求解：房产投资 现金流重要还是资本回报率重要

[自然自在]

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第二年涨房租50刀, 第三年再涨50刀, 现金流就不负啦..

真正的投资客，就是这么选的。我知道你一定这么选。你上面这句，我受教了，一并会转达给我的客人。呵呵。

 

[Horse Dragoon]

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投资房理论上是借钱越多越合算, 用0%首付的回报率是无穷大, 能贷100%最好, 前提是有正或0现金流,不要负就行.

投资房有两个指标来算回报率: 1.资本回报率 CR ( CAPITAL RATE), 2.投资回报率 ROI, (RETURN ON INVESTMENT)

CR= ANNUAL RENTAL INCOME/PROPERTY PRICE

ROI= (NET ANNUAL RENTAL INCOME+PRINCIPLE OF MORTGAGE) /INVESTED COST(首付+税+费)


CR>=7%很好了,



还有一种回报叫CASH ON CASH RETURN:

=ANNUAL　BEFORE TAX CASH FLOW / TOTAL CASH INVESTED

可作为参考回报计算指标..

 

[Kentucky Grass]

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我帮客人算了一下，大家看看，我的答案是不是合理。

大家也可以验算：计算器http://www.lendingmax.ca/calculator.php

第二种情况，第一年，租客帮投资人偿付本金$6067，投资人自己投入$90000。第一年资本利得比例为：$6067/90000=6.74%


第一种情况：第一年，租客帮投资人偿付本金$6499元，投资人每月亏损75元，全年亏损总计900元，投资人自己投入71400元（20%房价），第一年资本利得比例为 ($6499-900)/71400=7.84%

楼主的资本回报算法错误，将归还银行的本金数混淆为现金收入或收益。假设银行的利息和租金收入同时翻番的话（第一年的现金流仍为零），是不是投资收益就翻番了呢？显然不是。但根据楼主的算法投资收益就翻番了。有误导投资者之嫌。
本题实际上非常简单，两种情况都是在三十年后获得mortgage-free的房子，只是获得方式不同。
第一种方法（80%贷款），是要开始时投入20%（71，400元），但需以后每月额外投入90元，连续投30年。
第二种方法（75%贷款），只要始投入25%即可，勿需其他投入，三十年后完整获得房子。

 

[难耐心]

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没看太懂,留个爪,继续研究!

 

[jennychen]

回复: 求解：房产投资 现金流重要还是资本回报率重要

违法的不能干,政府查起来还要掏钱恢复.
我去年投的一处condo, 一流地点,比这个投资价格便宜10万多,每月租金减去各种费用只少不到100元.

我自己感觉：很多认为租售比好的房子，管理起来不容易。甚至有人非法分租。我曾听过一个所谓xxx俱乐部的投资经验分享，竟然是分享非法出租地下室等经验，后来我就再也不去听这样的讲座了。上面这个例子，是很典型的普通投资产品的例子，如果有人认为每年7%的资本回报率还低，我是不知道有什么样的，合法的，稳健的投资比地产投资还好。

现金流重要，但资本收益率更重要。如果投资人其他现金收入非常少，我会建议投资人选择后者。

 

[佳惠]

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其中缺少一项指标，即客户的Capital Cost，其中涉及risk & return的问题，就不展开了。
换另一种不专业的回答，如果客户不发生资金断裂的情况，建议如下：

对贷款差额部分（35.7万的5%），客户的其他投资回报大于利息2.49%，借款80%，否则75%。

 

[自然自在]

回复: 求解：房产投资 现金流重要还是资本回报率重要

违法的不能干,政府查起来还要掏钱恢复.
我去年投的一处condo, 一流地点,比这个投资价格便宜10万多,每月租金减去各种费用只少不到100元.

跟俺们分享一下呗，哪栋condo?

 

[自然自在]

回复: 求解：房产投资 现金流重要还是资本回报率重要

没看太懂,留个爪,继续研究!

