大温地产未来一年涨10%十年翻一番

[Wincouver]

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是的, 要买房的总会买, 不买房就继续租, 人都有自己的生活方式.

 

[非矿工]

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有一点经济学常识的人都会知道高通胀必然伴随高利率，所以，第三点和第五点是自相矛盾的。

在一个标记预测贴里说了大温房地产未来一年涨10%十年翻一番，这里再说一下看多原因，否则到时被人说成是瞎蒙的，那就不爽了不是。

在目前连续二个月的跌势中看涨，不是出于利益眼光，也不是较劲，更和职业无关（我不是经纪，啥经纪都不是），而是觉得目前形势即将是大温房地产的一个多头局面，因素如下：

1.大温在全球的地理环境优势，宜居城市连年第一（老生常谈了，但这必须放第一，否则没法说下面的。）

2.乱世出英雄。目前全球处在一个政治不稳，社会动乱，经济混沌，战争处处，地震海啸这么个滥滥局面，中东，欧洲，亚洲等地的大中小富豪们都在寻求一个避风港，以安顿家小细软，大温绝对是英雄里的首选。

3.流动性将再次泛滥。背运的龙头老大美国，任何稻草都得抓，所以QE3一定会出台，高通胀时代即将或正在来临。

4.每当全球股债市大幅波动时，优质房地产就会变为一个吸金的黑洞，资金会大转移。现在就是这样的时候。

5.加拿大央行将继续维持历史超低利率至少一年。如果拿个开放5年利率，能在2.1-2.15之间，做过生意和投资的都知道，这样的利率就像白给。所以无论买房持房成本，都将继续保持低位。这个影响是巨大的，增强了买房的意愿，减低了卖房的压力，市场会持续偏向卖方市场。

6.持续增长的移民数量，包括省际移民。

7.供应量偏紧，大温领头羊温西列治文西房屋供应量有限，比如整个温西的独立屋数量据称只在4-5万幢之间，和源源不断来温的移民家庭相比，供需失衡是改变不了的。供需最终决定价格，而龙头涨，二三线城市补涨是一定的。

8.想到再补充。。。。。

以上几点几乎都和这一年有关，所以这10%的涨幅，还会觉得高？

再所以，买房的要抓紧了，尤其是自住房的，钱够了，还攒在手里出汗捏，赶紧买，乘着现在传统淡季，不买，还等手里的纸币变白纸啊。

真诚热心友情建议。

不同意好好谈，别搞人身攻击啊。拜托拜托。

2011年8月

 

[Greater Fool]

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1.大温在全球的地理环境优势，宜居城市连年第一
2.乱世出英雄。目前全球处在一个政治不稳，社会动乱，经济混沌，战争处处，地震海啸这么个滥滥局面，中东，欧洲，亚洲等地的大中小富豪们都在寻求一个避风港，以安顿家小细软，大温绝对是英雄里的首选。
6.持续增长的移民数量，包括省际移民
7.供应量偏紧

Vancouver is Liveable Alright, But Also Unaffordable

但也是全世界英语系国家中第二贵的城市 （Sydney 第一）

我们都知道: 供过于求， 价位必跌。求过于供， 价位必涨

BC 人口成长2010-2011 Q1大幅下降，终止了过去十年 年年上升的人口成长率。 未来也很可能继续放缓 （加拿大及BC经济衰退 - 造成人口外流至别省别国， 战后婴儿潮老化，移民额度限制等）， "求"随着放缓
http://housing-analysis.blogspot.com/2011/07/bc-population-growth-to-q1-2011.html （刚出炉的BC人口普查报告 http://www.bcstats.gov.bc.ca/pubs/mig/mg92111.pdf )

大部分行业的平均薪水较其他省低太多，人才外流的现象加剧。
BC经济从前的支柱- 木材业大势已去。高科技产业规模太小，现有的公司今年来不断裁员 （如EA及许多公司的call centre）。
医疗界也见各科医生外流至薪水较BC高50%的Alberta。护士职位也不断被省政府大砍。
金融业，能源业，及跨国公司总部规模也远不及多伦多及Calgary.
旅游业也因为下跌的美金而受到影响。
BC省政府又已开始大幅删减教育，医疗，及许多社会福利的经费。
BC Hydro 水电公司, Public Work ,Environment Canada等地区及联邦公立机构也从今年开始大幅裁员。

真正支持社会运作的员工，劳工及专业人士已在这几年来形成了搬离大温的潮流。唯一增加的的是任何与房市有关的职业 （房贷经纪，地产经纪，等）及服务业。
这样的社会及经济状况，是无法持久的。

 

[汤姆叔叔]

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有一点经济学常识的人都会知道高通胀必然伴随高利率，所以，第三点和第五点是自相矛盾的。

常识是拿来参考的，不是用来教条的。

一般来讲通胀需要利率来调节，但利率的变化不是仅仅局限取决于通胀数据的。要考虑的问题很多，包括GDP，包括汇率，包括本地经济状况，包括本地产业结构等等等等。

就看近期，百物腾贵(据卑诗统计局发表的最新数据显示，本省今年7月的蔬菜价及肉类价格，较去年同期分别上升14.4%及7.2%)，名义利率比之前升高许多（Canada's Inflation Rate 从负数升至正3以上），但利率却仍然不敢动一动，因为牵制的面太多了，要不怎么说央行二难捏.

