枫叶之国面面观---一个投资移民眼中的加拿大

[好多鱼]

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[FONT=宋体]信托产品[/FONT]---[FONT=宋体]可资选择的类定存投资品种之一[/FONT]


[FONT=宋体]一直对信托公司的信托产品深怀好感，是因为曾经投过的几只都曾经获得过令自己满意的收入，也是因为信托产品是俺平生接触过的第一种除银行存款而外的非银行金融系统发行的理财产品。[/FONT]



[FONT=宋体]（未完待续）[/FONT]

我从去年也开始关注起信托来了。前年小做了一下，有8%的年回报。因为资金较小，也没太多关注它的风险。但是看现在信托起点动辄300WRMB（即使100～300w之间也要排队），对每个人都是一笔不小的数目。虽然有担保，但是如果真出问题，即使最后拿到本金和利息，也必定付出了大量的时间成本。不知道Jenny对信托的风险是如何认识和控制的？

 

[好多鱼]

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1.买大型的自用房，现在，这种房子被设计成主人有2000尺左右的使用空间，外加两套各800-900尺的有独立出入的出租单位，租金收入会增加很多。据我所知，如果租金是收的现金，是没有人为这部分收入报税的。这种方式的最大优点是，将来房子的增值部分完全免税。

搭车问一下。这样的房子要3500～4000尺。即使按多伦多的平均价格水平估计，也要100w刀了吧？
租金收入2500估计是没有问题的。基本可以cover一家三口的生活费了。

 

[jenniferlee]

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[FONT=宋体]信托产品---[FONT=宋体]可资选择的类定存投资品种之一[/FONT]
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[FONT=宋体](续前)[/FONT]


[FONT=宋体]目前，金融危机对实体经济的深远影响还会长期持续下去，通胀压力也不容小觑，房市泡沫已经十分严重，股市投资的风险也令人怯步，债投资收益不尽人意，在银行定存早已属于负利率的条件下，信托产品不失为一种较好的定存类型的投资。[/FONT]


[FONT=宋体]信托产品种类繁多，其投资形式主要有贷款投资，政信投资，股权投资，股权收益权投资，证券投资，组合投资，房产权益类投资，债券投资，票据投资，和信贷资产转让类投资产品等。[/FONT]


[FONT=宋体]信托产品的发行单位主要是信托公司，银行和邮政银行。[/FONT][FONT=宋体]信托公司的主要信托产品是贷款类和政信类，也就是由地方政府担保的地方建设类投资。[/FONT]



[FONT=宋体]目前信托产品的平均年收益率在[/FONT]7~8%[FONT=宋体]左右。不同类型投资的收益率不同。[/FONT]


[FONT=宋体]由于今年银行信贷的收紧，房地产企业借助信托平台融资将会是普遍趋势。如果房价企稳缓升，更多的房地产企业会加入到拿地和新开工的行列，那么，房地产信托产品的总量也会持续增长。[/FONT]


[FONT=宋体]判断房地产信托产品的风险要根据每个项目而定，关键是看抵押或质押物的比例是否足够。如果质押比例够低，则投资风险基本可控。[/FONT]




[FONT=宋体]政信类信托产品的投资风险也不会大，因为，地方政府可以通过卖地的方式偿还债务。[/FONT]


[FONT=宋体]以上内容仅供参考，不做投资建议。[/FONT]

 

[jenniferlee]

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我从去年也开始关注起信托来了。前年小做了一下，有8%的年回报。因为资金较小，也没太多关注它的风险。但是看现在信托起点动辄300WRMB（即使100～300w之间也要排队），对每个人都是一笔不小的数目。虽然有担保，但是如果真出问题，即使最后拿到本金和利息，也必定付出了大量的时间成本。不知道Jenny对信托的风险是如何认识和控制的？

呵呵...移民了没有条件做这个投资了,所以,最近都没有怎么关注过.

过去俺做时,起步是30万,50万.08年俺做的时候是100万起步.现在涨这么多了吗?