用按揭贷款的计算器，输入本金，利率，还款期（amortization),再输入借款期12月，算出来，第一年本金支付了多少，这个数就是收益。除以投入的资金，就是第一年的投资回报。

 

[月光1975]

回复: 求解：房产投资 现金流重要还是资本回报率重要

投资房理论上是借钱越多越合算, 用0%首付的回报率是无穷大, 能贷100%最好, 前提是有正或0现金流,不要负就行.

投资房有两个指标来算回报率: 1.资本回报率 CR ( CAPITAL RATE), 2.投资回报率 ROI, (RETURN ON INVESTMENT)

CR= ANNUAL RENTAL INCOME/PROPERTY PRICE

ROI= (NET ANNUAL RENTAL INCOME+PRINCIPLE OF MORTGAGE) /INVESTED COST(首付+税+费)


CR>=7%很好了,



还有一种回报叫CASH ON CASH RETURN:

=ANNUAL　BEFORE TAX CASH FLOW / TOTAL CASH INVESTED

可作为参考回报计算指标..

请问：ROI多少算是好的？

 

[rockford]

回复: 求解：房产投资 现金流重要还是资本回报率重要

我选１，自己搭点就搭点。 而且卖房的时候自己搭进去的钱不也出来了么

 

[Kentucky Grass]

回复: 求解：房产投资 现金流重要还是资本回报率重要

.谢谢 。

用按揭贷款的计算器，输入本金，利率，还款期（amortization),再输入借款期12月，算出来，第一年本金支付了多少，这个数就是收益。除以投入的资金，就是第一年的投资回报。

别忘了每年增加投资额75*12月，按照你的算法，每年的投资收益是递减的，N年后会低于另一种方法。当然，这种不考虑NPV以及机会成本的计算方法已经落伍了。

 

[Horse Dragoon]

回复: 求解：房产投资 现金流重要还是资本回报率重要

请问：ROI多少算是好的？

>=10% 算好的,

拿俺今年6月交房的CONDO举例:

每月净收房租: 1575-(720+310+150) =房租-(贷款+管理费+地税)=395/月,

月贷款里本金=340,

年净收: (395+340)X12=8820

买房的成本: 首付+土地转让税+入住费+杂费+律师费=66800

ROI=8820/66800 =13%


一般讲有7% 就可行了.

当然理论上是越大越好.

您听过7%这个定律吗？ 投资学的好数字, 按复利算, 7%就是10年翻番。即 本金X（1+7%）的10次方= 2倍本金

 

[jennychen]

回复: 求解：房产投资 现金流重要还是资本回报率重要

投资一定要数学好

>=10% 算好的,

拿俺今年6月交房的CONDO举例:

每月净收房租: 1575-(720+310+150) =房租-(贷款+管理费+地税)=395/月,

月贷款里本金=340,

年净收: (395+340)X12=8820

买房的成本: 首付+土地转让税+入住费+杂费+律师费=66800

ROI=8820/66800 =13%


一般讲有7% 就可行了.

当然理论上是越大越好.

您听过7%这个定律吗？ 投资学的好数字, 按复利算, 7%就是10年翻番。即 本金X（1+7%）的10次方= 2倍本金

 

[月光1975]

回复: 求解：房产投资 现金流重要还是资本回报率重要

谢谢马龙版主。但是我还有一个疑问，按您这样的算法，应该是房子价值越小，ROI越高了。以您的CONDO为例，总价低于独立屋，首付及税费都少，这样ROI的分母小，ROI就高了。而如果买独立屋的话，这个分母会变得好大，即便租金高点，但也高不到哪去呀，ROI就低了。而我在各种杂志及理财文章中看到的说法是，能买TH就不买CONDO，能买SEMI就不买TH，能买独立屋就不买SEMI。请给我解惑下。说实话，我对需要管理费的房子一直有比较高的抵触心理。

 

[Horse Dragoon]