而且，利率的变化是有一定的滞后，这一年不动，不代表永远不动，虽然通胀不是利率变化的唯一因素，但过了综合临界点，优劣取舍后，利率也不得不作出相应的回应。

所以，第3点，高通胀时期正在来临，第5点，加央行在一年内继续维持超低利率，一点不矛盾，都是实情。盼再斟酌。

 

[test1998]

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从历史数据， 美 加 房均价是 收入的 2-3 倍。布雷顿垮了，美金在逐渐变成废纸， 其他各国货币以美金为尺度。所以住房，黄金等 会 涨。 但应维持和收入的 正常比例。是家庭收入的5倍以上， 则明显高估。所以， 今后10年会持平或正负1－3％ 增长。6－7％年均增长是JJ 和 地产协会的理想。
http://www.orea.com/

Real Estate Association

 

[silverkw]

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强帖留名，2013 年再看。

加国房价的跌势已显，低利率的救命稻草这次也不灵了。

 

[fufu]

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说多了就成经纪或炒房的了.

 

[汤姆叔叔]

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从历史数据， 美 加 房均价是 收入的 2-3 倍。布雷顿垮了，美金在逐渐变成废纸， 其他各国货币以美金为尺度。所以住房，黄金等 会 涨。 但应维持和收入的 正常比例。是家庭收入的5倍以上， 则明显高估。所以， 今后10年会持平或正负1－3％ 增长。6－7％年均增长是JJ 和 地产协会的理想。


Real Estate Association

5倍以上就明显高估？说到这个，北京上海都笑了。

现在这个世道，还要拿房价收入比来求证，误人误己啊。望慎重。

 

[温哥华小经纪]

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让空军高兴一下的消息： 本纳比7629 BURRIS Street 在08年8月上市2500万，现在跌倒1280万。

直接的结论：本纳比房价将在08年基础上跌50%

 

[beihorse]

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做为参考是可以的，不可能长期偏离太多。外来资金流入是事实，但从长远看还是要靠本地资金。市场有自己的调节方式，往往是出人意料的。市场的走势极少人能看准，但涨了这么久，最近涨得这么快，积累了很大的风险，短期观望一下也没有什么不可。

我不明白JJ朋友们为什么这么不喜欢唱空的人，对他们恶语相向。你们应该知道，市场并不是唱空的人能拉下来的，等到要调整的时候你怎么唱多都没用。JJ应该善待这些唱空的人，因为一旦跌下来，要靠这些唱空的人去接盘，他们会是给你们雪中送炭的人。

这几年市场这么火，JJ朋友挣了不少钱，但你们也不要太贪心，指望一直火下去。特别有少部分JJ也参与到炒房中来，市场变冷，这部分人影响最大，他们最怕跌，也只有他们最不能容忍唱空的声音存在。

5倍以上就明显高估？说到这个，北京上海都笑了。

现在这个世道，还要拿房价收入比来求证，误人误己啊。望慎重。

 

[汤姆叔叔]

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做为参考是可以的，不可能长期偏离太多。外来资金流入是事实，但从长远看还是要靠本地资金。市场有自己的调节方式，往往是出人意料的。市场的走势极少人能看准，但涨了这么久，最近涨得这么快，积累了很大的风险，短期观望一下也没有什么不可。

我不明白JJ朋友们为什么这么不喜欢唱空的人，对他们恶语相向。你们应该知道，市场并不是唱空的人能拉下来的，等到要调整的时候你怎么唱多都没用。JJ应该善待这些唱空的人，因为一旦跌下来，要靠这些唱空的人去接盘，他们会是给你们雪中送炭的人。

这几年市场这么火，JJ朋友挣了不少钱，但你们也不要太贪心，指望一直火下去。特别有少部分JJ也参与到炒房中来，市场变冷，这部分人影响最大，他们最怕跌，也只有他们最不能容忍唱空的声音存在。

第一段相当理性，值得讨论。

1.以加拿大这样的移民国家，只要移民政策不变，即使长远来看，外来资金一定是影响房地产市场的重要因素。
2.市场往往是出人意料的，这句话相当同意，所以只要这个市场有牛熊二派旗鼓相当，风险就高不了哪去。
3.“涨了这么久”，这一句的判定太主观，N年前就有了这样的说法。事实上，看看整个加拿大房产市场的十年涨幅，年增长率在5%左右，完全不能说涨的太多，泡沫之说更粘不上边了。

