即将温式暴涨的美国地产！洛杉矶地产投资大热！

[青紫蓝]

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我打听过，新区房地税高哦

嗯，听说还额外收个治安费用，没去过尔湾，不知为啥华人都去那儿扎寨。

在阿凯迪亚住过8个月，还是喜欢圣马利诺这样的传统好地角。

 

[Lilia_Van]

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湾区的房子好贵好贵啊, 好不容易从国内吓死人的房价逃出来, 再也不要在北美也当房奴了, 独自打拼没有爹拼的80后都是苦逼.......

 

[richmo]

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一分价钱一分货，还是温哥华好

 

[笑看，笑看]

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名词解释：
银行屋：按揭不起，被银行收回拍卖或者准备拍卖的房子，去年这样的房子，会比市价便宜30%，现在比市价便宜10%左右
短售屋：已经开始断供，但没有被银行收回，业主通过中介紧急出售的房子，比市价便宜10-30%


昨晚看了一天的房子，由于提前在网上做过功课，目的明确：投资升值快，出租容易，出手快，价值50万左右的房子-因此效率奇高，一天就看了洛杉矶地区的二个城市，并决定今天下一个offer：正在高速发展的chine hill和洛杉矶的温哥华西区;san mainno
chine hill的学区是洛杉矶有名的，但已经开始了2011年温哥华抢房的状态，只要有银行屋和短售屋出来，必然有几十个offer进去抢，想要买到比市价便宜的房子，已经很难，除非你是带着全款，看中既买！这个城市有许多5-60万的房子，土地普遍在6-7000尺，房子面积2000尺左右，出租的租金2000多元，这样的房子因为适合老百姓，所以升值潜力高，出手也快，但是去年和今年同期的价格，已经涨了10%了，不过，未来还有爆发力，是退可守（出租抵按揭），进可供（未来升值后卖掉），这个市的房子，暂时没有扒掉重建的潜力，因为储备土地还很多，只能买成熟社区的普通house
san marino是好洛杉矶中好学区之首，华人喜欢的城市，整个城市比温哥华还小许多，而放售的房子只有10几栋，有人说笑：把san maino封闭了，全洛杉矶一半的律师都会不见！这个区是确实的中产富人区，主要居住的时医生律师和华人大亨们，区里的房子没有温哥华西区那么多豪宅，都是老房子，却整齐有序，古典味十足
恩，马上要去下offer了，晚上再继续这个平民投资话题

这照片是在列之门或者素里拍的吧

 

[lifeside]

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最怕晚上别人请吃饭

下次能不能答应下来，我替你去

 

[阿子]

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LA的亲戚朋友都到拉斯维加斯买房去了

 

[深圳老虎先生]

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这照片是在列之门或者素里拍的吧

洛杉矶 奇诺岗市的房子照片，2000尺房子，8000尺土地

 

[灯火闪亮]

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洛杉矶 奇诺岗市的房子照片，2000尺房子，8000尺土地

老虎真有钱。尽管房价已涨了不少，现金流也不是那么好了，不过同意房价才刚起步。加州东湾有些房子已经涨了60%，不过当初跌的时候也够狠的。

 

[mashengji0304]

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湾区的房子好贵好贵啊, 好不容易从国内吓死人的房价逃出来, 再也不要在北美也当房奴了, 独自打拼没有爹拼的80后都是苦逼.......

你讲的湾区是旧金山湾区（San Francisco Bay Area）吧。现在讨论的是LA的房子，天壤之别啊。
两年前在圣荷西买了一幢房，当时已经是加价4轮抢下的offer，现在涨了50%多。不过现时点抛的话（当地已经在讨论泡沫问题了），考虑汇价因素、税金等，只是和国内的理财收益差不多，还不包括来往的差旅费。
在美国买房，要想赚大钱很难很难，只能作为资产配置

 

[silverkw]

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其实传统的好区投资价值反而不大，因为跌得不多。觉得在美国持有成本高，要看现金流多余物业价值的增长。

