做CONDO 投资不是说做就做的, 要做功课, 要做分析和调查的,

现在人们投资CONDO有两个途经, 1, 炒楼花, 2, 买建成的出租.

炒楼花有风险的, 即想脱手时正好楼市下跌, 咋办? 买下出租呗, 年头好再卖, 可进可退.
但在上升时, 回报较丰, 有个朋友在李嘉诚的楼盘, 即DOWNTOWN, CITY PLACE 2004年买的1+1 楼花 $18万, 2007年建好前脱手卖出 $26万, 赚8万, DOWNPAY 就20%=3.6万, 故毛回报率=8/3.6=222%, 他用3年, 3.6万的成本赚了2倍多, 因为是杠杆作用, 3.6万撬动18万, 放大了5倍.


投资出租CONDO, 风险小, 回报率中等, 但稳定, 可做中长线.
与房客一年签一次合同, 他的12个月的12张支票在签约时就给你了.

比如: 2006买个2房CONDO $27万, 首付20%=5.4万, 贷款21.6万, 月供950, (利率4%) , 每月: 物业费350, 地税180, 租金1700, 净赚1700-(950+350+180)=220, (月供950里边 还有本金付给300-400),

10年后, 房价增值到42万, ( 年涨4--5%, 合理吧), 贷款剩18万, 卖掉回款,42-18=24万, 资本增值 42―27=15万,
10年房租净赚10x12x220=2万6, 总收益=2.6+15=17.5万,
总投入=5.4+ ,,+,, = 6万, 回报= 17.5/6=290%, 平均年收益=29%, 比买基金高吧?

就算月租金和月总成本持平, 只要有CAPITAL GAIN就行了,

再就算交了所得税. MAXIMUM 23% , 17.5X(1-23%)=13.5万, 年回报也有22%.

退一万步, 只要租客帮助付了月供和税费, N年后, 几十万的CONDO 不就到手了吗, 5万的首付就当无利息长期存款吧, 再说了, 真正把钱放在银行里拿利息的才叫蠢.

我有个朋友的朋有在downtown湖滨用6年陆续买了有10个condo unit , 全租给美国人在这边公司长住的, 租金还高, 因为是公司付的, 他以租养房, 现金流很好, 不用上班, 用别人的钱养他的房和发他的工资, 这种境界就叫被动收入, 真正叫财务自由, 有时间享受生活.

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

说的有道理，万一现在楼市是高位呢？
还有condo的物业费好像是年年涨的吧？

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

Horse Dragoon 说:

做CONDO 投资不是说做就做的, 要做功课, 要做分析和调查的,

现在人们投资CONDO有两个途经, 1, 炒楼花, 2, 买建成的出租.

炒楼花有风险的, 即想脱手时正好楼市下跌, 咋办? 买下出租呗, 年头好再卖, 可进可退.
但在上升时, 回报较丰, 有个朋友在李嘉诚的楼盘, 即DOWNTOWN, CITY PLACE 2004年买的1+1 楼花 $18万, 2007年建好前脱手卖出 $26万, 赚8万, DOWNPAY 就20%=3.6万, 故毛回报率=8/3.6=222%, 他用3年, 3.6万的成本赚了2倍多, 因为是杠杆作用, 3.6万撬动18万, 放大了5倍.


投资出租CONDO, 风险小, 回报率中等, 但稳定, 可做中长线.
与房客一年签一次合同, 他的12个月的12张支票在签约时就给你了.
疑问：
房客开空头支票给你咋办？

比如: 2006买个2房CONDO $27万, 首付20%=5.4万, 贷款21.6万, 月供950, (利率4%) , 每月: 物业费350, 地税180, 租金1700, 净赚1700-(950+350+180)=220, (月供950里边 还有本金付给300-400),
疑问：
(1)CONDO $27万在什么地区租金可以达到$1700/月？
(2)首付20%，贷款21.6万银行未必贷给你，如果你的年收入/手头现金流不足的话。除非你首付35%
(3)月供$950，利率4%，贷款21.6万每年付利息$8640，平均每月$720贷款利息，$720贷款利息+350物业费+180地税=1250纯支出，租金1700-1250纯支出=450/月，年收益利率2%？
利率变成5.5-6.5%是平均现象，贷款利息变成$990(或$1170)+350物业费+180地税=1520(或$1700纯支出)，年收益利率接近0.008%(或0%)，学雷锋给银行送钱，自己一分不赚？
(4)房客失业了，没法交房租，你拿什么来补冲？
(5)你的租金要交Income Tax吗？




10年后, 房价增值到42万, ( 年涨4--5%, 合理吧), 贷款剩18万, 卖掉回款,42-18=24万, 资本增值 4227=15万,
10年房租净赚10x12x220=2万6, 总收益=2.6+15=17.5万,
总投入=5.4+ ,,+,, = 6万, 回报= 17.5/6=290%, 平均年收益=29%, 比买基金高吧?

