回复: 谈下新移民选择地产经纪时容易进入的误区及交易中的潜规则!
好帖子! 学习了！！！
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谈下新移民选择地产经纪时容易进入的误区及交易中的潜规则!
- 主题发起人 小鼠波波
- 发布时间 2010-10-25
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谈下加拿大购房十大误区 (转帖)
事实上，不论你买的是二人世界用的小屋，还是超级的豪宅，可以说你需要面对同样的毛病。特别是在如今的这个市场中，只要房子被LIST出来哪怕几个小时或几天，买家都更有可能犯错误。他们都会想："如果我现在没买到，可能再没机会……"其实，他们并没有做足家庭作业，特别是以下的十大误区：
1．没有做预算
买房如果超出了实际的价格范围，就可能使其他的重要投资受到损坏，比如养老保险，孩子的教育投资等等，还不谈其他的娱乐开支。房屋按揭经纪通常会告诉你能"借"多少钱，但这个数额往往并不是你能"承受"的金额。如果你有好几个孩子或者你们比较爱好旅游，那怎么办呢？所以我们应该考虑购买房屋会给我们每个月的花消带来多大影响，一定要考虑整个月的详细开支。所以多数专家会建议一个家庭的总负债不应该超过他们总收入的36%。
2．选择了错误的按揭
许多买家都忙于寻找一个可以解决房屋按揭的金融机构，因为卖家往往会考虑那些按揭已经PRE-APPROVED了的买主，这样就忽略了按揭本身的各类选项。我们可以选择浮动利率、短期固定利率和长期固定利率，那么它们的差别是很大的。但要记住短期的按揭每月还款要高于长期的按揭，一个15年期的按揭每月供款要比30年的按揭大约高25%。
3．选择了错误的社区
一些区的房价非常贵，所以我们要买那些承受得起的房子，但这并不是说我们要买最便宜的屋。地产界的名言是"LOCATION，LOCATION，LOCATION"，可见地点的重要性。如果这个区不好，你不仅会很不开心，而且将来会很难卖的出一个好价钱。所以要多听多看，了解社区有什么资源，提供什么服务等等。不要忘记了学校，要打听一些考试成绩的排名，升大学的比率，老师的比例等等信息，多和附近的一些家长聊一聊。
4．你并不知道到底房子值多少钱
最好的方法知道你所要购买的房子价格是否公平，是比较同一区域内的相似结构的房子的价格。你可以通过你的房产经纪了解到这些信息，包括过去一些年份在这个区买卖房屋的成交价格。
5．你选择了一个不好的地产经纪
选择了一个错误的经纪是一件很头疼的事情。你需要的经纪应该是能够为你服务，而且知道你确实的需要以及了解你的财务能力的人。来自朋友的介绍一般能帮助你找到一个较放心的经纪，或者比较两三个经纪，然后选定一个，不要同时选多个。参考一下他们过去的业绩，对你想买房子的区域的了解程度等等。
6．没有去了解周边环境
如果你像大多数买家那样，在周末的时候忙着去看新出来的卖盘。那么你知道你想入住的区域平常或天黑后是什么情况吗？那里的所谓交通便利，会24小时车水马龙吗？周末会经常有各种喧闹的聚会吗？要得到这些问题的答案，只有亲自在不同的时间段，比如晚上、周末及非周末的时间，去到社区了解才行。记住：在决定购买之前，尽可能多的了解周边环境及邻居。
7．没有请专业人士验屋
给大家的底线是没有验屋就不要买房。毕竟，任何人都不想买一个电力系统老化或地库漏水等毛病的房子。即使是新屋，你也需要知道所有的施工是否都完成得合适。一个典型的验房通常不超过300元，包括了检查水、暖、电、结构、屋顶等等方面。哪些通常不包括呢？白蚁、氡、石棉、霉、铅等一般不包。一般的验屋师都会告诉你那些要检验，哪些不。一般人看房子的角度和验房师所看的角度完全不同，这一点很重要。
8．忘记了考虑RESALE
买家很容易在看房的过程中忘了将来要如何卖掉房子。其实，在你浏览房子的时候，尝试用卖主的心态来看看那幢房子，哪里大了，哪里不够用等等。所以在买房子的时候一定要记住卖房子的那一天。
9．你在那个区里买了最贵的房子
