在温哥华做房屋买卖所需要了解的知识

[飞鱼]

在温哥华做房屋买卖所需要了解的知识（信息量巨大，持续更新中）

大家好！我是温哥华的地产经纪，本名韦璐，从事温哥华地产经纪一行多年。在北美中文网我的网名是“飞鱼”，跟在家园网用的ID一样。根据我多年的房产买卖的经验，我整理出了一些比较具有实战性的短文供网友们参考。其中包括

购房指南
售房要点
楼花投资的风险及要素
法拍房
税的计算
国内房产交易与加拿大房产交易的对比
怎样查找学区及学校排名
怎样写offer

信息量是比较大的。希望大家多参与讨论才能理解得更加深刻。
http://weilurealty.com/zh/buying-not-only-a-house-but-a-home/

我先从首次购房指南说起。

 

[飞鱼]

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先来聊聊作为首次购房者所需要了解的。


首次购房指南


今天第一讲：确定目标

第一需要确定的是预算，也就是您打算花多少钱或者说可以承担多少钱的房子。

到任何一家银行花个十分钟左右的时间和贷款经理谈谈，做个pre-approval就知道自己大概能够买多少钱的房子了。

第二，地区

根据家庭成员的需要和经济承受能力选择合适的地区。需要考虑以下几个大的因素：
1。学区
2.公交
3.行车安全隐患
4.治安
5.购物
6.抗跌能力

第三，房型
是独立房，townhouse，还是appartment？

根据家里人口和喜好来决定。人口多，当然是house；人口少，一家三口，公寓或者townhouse都可以；考虑到小孩的一定户外活动空间，选择townhouse。

家中人口少其实不适合买house。象很多太空家庭，平时就母亲带一到两个孩子生活在温哥华，住house有太多不安全因素，而且，工作量对于母亲来说也太大。

第四，房龄
新房和旧房都各有长短。
大部分朋友都喜欢新房，因为问题相对较少。不过新房的缺点就是面积小，格局紧凑；旧房面积大，但相对来说维修方面的问题就要多一些。不过，根据自己的经济承受能力和市场的实际情况，作一些必要的调整，最终就会做出合适的选择了。


第一讲完

买房，说到底，就是个妥协和坚持的过程。

 

[飞鱼]

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在上帖中，我想对“地区”这个概念做一些更具体的讲解。由于个人能力或者所知有限，有些内容可能涵盖不够全面，请大家指正。

温哥华地区，通常是指大温地区和飞沙河谷。

大温地区包括温哥华市（分温东和温西），本拿笔市（分南本拿笔和北本拿笔），高贵林，满地宝，高贵林港，列支文，北温，西温；飞沙河谷的范围就比较远，包括素里（分南北素里），三角洲，兰里，chiliwack，等等。

从种族分布上，列支文的华人比例是最高的。素里的印巴人的比例也是最高的。西温和北温的华人比例很低。
从学区分布上，学校排名前列的最多的在温西。
从多元文化的融合上，本拿笔是各族裔比例大概相当的。
从华人生活文化上，列支文的华人餐馆和超市是最多，华人生活最方便，不需要说英文也能生活。

关于地区，我想，这个话题的内容其实很多，欢迎大家一起来探讨。

 

[飞鱼]

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第二讲：请还是不请经纪，这是个问题；如何挑选经纪，这也是个问题。
在问这个问题的时候，首先要问问自己，是否有足够多的知识和信息来源帮助自己买房。
在今天的加拿大地产界，由于公共地产网站的普及，不是每一位购房者都绝对需要请经纪的，这取决于购房者自己的能力和经验。

众所周知，经纪和普通大众的信息来源是不对等的。有很多信息是公共网站上没有的，比如同一地区类似房型的近期交易记录，挂牌历史记录，中间有否调过价格，究竟上市多久，换手记录，等等。当然，从我过去接触过的客人当中，确实是有个别的一些客人对房市数据收集的特别齐全，分析能力非常强，语言能力也很好，这种情况下客人对经纪的依赖就大大降低了。不过由于是首次购房，对于合同条款很陌生，对于最终成交价没有把握，所以多多少少还是需要经纪的帮助。

那么，如何找到一个能真正代表自己利益的经纪呢？

这里涉及到很多经纪行业的法律问题，所以我会尽量避免对其他经纪的评论。

经纪来源：

主要有媒体广告和朋友推荐两种渠道。

那么怎样从这么多的经纪中找到那么一个自己信得过的呢？

面谈是第一关。要给机会给自己去认识这个经纪，好好谈上一个小时左右。把自己对房子的要求和对经纪的要求都提出来，看对方是否能基本做到。
看房是第二步。在看房过程中去观察经纪是否真正把握住了自己的需要。看上两到三次房以后，客人就应该基本知道这个经纪是否是适合自己的经纪了。

以上两步都是一个客户和经纪互相挑选的过程。在这个过程中，客人要仔细观察经纪的耐心，细心，专业精神（比如是否准时，穿着是否太过随便，材料准备的是否充分，等等），以及为人处事的能力。这个过程之后，如果还是决定了就是这个经纪了，就要做到用人不疑。

 

[钱夫人]

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温哥华是休闲城市，投资移民多，买卖概念和多伦多不同，房价不低

 

[飞鱼]