就算月租金和月总成本持平, 只要有CAPITAL GAIN就行了,

再就算交了所得税. MAXIMUM 23% , 17.5X(1-23%)=13.5万, 年回报也有22%.

退一万步, 只要租客帮助付了月供和税费, N年后, 几十万的CONDO 不就到手了吗, 5万的首付就当无利息长期存款吧, 再说了, 真正把钱放在银行里拿利息的才叫蠢.

我有个朋友的朋有在downtown湖滨用6年陆续买了有10个condo unit , 全租给美国人在这边公司长住的, 租金还高, 因为是公司付的, 他以租养房, 现金流很好, 不用上班, 用别人的钱养他的房和发他的工资, 这种境界就叫被动收入, 真正叫财务自由, 有时间享受生活.

点击展开...

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

很好奇，LZ那个买了10个condo的朋友，他不上班，没有固定income，银行怎么批给他那么多的贷款？

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

友情提醒：以租养房首付 20% 是基本做不到收支平衡的

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

每月毛盈利1700-(350+180) = 1170，30%的所得税就是$351

再遇上个空头支票的赖着不走就要申请破产了

月供950里边 还有本金付给300-400？在贷款的最初几年，本金也就占100-200刀

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

这个标题不好，改一个字就完美了，就是把“赚”改成“赔”。

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

Jerry Jin 说:

友情提醒：以租养房首付 20% 是基本做不到收支平衡的

点击展开...

首付多少可以平衡？

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

根据1974年至今Prime Rate的历史变动记录：
http://www.fin.gov.bc.ca/PT/bcm/ref/cibcHistoricalPrime.pdf

2006/2007 Prime Rate的变动记录如下：
Change Date -->Prime Rates
Jan 25, 2006 -->5.25%
Mar 08, 2006 -->5.50%
Apr 26, 2006 -->5.75%
May 25, 2006 -->6.00%
Jul 11, 2007 --->6.25%
Dec 05, 2007 -->6.00%


请教搂主是如何在2006/2007拿到利率4%贷款利率的？？

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

纸上谈兵。做房东既要防范空头支票，还要保证每个月都能够找到租客，谈何容易，只要空置上几个月就亏死你了。况且27万的2房CONDO就想出租1700一个月？ 现在能够租出1700月租的2房CONDO绝对不止这个价。

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

kirari_wxy 说:

首付多少可以平衡？

点击展开...

这不是首付多少的问题。首付多等于占用更多的资金做无利息的投资。

买Condo不是投资，说投机可能更贴切些。因为获利的机会太渺茫了。买房出租的话，买小型公寓楼比较合适，6-7个套间或者更多的那种。

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

harmony_liu 说:

根据1974年至今Prime Rate的历史变动记录：
http://www.fin.gov.bc.ca/PT/bcm/ref/cibcHistoricalPrime.pdf

2006/2007 Prime Rate的变动记录如下：
Change Date -->Prime Rates
Jan 25, 2006 -->5.25%
Mar 08, 2006 -->5.50%
Apr 26, 2006 -->5.75%
May 25, 2006 -->6.00%
Jul 11, 2007 --->6.25%
Dec 05, 2007 -->6.00%


告诉你个事实,
我的同学在北约克2006年4月买了个HOUSE, 当时贷款是3年固定的, 丰业银行, 4.95%.

还有个同事在2007年5月买了个CONDO, 他选的贷款是TD的, 5年固定也就5.74%.

不知你这些数据从哪儿来的,


请教搂主是如何在2006/2007拿到利率4%贷款利率的？？

点击展开...

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

harmony_liu 说:

根据1974年至今Prime Rate的历史变动记录：
http://www.fin.gov.bc.ca/PT/bcm/ref/cibcHistoricalPrime.pdf

2006/2007 Prime Rate的变动记录如下：
Change Date -->Prime Rates
Jan 25, 2006 -->5.25%
Mar 08, 2006 -->5.50%
Apr 26, 2006 -->5.75%
May 25, 2006 -->6.00%
Jul 11, 2007 --->6.25%
Dec 05, 2007 -->6.00%


请教搂主是如何在2006/2007拿到利率4%贷款利率的？？

点击展开...

告诉你个事实,
我的同学在北约克2006年4月买了个HOUSE, 当时贷款是3年固定的, 丰业银行, 4.95%.

还有个同事在2007年5月买了个CONDO, 他选的贷款是TD的, 5年固定也就5.74%.

不知你这些数据从哪儿来的?

