回复: 奥克维尔(Oakville, ON)房产
奥克维尔南部老房子翻新挺多的,把我的了解和经验与大家分享一下.
发达国家都是用比较完整的法规管理, 地产方面也不例外。 在这里谈到翻建一定要谈到的就是ZONING(分区),城市对每块土地的分区都有非常清楚的规划,比如大家讨论比较比较热烈的Eastlake社区 (90%以上的老外还是不知道这个名字,对他们来说Morrison和Ford, 更清楚), 区内只有独立屋, 但是独立屋也分为R01,R02和R03分区, R01区内的土地占地超过1393.5平方米, R02区指占地836-1393.5平方米之间的地块, R03地块在557.5-836平方米之间, R01区分布在Lakeshore路南北,R02在Lakeshore&Cornwall之间偏北的位置,Cornwall附近以R03区为主。 奥克维尔另外一个的翻建热点Southwest Oakville区内也是以R01和R02为主,West Oakville就是以R03为主了。而新区好多就是R08区了(独立,镇屋等混合)。
了解了政府对每块土地的分区,翻建的要求就很清楚了。例如以东南区的典型地块100x150尺地块为例:
100 x 150 = 15000 sqft = 1393.5 平方米,属于R01区
也就是我们常说的豪宅社区了,针对R01和R02,政府是希望保持低密度,维护社区的整体风格。对于R01社区,重建平面面积要求不超过占地面积的 30%, 也就是说100x150ft的占地,重建不需要特殊申请(1层+2层)的平面面积可以建到4500尺,两层高度要求不超过9米。
R03的密度就可以高些了,重建平面面积可以达到占地面积的35%。
重建房屋距离马路的距离,离开左右房屋的距离等都有非常详细的规定,如果您打算在后院挖游泳池,市政府对于泳池离开房子的距离,离开院子的距离都有非常清楚的规定。
豪宅翻建是个非常复杂的过程,投资大,周期1年, 市场定位非常重要,奥克维尔市场上有很多投资回报很好的翻建案例,但是由于市场地位不好,最后没有赚到钱的也不少。豪宅翻建,一般有3种模式,自己操心的 程度和价格成反比。如果找现成的全包的builder, Southwest一般在200-250每尺之间(从图纸,到推倒, 清理,重建,简单的园艺设计施工,完成地下室,申请各种许可,电器,一些主要的灯等) South East 现在都要在250以上或者左右了, 最贵的PCM达到350每尺。但是这里提醒大家一下,千万不要只看价格,还要看具体包含什么。
关于您自己居住地区的分区,及其市政的其他设施,大家可以访问奥克维尔的官方网站:
http://explore.oakville.ca/maps/