你买了你梦寐以求的房子固然是一件很高兴的事，但如果那间房子是那个区中最贵的一个，那么就可能有点问题了。很简单，你的房子是50万买的，你当然希望周围的房子也和你的一样是50多万。当你看到你的邻居房子只值15万时，你的心情一定又很沮丧了。所以一般专家会建议：当您所购买的房屋价格超过邻居的50% 时，你最好放弃。
10．忘记了交割日的开支
当到了交割日，而你却发现没钱时，是一件多么糟糕的事。要记住，交割日的开支可能会占到房屋购买价格的2%。可能有没有付的律师费、相关税费、银行费用、搬家等等，这一点千万不要疏忽。
加拿大买房前需支付13项费用
在加国买房，可并不是支付贷款那么简单，名目繁多的各种费用令人头晕脑涨。所以，一旦你确定自己能够承担的住宅价格以及自己可以申请的抵押贷款类型，那么你就需要计算一下买房前所需要花费的所有费用。对于买房前的各种预先支付的费用最好提前制定预算，以防手足无措。
谈下加拿大购房十大误区 (转帖)
事实上，不论你买的是二人世界用的小屋，还是超级的豪宅，可以说你需要面对同样的毛病。特别是在如今的这个市场中，只要房子被LIST出来哪怕几个小时或几天，买家都更有可能犯错误。他们都会想："如果我现在没买到，可能再没机会……"其实，他们并没有做足家庭作业，特别是以下的十大误区：
1．没有做预算
买房如果超出了实际的价格范围，就可能使其他的重要投资受到损坏，比如养老保险，孩子的教育投资等等，还不谈其他的娱乐开支。房屋按揭经纪通常会告诉你能"借"多少钱，但这个数额往往并不是你能"承受"的金额。如果你有好几个孩子或者你们比较爱好旅游，那怎么办呢？所以我们应该考虑购买房屋会给我们每个月的花消带来多大影响，一定要考虑整个月的详细开支。所以多数专家会建议一个家庭的总负债不应该超过他们总收入的36%。
2．选择了错误的按揭
许多买家都忙于寻找一个可以解决房屋按揭的金融机构，因为卖家往往会考虑那些按揭已经PRE-APPROVED了的买主，这样就忽略了按揭本身的各类选项。我们可以选择浮动利率、短期固定利率和长期固定利率，那么它们的差别是很大的。但要记住短期的按揭每月还款要高于长期的按揭，一个15年期的按揭每月供款要比30年的按揭大约高25%。
3．选择了错误的社区
一些区的房价非常贵，所以我们要买那些承受得起的房子，但这并不是说我们要买最便宜的屋。地产界的名言是"LOCATION，LOCATION，LOCATION"，可见地点的重要性。如果这个区不好，你不仅会很不开心，而且将来会很难卖的出一个好价钱。所以要多听多看，了解社区有什么资源，提供什么服务等等。不要忘记了学校，要打听一些考试成绩的排名，升大学的比率，老师的比例等等信息，多和附近的一些家长聊一聊。
4．你并不知道到底房子值多少钱
最好的方法知道你所要购买的房子价格是否公平，是比较同一区域内的相似结构的房子的价格。你可以通过你的房产经纪了解到这些信息，包括过去一些年份在这个区买卖房屋的成交价格。
5．你选择了一个不好的地产经纪
选择了一个错误的经纪是一件很头疼的事情。你需要的经纪应该是能够为你服务，而且知道你确实的需要以及了解你的财务能力的人。来自朋友的介绍一般能帮助你找到一个较放心的经纪，或者比较两三个经纪，然后选定一个，不要同时选多个。参考一下他们过去的业绩，对你想买房子的区域的了解程度等等。
6．没有去了解周边环境
如果你像大多数买家那样，在周末的时候忙着去看新出来的卖盘。那么你知道你想入住的区域平常或天黑后是什么情况吗？那里的所谓交通便利，会24小时车水马龙吗？周末会经常有各种喧闹的聚会吗？要得到这些问题的答案，只有亲自在不同的时间段，比如晚上、周末及非周末的时间，去到社区了解才行。记住：在决定购买之前，尽可能多的了解周边环境及邻居。
7．没有请专业人士验屋
给大家的底线是没有验屋就不要买房。毕竟，任何人都不想买一个电力系统老化或地库漏水等毛病的房子。即使是新屋，你也需要知道所有的施工是否都完成得合适。一个典型的验房通常不超过300元，包括了检查水、暖、电、结构、屋顶等等方面。哪些通常不包括呢？白蚁、氡、石棉、霉、铅等一般不包。一般的验屋师都会告诉你那些要检验，哪些不。一般人看房子的角度和验房师所看的角度完全不同，这一点很重要。