现金流的话，最有投资价值的是跌得最多的，太阳城，迈阿密，韦加斯 等等。

这些地方的投资公寓，正现金流那才叫高呢。

 

[gordondeng]

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瞎折腾啥，买地建房子当小开发商才能挣钱，收租属于没出息的玩法。

 

[深圳老虎先生]

即将温哥华式暴涨的美国洛杉矶地产！平民地产的最后投资机�

20多万美元拥有一套20年新、带泳池，2000多尺建筑面积、6000多尺土地，可以租1700-1800元的准豪宅哪里有？美国洛杉矶地区的lancaster市有！
这里的房子真的是便宜得你不敢相信，20多万的准豪宅比比皆是，从洛杉矶机场开车过去一个多小时就可以到lancaster，外国人可以贷款60%，利息是4.25%（华美银行）20多万的房子，首期10万元，月供几百元（万元月供系数50元），租金1700-1800元很好出租，租金除了地税和按揭款之外还有盈余（lancaster市的地税为1.6%），并且美国的经济在复苏，当地房产在不停升值，试想想：每尺100元的售价，比造价150元还低50元，房价还有可能会跌吗？哈哈！现在不买，更待何时？http://www.mrmlsmatrix.com/Matrix/Public/Portal.aspx?ID=22556010395

 

[gordondeng]

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想在LA买房的，贷款可以找本人

 

[笑看，笑看]

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20多万美元拥有一套20年新、带泳池，2000多尺建筑面积、6000多尺土地，可以租1700-1800元的准豪宅哪里有？美国洛杉矶地区的lancaster市有！
这里的房子真的是便宜得你不敢相信，20多万的准豪宅比比皆是，从洛杉矶机场开车过去一个多小时就可以到lancaster，外国人可以贷款60%，利息是4.25%（华美银行）20多万的房子，首期10万元，月供几百元（万元月供系数50元），租金1700-1800元很好出租，租金除了地税和按揭款之外还有盈余（lancaster市的地税为1.6%），并且美国的经济在复苏，当地房产在不停升值，试想想：每尺100元的售价，比造价150元还低50元，房价还有可能会跌吗？哈哈！现在不买，更待何时？http://www.mrmlsmatrix.com/Matrix/Public/Portal.aspx?ID=22556010395

这种房子内外装修太烂了，广东番禺、顺德、南海随便的一套农民别墅都比它强多了，有没有价值要看此区最近翻建的新house多不多，否则还是风险很大！

 

[深圳老虎先生]

