从买房说来理财

[罗锅刘]

回复: 从买房说来理财

该抖包袱了 痛快点吧

ZORRO，没有一个方子对谁都合适的，对吧？

量体裁衣，因人而异；治病救人，哪虚补哪。如果您把自己的主要家庭人口与收入结构、资产与负债信息说说，或许大家能给您点建议供参考。

我的情况这样见《买房，贷款，理财》：http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200910&postID=17800 欢迎批评指正

 

[罗锅刘]

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不少人说：别的啥也别想，赶紧买房，这是理财的正道儿，土地总会升值的。。云云。
今天看到一个故事，不知为何想写到这里，与大家分享。

”找死啊，神经病。“ 2009-10-17 21:02:00

投资者容易头脑发热，一旦一条道尝到甜头，就会不顾一切的走下去。别人的忠告根本就听不下去。

有个好心人，老吴，一天晚上很晚了，开车沿高速回家，路上车也不多，路过一座桥，看见前面的车怎么一下子就没影儿了，很觉得奇怪。细心的老吴，就挺下车，走出来，往前走几步，一看，原来前面的桥整个坍了，很多车子都掉进了冬天冰冷的河里。


老吴赶快冲到马路上，看到远方有车正疾速而来，于是老吴就在马路中间又喊又跳，让车停下来，结果来车根本不减速，直朝老吴撞来，老吴吓得赶紧躲让，车里人朝老吴大骂道：“找死啊，神经病！”，然后急猴猴的赶去搞自由落体了。

老吴非常悲痛和懊悔，这时又一部车自远方开来，老吴这次拿定主意，就是牺牲自己，也要挽救他人性命。巍然屹立在马路中央，大喊停车。这次来车的车主比较有涵养，不跟老吴一般见识，远远的绕了个弯，甩过老吴，直奔黄泉而去。

。。。。。。

投资者容易头脑发热，一旦一条道尝到甜头，就会不顾一切的走下去。别人的忠告根本就听不下去。

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由爱家的男人张贴 @ 2009-10-17
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[harmony_liu]

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楼上的童话告诉我：
(1)政府的管理很失职；
(2)桥路局很失职；
(3)老吴虽然好心，工作方式不对；应该Call 911或找桥路局负责人

 

[bruceyag]

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ZORRO，没有一个方子对谁都合适的，对吧？

量体裁衣，因人而异；治病救人，哪虚补哪。如果您把自己的主要家庭人口与收入结构、资产与负债信息说说，或许大家能给您点建议供参考。

我的情况这样见《买房，贷款，理财》：http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200910&postID=17800 欢迎批评指正

贷10万块，每年利息3750，但是每年要还一定本金的。存年金，每年得一点，最后本金全部吃光。表面上看，似乎现在有“正”的现金流，其实最后差了整整一个本金。

此外，这么算不能按照目前利率了，年金是几十年的事，不可能利率老是这么低。所以一定亏钱。

第三，年金的管理大都是债券等很稳妥的投资，这些债券其实有一部分变成了Mortgage。借Mortgage再买债券，其实等于自己吃自己的利息，然后再付给别人管理费。

 

[罗锅刘]

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贷10万块，每年利息3750，但是每年要还一定本金的。存年金，每年得一点，最后本金全部吃光。表面上看，似乎现在有“正”的现金流，其实最后差了整整一个本金。

此外，这么算不能按照目前利率了，年金是几十年的事，不可能利率老是这么低。所以一定亏钱。

第三，年金的管理大都是债券等很稳妥的投资，这些债券其实有一部分变成了Mortgage。借Mortgage再买债券，其实等于自己吃自己的利息，然后再付给别人管理费。

1、年金相当于反向贷款，每年你得到的是本金加利息或说收益，所以注定本金时间一般较长，也是老产品，这是事实。

至于说最后一定差了个本金，不然。当你贷款给金融机构时，你可以选择回款周期，你可以选择任何对方给你三年、五年、十年、三十年、终生回款。你贷给保险公司10万，要他一年内还完你也可以，他会每年还你800多元，一年下来你赚不到几个钱，几乎相当于存银行。几乎没人这样做，这不是该产品存在的基础，只是说明并不是说“差了一个本金”。