8．忘记了考虑RESALE
买家很容易在看房的过程中忘了将来要如何卖掉房子。其实，在你浏览房子的时候，尝试用卖主的心态来看看那幢房子，哪里大了，哪里不够用等等。所以在买房子的时候一定要记住卖房子的那一天。
9．你在那个区里买了最贵的房子
你买了你梦寐以求的房子固然是一件很高兴的事，但如果那间房子是那个区中最贵的一个，那么就可能有点问题了。很简单，你的房子是50万买的，你当然希望周围的房子也和你的一样是50多万。当你看到你的邻居房子只值15万时，你的心情一定又很沮丧了。所以一般专家会建议：当您所购买的房屋价格超过邻居的50% 时，你最好放弃。
10．忘记了交割日的开支
当到了交割日，而你却发现没钱时，是一件多么糟糕的事。要记住，交割日的开支可能会占到房屋购买价格的2%。可能有没有付的律师费、相关税费、银行费用、搬家等等，这一点千万不要疏忽。
加拿大买房前需支付13项费用
在加国买房，可并不是支付贷款那么简单，名目繁多的各种费用令人头晕脑涨。所以，一旦你确定自己能够承担的住宅价格以及自己可以申请的抵押贷款类型，那么你就需要计算一下买房前所需要花费的所有费用。对于买房前的各种预先支付的费用最好提前制定预算，以防手足无措。
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加拿大贷款购房十大注意事项 (转帖)
关于贷款购房，多数建议是指导我们应该如何去做，但在这儿我要说一下买房贷款的十大禁忌，也是消费者经常犯的错误。
第一.不要选错房贷。
现在有多种类型的房贷可供选择，比较后制定一个方案用以应付最坏的情况。一定要了解房贷的原始利率 （initial interest rates）、按揭利率、首付数额以及若延迟还贷所受的处罚。
第二.不要将批准前（pre-approval）与预获资格（pre-qualified）两个概念混为一谈。
在地产界二者一直存在很大争议。事实上，在地产辞海中根本就没有这两个名次的解释，它们的意思没法界定。
有一种说法是，预获资格（pre-qualified）指贷款机构根据某些信息来推测可以给你提供多少贷款。如果你获得了批准前卡（pre-approval），就说明贷款机构已对你提交的信息进行了核实，在一定条件下，给你确定的活期利率。而还有很多贷款机构将其理解为同种含义。
因此，如果与贷款机构谈判，事先一定问明他们对批准前（pre-approval）与预获资格（pre-qualified）两个名词如何定义，要获得贷款还有何种要求。
第三.不要申请太多信用卡帐户。
信用卡过多就等于说信用记录很差，即便你总是按时还债也不行。因此办理过多信用卡就等于拒绝贷款。
第四.申请贷款时不要谎报信息。
房贷申请时过于夸大工资数额，被发现后，贷款机构虽不会因此起诉你，但会收回贷款。
在房贷申请表上的各项未填好前，不要签名，因为贷款机构总是言过其实，以致客户签好字后发现根本无法负担按揭数额。
第五.还不起贷款时不要四处躲藏。
很多人遇到这种情况就拒接电话、拒收催款信件。其实，贷款机构有很多方式来处理这种情况，比如收回抵押品或房子。但他们一般不会这么做，而是找贷款人谈一下面临的困境，除非你躲起来，让贷款机构别无选择。
第六.不要为了省钱跳过验房这一步。
验房人员会从头至尾帮你仔细检查房子，告诉你屋顶、地下室是否漏水，房内的机械设备是否能用，使用年限多长。他们检验的一定比你好。因此不要为了省300～400元因小失大。
第七.不要随便找个房产代理机构卖掉房子。
各个房产机构是不同的，咨询一下他们想怎样在市场上卖掉你的房子，你应对房子做哪些改造才能使其更吸引人，房子卖多少钱合适。如果他们的回答不令人满意就找其它的房屋代理机构。
第八.不要随随便便找个房屋装修商。
好的装修商是不会挨家挨户请求为您装修的，也不会在费用上讨价还价。可以咨询一下装修商的老客户、他的供货商、当地较好的贸易局、消费者事务机构。
第九.不要第一次就支付大额装修费。
如果装修商要你首付三分之一的费用，其中一定有诈。最坏的情况是，不给装修卷款潜逃。好点的情况是资金不足，不能购买原材料或支付工人工钱。无论如何，都不要付现金。