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

房客开空头支票给你咋办？

答: 在签合同前, 房客要提交: 1, 雇主信(收入等)　 2, 银行帐户证明.　3, 原房东REFERENCE 2个.
12个支票是: 首月的可以是现金, 或必须是BANK DRAFT 或CERTIFIED CHEQUE，　最后一个月现金或跟第一个月一样的支付,　中间１０个月可以是普通现金支票.

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

Horse Dragoon 说:

( 年涨4--5%, 合理吧)

点击展开...

不合理。这两年房价就没动，甚至微跌。

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

Horse Dragoon 说:

房客开空头支票给你咋办？

答: 在签合同前, 房客要提交: 1, 雇主信(收入等)　 2, 银行帐户证明.　3, 原房东REFERENCE 2个.
12个支票是: 首月的可以是现金, 或必须是BANK DRAFT 或CERTIFIED CHEQUE，　最后一个月现金或跟第一个月一样的支付,　中间１０个月可以是普通现金支票.

点击展开...

这个也有点太天真。出租房屋几十年，不可能全是好租客，也不可能月月都住满。

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

买condo出租作为投资不合适，至少当前价格太高

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

疑问：
(1)CONDO $27万在什么地区租金可以达到$1700/月？
(2)首付20%，贷款21.6万银行未必贷给你，如果你的年收入/手头现金流不足的话。除非你首付35%
(3)月供$950，利率4%，贷款21.6万每年付利息$8640，平均每月$720贷款利息，$720贷款利息+350物业费+180地税=1250纯支出，租金1700-1250纯支出=450/月，年收益利率2%？
利率变成5.5-6.5%是平均现象，贷款利息变成$990(或$1170)+350物业费+180地税=1520(或$1700纯支出)，年收益利率接近0.008%(或0%)，学雷锋给银行送钱，自己一分不赚？
(4)房客失业了，没法交房租，你拿什么来补冲？
(5)你的租金要交Income Tax吗？

答:
1, TORONTO DOWNTOWN
目前月租金:　１房 ＄１５００－１８００
　　　　　　１＋１＄１７００－２１００
　　　　　　　２房　＄　１８００－２５００

　和 NORTH YORK CENTER　　　　　　　　
目前月租金:　１房 ＄１３５０－１４５０
　　　　　　１＋１＄１４５０－１６５０
　　　　　　　２房　＄１６５０－２２００

2, 贷款不难的,　有个雇主信就行了,　不要说２０％首付,　低首付５％都行,　再买个第二贷款保险就ＯＫ了,　



３，你的收益率计算我看不懂.
　　
专业的计算有三种:
　现金回报率,　Cash on Cash Return, (COCR)
效益成本比， Benefit Cost Ratio, (BCR)
投资收益率,　Return on Investment (ROI)




ＢＣＲ＝　（ＲＥＶＥＮＵＥ－ＣＯＳＴ）／ＣＯＳＴ，ＩＦ　ＢＣＲ　＞１．　ＯＫ,




更专业的还有:　ＮＰＶ　净现值,　ＰＡＹＢＡＣＫ　ＹＥＡＲ　投资回收期,
　　　　　　ＩＲＲ　内部投资收益率,


４，看你选的房客?,　不交就赶走,　再招租.
５，要交地,　但你的贷款利息和有关开支都可抵税.

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

ＳＯＲＲＹ，
ＢＣＲ＝ＲＥＶＥＵＮＥ／ＣＯＳＴ

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

Horse Dragoon 说:

房客开空头支票给你咋办？

答: 在签合同前, 房客要提交: 1, 雇主信(收入等)　 2, 银行帐户证明.　3, 原房东REFERENCE 2个.
12个支票是: 首月的可以是现金, 或必须是BANK DRAFT 或CERTIFIED CHEQUE，　最后一个月现金或跟第一个月一样的支付,　中间１０个月可以是普通现金支票.

点击展开...

如果：
1。房客换工作了，或找个朋友写个信，使用个临时电话卡咋办？
2。银行账户里根本没有存钱进取，或稍候银行账户注销了，咋办？
3。 “原房东REFERENCE 2个”只是找了两个朋友使用个临时电话卡，咋办？

给你交个房租，还要到银行去开现金支票BANK DRAFT 或CERTIFIED CHEQUE，$30左右/个，如果你是房客，你愿意吗？

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

不知道LZ怎么算的，21.6万，4%，按照25年返还，每月是1136，不是950.这一笔就差了20%。
水电暖维护都没算，现在350的Condo费，10年之后能变成600块。越老的Condo维护费用越高，LZ大概没考虑吧。房租可以跟着通涨上升，但是维护费用上升速度可是远高于通涨的。
空置的风险，利率上升的风险，到头来买家哭都来不及。如果没说错，LZ是卖Condo的经纪吧？

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

harmony_liu 说:

如果：
1。房客换工作了，或找个朋友写个信，使用个临时电话卡咋办？
2。银行账户里根本没有存钱进取，或稍候银行账户注销了，咋办？
3。 “原房东REFERENCE 2个”只是找了两个朋友使用个临时电话卡，咋办？

给你交个房租，还要到银行去开现金支票BANK DRAFT 或CERTIFIED CHEQUE，$30左右/个，如果你是房客，你愿意吗？

点击展开...