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第三讲：看房

先从房源的初步筛选谈起。

经纪会根据客人的要求发一些房源信息给客人。这时客人需要从这些房源中再作一些筛选，选出那些是自己真正想实地观察的房子，再告诉自己的经纪大概什么时间自己有空可以安排看房。

看房要注意的地方：
通常一次看房都要看上至少3??4个房，几个星期过后累积起来就看了不少房子了，很容易忘记并且混淆看过的房子的特征，而经纪看的房子就更加多了，不太可能帮客人记住哪个是哪个。所以，在看房过程当中要记得记笔记。

看房通常要着重看并且了解以下几处
格局是否方正，是否适用；
朝向和采光
是否有明显的风水方面的缺陷，比如路冲
周围环境是否安静或者太过于安静
如果是condo，车库和储藏室到电梯的距离会不会太远

每次看完房以后要记得回家整理一下，从中挑出一个相对最为满意的一个，到下一次看房时同样这样做，看下一次挑出的那个房是否比上一次的好。这样反复几次下来，目标房就可以基本定下了。

如果选出了目标房，需要和经纪约看第二次，看仔细，然后自己需要作如下功课：

公交情况
学区和学校排名
在不同时间段自己再去看几次周围环境，看是否有影响自己决策的地方

 

[飞鱼]

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第四讲―Offer

这一讲的内容很多。我会分段发表。大家也可以随时提问。

下offer了，怎么做？

首先，要了解买房所涉及到的其他费用，这也是您的经纪在解释合同时要做的第一个程序：
－贷款所涉及的费用，主要是评估费，
－律师费
－物业购置税（property transfer tax）,简称PTT
－HST
－保险费（主要针对house而言）
－Sales Tax（对于非自住）
－survey fee（house 适用）


这里着重谈谈物业购置税的问题。解释关于PTT的减免政策。
要满足PTT的减免政策，从大的方面来讲主要要同时满足以下条件：
－首次购房（globally）
－房价总额不超过$425,000
－在BC省住满一年

其他关于PTT的减免政策的详细条款请参考

www.sbr.gov.bc.ca/docu...eBuyer.pdf

对以上条件有疑问的，要当即和自己的经纪提出来，并向律师取得咨询，以律师的答案为准。

费用了解清楚了，就要进行下面的实质内容了。

 

[游客]

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wo喔
著名经级的沙发
小熊的网站影响果然大

 

[lxg123456]

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期待中

 

[paulWX]

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这个有点意思，请问多伦多和温哥华都一样吗？

 

[飞鱼]

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这个有点意思，请问多伦多和温哥华都一样吗？

还是有一些地方是不同的，主要是在税的方面。

 

[飞鱼]

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接上

费用了解清楚了，就要进行下面的实质内容了。
――价钱
Offer一个什么价钱合适？取决于你想要这个房子的心情有多迫切以及您经纪给您提供的数据和分析。
――押金
押金一般是买价的5%，通常在取消条件后的24小时内以银行本票（bank draft）或者个人信用支票（certified check）的形式支付

――交割日和交房日

交割日指的是法律上产权转移的时间，交房日是实际拿钥匙的时间。这两个日期通常相隔一天，交割日在前。原因是因为银行转账的原因，如果安排在同一天的话往往会来不及。

――风险问题

在交割日凌晨12点，房子的风险发生转移。在这个时间点之前，发生任何意外事件引起的房子的损失由卖方负责；这个时间点之后的损失由买方负责。

――offer 的时效
有一个offer的open时间，这个要看情况而定。

――条件
最复杂的部分来啦 （待续）

 

[为爱出国]

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你好，我是一个准备移民的家庭，有个11岁的儿子，现在正在办理投资移民，目的地是温哥华，请问我可以在短登之前去温哥华买房子吗？拿到枫叶卡之后多久可以有信用？多久可以利用银行信用贷款买房？呵呵，问题很多，请包涵，我的邮箱是betit@com;msn : youran915@hotmail.com
期待你的联络

 

[paulWX]

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昨天发了Email，请查您的邮箱，谢谢。

 

[飞鱼]

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昨天发了Email，请查您的邮箱，谢谢。

是那位住在蒙特利尔的先生吗？今晚晚一些我会回您的邮件。

 

[飞鱼]

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你好，我是一个准备移民的家庭，有个11岁的儿子，现在正在办理投资移民，目的地是温哥华，请问我可以在短登之前去温哥华买房子吗？拿到枫叶卡之后多久可以有信用？多久可以利用银行信用贷款买房？呵呵，问题很多，请包涵，我的邮箱是betit@com;msn : youran915@hotmail.com
期待你的联络

已经给您发了邮件，请查收。

 

[浙江宅女]

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接着说，等着呢

 

[金色蔷薇]

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期待继续~~~LZ写得很辛苦
支持

 

[飞鱼]

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你好，我是一个准备移民的家庭，有个11岁的儿子，现在正在办理投资移民，目的地是温哥华，请问我可以在短登之前去温哥华买房子吗？拿到枫叶卡之后多久可以有信用？多久可以利用银行信用贷款买房？呵呵，问题很多，请包涵，我的邮箱是betit@com;msn : youran915@hotmail.com
期待你的联络

给您的hotmail的邮箱发了邮件，被弹回来了。

 

[乡村]

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好帖！