第十.不要在还清所有房贷时烧掉房贷抵押契约。
当你还清贷款后，将契约付之一炬的确很爽，毕竟现在一切都归你所有了。千万别这么做，找个安全可靠的地方存放好所有的相关文件。
加拿大贷款购房十大注意事项 (转帖)
关于贷款购房，多数建议是指导我们应该如何去做，但在这儿我要说一下买房贷款的十大禁忌，也是消费者经常犯的错误。
第一.不要选错房贷。
现在有多种类型的房贷可供选择，比较后制定一个方案用以应付最坏的情况。一定要了解房贷的原始利率 （initial interest rates）、按揭利率、首付数额以及若延迟还贷所受的处罚。
第二.不要将批准前（pre-approval）与预获资格（pre-qualified）两个概念混为一谈。
在地产界二者一直存在很大争议。事实上，在地产辞海中根本就没有这两个名次的解释，它们的意思没法界定。
有一种说法是，预获资格（pre-qualified）指贷款机构根据某些信息来推测可以给你提供多少贷款。如果你获得了批准前卡（pre-approval），就说明贷款机构已对你提交的信息进行了核实，在一定条件下，给你确定的活期利率。而还有很多贷款机构将其理解为同种含义。
因此，如果与贷款机构谈判，事先一定问明他们对批准前（pre-approval）与预获资格（pre-qualified）两个名词如何定义，要获得贷款还有何种要求。
第三.不要申请太多信用卡帐户。
信用卡过多就等于说信用记录很差，即便你总是按时还债也不行。因此办理过多信用卡就等于拒绝贷款。
第四.申请贷款时不要谎报信息。
房贷申请时过于夸大工资数额，被发现后，贷款机构虽不会因此起诉你，但会收回贷款。
在房贷申请表上的各项未填好前，不要签名，因为贷款机构总是言过其实，以致客户签好字后发现根本无法负担按揭数额。
第五.还不起贷款时不要四处躲藏。
很多人遇到这种情况就拒接电话、拒收催款信件。其实，贷款机构有很多方式来处理这种情况，比如收回抵押品或房子。但他们一般不会这么做，而是找贷款人谈一下面临的困境，除非你躲起来，让贷款机构别无选择。
第六.不要为了省钱跳过验房这一步。
验房人员会从头至尾帮你仔细检查房子，告诉你屋顶、地下室是否漏水，房内的机械设备是否能用，使用年限多长。他们检验的一定比你好。因此不要为了省300～400元因小失大。
第七.不要随便找个房产代理机构卖掉房子。
各个房产机构是不同的，咨询一下他们想怎样在市场上卖掉你的房子，你应对房子做哪些改造才能使其更吸引人，房子卖多少钱合适。如果他们的回答不令人满意就找其它的房屋代理机构。
第八.不要随随便便找个房屋装修商。
好的装修商是不会挨家挨户请求为您装修的，也不会在费用上讨价还价。可以咨询一下装修商的老客户、他的供货商、当地较好的贸易局、消费者事务机构。
第九.不要第一次就支付大额装修费。
如果装修商要你首付三分之一的费用，其中一定有诈。最坏的情况是，不给装修卷款潜逃。好点的情况是资金不足，不能购买原材料或支付工人工钱。无论如何，都不要付现金。
第十.不要在还清所有房贷时烧掉房贷抵押契约。
当你还清贷款后，将契约付之一炬的确很爽，毕竟现在一切都归你所有了。千万别这么做，找个安全可靠的地方存放好所有的相关文件。
小
小和尚
Guest
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地主老财传授知识，板凳坐好。
地主老财传授知识，板凳坐好。
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我现在讲，不晚吧？我打算卖掉公寓，请介绍经纪给我，别忘了返还我你的佣金呦。（当真，不是说笑）
交定金前最好提出来,迟了就只能和TA商量了
要佣金回扣通常在找到地产经纪后就要当面提出,自己不好意思的话,就让帮你介绍的朋友去提,通常有好几千哦,金额大的有１－２万呀
早不讲,我帮你介绍个经纪,我还能在我的佣金回扣里返还部分给你!(说笑)
我现在讲，不晚吧？我打算卖掉公寓，请介绍经纪给我，别忘了返还我你的佣金呦。（当真，不是说笑）回复: 谈下新移民选择地产经纪时容易进入的误区及交易中的潜规则!