即将温哥华式暴涨的美国洛杉矶地产！房地产投资的最后机会�

在美买房的注意事项
a). 贷款困难
外国人在美国贷款买房子有一定的难度，因为美国能数得出来的大银行中基本上都不提供外国人贷款购房服务。据业内人士透露，目前只有汇丰银行能提供外国客人60%的贷款去购买美国房产，但这对象只限于他们在美国国外有6万美元或在美国国内有10万美元以上存款的VIP客人。其次，偶尔会有一两间中小型银行提供类似服务，但是这一类的贷款利息都会偏高，现在大概在年利率6.125%到6.5%之间(30年期)，贷款总额不超过房屋市值的60%，而且有地区上的限制。而现在美国当地可以按报税查收入的贷款固定年利率在5%到5.25%之间(30年期)
b). 缴纳费用
在美国购房，选择的城市不同，所要交纳的地税也有很大的差别。譬如大洛杉矶地区，基本上每年按交易价的0.0125% 来收取地税。地税主要是以交易价来衡量，如果成交价不正常，远远低于市场价的话，就按政府估价师的重新估价为准。一栋70万美元的房子，每月大概要交纳700美元的地税，政府一年分两次收取。而一些偏远的新区，会有发展商把开发排污丶修路的费用摊分到每家每户按15年或者20年的期限偿还，这样算起来，有些住户就得按0.018%~0.022%的比例来付税。
不过在交定金到公证行之前，弄清楚每年要交纳的费用仍然是购房的一个关键。在七八年前房价以每月10%~20%的幅度上升的时候，政府所收的地税只是按每年最多3%左右的速度递增。当然，在经历过去一两年的房价下滑后，政府现在正对所有的房产作重新估价，调整地税。
成交后要注意的事项也不少。在美国，只要能有居留权的人就会有一个社会安全号，通过这个号码和名字，有关部门可以马上查出一个人的信用度，所以在选择租客的时候审核申请人的信用度是不可忽略的。
在美国，房东不但要负责房产的维护和维修，甚至垃圾费丶水费丶小区的物业管理费……基本上都得房东负责。随着近年来“甩手房东”的增多，一些按租金8%~10%收取管理费的小型物业管理公司也应运而生。
c). 投资方向：人口密集区房产升值空间大
在金融海啸发生后，一些跌幅较大，却又人口稠密的地方成为投资客的新宠。譬如一些在离洛杉矶市中心半个小时到一个小时高速公路车程的地方，一些银行回收屋在两三年前市值达40万美元左右，而现在银行只以10万~15万美元推上市场。这类房子的月租达1300 到1400美元。如果按现在30年固定利息5.25% 来算，一个20万美元的贷款月供才1104美元，加上地税丶房屋火险在内，也不过是1400美元/月左右，这一类房产在未来有很大的上升空间。而且收租的单位公寓，办公楼，都是非常有潜力的投资对象。
什么样的房产值得投资
美国新开放区有很大升值空间
如果想选择有潜在价值丶升值比例大的房屋作为投资，可以考虑美国一些新区。这些新区就像天津的滨海新区一样，是政府新开发的，由于城市具有发展空间，所以其房屋的潜在升值空间也比较大。除此之外，连接城市和城市之间的新区如果有好房型也可以考虑购买。
在美国加州购房须知
1 洛杉矶地理位置分析
a丶洛杉矶市
b丶洛杉矶县
c丶大洛杉矶地区----洛杉矶县，橙县，圣巴蒂诺县，河边县，圣地亚哥县
d丶华人集中区：洛杉矶县：洛杉矶市-中国城，蒙特利尔公园市，阿罕布拉市，圣盖博市，柔斯密市，天普市，埃尔蒙蒂市，阿凯迪亚市，帕萨蒂纳市，圣马力诺市，哈岗市，罗兰岗市，钻石吧市，核桃市，西科文那市，奇诺岗市，喜瑞都市，托伦斯市。橙县：尔湾市，安纳罕穆市
2 美国房屋分类及产权内容独立屋-SFR 城市屋-TH 公寓-CD 不动产产权含义： 永久，可继承，可抵押，可转让。产 权包括： 土地； 土地上一切与土地固定在一起东西（房子，植物等）； 与房子固定在一起的东 西（灯，窗饰等）；土地上层的天空
3 影响房屋价格的几大类因素
a丶类型 Type : 独立屋，城市屋，公寓
b丶城市 City ：包括区，位置( location, location, location)
c丶年 Year :
d丶卧室 Bedroom :几个
e丶卫生间 Bathroom : 几个
f丶使用面积 Living Space : 1000 SF(平方英尺)=90m2
g丶土地面积 Lot space
h丶其他： 客厅living room 院子yard 起居室family room 游泳池pool 厨房kitchen 车库garage 餐厅dinning 壁炉fireplace