在加拿大能租CONDO的骗子很少. 我是房客的话, 当然愿意去办手续的, 你不给, 别人给,
这就是为啥CONDO好地点的来租住的人还要抢OFFER, 这是现实.
TORONTO就是这样, 不知你在VANCOUVER咋样.?
我去年在温市DOWNTOWN, 那么多CONDO, 很多是出租的.

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

bruceyag 说:

不知道LZ怎么算的，21.6万，4%，按照25年返还，每月是1136，不是950.这一笔就差了20%。
水电暖维护都没算，现在350的Condo费，10年之后能变成600块。越老的Condo维护费用越高，LZ大概没考虑吧。房租可以跟着通涨上升，但是维护费用上升速度可是远高于通涨的。
空置的风险，利率上升的风险，到头来买家哭都来不及。如果没说错，LZ是卖Condo的经纪吧？

点击展开...

我用的AMORTZATION是３５年,　所以是９５０，
投资的绝技是越低首付和越长的还贷年期,　才能有越大的回报率和最短的投资回收期，　你研究去就会明白的.
　
当然要看租金能否大于或等于支出,还要看升值潜力.

不是每个ＣＯＮＤＯ的物业费都会涨快的，
第一买新ＣＯＮＤＯ，　第二买好的物管管理的,　第三,　租金也会涨的,　

还有，　我不是房产经纪.

我在投资，　已有小成.

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

babyfay 说:

很好奇，LZ那个买了10个condo的朋友，他不上班，没有固定income，银行怎么批给他那么多的贷款？

点击展开...

我问过我的朋友,　他哪儿那么多钱买１０个CＯＮＤＯ，？
ＯＫ，　他说,　他有一笔本钱,　先买了３个，　
６年前ＴＯＲＯＮＴＯ的ＣＯＮＤＯ不贵,　找不同的３家银行去贷款，每个首付３５％，　ＯＫ了,　

过２年,　增值了,　又有现金流,　找银行做抵押,　
叫　ＥＱＵＩＴＹ，ＬＩＮＥ　ＯＦ　ＣＲＥＤＩＴ，　（ＬＯＣ），利率跟ＰＲＩＭＥ　ＲＡＴＥ一样,　手上又有钱了,　再买３个,　
加上几年收入,　再抵押,　再买,　越滚越多.
他就象开了个连锁公寓酒店,　是个好生意,

不能不信,　这样的闷声发财的多的是.
有钱就越有钱.

到老了,　管不动了,　卖一个就是一个的全值回报,　因为房客把他的贷款都还完了．

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

再说个真故事:
老王和老张是好朋友, 10年前来移民多伦多, 有钱, 每人带来$30万, 一看房, 不贵, 大HOUSE也就25万刀, 买! 还靠近, 方便串门.
老王一次性付25万, 留5万应急和生活, 还要找工,
老张懂投资, 国内就干过房地产开发, 只首付20%, 5万, 一下买两房, 也就付10万, 自住一个(地下室出租), 另一个全出租, 剩余20万, 5万应急, 5万做做小生意, 10万买点基金股票, 做长线.

10年后, 老王的大HOUSE 现值60万, 有个好工作, 但要给老板打工, 但也被LAYOFF几次, 好歹不愁.
再看老张, 2 个大HOUSE 值120万, 买的基金股票也涨到20万, 共有资产140万., 不用打工, 每年旅游, 天天自由.
两人贫富差距80万刀.

THIS IS BIG DIFFERENCE!!!

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

这个不叫绝技，不要拿这个吓唬人，这个叫杠杆！！
利用这个回报高的不少，死的也很多。Leman Brother
也是其中之一。

Horse Dragoon 说:

我用的AMORTZATION是３５年,　所以是９５０，
投资的绝技是越低首付和越长的还贷年期,　才能有越大的回报率和最短的投资回收期，　你研究去就会明白的.
　
当然要看租金能否大于或等于支出,还要看升值潜力.

不是每个ＣＯＮＤＯ的物业费都会涨快的，
第一买新ＣＯＮＤＯ，　第二买好的物管管理的,　第三,　租金也会涨的,　

还有，　我不是房产经纪.

我在投资，　已有小成.

点击展开...

