枫叶之国面面观---一个投资移民眼中的加拿大

[jenniferlee]

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Hi Jennifer，两个多月没上家园网了，今天先上来问候一下你，楼又高了许多，留着慢慢看。
我们一家9月中旬第一次登陆，直奔万锦，好一顿折腾，总算安顿下来，我国庆节后就回国了，三天前刚刚回来，（我不在这儿的时候LG还请教了你一些问题，在此谢过！）我来了，他走了，孩子上学去了，倒过时差，我就要规划崭新的移民生活了！以后会遇上形形色色的问题要不断地请教你喽。

祝贺安家顺利，新生活开始！

有什么问题尽管问，不用客气。

 

[jenniferlee]

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谢谢珍妮！我快读到400页了，一直都认为您住在滑铁卢，怎么现在搬到Oakvill了？答案应该在我没看的500页里。好像Oakvill和Burlington是富人区。

登陆前是想去滑铁卢的，后来改主意了，因为滑铁卢看上去实在太旧了 似乎没有什么好房子。

Oakvill的确被称为“富人区”，因为这里的家庭平均收入全加拿大第二高。但Burlington应该不是。

 

[jenniferlee]

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我看的时候就在猜会不会是oakville? 还真是呀 那是很好的地区，房价好像也略高，据说那里的中学在安省排名都名列前茅，是这样的吗？

是的。房价略高，学校都不错，虽然和那些华人子弟和印巴子弟比例很高的学校没有办法相比。


我现在住MISSISSAUGA，买房也有考虑OAKVILLE，看了你的生活更加向往了，你是买在老区还是新区？

我不住新区，也许应该算是比较老的区吧。

我们因为过两年要回国，现在买个什么样的房子合适呢？非常彷徨。我们现在密市租的房子，其实从房子本身的条件还是挺舒服的，地理位置也方便，但这里几乎没有社区的感觉，在密市我都没有看到让我心动的社区，所以我不太想在密市买房子。

只住两年就回国呀，那买房子可能会亏本的，如果走时要卖房子的话。主要是因为中介费太高的关系。

对于华人移民来说，生活在密市比在我们这里方便，工作机会也多很多。但是，有利就有弊，那里的华人和印巴人太多了，所以，就比较难有我们这里的社区氛围。

我刚把工作辞了，准备修养一段时间，多点时间享受本地的生活，不想把在加拿大的日子因为工作而过得太匆忙，你看我这样的情况适合在OAKVILLE买房吗？

如果今后不准备工作，我觉得住在OAKVILLE很不错。但是，如果以后还要工作，那每天上班路上耗费的时间太多了。

 

[jenniferlee]

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周一问候^_^

感谢！

 

[jenniferlee]

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Jennifer 好，我们下周也要长登了，很喜欢你的小镇，这一次我们也要重点考察这个小镇，希望能够和你做邻居。
祝福你们全家一切顺利，圣诞快乐！

欢迎！

祝福你们登陆顺利！

圣诞快乐！

 

[诚心请教]

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rehearsal of choir is impressing

 

[hylyandy]

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登陆前是想去滑铁卢的，后来改主意了，因为滑铁卢看上去实在太旧了 似乎没有什么好房子。

Oakvill的确被称为“富人区”，因为这里的家庭平均收入全加拿大第二高。但Burlington应该不是。

珍妮，在OAkvill买house是不是要预算到100万刀以上？

 

[mm5566]

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看这些英语的动画片,电视剧和电影,不仅仅是用来学习语言的,更重要的是,学习别人的文化,了解别人的思维方式,熟悉别人的风俗习惯,并且,跟上现代英语语言表达的潮流.




看到这，俺憋不住了，想当年，刚到广东，满耳都是鸟语，后来就是看“港版”包青天，学会粤语的，比俺那些出去正式上补习班学广东话的男同事讲的强多了
MM的贴太有用了，先学习，再请教！

 

[hylyandy]

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借珍妮的领地，谢谢守法无私的解答！谢谢守法！

 

[view canada]

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珍妮，在OAkvill买house是不是要预算到100万刀以上？

印象中珍妮的房子没到100万吧？不知现在大多地区的房价是涨是跌？大温的房价我感觉2011年下半年开始是轻微下滑。

 

[jenniferlee]

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如何利用房屋净值信用额度Home Equity Line of Credit（HELOC）在加拿大投资谋生（3）


虽然善用房屋净值信用贷款额度HELOC，会给消费者带来一定的好处，但是，每个人的情况千差万别，在考虑使用房屋按揭贷款还是HELOC用以投资时，一定要根据自己的情况来综合分析比较。

影响我们做出这个决定的因素很多，主要的是以下几个：

1. 现行按揭利率与HELOC利率的高下比较：

如果你现在可以拿到很合适的5年期固定按揭利率，并且其比你可以拿到的HELOC的贷款利率要低不少，那么，也许你应该选择前者而不是后者。

如果你所能够拿到的按揭贷款和HELOC贷款的利率相差不大，那么，也需要根据自己的其他情况好好计算，看哪一种情况更适合自己。

2. 未来贷款利率的走势分析：

如果你现在可以拿到的5年期固定按揭贷款利率很低，而你判断未来其大幅增长的可能性很大，那么就应该先锁定低利率的按揭贷款；如果你判断其未来几年内房贷利率只会缓慢增长，甚至还略微走低，那么，就应该根据自己的其他条件来分析选择。