4 购房过程中及过户之后所发生的费用
通常由买方支付的主要费用：
（以买一栋独立房为例子：买价为50万美元，全现金，所有数据均为估计价）
买方的过户公证费（Escrow fee） $1250
房屋检查费 （Home inspection fee） $350
文件准备费 （document Prep） $80
文件公证费 （Notary fee） $120
经纪公司的法律规范监督费（regulatory compliance fee） $250
转户费 （Transaction coordinator） $500
邮费 （Messenger service) $50
一年的房屋保险费（火灾保险）(Hazard insurance) $800（不同的保险公司费用不等）
以上费用合计大约为 $4100
简单粗略的计算方法就以房价的1%来估计 ($5000)
另外还需预付部分地产税（Property tax）和社区费HOA（Home owners association fee）
每年的地产税大约是房价的1.25-1.6% $6250-8000
各地各区都有不同的税率，地产税每年分别在十一月和二月分两次支付。在不同的月份买房，所预付的地产税也不同。
社区费在不同的小区有不同的费用，每月从$0到$500不等（大多数在$100到$200之间，也有少数超过1000美元的）
一般来说，连体房（townhouse）或公寓房（condo）的社区费较高，但已包括了火灾保险。
如果需要贷款，买方还要支付一笔贷款所牵涉的费用，大约是贷款额的1%-2%不等。
外国人买房可以根据个人的情况贷款到50%左右，（但现在却很难找到这样的贷款行）

21 个步骤完成买房的过程
1.与你的房产经纪人讨论购买要求
2.由银行或贷款公司提供贷款资格审核证明
3.申请正式贷款提前批准信
4.选择想要买房的地区，房屋种类
5.经纪人介绍看房，选房
6.填写买房出价合约书-付定金支票
7.定金支票存入第三方公证托管公司(Open Escrow)开始工作
8.做房屋检查
9.要求维修
10.审阅房屋各项结果报告
11.审阅并与公证托管书上签章
12.审阅前期屋主(产权)报告
13.审阅白蚁检查报告
14.购买房屋保险
15.签署贷款资料
16.公证托管结尾步骤(Close Escrow)
17.最后交房检查
18.银行放款
19.资料登记
20.交收钥匙
21.搬入新居

 

[mashengji0304]

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两年多前在圣荷西买房时没银行肯贷款，是全款付清的，以巿场价一半左右的租金租给朋友的二位华人同事，我不再负担包括税金及维修等任何费用。等我卖时如果要略作整修的话，这些租金收入还不知够不够。所以如果房价不能上涨的话，不光损失汇率及利息损失，可能还要损失本金。
投资美国房产要千万慎重。

 

[windy88]

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我朋友最近也在看洛杉矶的房子，有几个区据说是治安不错，但房价也挺高。
Thousand Oaks，Calabasas,Glendale，Burbank, Simi Valley.
这几个区哪个治安最好？

 

[我醉了]

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不熟不做啊！

 

[灯火闪亮]

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两年多前在圣荷西买房时没银行肯贷款，是全款付清的，以巿场价一半左右的租金租给朋友的二位华人同事，我不再负担包括税金及维修等任何费用。等我卖时如果要略作整修的话，这些租金收入还不知够不够。所以如果房价不能上涨的话，不光损失汇率及利息损失，可能还要损失本金。
投资美国房产要千万慎重。

为什么你要以半价出租？找个PM不过付10%管理费。现在San Jose的3beds的SFH,不是好学区能租到3000/月。如果你便宜个1百元，好租客多了去的。地税是买价的1.25%。保险700差不多了。修理方面买个home warranty，一年不过400，每个修理不过60元。如果你的租客每月都要修理，可以将修理费的一半加租，或换租客。税方面，也是withholding 9.55%，但是报税时应该能退税的。再有，外国人是不能直接管理租屋的，否则以后如果有官司你肯定输。

这两年San Jose 的房子升值起码40%了吧。保守估计，不知你在san jose那个地方。

 

[深圳老虎先生]

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老虎真有钱。尽管房价已涨了不少，现金流也不是那么好了，不过同意房价才刚起步。加州东湾有些房子已经涨了60%，不过当初跌的时候也够狠的。

美国大部分地区的房地产现金流不好，但是在华人喜欢的好学区高档住宅区，旧房子一如温哥华般地火热，现在洛杉矶华人高档住宅区如阿凯迪亚，好学区中档住宅区奇诺岗等，一个40-80万的旧房子出来，只要价格合理，成交价格都是高于挂牌价格的，而新房子的情况就不是那么好了