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

我认识一家人，年收入5万，5年买了6个house.他买的都是最破没人买的那种，买来后自己修修补补，出租，然后让银行评估，再贷款再买。他的资产多少不清楚，但我想6个house要有至少25%吧。每个房子他都租2-3家，他讲去掉费用所剩不多。他一直都在工作，不敢休息，我想是为添补不时之需吧。

Horse Dragoon 说:

再说个真故事:
老王和老张是好朋友, 10年前来移民多伦多, 有钱, 每人带来$30万, 一看房, 不贵, 大HOUSE也就25万刀, 买! 还靠近, 方便串门.
老王一次性付25万, 留5万应急和生活, 还要找工,
老张懂投资, 国内就干过房地产开发, 只首付20%, 5万, 一下买两房, 也就付10万, 自住一个(地下室出租), 另一个全出租, 剩余20万, 5万应急, 5万做做小生意, 10万买点基金股票, 做长线.

10年后, 老王的大HOUSE 现值60万, 有个好工作, 但要给老板打工, 但也被LAYOFF几次, 好歹不愁.
再看老张, 2 个大HOUSE 值120万, 买的基金股票也涨到20万, 共有资产140万., 不用打工, 每年旅游, 天天自由.
两人贫富差距80万刀.

THIS IS BIG DIFFERENCE!!!

点击展开...

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

话说回来，LZ的建议还是有可能可行的。不过，感觉研究做得不够。
1. 税收问题？如果投资者想诚实赚钱，税收支出如何？
2.贷款利率上涨会怎么样？上涨200-400个点会不会房子被银行收回去？
3.房租一年少收一到两个月的回报？还是期间的维护费用？（不是管理费）
4.可能涉及的法律诉讼费用，如果真的有了4、5个apartment出租，估计会碰到的。
5.管理费按每年一定%上涨分析可能更合理。
6.10年前25万的House现在是不是值60万没有研究过。

不完整之处，敬请见谅！

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

加拿大是万税之国，买房出租的大多数好处都被政府拿走了。管理6个house十几个租客也挺不容易的。碰到两个刁的，累也累死了！

不过，这些house应该升值挺多了呀这几年！

jennychen 说:

我认识一家人，年收入5万，5年买了6个house.他买的都是最破没人买的那种，买来后自己修修补补，出租，然后让银行评估，再贷款再买。他的资产多少不清楚，但我想6个house要有至少25%吧。每个房子他都租2-3家，他讲去掉费用所剩不多。他一直都在工作，不敢休息，我想是为添补不时之需吧。

点击展开...

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

Horse Dragoon 说:

再说个真故事:
老王和老张是好朋友, 10年前来移民多伦多, 有钱, 每人带来$30万, 一看房, 不贵, 大HOUSE也就25万刀, 买! 还靠近, 方便串门.
老王一次性付25万, 留5万应急和生活, 还要找工,
老张懂投资, 国内就干过房地产开发, 只首付20%, 5万, 一下买两房, 也就付10万, 自住一个(地下室出租), 另一个全出租, 剩余20万, 5万应急, 5万做做小生意, 10万买点基金股票, 做长线.

10年后, 老王的大HOUSE 现值60万, 有个好工作, 但要给老板打工, 但也被LAYOFF几次, 好歹不愁.
再看老张, 2 个大HOUSE 值120万, 买的基金股票也涨到20万, 共有资产140万., 不用打工, 每年旅游, 天天自由.
两人贫富差距80万刀.

THIS IS BIG DIFFERENCE!!!

点击展开...

楼主啊，我们在讨论“在多伦多如何买Condo 投资赚钱”的主题，您怎么开始讨论House了呢？

再说了，老张的“2 个大HOUSE”是十年前--1999年买的，如果换成现在，让他投资Condo，他敢吗？

老王老张的童话故事我在网上都看过好几十遍了。。。

咱别谈老王老张啦！您已经小有成就，详细谈谈您是如何取得成功的吧？

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

jennychen 说:

我认识一家人，年收入5万，5年买了6个house.他买的都是最破没人买的那种，买来后自己修修补补，出租，然后让银行评估，再贷款再买。他的资产多少不清楚，但我想6个house要有至少25%吧。每个房子他都租2-3家，他讲去掉费用所剩不多。他一直都在工作，不敢休息，我想是为添补不时之需吧。

点击展开...

N年前, 我刚到多伦多时租房住, 房东居然有4个HOUSE, 吓我一跳, 三个HOUSE是ROOMING的, 全部出租, 一个自己家住不出租的,

房东好幸苦, 忙不来还请人打扫.

但现金流大, 房子维修也多.

总的来讲他的HOUSE都是独立屋, 地点好, 增值快,
我记得05年时, 他的一个HOUSE是43万, 09年已涨到57万了,他说他买的时候是35万.

这样的地主在TORONTO很多, 华人有, 印巴人有, 白人也有.