事实上，本金是一种金融工具而已，既是工具，管他新旧，他可用你会用就可。

2、说到利率变化，可以说这是风险，也可以说这是机会，没有这个利率杠杆，我也想不到今天的话题。

首先明确，不是说在你有十万元的前期下，要你投资年金（不是不可，另有投法），我这里要说的是: 盘活你的不动产，准确说盘活你的不动产中的equity;同时，盘活你手里的生活费、银行户头里的流动资金；再同时预投资你的未来收入。

适合人群：有不动产equity，有稳定收入可产生正现金流者。

3、具体说利率影响，当前10万借款，年利3250，不是3750，在利率没调升之前，这时你要付出的借款代价之最高值，实际上一定会少于这个数，就是说盘活你现有银行账户闲置半闲置资金如生活费、应急资金、计划下个月或下半年要花出去的钱等等。。

当前，你花3250元或少些，租来10万贷出去，得到5500，当前回报率为无穷大。

第N年，n试家庭现金流和利率变化而定，你投入本金4万，还欠loan6万，这时的利率回到了金融危机前的6%，则该年你实际回报为：年金5500-利息支出60000x6%=5500-3600=1900，该年你的实际投资回报率1900/40000=4.75

第N+m年，假设你还欠loan1万，就是说你已投资9万取代原来的loan，再假设该年借款利率为10%，咋样呢，你回报为5500-10000x10%=4500，实际回报4500/90000=5%。。。

4、关于说到的本金回来与否，我的解决方案是，每年回来的5500头资金分红式保险，该产品也是金融工具之一而已，其投资回报下有保底，上不封顶，最多20年，保障会有十多万线及价值可供我使用，实际我买到的保险是50万，这笔资产总会是我或家人的，我既可以拿来还贷（退一万步说，我真的没钱还贷），还可以退休每年免税不影响福利来拿钱，和可以留给子女一笔不菲遗产。

5、对某些高税率的人，还有税务优势。你的贷款利息3250百分百可以拿来抵收入，如同你买了3250元的RRSP会得到退税，你收获的5500可以只有1500左右来纳税。。

6、理财规划说的是全面考量，因人而异，任何一种金融工具或产品都有其特点，每个家庭财务状况都各不相同。个人还是认为，理财信则有，不信则无。幻想短期无风险高回报，就想说到某个好单位说ceo我来干吧！

 

[bruceyag]

回复: 从买房说来理财

3、具体说利率影响，当前10万借款，年利3250，不是3750，在利率没调升之前，这时你要付出的借款代价之最高值，实际上一定会少于这个数，就是说盘活你现有银行账户闲置半闲置资金如生活费、应急资金、计划下个月或下半年要花出去的钱等等。。

当前，你花3250元或少些，租来10万贷出去，得到5500，当前回报率为无穷大。

第N年，n试家庭现金流和利率变化而定，你投入本金4万，还欠loan6万，这时的利率回到了金融危机前的6%，则该年你实际回报为：年金5500-利息支出60000x6%=5500-3600=1900，该年你的实际投资回报率1900/40000=4.75

第N+m年，假设你还欠loan1万，就是说你已投资9万取代原来的loan，再假设该年借款利率为10%，咋样呢，你回报为5500-10000x10%=4500，实际回报4500/90000=5%。。。

再重复一下，你没有计算本金。
“你花3250元或少些，租来10万贷出去，得到5500”
3250是仅仅利息，得到的5500是包含本金和利息的总和。这样比较的最后结果是你领完年金后，还欠整整一个本金。

银行不傻，你的Mortgage是需要在25年内付清的，这样你每年10万块贷款，按照几十年的平均利率6.5%计算，每个月还600-700块，每年是7200-8400块。远高于从年金那里得到的5500. 年金的平均利率是低于Mortgage的，所以年金的管理机构才会有利可图。你的Mortgage一部分实际上也是某某人的年金投资来的。借Mortgage同时买年金，等于自己贷款给自己，再送一部分手续费给银行，仅此而已。

按照你的逻辑，那些百万富翁们用10倍杠杆率贷款买年金，岂不是永远不用工作了？那么这个世界上岂不是没有破产的老板了吗？你最好还是再深入了解一下，年金的计算方法和管理方式，不要异想天开啊。

 

[godwin]

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1、年金相当于反向贷款，每年你得到的是本金加利息或说收益，所以注定本金时间一般较长，也是老产品，这是事实。

