100-200刀

 

[bruceyag]

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这个标题不好，改一个字就完美了，就是把“赚”改成“赔”。

 

[kirari_wxy]

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友情提醒：以租养房首付 20% 是基本做不到收支平衡的

首付多少可以平衡？

 

[harmony_liu]

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根据1974年至今Prime Rate的历史变动记录：
http://www.fin.gov.bc.ca/PT/bcm/ref/cibcHistoricalPrime.pdf

2006/2007 Prime Rate的变动记录如下：
Change Date -->Prime Rates
Jan 25, 2006 -->5.25%
Mar 08, 2006 -->5.50%
Apr 26, 2006 -->5.75%
May 25, 2006 -->6.00%
Jul 11, 2007 --->6.25%
Dec 05, 2007 -->6.00%


请教搂主是如何在2006/2007拿到利率4%贷款利率的？？

 

[DNW]

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纸上谈兵。做房东既要防范空头支票，还要保证每个月都能够找到租客，谈何容易，只要空置上几个月就亏死你了。况且27万的2房CONDO就想出租1700一个月？ 现在能够租出1700月租的2房CONDO绝对不止这个价。

 

[bruceyag]

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首付多少可以平衡？

这不是首付多少的问题。首付多等于占用更多的资金做无利息的投资。

买Condo不是投资，说投机可能更贴切些。因为获利的机会太渺茫了。买房出租的话，买小型公寓楼比较合适，6-7个套间或者更多的那种。

 

[Horse Dragoon]

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根据1974年至今Prime Rate的历史变动记录：
http://www.fin.gov.bc.ca/PT/bcm/ref/cibcHistoricalPrime.pdf

2006/2007 Prime Rate的变动记录如下：
Change Date -->Prime Rates
Jan 25, 2006 -->5.25%
Mar 08, 2006 -->5.50%
Apr 26, 2006 -->5.75%
May 25, 2006 -->6.00%
Jul 11, 2007 --->6.25%
Dec 05, 2007 -->6.00%


告诉你个事实,
我的同学在北约克2006年4月买了个HOUSE, 当时贷款是3年固定的, 丰业银行, 4.95%.

还有个同事在2007年5月买了个CONDO, 他选的贷款是TD的, 5年固定也就5.74%.

不知你这些数据从哪儿来的,


请教搂主是如何在2006/2007拿到利率4%贷款利率的？？

 

[Horse Dragoon]

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根据1974年至今Prime Rate的历史变动记录：
http://www.fin.gov.bc.ca/PT/bcm/ref/cibcHistoricalPrime.pdf

2006/2007 Prime Rate的变动记录如下：
Change Date -->Prime Rates
Jan 25, 2006 -->5.25%
Mar 08, 2006 -->5.50%
Apr 26, 2006 -->5.75%
May 25, 2006 -->6.00%
Jul 11, 2007 --->6.25%
Dec 05, 2007 -->6.00%


请教搂主是如何在2006/2007拿到利率4%贷款利率的？？

告诉你个事实,
我的同学在北约克2006年4月买了个HOUSE, 当时贷款是3年固定的, 丰业银行, 4.95%.

还有个同事在2007年5月买了个CONDO, 他选的贷款是TD的, 5年固定也就5.74%.

不知你这些数据从哪儿来的?

 

[Horse Dragoon]

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房客开空头支票给你咋办？

答: 在签合同前, 房客要提交: 1, 雇主信(收入等)　 2, 银行帐户证明.　3, 原房东REFERENCE 2个.
12个支票是: 首月的可以是现金, 或必须是BANK DRAFT 或CERTIFIED CHEQUE，　最后一个月现金或跟第一个月一样的支付,　中间１０个月可以是普通现金支票.

 

[bruceyag]

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( 年涨4--5%, 合理吧)

不合理。这两年房价就没动，甚至微跌。

 

[bruceyag]

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房客开空头支票给你咋办？

答: 在签合同前, 房客要提交: 1, 雇主信(收入等)　 2, 银行帐户证明.　3, 原房东REFERENCE 2个.
12个支票是: 首月的可以是现金, 或必须是BANK DRAFT 或CERTIFIED CHEQUE，　最后一个月现金或跟第一个月一样的支付,　中间１０个月可以是普通现金支票.

这个也有点太天真。出租房屋几十年，不可能全是好租客，也不可能月月都住满。

 

[banff]

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买condo出租作为投资不合适，至少当前价格太高

 

[Horse Dragoon]

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疑问：
(1)CONDO $27万在什么地区租金可以达到$1700/月？
(2)首付20%，贷款21.6万银行未必贷给你，如果你的年收入/手头现金流不足的话。除非你首付35%
(3)月供$950，利率4%，贷款21.6万每年付利息$8640，平均每月$720贷款利息，$720贷款利息+350物业费+180地税=1250纯支出，租金1700-1250纯支出=450/月，年收益利率2%？
利率变成5.5-6.5%是平均现象，贷款利息变成$990(或$1170)+350物业费+180地税=1520(或$1700纯支出)，年收益利率接近0.008%(或0%)，学雷锋给银行送钱，自己一分不赚？
(4)房客失业了，没法交房租，你拿什么来补冲？
(5)你的租金要交Income Tax吗？

答:
1, TORONTO DOWNTOWN
目前月租金:　１房 ＄１５００－１８００
　　　　　　１＋１＄１７００－２１００
　　　　　　　２房　＄　１８００－２５００

　和 NORTH YORK CENTER　　　　　　　　
目前月租金:　１房 ＄１３５０－１４５０
　　　　　　１＋１＄１４５０－１６５０
　　　　　　　２房　＄１６５０－２２００

2, 贷款不难的,　有个雇主信就行了,　不要说２０％首付,　低首付５％都行,　再买个第二贷款保险就ＯＫ了,　



３，你的收益率计算我看不懂.
　　
专业的计算有三种:
　现金回报率,　Cash on Cash Return, (COCR)
效益成本比， Benefit Cost Ratio, (BCR)
投资收益率,　Return on Investment (ROI)




ＢＣＲ＝　（ＲＥＶＥＮＵＥ－ＣＯＳＴ）／ＣＯＳＴ，ＩＦ　ＢＣＲ　＞１．　ＯＫ,




更专业的还有:　ＮＰＶ　净现值,　ＰＡＹＢＡＣＫ　ＹＥＡＲ　投资回收期,
　　　　　　ＩＲＲ　内部投资收益率,


４，看你选的房客?,　不交就赶走,　再招租.
５，要交地,　但你的贷款利息和有关开支都可抵税.

 

[Horse Dragoon]

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ＳＯＲＲＹ，
ＢＣＲ＝ＲＥＶＥＵＮＥ／ＣＯＳＴ

 

[harmony_liu]

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房客开空头支票给你咋办？

答: 在签合同前, 房客要提交: 1, 雇主信(收入等)　 2, 银行帐户证明.　3, 原房东REFERENCE 2个.
12个支票是: 首月的可以是现金, 或必须是BANK DRAFT 或CERTIFIED CHEQUE，　最后一个月现金或跟第一个月一样的支付,　中间１０个月可以是普通现金支票.

如果：
1。房客换工作了，或找个朋友写个信，使用个临时电话卡咋办？
2。银行账户里根本没有存钱进取，或稍候银行账户注销了，咋办？
3。 “原房东REFERENCE 2个”只是找了两个朋友使用个临时电话卡，咋办？

给你交个房租，还要到银行去开现金支票BANK DRAFT 或CERTIFIED CHEQUE，$30左右/个，如果你是房客，你愿意吗？