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

harmony_liu 说:

楼主啊，我们在讨论“在多伦多如何买Condo 投资赚钱”的主题，您怎么开始讨论House了呢？
再说了，老张的“2 个大HOUSE”是十年前--1999年买的，如果换成现在，让他投资楼市/Condo，他敢吗？

点击展开...

SORRY, 跑题了.

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

Horse Dragoon 说:

1, TORONTO DOWNTOWN
目前月租金:　１房 ＄１５００－１８００
　　　　　　１＋１＄１７００－２１００
　　　　　　　２房　＄　１８００－２５００

　和 NORTH YORK CENTER　　　　　　　　
目前月租金:　１房 ＄１３５０－１４５０
　　　　　　１＋１＄１４５０－１６５０

点击展开...

Horse Dragoon 说:

第一买新ＣＯＮＤＯ，　第二买好的物管管理的,　第三,　租金也会涨的,　

点击展开...

You think you can buy a NEW or relatively new 2 bedrooms condo in Toronto downtown or North York now with just 270K? And at the same time with Maintenance Fees less than 400? You are totally out of your mind.

Anyone who actully did any research will tell you that even a relatively new 1+1 condo can cost you more than 270K in these two areas.

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

ditto18 说:

话说回来，LZ的建议还是有可能可行的。不过，感觉研究做得不够。
1. 税收问题？如果投资者想诚实赚钱，税收支出如何？
2.贷款利率上涨会怎么样？上涨200-400个点会不会房子被银行收回去？
3.房租一年少收一到两个月的回报？还是期间的维护费用？（不是管理费）
4.可能涉及的法律诉讼费用，如果真的有了4、5个apartment出租，估计会碰到的。
5.管理费按每年一定%上涨分析可能更合理。
6.10年前25万的House现在是不是值60万没有研究过。

不完整之处，敬请见谅！

点击展开...

同意你的观点,

任何投资都有风险, 但要考虑如何控制和防范.

当然要守法, 租金要交所得税, 卖房要交增值税.

也有可能有一个月租不出去, 但一定租约就是一年, 到期时提前2个月和房客商定, 他不续租, 就提前1-2个月招租, 在前房客搬出前搞定下一个 , 拿到定金,签好合同.

CONDO UNIT内的维护费很小, 可忽略, 因为房客有另一笔押金在房东手里, 一般月租金的40--50%,

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

DNW 说:

You think you can buy a NEW or relatively new 2 bedrooms condo in Toronto downtown or North York now with just 270K? And at the same time with Maintenance Fees less than 400? You are totally out of your mind.

Anyone who actully did any research will tell you that even a relatively new 1+1 condo can cost you more than 270K in these two areas.

点击展开...

请你看清了例子是: 买2006年的.

目前1+1, 2房CONDO价是高了, 但你要是会找, 合理分配贷款比例, 加上房租也高, 利率也低, 也有可能好做的, 但底线是: 租金不能小于支出.

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

不管怎么算，交20-25%的down ，目前来看不能做到财务自由。lz算得都是最理想的情况。讲租金回报率，house 一定是高于condo的

Horse Dragoon 说:

请你看清了例子是: 买2006年的.

目前1+1, 2房CONDO价是高了, 但你要是会找, 合理分配贷款比例, 加上房租也高, 利率也低, 也有可能好做的, 但底线是: 租金不能小于支出.

点击展开...

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

Horse Dragoon 说:

N年前, 我刚到多伦多时租房住, 房东居然有4个HOUSE, 吓我一跳, 三个HOUSE是ROOMING的, 全部出租, 一个自己家住不出租的,

房东好幸苦, 忙不来还请人打扫.

但现金流大, 房子维修也多.

总的来讲他的HOUSE都是独立屋, 地点好, 增值快,
我记得05年时, 他的一个HOUSE是43万, 09年已涨到57万了,他说他买的时候是35万.

这样的地主在TORONTO很多, 华人有, 印巴人有, 白人也有.

点击展开...

House升值多，Condo升值少，甚至不升值。升值的时候拿House举例，维护的时候拿Condo来算帐，这个算法不说也罢。

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

jennychen 说:

不管怎么算，交20-25%的down ，目前来看不能做到财务自由。lz算得都是最理想的情况。讲租金回报率，house 一定是高于condo的

点击展开...

最不理想的情况就像美国的房市一样，房价跌20%就离破产不远了。

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

Horse Dragoon 说:

我问过我的朋友,　他哪儿那么多钱买１０个CＯＮＤＯ，？
ＯＫ，　他说,　他有一笔本钱,　先买了３个，　
６年前ＴＯＲＯＮＴＯ的ＣＯＮＤＯ不贵,　找不同的３家银行去贷款，每个首付３５％，　ＯＫ了,　

过２年,　增值了,　又有现金流,　找银行做抵押,　
叫　ＥＱＵＩＴＹ，ＬＩＮＥ　ＯＦ　ＣＲＥＤＩＴ，　（ＬＯＣ），利率跟ＰＲＩＭＥ　ＲＡＴＥ一样,　手上又有钱了,　再买３个,　
加上几年收入,　再抵押,　再买,　越滚越多.
他就象开了个连锁公寓酒店,　是个好生意,

不能不信,　这样的闷声发财的多的是.
有钱就越有钱.