后二段就落俗套了，“看多的都有经纪嫌疑，经纪不喜欢看空的”。

把多派简单归类于经纪群，要么是和空军十年来对房市的看法一样属于典型误判，要么就是对自己论点信心不足，以经纪说来作为攻击点。
其实，真正和空军对着干的一定是多派，像你说的经纪才不会得罪今后的潜在客户捏。所以多空对决，还是以理说理比较好，别费劲猜测对方身份拉发帖意图啥的，那就没劲，给多头个有劲没处使的感觉，最后归于一拍两散，大家没得玩。至于恶言相向的多头也一定有，就像空军的咬牙切齿一样，看看本帖，好好的一个讨论帖，冷嘲热风的不在少数。只要不去在意这些，互相善意群殴友情对掐还是能进行得下去的。

 

[欧若啦]

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做为参考是可以的，不可能长期偏离太多。外来资金流入是事实，但从长远看还是要靠本地资金。市场有自己的调节方式，往往是出人意料的。市场的走势极少人能看准，但涨了这么久，最近涨得这么快，积累了很大的风险，短期观望一下也没有什么不可。

我不明白JJ朋友们为什么这么不喜欢唱空的人，对他们恶语相向。你们应该知道，市场并不是唱空的人能拉下来的，等到要调整的时候你怎么唱多都没用。JJ应该善待这些唱空的人，因为一旦跌下来，要靠这些唱空的人去接盘，他们会是给你们雪中送炭的人。

这几年市场这么火，JJ朋友挣了不少钱，但你们也不要太贪心，指望一直火下去。特别有少部分JJ也参与到炒房中来，市场变冷，这部分人影响最大，他们最怕跌，也只有他们最不能容忍唱空的声音存在。

 

[非矿工]

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让空军高兴一下的消息： 本纳比7629 BURRIS Street 在08年8月上市2500万，现在跌倒1280万。

直接的结论：本纳比房价将在08年基础上跌50%

这个房产自95年建成以来，还没有交易记录，08年利LISTING价从$25,000,000开始，降到$16,900,00没有卖出去！价格是由买卖双双决定的，单方叫价不等于市价，单方叫价2500万和叫价2亿没什么区别，都不是市价。同样现在的叫价1280万也不是市价！

 

[cathy31]

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大温地区就听汤姆的, 大多地区就听俺的, 绝对错不了!

那您觉得接下来大多房价涨还是跌？

 

[Horse Dragoon]

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那您觉得接下来大多房价涨还是跌？

Absolutely it's growing in every year after year , no matter what it has a little slow down in some of months.

 

[matrix928]

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随便怎么唱多，我没钱总不会买。

 

[judyhuang50]

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所有经济泡沫破灭的方式都一样, 就是无以为继, 没有人继续追高, 不管是短期爆开(美国), 还是慢性(日本), 其方式都一样.

炒来炒去, 同一盘菜都炒到肉老菜黄了还在炒???

 

[非矿工]

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让空军高兴一下的消息： 本纳比7629 BURRIS Street 在08年8月上市2500万，现在跌倒1280万。

直接的结论：本纳比房价将在08年基础上跌50%

目前为止，BURNABY最高销售记录是4百82万5，就在这个房子附近。这个房子绝对不超过1000万，能卖到800万以上就不错了。

 

[matty]

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兔子同学一定不是来自北京或上海，你们觉得温哥华房价高，但是大部分的北京和上海人却觉得温哥华的房价是便宜的，这里按均价算，大概5000加元一平米*6.6=33000人民币一平米，3万3一平在温哥华包括房子底下的地，在北京您也就刚进四环吧，70年后又要还给政府了，北京有3000万常住人口，上海有3000万常住人口，流动人口加起来要上亿，光这两个地方的炒房的人就能把加拿大全办了，根本不用担心本地人有没有能力买的起，除非加拿大政府够狠，不让外国人买房，否则团结中国炒房团，试看天下谁能敌

 

[Tina Guan80]

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兔子同学一定不是来自北京或上海，你们觉得温哥华房价高，但是大部分的北京和上海人却觉得温哥华的房价是便宜的，这里按均价算，大概5000加元一平米*6.6=33000人民币一平米，3万3一平在温哥华包括房子底下的地，在北京您也就刚进四环吧，70年后又要还给政府了，北京有3000万常住人口，上海有3000万常住人口，流动人口加起来要上亿，光这两个地方的炒房的人就能把加拿大全办了，根本不用担心本地人有没有能力买的起，除非加拿大政府够狠，不让外国人买房，否则团结中国炒房团，试看天下谁能敌

更正一下哈 目前北京上海常住人口没那么多

另外，中国人是爱买房子，但全球好多地方可以买啊，美国、澳大利亚、爱尔兰。。。就不一一列举了哈。