商业投资vs住宅买卖

[多伦多嘉德置业-李丁]

从Marketing(市场推广)来看，商业买卖更注重经纪本身的客户联系网络。广告的针对对象较专业化。民用住宅客人比较本地化， 而商业买卖的客人可以是国际化的。商业投资的回报高于民用住宅的投资回报。

民用住宅注重地理位置，而商业投资首先要看回报。

在起草买卖合同时，要特别注意3个最基本的不同：
１． ＧＳＴ（货劳税）：在买买住宅的时候，ＧＳＴ通常包括在价格之中，而且二手自住房也无须交纳，但是在商业买卖中，ＧＳＴ并不一定包括在售价之中，换言之，并不一定想当然的由卖家支付。
２． 加入了在法律，财务和环境等方面寻求专业意见的特别条款。
３． 在买方，卖方签名之上，特别加了“公司”这一行。签名的人一定要有公私印章或公司授权。

在对物业的估价上，也有别于民用住宅，民用住宅进行估价时，最常用的是比较法，就是挑出同一区域，最近售出的同类物业，进行比较，加加减减，从而得出该物业的价格；而商用物业由于可比物业较少，通常会采用收入产出法，比如：一个物业的租金收入为一年＄１３０，０００，作为商业投资较为普遍的回报率为７％－７．５％，那么该物业的市场价值应该为＄１，８５０，０００左右。

商用物业上通常有生意存在，经常会连带生意一同买卖，那么在生意买卖投资中应注意哪些问题？

在计算净收入时，毛收入中扣除的营运费用包括什么？

店铺租约到期时可否续约， 费用，租金多少？

租约中有没有同类店铺限制性规定？

列明所包括，不包括的设备，用具，包括型号，数量和生产年份。最好有标号。

不包括的设备是否有贷款， 需要对方提供文件。

库存价值要界定， 是账面价值，还是市场价值？

有没有连锁店协议？加盟费，广告基金按 毛收入百分比还是销售额百分比支付？

如果是连锁店，有没有特别的限制条款？

有没有培训？ 费用多少？由谁支付？多长时间？是只培训员工，还是包括老板？

可不可以卖相关的商品? 有没有相关限制规定？

如果有酒牌，需要酒牌的复印件。

酒牌可否转让，还是必须重新申请？

有没有专用停车位, 还是公用车位？停车位在店铺前，还是在后？

需要的文件：

1． 报价中包括，不包括的项目清单​

2． 租赁合同复印件​

3． 连锁店协议复印件​

4． 财务报表复印件​

在签买卖合约之前，按照法律要求，要向准卖家提供如下文件：
１．过去一年的损益表。
２．资产负债表
３．交易中不包括在内的固定设施，可移动设备，货物清单。

如果物业之上现有租客，如租期尚未到期，除非租客不付租金，或进行非法活动，业主并不可以提前解约。

如果因为拆毁，改建，装修等原因解约，要在合约到期前１２０天通知租客。
因为出售，或收回自住，要在合约到期６０天前通知租客解约。

商业买卖比较复杂，需要财物，法律等专业人员的配合。

如有垂询, 请电：地产经纪：李丁Li Ding (416-648 3678)

 

[多伦多嘉德置业-李丁]