至于说最后一定差了个本金，不然。当你贷款给金融机构时，你可以选择回款周期，你可以选择任何对方给你三年、五年、十年、三十年、终生回款。你贷给保险公司10万，要他一年内还完你也可以，他会每年还你800多元，一年下来你赚不到几个钱，几乎相当于存银行。几乎没人这样做，这不是该产品存在的基础，只是说明并不是说“差了一个本金”。

事实上，本金是一种金融工具而已，既是工具，管他新旧，他可用你会用就可。

2、说到利率变化，可以说这是风险，也可以说这是机会，没有这个利率杠杆，我也想不到今天的话题。

首先明确，不是说在你有十万元的前期下，要你投资年金（不是不可，另有投法），我这里要说的是: 盘活你的不动产，准确说盘活你的不动产中的equity;同时，盘活你手里的生活费、银行户头里的流动资金；再同时预投资你的未来收入。

适合人群：有不动产equity，有稳定收入可产生正现金流者。

3、具体说利率影响，当前10万借款，年利3250，不是3750，在利率没调升之前，这时你要付出的借款代价之最高值，实际上一定会少于这个数，就是说盘活你现有银行账户闲置半闲置资金如生活费、应急资金、计划下个月或下半年要花出去的钱等等。。

当前，你花3250元或少些，租来10万贷出去，得到5500，当前回报率为无穷大。

第N年，n试家庭现金流和利率变化而定，你投入本金4万，还欠loan6万，这时的利率回到了金融危机前的6%，则该年你实际回报为：年金5500-利息支出60000x6%=5500-3600=1900，该年你的实际投资回报率1900/40000=4.75

第N+m年，假设你还欠loan1万，就是说你已投资9万取代原来的loan，再假设该年借款利率为10%，咋样呢，你回报为5500-10000x10%=4500，实际回报4500/90000=5%。。。

4、关于说到的本金回来与否，我的解决方案是，每年回来的5500头资金分红式保险，该产品也是金融工具之一而已，其投资回报下有保底，上不封顶，最多20年，保障会有十多万线及价值可供我使用，实际我买到的保险是50万，这笔资产总会是我或家人的，我既可以拿来还贷（退一万步说，我真的没钱还贷），还可以退休每年免税不影响福利来拿钱，和可以留给子女一笔不菲遗产。

5、对某些高税率的人，还有税务优势。你的贷款利息3250百分百可以拿来抵收入，如同你买了3250元的RRSP会得到退税，你收获的5500可以只有1500左右来纳税。。

6、理财规划说的是全面考量，因人而异，任何一种金融工具或产品都有其特点，每个家庭财务状况都各不相同。个人还是认为，理财信则有，不信则无。幻想短期无风险高回报，就想说到某个好单位说ceo我来干吧！

比较搞笑！

 

[罗锅刘]

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借Mortgage同时买年金，等于自己贷款给自己，再送一部分手续费给银行，仅此而已。

按照你的逻辑，那些百万富翁们用10倍杠杆率贷款买年金，岂不是永远不用工作了？那么这个世界上岂不是没有破产的老板了吗？你最好还是再深入了解一下，年金的计算方法和管理方式，不要异想天开啊。

可以理解自己今天借明天的钱，金融机构收取手续费没有异议。

百万富翁不是我们要讨论的故事。

 

[jennychen]

回复: 从买房说来理财

今天你不是百万富翁，不等于你明天不是。这要看个人的机会和眼光。我昨天看toronto star, 有一个半独立的房子刚以44万的价格卖掉，这个房子是今年3月以29万买入的。6个月赚15万！但所有的投资都有一定的风险。你要有能力负担。你盘活资产的目的是投资，最好把这投资的风险控制在你稳定的收入所能承受的范围内。

 

[等待枫叶]

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再重复一下，你没有计算本金。
“你花3250元或少些，租来10万贷出去，得到5500”
3250是仅仅利息，得到的5500是包含本金和利息的总和。这样比较的最后结果是你领完年金后，还欠整整一个本金。

银行不傻，你的Mortgage是需要在25年内付清的，这样你每年10万块贷款，按照几十年的平均利率6.5%计算，每个月还600-700块，每年是7200-8400块。远高于从年金那里得到的5500. 年金的平均利率是低于Mortgage的，所以年金的管理机构才会有利可图。你的Mortgage一部分实际上也是某某人的年金投资来的。借Mortgage同时买年金，等于自己贷款给自己，再送一部分手续费给银行，仅此而已。