俺只做房地产贷款类和政信类产品,感觉风险小.而且,俺只做自己熟悉的北京和上海房地产项目的土地抵押贷款类投资.当抵押率只有60%时,俺是非常放心的.因为,北京和上海的地价水平从长远角度看,不存在大幅贬值的可能性.

 

[jenniferlee]

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姐姐，对于这种人，一定要批评他们！不能忍！我们中国人就是太能忍了，更助长这些人的恶习！我们要博爱、要和善，但一定要为自己的权利而战！

呵呵...有时候生气的是:他/她并没有给你任何可以批评他们的机会,因为他们只是用一种很轻蔑的态度对你说话,说话内容让你跳脚却又无法借此扁他/她,因为人家只是态度不好,但却没有夹杂任何的脏字.

 

[TJYUZHEN]

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我从去年也开始关注起信托来了。前年小做了一下，有8%的年回报。因为资金较小，也没太多关注它的风险。但是看现在信托起点动辄300WRMB（即使100～300w之间也要排队），对每个人都是一笔不小的数目。虽然有担保，但是如果真出问题，即使最后拿到本金和利息，也必定付出了大量的时间成本。不知道Jenny对信托的风险是如何认识和控制的？

现在信托太热了,风险开始加大,我也想买,但是现在数额越来越大,风险不可知,我们这里一般是7.5/15个月,100～300w之间也要夜里去排队.

 

[家园移民]

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呵呵...有时候生气的是:他/她并没有给你任何可以批评他们的机会,因为他们只是用一种很轻蔑的态度对你说话,说话内容让你跳脚却又无法借此扁他/她,因为人家只是态度不好,但却没有夹杂任何的脏字.

嘎嘎

生活中偶讨厌站在道德高度压人的家伙

还有一类人，就是偷换概念的

比如：

管它什么事情，先说个作为中国人，首先要爱国，然后骂嫩一顿，生生没让嫩明白嫩做的事情和爱国有什么关系。


嘎嘎

 

[may2626]

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建议:

1.做好财务安排计划.

2.做好临行前的采买准备工作.

3.做个完整的体检以及牙科检查,把所有的牙病问题在国内解决了.

4.多吃中式美食.到了这里会很想念.

5.锻炼身体.在这里可别生病,尤其是健康卡要登陆后三个月才生效.

6.突击学习英语,尤其是要提高英语口语和听力水平.如果听说能力强,到这里会感觉好很多.

7.多多....多挣钱哈,这里的钱对于绝大多数新移民来说,挣起来太难了.


呵呵...在这里的洋人超市里,俺经常会有馋涎欲滴的感觉.俺老妈说俺是特别适合在国外生活的人,因为,俺对大多数西式食品都非常喜爱.

非常感谢你的提醒，特别关于牙齿方面的。有过来人的指引真好

 

[蒙古老]

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认真的爬了2周，终于爬到楼上了，才女的大作让我们受益非浅，非常感谢，同时也感谢在这个贴子中为新移民掌灯的TX们。通观我们现在的移民们素质，以远胜我们上代和上上代移民，真切希望我们的新移民们互相携手，在努力提高自身生活质量和品位的同时，不忘光大CHINA的形象，让我们的后代能为自己是CHINESE侨民而自豪。 顺便代MY WIFE 问你好，她说你能在这么短的时间内，能够学习，整理，归纳这么大的息量，并且不耽误自己的生活，都快是 “神”了。

 

[kws2001]

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搭车问一下。这样的房子要3500～4000尺。即使按多伦多的平均价格水平估计，也要100w刀了吧？
租金收入2500估计是没有问题的。基本可以cover一家三口的生活费了。

是的，这样的房子在大温哥华地区一般100W-150W可以买到，加东应该更便宜。租金大约2000-2500（两套合计），这基本上在免税范围内，没有多少税金。这就是为什么温哥华会出现了房价和收入比例失衡，这里聚集了全世界的富人，房价较高但人均收入却较低。这些人不用上班，自由自在得做自己想做的事儿，无论再多的财富，他们也只是保持着相对较低的现金流，够家庭开销就好了，多于的资金会投入到长远项目上，从而达到合理避税的目的。