到老了,　管不动了,　卖一个就是一个的全值回报,　因为房客把他的贷款都还完了．

点击展开...

太玄乎。6年前Condo也得20万一个，35%就是7万，买3个就是21万了。
出租Condo不可能有正的现金流。过两年，从LOC上搞到3个Condo的首付，又是至少21万。真是神奇，LZ是刚从火星过来的吧。

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

Horse Dragoon 说:

请你看清了例子是: 买2006年的.

目前1+1, 2房CONDO价是高了, 但你要是会找, 合理分配贷款比例, 加上房租也高, 利率也低, 也有可能好做的, 但底线是: 租金不能小于支出.

点击展开...

亏你还记得你举的例子是2006年的啊，我还会说我2006年买个HOUSE现在卖出去就马上最少赚十几万呢。2006年的策略能够照搬来现在用吗？

你这么会找CONDO，你举个以现在的房价和租价的投资例子来看看？看看你怎么个厉害法可以在TORONTO DOWNTOWN或者NORTH YORK找个可以低价买入，高价出租，而且租金能够大于月供加管理费的CONDO（看在你对楼市的认识还只停留在2006年的情况下，提醒你一句，DOWNTOWN和NORTH YORK的2房CONDO管理费基本上都是600以上的。）你买个40万的房子要保证月供在1000左右，你算得出首期要付多少吗？

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

DNW 说:

亏你还记得你举的例子是2006年的啊，我还会说我2006年买个HOUSE现在卖出去就马上最少赚十几万呢。2006年的策略能够照搬来现在用呢。

你这么会找CONDO，你举个以现在的房价和租价的投资例子来看看？看看你怎么个厉害法可以在TORONTO DOWNTOWN或者NORTH YORK找个可以低价买入，高价出租，而且租金能够大于月供加管理费的CONDO。

点击展开...

凭啥告诉你
喊我三声师傅, 我都不要教你, 你就呆在士嘉宝吧歇着吧.

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

Horse Dragoon 说:

凭啥告诉你.
喊我三声师傅, 我都不要教你, 你就呆在士嘉宝吧歇着吧.

点击展开...

感觉得出来，楼主仅仅是个没有礼貌，没有风度，更没有什么思想深度，头脑里蹦出个主意就当真的小混混。。。更谈不上是什么专业人士了。。。
我退出讨论。。。

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

你只看到贼吃肉没看到贼挨打。他的房子都是卧室没有厅，我看要有30+个租客，他的房子是升值不少，但由于是破房子，修修补补的事不少，男主人就是一个handyman，每件事都亲力亲为，我想他如果赚的够多，一定会雇人做的。他的房子都在downtown,很好出租。他自己讲，租客让你修你太拖，他们可不付你房租的。有多大的胃吃多少东西，一定要有足够的收入支持。否则一旦租金有问题，用什么付贷款呀？

ditto18 说:

加拿大是万税之国，买房出租的大多数好处都被政府拿走了。管理6个house十几个租客也挺不容易的。碰到两个刁的，累也累死了！

不过，这些house应该升值挺多了呀这几年！

点击展开...

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

Horse Dragoon 说:

凭啥告诉你, 喊我三声师傅, 我都不要教你, 你就呆在士嘉宝吧歇着吧.

点击展开...

就你这连月供款含多少本金多少利息都算不出的水平，还想当人师傅教人怎么“投资赚钱”？？？

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

bruceyag 说:

这个标题不好，改一个字就完美了，就是把“赚”改成“赔”。

点击展开...

哈哈，你太经典了，很精辟，我喜欢！

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

bruceyag 说:

这不是首付多少的问题。首付多等于占用更多的资金做无利息的投资。

买Condo不是投资，说投机可能更贴切些。因为获利的机会太渺茫了。买房出租的话，买小型公寓楼比较合适，6-7个套间或者更多的那种。

点击展开...

我同意，买小型公寓楼或者house,把多余房间出租出去，房东自己和房客住在一起，才真正叫以租养房。

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

learnh 说:

说的有道理，万一现在楼市是高位呢？
还有condo的物业费好像是年年涨的吧？

点击展开...

condo的物业费是年年涨的，一般控制在5%左右，当然具体涨幅和楼里同住居民的素质有关，因为这直接关系到大楼维护费用的高低，这个高低就决定了你每个月的物业费了。

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

harmony_liu 说:

如果：
1。房客换工作了，或找个朋友写个信，使用个临时电话卡咋办？
2。银行账户里根本没有存钱进取，或稍候银行账户注销了，咋办？
3。 “原房东REFERENCE 2个”只是找了两个朋友使用个临时电话卡，咋办？

给你交个房租，还要到银行去开现金支票BANK DRAFT 或CERTIFIED CHEQUE，$30左右/个，如果你是房客，你愿意吗？

点击展开...