3. 资金灵活性：

5年期固定按揭贷款属于锁定了大笔资金的投资，不可以随心所欲借出还进。而HELOC的贷款则非常灵活，可以随时借出还进。

但是，如果是借用HELOC来进行投资，就不是这么简单的事了。投资非常有可能会是一种中长期性质的行为。遭逢市场下跌时，投资者也不应该为了还贷而随便割肉出场。因此，在你考虑借贷HELOC时，必须十分慎重，想清楚了再行动不迟。

如果你借贷HELOC是为了其他类型的消费/投资，如替子女支付大学费用，买汽车等，则是另外的考虑方式。

4.税务因素：

如果你是高收入或者较高收入者，那么，也许HELOC的贷款利息可以作为成本来抵减所得，使自己降低边际税率，将能够使你更合法地避税。

如果你只是个低收入者，那么也许使用5年期固定按揭贷款更好些。因为对于你来说，基本不需要利用HELOC的贷款利息来抵减所得，以降低自己的边际税率。

当然，这也要看发展趋势，现在的收入水平未见得不会变化。所以，你应该基于收入变化的前瞻性考虑来分析这个问题。

5.信用问题：

在加拿大，房屋按揭贷款的还款情况不进入个人的信用档案，而HELOC的贷款还款情况却要进入个人的信用档案，转化成个人的信用积分，供以后其他的需要考虑个人信用的单位作为参考之用。

在加拿大，当人们申请信用卡，汽车贷款和房屋贷款时，当人们签署工作合同，租房合同，以及保险合同时，银行，信用卡公司和汽车行，以及雇主，房东和保险公司，都可能在消费者授权之下，调阅他们的信用报告。

拥有高的信用积分也许可以使人获得更好的按揭贷款利率；反之，信用太差有可能使人找不到房子租住。


高比例长期占用HELOC，会导致人的信用积分下降。

如果消费者把刚申请的HELOC额度全部提取，就相当于把自己刚申请的信用卡额度全部用足。如果消费者长期使用HELOC不还，那么他/她的信用报告会出现“余额高度锁结（balance too high）”的负面评价。

大金额和高比例使用HELOC对个人信用分数的消极影响在80以上。

对于信用分数在800以上的消费者来说，区区80分影响不大。但对于不足信用分数不到700分的消费者而言，他们今后要贷款就很困难。因为加拿大多数的银行，将680分作为发放房屋按揭贷款的个人信用积分的最低限。



总之，有利就有弊。考虑使用HELOC前，一定要综合分析自己的情况，方才能够做出最适合自己的正确选择。

 

[jenniferlee]

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rehearsal of choir is impressing

是的，令人印象深刻。

相对而言，西人男性对女性的尊重和礼让，比很多国人要做得好很多。这不仅是在中国，在加拿大也同样如此。

 

[jenniferlee]

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珍妮，在OAkvill买house是不是要预算到100万刀以上？

没有这么高。OAkvill的平均房价现在应该在60多万的水平上。所以，丰俭由人。

即便是在老城区，很多独立房子因为房龄长，价格也不是很贵。房价主要还是取决于地点和房龄，以及地块的大小。

 

[毒液]

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神贴留名

 

[jenniferlee]

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看这些英语的动画片,电视剧和电影,不仅仅是用来学习语言的,更重要的是,学习别人的文化,了解别人的思维方式,熟悉别人的风俗习惯,并且,跟上现代英语语言表达的潮流.




看到这，俺憋不住了，想当年，刚到广东，满耳都是鸟语，后来就是看“港版”包青天，学会粤语的，比俺那些出去正式上补习班学广东话的男同事讲的强多了
MM的贴太有用了，先学习，再请教！

欢迎新朋友！有什么问题就请问吧。

是的，学英语其实主要还是从生活中学更合适。

 

[jenniferlee]

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印象中珍妮的房子没到100万吧？不知现在大多地区的房价是涨是跌？大温的房价我感觉2011年下半年开始是轻微下滑。

是啊，没有，我可不买那么贵的房子，觉得没有必要似的。房子三年后就要卖掉，价格适中就很容易成交。

总体而言，这两年我们这里的房价涨了些，也许在7~15%之间。但是，这里房价的季节性很强。所以，一年中，不同季节的平均房价差别也挺大的。

 

[jenniferlee]

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神贴留名[/QUOTE、

多谢捧场！

 

[alwinner]

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很好的决定。

祝你一切顺利！

这也是受惠于您的建议啊，谢谢!
今天通知面试时间了，2月2日香港。接下来得准备一下面试有关的事情了，祝Jennifer圣诞节快乐，一家人幸福美满！

 

[大瀑布]

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是啊，没有，我可不买那么贵的房子，觉得没有必要似的。房子三年后就要卖掉，价格适中就很容易成交。

总体而言，这两年我们这里的房价涨了些，也许在7~15%之间。但是，这里房价的季节性很强。所以，一年中，不同季节的平均房价差别也挺大的。

珍妮姐打算卖房搬去那里啊?去温哥华吗?偶觉得你的人气,你去哪里.会带旺那个地方的房价.

 

[泰迪宝贝]

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珍妮姐打算卖房搬去那里啊?去温哥华吗?偶觉得你的人气,你去哪里.会带旺那个地方的房价.

那个啥后就回国！