有这样一个老板，前年卖掉自己创办20年的工厂，回收了1亿资金，他把这些资金投资更长远的项目上，而不用再去追求高回报率，每年也就开销5-6W，并不是想象中的奢华生活。试想一下，这样的资金还去追求比如6%的回报率，每年有600W的投资回报，要交掉近300W的税，是不是让人不能接受。

 

[jenniferlee]

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不要客气。

投资房和自用房哪个更划算，一定要看个人情况，如果是你说的有高收入的情况，简单地投资出租房，因为税务关系，租金近一半变税金，不是很划算。在这种情况下，租金收入已经不是生活的决定因素了，你可以做其他选择，比如：

1.买大型的自用房，现在，这种房子被设计成主人有2000尺左右的使用空间，外加两套各800-900尺的有独立出入的出租单位，租金收入会增加很多。据我所知，如果租金是收的现金，是没有人为这部分收入报税的。这种方式的最大优点是，将来房子的增值部分完全免税。

2.买不久的将来有开发潜力的住宅用地或者农业用地，这种土地一般会有一栋或新或旧的房子和一块巨大的土地，可以有少量的收入，最好要保证这些收入能完全覆盖所有费用，这种土地一旦被开发，利益将是巨大的。当然，如果没有等到被开发的那一天，也会应为你持有了一段时间，更加接近被开发的日子，从而有一定的回报。

俺觉得大多地区适合您说的,专门设计以作为投资用房的这种房子大概很少,因为,在俺看过的一百多套房子中,从来就没有见过这种类型的.俺看房的尺度是从2,500~4,000尺的范围之内的.

如果大温地区有这样的房子,那真是很不错.

在俺们安省,即便是大到将近4,000尺的房,房屋内部的格局也没有什么太大的变化.俺估计这是由于即便是战后婴儿潮时期,城市家庭也不像早年间那样大了,一家人家有个三,四个孩子就算不少了.俺观察自己的西人邻居们,他们一般都只有两个到三个孩子,还没有听说过谁家有四个孩子的.因为加拿大平均养大一个孩子需要20万刀,许多家庭多要孩子会存在经济上的压力.

因此,适应这样的家庭规模,俺们这里的独立HOUSE的一般结构是:

一层:起居室(LIVING ROOM),家庭厅(FAMILY ROOM),餐厅(DINING ROOM),加上厨房和早餐厅(一般都连在一起),一个书房(DEN),洗衣房(LAUNDRY ROOM),一个到两个卫生间(WASHROOM)和车库(GARAGE).

二层:三个到五个卧室(BEDROOM),每个都自带壁橱;主卧室带卫生间,大的主卧还会带一个小会客厅;一个到两个公共卫生间;大房子里有时会有双主卧,都带卫生间.

地下室:一般的家庭娱乐健身都在地下室进行,有时地下室还会有书房,客房,酒吧,和卫生间.


总体而言,大房子与小房子的格局并无二致,只是每个功能间的尺度都会相应大一些,以与整体的规模相适应.

所以,在这样的格局下,俺觉得很难将主人的起居部分与租客的起居部分严格地区隔开来,并不是简单地就可以按照面积来划分的,功能上不容易解决.


如果是与租客住同一层,而又不能严格地区隔,俺以自己的亲身经历告诉大家,那种生活是非常痛苦的,不仅房东的生活质量会大幅下降,就连租客也会很难受.


多年前,北京就有发展商专门为了适应独生子女时代的特点,开发销售那种两套公寓房连在一起的房产,使父母和子女可以各走各的门,既方便就近照顾,又相对独立生活,以减少由代沟引起的不必要的摩擦.


温哥华也有可以满足类似功能的房子,真是不错的投资选择之一.
另一大好处就是还可以以自住房的形式避税.当然,这样的房子住起来比只有自己一家住要来得感觉差些,好处是可以就近管理.