回复: 求解：房产投资 现金流重要还是资本回报率重要

谢谢马龙版主。但是我还有一个疑问，按您这样的算法，应该是房子价值越小，ROI越高了。以您的CONDO为例，总价低于独立屋，首付及税费都少，这样ROI的分母小，ROI就高了。而如果买独立屋的话，这个分母会变得好大，即便租金高点，但也高不到哪去呀，ROI就低了。而我在各种杂志及理财文章中看到的说法是，能买TH就不买CONDO，能买SEMI就不买TH，能买独立屋就不买SEMI。请给我解惑下。说实话，我对需要管理费的房子一直有比较高的抵触心理。

不客气,

您忽略了房子升值的因素,

上面的ROI, CA, CCR等只算出租的回报, 不含升值, 要算升值就要另算, 可用ROI, 还有CBR, NPV等算法, 暂不多述.

还有自住房卖掉不交升值税, 投资房要交最大23%的税, 回报又不一样,

这就是为啥买HOUSE是最好的原因,

拿俺的例子来讲, 07年NY CENTER CONDO买时26万, 今年市价34万, 5年才升8万, 俺10年买的独立屋60万, 今年市价80万, 2年就涨20万, 如果在07年买就只有大概45万, 能涨出35万,

35万跟8万差大了呀..那租金哪能跟升值比呀,

所以俺的经验是, 投资房一定要买在好地段, 因为升值比净租金赚的多.

 

[jennychen]

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投资房一定要买在好地段

我有一处09年的投资房到现在升值40万了.

 

[月光1975]

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不客气,

您忽略了房子升值的因素,

上面的ROI, CA, CCR等只算出租的回报, 不含升值, 要算升值就要另算, 可用ROI, 还有CBR, NPV等算法, 暂不多述.

还有自住房卖掉不交升值税, 投资房要交最大23%的税, 回报又不一样,

这就是为啥买HOUSE是最好的原因,

拿俺的例子来讲, 07年NY CENTER CONDO买时26万, 今年市价34万, 5年才升8万, 俺10年买的独立屋60万, 今年市价80万, 2年就涨20万, 如果在07年买就只有大概45万, 能涨出35万,

35万跟8万差大了呀..那租金哪能跟升值比呀,

所以俺的经验是, 投资房一定要买在好地段, 因为升值比净租金赚的多.

非常感谢，讲得很清楚，现在明白是两个概念了。

 

[Horse Dragoon]

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我有一处09年的投资房到现在升值40万了.

 

[Horse Dragoon]

回复: 求解：房产投资 现金流重要还是资本回报率重要

非常感谢，讲得很清楚，现在明白是两个概念了。

谢!

忘了, 自住房更要一定买在好地段!

 

[自然自在]

回复: 求解：房产投资 现金流重要还是资本回报率重要

.谢谢 。


别忘了每年增加投资额75*12月，按照你的算法，每年的投资收益是递减的，N年后会低于另一种方法。当然，这种不考虑NPV以及机会成本的计算方法已经落伍了。

我算得时候，已经减掉了每月75。你也可以不从收益中减掉，可以把900元算做追加本金。两种算法的差别不大，而我的算法更保守。你可以重新验算，

所有的投资，都有机会成本。要算就都要算。银行目前两年固定利率GIC的利率是1.6-2%，算是机会成本吧。

第一年，本金已经付掉了6499，第二年，维持每月还款金额不变的情况下，本金偿付的金额一定大于6499的。所以第二年的收益率更高。具体地说，第二年偿付本金的金额是$6663,减掉900（每月75），除以初始本金$71400，收益率是8.07%。

再算一下两年的收益率吧：

两年共偿还本金$13839，初始本金$71400，追加本金1800，两种不同的收益率分别为：
1。（13839-1800）/71400=16.8%
2。13839/（71400+1800）=18.9%

两种不同的算法可以看出，我用的方法1，是比较保守的。

去掉机会成本2%，房产投资的实际收益率高于14%