很有道理啊，我本来打算买yonge finch 上两个卧室的condo，但是觉得价格太高，37万，我们是技术移民刚来加拿大一个月，这个价格对我们有点超出预算，本来也考虑买来后立刻出租掉，但是看了你们经典到位的疑问，感觉你们很专业，这种投资方式真的不太可靠啊！

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

bruceyag 说:

不知道LZ怎么算的，21.6万，4%，按照25年返还，每月是1136，不是950.这一笔就差了20%。
水电暖维护都没算，现在350的Condo费，10年之后能变成600块。越老的Condo维护费用越高，LZ大概没考虑吧。房租可以跟着通涨上升，但是维护费用上升速度可是远高于通涨的。
空置的风险，利率上升的风险，到头来买家哭都来不及。如果没说错，LZ是卖Condo的经纪吧？

点击展开...

哈哈，有道理，考虑的很周到啊，原本还想买condo出租掉的，看啦真的是比我想像得麻烦多了。给你发悄悄话了

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

DNW 说:

You think you can buy a NEW or relatively new 2 bedrooms condo in Toronto downtown or North York now with just 270K? And at the same time with Maintenance Fees less than 400? You are totally out of your mind.

Anyone who actully did any research will tell you that even a relatively new 1+1 condo can cost you more than 270K in these two areas.

点击展开...

你说的一点没错，1+1的condo稍微好一点点的（大厅看着还是很像欧洲乡村小旅店的感觉）叫价就要29万，如果是tridel的大厦，大都是要32万以上。两个卧室的基本都是在35万以上了。我这个星期刚刚了解过，地点在北约克

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

讨论热烈，收起来慢慢研究。

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

闪过

房奴 房乞 房客 房东 角色并不是固定一成不变地，

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

学习收藏～

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

没人来看这个帖子，那个卖6个房的人现在爽死了？

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

呵呵，这么久的贴都被翻出来？

顶一下总不会错

Horse Dragoon 说:

回复: 在多伦多如何买Condo 投资赚钱

疑问：
(1)CONDO $27万在什么地区租金可以达到$1700/月？
(2)首付20%，贷款21.6万银行未必贷给你，如果你的年收入/手头现金流不足的话。除非你首付35%
(3)月供$950，利率4%，贷款21.6万每年付利息$8640，平均每月$720贷款利息，$720贷款利息+350物业费+180地税=1250纯支出，租金1700-1250纯支出=450/月，年收益利率2%？
利率变成5.5-6.5%是平均现象，贷款利息变成$990(或$1170)+350物业费+180地税=1520(或$1700纯支出)，年收益利率接近0.008%(或0%)，学雷锋给银行送钱，自己一分不赚？
(4)房客失业了，没法交房租，你拿什么来补冲？
(5)你的租金要交Income Tax吗？

答:
1, TORONTO DOWNTOWN
目前月租金:　１房 ＄１５００－１８００
　　　　　　１＋１＄１７００－２１００
　　　　　　　２房　＄　１８００－２５００

　和 NORTH YORK CENTER　　　　　　　　
目前月租金:　１房 ＄１３５０－１４５０
　　　　　　１＋１＄１４５０－１６５０
　　　　　　　２房　＄１６５０－２２００

2, 贷款不难的,　有个雇主信就行了,　不要说２０％首付,　低首付５％都行,　再买个第二贷款保险就ＯＫ了,　



３，你的收益率计算我看不懂.
　　
专业的计算有三种:
　现金回报率,　Cash on Cash Return, (COCR)
效益成本比， Benefit Cost Ratio, (BCR)
投资收益率,　Return on Investment (ROI)




ＢＣＲ＝　（ＲＥＶＥＮＵＥ－ＣＯＳＴ）／ＣＯＳＴ，ＩＦ　ＢＣＲ　＞１．　ＯＫ,




更专业的还有:　ＮＰＶ　净现值,　ＰＡＹＢＡＣＫ　ＹＥＡＲ　投资回收期,
　　　　　　ＩＲＲ　内部投资收益率,


４，看你选的房客?,　不交就赶走,　再招租.
５，要交地,　但你的贷款利息和有关开支都可抵税.

点击展开...

4，这里的房客是不允许往外赶的，周围白住一个月或是赖着不交房租的白人比比皆是的飘过。而且一般房租都是按月交没有几个傻到提前把一年的都交给你的，能按时交就感谢上帝了