 

[jenniferlee]

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前面我已经声明了，我说的1500-2000生活开支是不包括房租或者还贷的。各位这里的朋友即便是有不买房子的原因，也有额外支付租金的能力，比如，打算买房子的那笔资金用来投资，用回报来支付租金。

车险是挺高的，不过，如果有安全驾驶记录，折扣可按每年5%递增，最大至43%，新移民朋友可以在国内保险公司开无事故证明并需要公证。

就国内和这里的生活水平做比较，我认为要通盘考虑，不能单方面看。

比如，按你所述可以接受的生活品质，需要800一个月的食品开销，比之国内要高很多，但是，你的房子、汽车等，以相似品质、地理位置算，国内更是高的惊人。就我所知道的温哥华，相似地段的房子不比北京、上海、深圳价格高，如果是house，这里还要便宜很多，100万加币的house在北京上海至少要200万加币以上，我在浦东看到一栋house，据说要3000万（约440万加币）。再如汽车，随便以BMW X5 xDrive4.8i为例，国内是170万，这里是7万加币，大约48万。这些“西瓜”已经让你省下来不少资金了，在食物上多花几百也就很正常了。就算把买“西瓜”省下来的资金，合理投资理财，得到的回报也远远大于在买“芝麻”上多付出的开销了。

其实,所谓生活质量的高下,并没有什么客观的评判标准,其中含有许多很主观的因素,绝非单纯用物质能够衡量的.



加拿大与中国生活质量的可比性是因人而易的.总体说来,与人们在国内生活的消费水平有密切关系.

如果你在国内就是一介平民的生活标准,每个月一家就是消费3000~4000元,不买什么名牌,也不好奢侈品.那么,才来到加拿大的新移民会感觉加拿大的生活指数与国内的相比,就是一比六的关系,觉得什么都贵.

如果你在国内的生活处于中产水平,每月一家花费5000~10000元,比较讲究,喜欢买一些名牌化妆品,衣服皮包等的,那么,过来后可能感觉两地生活相比,就是一比三或者四的感觉.


如果你在国内就是非名牌不穿,非名牌不用,非奔驰宝马沃尔沃不开的人,那么,登陆之后也许会感觉这里的生活指数与国内的相比,也就是一比一的感觉.


还有一个很重要的因素影响着新移民的感觉.那就是:

在国内俺们都有一份自己的不菲的工资或者经营的收入,到了这里后,这份收入就彻底没有了,而且,会在相当长的一段时间之内,无法达到过去的这份收入水平,由此而引起的焦虑,是切实存在的,也会影响俺们在这里的生活感受.


此外,俺觉得用北京上海现在的房价与这里的房价比是有失偏颇的.俺相信俺们中的绝大多数人,在国内早都解决了房子的问题.而且,多数人都是在过去房价尚低的条件下解决的.俺们并不需要现在再在北京上海买房.所以,如果俺们现在生活在国内,在住房方面的花费非常有限.不像在这里,买了房子即便没有贷款,还得背负沉重的养房负担.


所以俺说:老移民与新移民的观感会非常不同,这也很正常.


俺在这里的那个姐妹淘前年国庆回上海时,说上海的东西太贵了,在商场里买件衣服就要几百块,说都不知道上海人怎么能买得起那些衣服.

俺问她:你觉得咱们的TX朋友们穿得很差吗?回答当然是"不".那么就对了,因为哪里人有哪里人的生存方式.俺告诉她:你每次只回家几天,不像常住在这里的人,非常清楚什么东西应该到哪里去买.所以,他们就都能在这里以不高的费用,生活得相对不差.


同理,俺们才到加拿大,对这里的一切都还不够了解,所以,还没有掌握在这里生活的一些窍门.相信居住时间长了,就会慢慢地掌握更多的使自己在加拿大过得更好的窍门.到了那个时候,感觉就会好很多了.

 

[jenniferlee]

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这些年，祖国的变化是巨大的，我需要学习的东西太多了。如各种基金、理财产品，因为没有很好的渠道了解，到现在也是一知半解的。希望能得到更多的指点。

俺觉得您是个很睿智也非常有经营头脑的人,还是请多多指教俺们这些新移民或者准移民们吧!