按照你的逻辑，那些百万富翁们用10倍杠杆率贷款买年金，岂不是永远不用工作了？那么这个世界上岂不是没有破产的老板了吗？你最好还是再深入了解一下，年金的计算方法和管理方式，不要异想天开啊。

本金也是可以取回来的吧，等你七老八十了。？

 

[bruceyag]

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本金也是可以取回来的吧，等你七老八十了。？

年金是拿不回本金的。年金是给人养老用的，一次放一大笔钱给银行，每年取一些，一直到去世。这样可以防止人活着，却没钱花的窘境。当然啦，年金有很多种，这种是其中之一。

 

[一庐春秋]

回复: 从买房说来理财

我对投资及经济方面的东西一窍不通，看到那些个经济指标就晕，惭愧！

也说个小故事。朋友来了5年，刚来几个月就付首付买了房。最近又付几万首付买了多大市中心校区附近的汤耗子，全部出租给多大的学生，租金COVER贷款水电管理费地税绰绰有余。朋友原话：相当于用几万置了一处房产，其他的都是别人帮着付了。等到别人帮着还清贷款后，就可以用租金补充养老，或是卖了房子养老。。。

这样算是稳妥的投资吗？似乎看上去简单明了，也是靠银行的贷款和别人的钱来投资了，得益的却是只要付首付的人（银行的得益就不管了吧），是吗？

 

[xuxia]

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我对投资及经济方面的东西一窍不通，看到那些个经济指标就晕，惭愧！

也说个小故事。朋友来了5年，刚来几个月就付首付买了房。最近又付几万首付买了多大市中心校区附近的汤耗子，全部出租给多大的学生，租金COVER贷款水电管理费地税绰绰有余。朋友原话：相当于用几万置了一处房产，其他的都是别人帮着付了。等到别人帮着还清贷款后，就可以用租金补充养老，或是卖了房子养老。。。

这样算是稳妥的投资吗？似乎看上去简单明了，也是靠银行的贷款和别人的钱来投资了，得益的却是只要付首付的人（银行的得益就不管了吧），是吗？

我也打算这样干！

 

[ttt98]

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我刚好有一处近约克大学校区附近的汤耗子私售，租金COVER贷款管理费地税绰绰有余。有兴趣者请悄悄话我。

 

[罗锅刘]

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今天你不是百万富翁，不等于你明天不是。这要看个人的机会和眼光。我昨天看toronto star, 有一个半独立的房子刚以44万的价格卖掉，这个房子是今年3月以29万买入的。6个月赚15万！但所有的投资都有一定的风险。你要有能力负担。你盘活资产的目的是投资，最好把这投资的风险控制在你稳定的收入所能承受的范围内。

完全同意风险控制在你稳定收入所能承受的范围。

盘活资产的目的是最大话利用途径你手里的财富。

盘活资产、现金流管理因人因时而异，各种工具、手段也不一而足

 

[罗锅刘]

回复: 从买房说来理财

年金是拿不回本金的。年金是给人养老用的，一次放一大笔钱给银行，每年取一些，一直到去世。这样可以防止人活着，却没钱花的窘境。当然啦，年金有很多种，这种是其中之一。

说的没错。但是泛泛而谈的传统思路没有新意。单说年金没啥意思。
特殊时期，多种金融手段与工具组合运用，或许有点意思，实在难以这里展开详细。
伟大的作品，可以源于平凡的画笔。

 

[罗锅刘]

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罗锅刘 说:
3、具体说利率影响，当前10万借款，年利3250，不是3750，在利率没调升之前，这时你要付出的借款代价之最高值，实际上一定会少于这个数，就是说盘活你现有银行账户闲置半闲置资金如生活费、应急资金、计划下个月或下半年要花出去的钱等等。。

当前，你花3250元或少些，租来10万贷出去，得到5500，当前回报率为无穷大。

第N年，n试家庭现金流和利率变化而定，你投入本金4万，还欠loan6万，这时的利率回到了金融危机前的6%，则该年你实际回报为：年金5500-利息支出60000x6%=5500-3600=1900，该年你的实际投资回报率1900/40000=4.75

第N+m年，假设你还欠loan1万，就是说你已投资9万取代原来的loan，再假设该年借款利率为10%，咋样呢，你回报为5500-10000x10%=4500，实际回报4500/90000=5%。。。