多伦多购买租赁办公室，商铺

一，在多伦多，租赁一个场地，首先要了解业主和租客两方的利弊，才能从此出发，谈好租赁。 从租客角度来看，会有以下几个正面的考量因素：

1．为了得到好的地理位置，但因自身经济条件所限，或产权不可拥有，会考虑租赁。

2．有限的资源空间，限制了资本扩张，所以需要租赁。

3．租赁可以作为100%金融理财的一种方式，无需一次性投入，税务上又可得利。

4．租金支出，对财务，信用有正面影响。只会反映在亏损上，不会反映在负债上。

5．租金不会像房屋贷款那么沉重。

6．租客比管理物业的业主省心。

7．租赁有时期短的灵活性，公司的扩大很难预测需要多大的空间。

但是租赁也有其不利因素：

1． 不能享有物业的增值。

2． 租期保障有限。

3． 续租时，租金的大幅增长会严重影响现金流量。

4． 必需的搬迁，对公司形象，顾客群会造成负面影响。

反过来， 从业主的角度来看：

1．租金收入提供了额外的现金，良好的租金收入，又可以对物业本身的价值产生正面影响。

2．长期，稳定的租金收入，有赖于租客的挑选。

3．严谨的租约，可以规范租客的行为，降低业主的风险。

所以，稍高的租金价格并不一定增加租客的负担，可以在税务上平衡。而优质的租客对业主来讲，也是难得。

办公室租客选址要考虑的因素：

1．地理位置

2．进出交通

3．物业外观

4．设施（生活，工作所需）

5．员工，顾客停车位

6．安全保卫 二，“国际商业持有人及经理人协会”（BOMA），对办公楼的标准有以下划分：A级（高级），B级（中级）以及C级，大部分的办公楼属于B级，即普通标准， 在Listing中，标明A级的办公楼，各方面要明显优于普通得B级, 价格也应该高些。

三，租金的计算 在多伦多，租金一般列出的是净租金，租用面积一般是分摊了公用面积以后的总面积。那么实际付出的费用，还要加算所谓的T.M.I. 即：地税，管理费和保险费。现在还流行一种T&O: 即：地税及其他。比如：List: $12.50Ft Net,T&O, 那么，一般每年，每平方尺，就要支付$12.5+$10.5(地税,水电,管理,保费)+$1.15(5%Gst联邦税)=$24.15/平方尺，如果是10，000平方尺，那么每年的租赁费用总共为：$241,500, 每个月为：20，125/月。

单租金方面的计算，则为：$12.5×10,000sf=$125,000／年，即$10,416/月 四，租期的计算

在多伦多，租期一般为５＋５，即５年的租约，另加５年的可选择性租期。第一个５年租月期满，租客可以选择续租与否，业主则要给租客第一优先权。 租约不满，任何一方违约退租，则可引起诉讼。一般的赔偿为剩余租期的租金。但是如果租客可以转租出去，业主则不可另找租客，再向原租客寻求赔偿，如果原租客只是退租，业主找到的新租客，租期空当，以及租金差价，则由原租客赔偿。（仅供参考，如有疑问，请向专业人士查询）

通常在５年租期的后两年，业主在租约中会列明加价后的价格。５年期满，则由双方谈判新价格。此时的大幅提价，则会对租客相当不利。但租金价格始终由当时的供求关系决定，实践当中，也不会大到离谱。 五，免费租期以及现金补贴

租客可以向业主提出３－６个月的免费租期，但要讲明包不包括管理费等。这个条款对新建立的办公室，想当有用。可以在刚开始缓解现金压力。 一般来讲，租客应向业主寻求现金补贴，通常会有$20/Sf.，以总共租用面积计算。用于改善租用物业的安装，装修（如电话，电缆的安装），如果，该笔款项并没有使用，将会在租约期满时当作优惠给与租客。

另外，租客通常还会向业主要求提供设施改进，例如多些停车位，好的停车地点，装修，特别的设备等等。在条款上，租客还可以提出续租的优先权，在租约期增加或减少租赁面积的权利。 六，合同附件在合同附件中，至少要有平面图，列明可用面积，和总租面积。另外还要有业主或租客要完成的工作表：例如：可以要求业主安装另外的出入门，隔墙，安装单独的电表等。

 

[mmmhsh]

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投资商铺和国内最大区别是什么？一般的回报率是多少？ 好点的商铺一般价格？谢谢

 

[多伦多嘉德置业-李丁]

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投资商铺和国内最大区别是什么？一般的回报率是多少？ 好点的商铺一般价格？谢谢

这里的商铺增值未必那么快。而且要交地税。一般回报在6%-8%，$300/平方英尺。

 

[钱钱猪]

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李生您好，请问在多伦多投资商铺，万一空租，业主会需要承担些什么费用?

 

[三木]

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李经理在给经纪们开课呢。。。

 

[HiFast]

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李生您好，请问在多伦多投资商铺，万一空租，业主会需要承担些什么费用?

T&O 是必须的吧？

 

[多伦多嘉德置业-李丁]

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李生您好，请问在多伦多投资商铺，万一空租，业主会需要承担些什么费用?

业主通常要承担地税，管理费，保险费以及管理费不包括的一些费用，比如招牌租赁等可能产生的费用。

如有租客，一般由租客支付。

如望得到及时回复，敬请发送邮件到我私人信箱：dingdingli@rogers.com