至于国内的各种理财产品,绝大多数都需要自己身在国内才能够操作,所以,不学也罢.呵呵...

 

[jenniferlee]

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多生活几年，有些体会就会改变了。

攀比在哪里都是客观存在的，只是表现形式各有不同。有的直接一些，有的含蓄一点；有些人偏于物质，有些人偏于精神。同时，我们常常还要加上自己的解读，而在座各位又多是各行各业的成功人士，对自己的观点是非常有自信的，这样就容易把客观变得很主观了。

就如开奔驰宝马的佼佼者，除了展示自己，增强自信以外，他也是在配合客户的需要，也就是说客户的“攀比”决定了他们需要这样。这种现象出现在同胞中的远大于当地人，我接触过很多地产经纪，同胞经纪开的都是高档豪华车，而当地经纪开的车要差几个档次。另外，他们大多数是用租赁的方式来支持汽车费用的，这样费用会在税务上完全减免，所以租赁高档车会显得划算一些。

衣着方面，只有极少数场合有衣着规矩，大多数情况还是随意的。和国内不同的是，在大多数场合，讲究和不讲究的衣着可以相安无事的同时存在，当地人不会太在意对方有多么昂贵、多么名牌的服饰。即便是相互谈到这方面了，也得到了对方的赞赏，那也多半是礼节使然。因为彼此关心的内容是不一样的。

房子也是类似的情况，中华的文化教育咱们要安居乐业，近几年被解读为先安居才能乐业。西人的想法有些不一样，我有一家当地人租客，他们的收入应该有10多万吧，但消费习惯让他们近期不愿意买房，我看不出他们会和我攀比房子。同时，他们会在闲暇时，开着自己的游艇出海钓鱼玩，这是另外一种生活方式，但我绝不会去攀比他们的游艇。

而邻居间相互了解、和好奇，更多是考虑社区安全方面，以及对自身生活的影响，攀比的成分要少一些。

还有一种现象是攀比做好事。我遇到过很多很多感人的事迹，体现出的是人们的淳朴，善良和热心。就如LZ这样无私地为广大移友奉献，就是一个最好的证明，据我观察大家都已经为之而感动。

是的,攀比的现象在哪里都存在,也许形式有所不同而已.

不过,俺始终不明白:为什么老移民都说国内人很以貌取人呢?

俺在国内基本都是穿仔裤的,除非公司有什么特别的场合,需要穿正式些的衣服.从来就没有觉得有任何人看不起俺,哪怕穿得很随意,哪怕是穿着仔裤进出五星级酒店都泰然自若.

 

[jenniferlee]

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请问自住房屋可以在中国，加拿大，或其他国家各一间吗？也就是可以有2间以上的自住屋吗？

从理论上来说:在某一个特定的时间段内,一个家庭在加拿大境内只能有一处住房属于自住房,而且,这个住房还应该居住六个月及以上.

但是,在国内或者其他国家的非出租用的非投资性物业(自己家人住的,或者是自己父母住的),也是不需要申报为海外资产的.

但是这样会产生一个问题:就是如果自己的海外资产申报不足,以后想带进加拿大就又要算所得问题了.

所以,还是应该申报这些资产,如果以后想带入加拿大的话.


不知道这样理解对不对,请各位前辈予以指教为盼!

 

[jenniferlee]

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明白、明白！俺会高度关注汇率并及时操作的！

对,一定要高度关注并及时出手!

 

[jenniferlee]

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谢谢珍妮的热心且专业的回答。

不客气!

 

[jenniferlee]

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274记号一下，珍妮姐姐真是太好了，每次来总可以读到很多有用的信息。

俺还要感谢如此善解人意,情商如是之高的你!

 

[jenniferlee]

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一并感谢!

无功受禄,汗ING...

 

[jenniferlee]

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向珍妮问个好！

谢谢啊!感动ING...