再重复一下，你没有计算本金。
“你花3250元或少些，租来10万贷出去，得到5500”
3250是仅仅利息，得到的5500是包含本金和利息的总和。这样比较的最后结果是你领完年金后，还欠整整一个本金。

银行不傻，你的Mortgage是需要在25年内付清的，这样你每年10万块贷款，按照几十年的平均利率6.5%计算，每个月还600-700块，每年是7200-8400块。远高于从年金那里得到的5500. 年金的平均利率是低于Mortgage的，所以年金的管理机构才会有利可图。你的Mortgage一部分实际上也是某某人的年金投资来的。借Mortgage同时买年金，等于自己贷款给自己，再送一部分手续费给银行，仅此而已。

按照你的逻辑，那些百万富翁们用10倍杠杆率贷款买年金，岂不是永远不用工作了？那么这个世界上岂不是没有破产的老板了吗？你最好还是再深入了解一下，年金的计算方法和管理方式，不要异想天开啊。

 

[罗锅刘]

1、盘活不动产中的十万，或说是“多借银行的本金十万”，理解之一：实际上是自己资产（或未来待升值的物业资产）提前拿出来用了，只是因为物业还在你手里使用，该居住居住，该增值增值，银行帮你自货币化了，代价是每年你付利息3250；理解之二是我多借了“银行的10万贷款”，将来是要还银行的。

2、对应以上盘活十资产的操作，很多房东的做法是“尽快还清贷款”，然后呢？再考虑投资另外的投资房。或是其他投资，或是该退休了。。。 这里探讨层次之一是要不要找机会把可以支配的资产利用起来，当然再一个层级就是找到合适的机会当然盘活，这里又有以下两个因素。

3、如何盘活？钱咋来？资产货币化途径

不推荐或者不用这个传统的Mortgage来货币化你的资产，你与银行发生关系后，就要按照它的节奏和规矩来，一定要保证银行利益，哪怕离婚还要你赔偿其该得利益。所以不要理解成必须25或30年连本带利必须还清云云，完全不是这里资产货币化的操作，具体货币化方式我开始就说过了，活用Line of Credit，还不是一般的line of Credit.具体开题另议。

4、如何盘活？钱咋用？货币化以后的资产咋利用？保证不是白忙活？甚至楼上说的“倒贴手续费”，一定要有得赚，可能唯一不确定是的何时赚到多少而已，如果你没有要找到这样的“借款—用款”策略，只能是先不动，暂时做跑得快点的”贷款机器人”尽量还贷吧，等啥时候有了机会再谋定而动，或是被动退休。很多人循环贷炒楼花变房叔房姐的例子不少，这里再说回具上述年金方案。

5、盘来的10万，年利息3250，本金不用还，甚至年利息也可能有机会不用你管，详见开题另议(Manulife One)；年金5500当时可是每年发的，你可以理解是10万元回报，关键是现金流出来了如何利用，保证楼上朋友说的“10万本金要还的”，我当时选的方案：年金5500现金流投资到分红保险，20年现金价值足以偿还本金10万，另外多了更多现金价值和保障，一方面继续领到每年5500年金的同时，保费不用再交，现金价值和保障价值稳步增长，你所担心的10万本金随时可以还掉，或者跟本就不用还，因为当初的10万也只是把自己的资产抵押给银行获得了货币而已，本来就是自己的，当然其作为不动产增值还在，我多出来两个金融房子：年金陪我到永远+非常好的可持续资产投资型保险。

6、时过境迁，利率大变，盘活资产的策略也要相应调整。ManulifeOne仍是不少人资产货币化的盘出首选，只是年金回报已经大大降低了，同样年龄当年给你现金流5500，目前只有3000多元了，对很多年年龄段的人就可能直接购买保险了，当然还有很多你自己看好的投资项目。总之，我们在自身脑体力挣钱打拼的同时，别忘了盘活自己的所谓不动产，所谓收入多元化，资产多样化。

7.旧贴重温，但愿有旧与新知共同探讨。

 

[罗锅刘]

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该抖包袱了 痛快点吧

请您指正！

 

[罗锅刘]

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只有一套房子就像盘活资产？万一盘的连这套房子也没了怎么办?继续
高唱：理财信则有，不信则无 或者 你不理财，财不理你！！

无产阶级啥都不怕！盘多了的机会更多！