加拿大购房费用细评估(转帖)
买房涉及资金巨大，尤其是移民后的购房更要做足功课。加拿大是一个与中国的制度程序差异很大的国家，每一步都有专门的机构参与，其买房步骤和相关费用还需认真把握。
加拿大房价行情
加拿大住宅类型主要有：独立房屋（建筑在所属土地上的单一房屋）、半独立房屋（房屋一侧同另一所相似的房屋相连）、镇屋（两侧都和相似的房屋相连）以及共管公寓（共同管理的镇屋或公寓大厦）。加拿大按揭及房屋公司在2009年第四季度住房市场报告中对2009和2010年各省及平均房价做出了评估和预测，卑诗省继续成为全国房价最高的省份。
在加拿大买房主要步骤为：取得银行的贷款额度确认→联系房地产经纪人看房子→房产的选择→关于房产购置方面的税收政策→主要的合同条款→房产估价和房屋查验→安排房屋保险→法律文件的准备。
取得银行的贷款额度确认
在加拿大，新移民一般首付款可以为房产成交价的25~30%，其余部分可向银行或其他金融机构申请贷款。贷款额度因个人经济状况和收入而定。审批贷款的首要考虑因素是用于支付贷款、地产税和水电费的总额不超过年家庭总收入的32%，其次是全部债务一般不超过年家庭总收入的40%。例如，如果一个家庭的年收入为4万加元，贷款利率为5%，那么银行贷款额度约为20.6万加元。按照75%的贷款额计算，这个家庭可买一套价位在28万加元左右的房子，首付大约6.9万加元，月供约为1230加元。
对于新移民来说，如在加拿大尚无固定收入，银行对其首付款要求有可能为35%左右。如购房者收入稳定，只是暂时拿不出25%的首付款，一些银行会允许只支付最低为5%的首付款。此种情况下，银行会要求提供一种额外的贷款保险以规避购房者的违约风险。其保费一般在总贷款额的0.75%～3.75%，取决于买房者的首付款与房价的比例。
房产购置的税收政策
在加拿大购置房产，需考虑房产购置税和商品购置消费税。房产购置税对新、旧房子均适用，商品购置消费税仅适用于新建造的房子。
房产购置税
该税对20万加元以下部分征收1%的税率，以上部分税率为2%。首次购置房产可退税。欲享受该税优惠需满足以下条件：申请免税者须是加拿大公民或移民，如在购置房产时不符合条件，但在房产登记后的一年内成为加拿大公民或移民，须在登记后的18个月内提交免税申请才有效。免交该税的申请人，必须在房产注册前连续居住了一年以上，或在6年内住满了2年。免税申请人不得在加拿大任何地方曾购买过房屋或申请过免税。购置者银行贷款不应少于房价的70%，且贷款期限在一年以上。购置者应在房产注册后的一年内迁入购置的房子。购置的房产（土地面积）不应超过1.24英亩。
商品购置消费税
如果购房者买的是全新的房子，须缴纳约为7%的商品购置消费税。如房价在35万加元以下，大约可享受36%的免税。
购房合同的主要条款
除房产地点、所有权、成交价格等方面的规定外，以下条款也要加以注意。
房子的设施情况
合同中应明确说明，房子买卖成交包括哪些设施。
解除条件
解除条件一般有利于买方。比如该条款可规定合同的执行取决于买方能否从银行取得贷款或验房师的报告结果等。
房产过户日
它标志着房子的所有权从卖方转移到买方。
买方入住日
可和房产过户日同，也可不同。一般晚于房产过户日几天。
费用调整日
一般和买方入住日相同，主要用来计算市政管理费及地产税等在买卖方之间分担的问题。
房产估价和房屋查验
联系购房贷款时, 银行一般会要求提供一份房产估价报告，目的在于确定房产价值。房产估价费用大约为200加元。一般贷款银行会承担此项费用。
房产查验是为全面了解房屋的结构、设施等情况。查验项目包括：房体结构、地基、外墙、内墙、屋顶、门、窗、厨房、卫生间、洗衣房、锅炉房、汽车间设施以及汽车房里的中心配电盘和中央吸尘等。验房师费用通常为250～350加元，根据房子的大小而定。
购买房屋保险
加拿大政府没有规定住宅物业必须购买保险，很多人购买是因为提供按揭服务的银行要求为房屋买保险，银行要确保其利益得到保护后才肯贷款。购房者需注意切勿为减轻保费而申报假资料，因为一旦发生意外，保险公司会派专员调查，如发现资料不实，保险公司有权拒绝赔款或减低赔款额。如果业主又在原房屋基础上做了增建部分，也要向保险公司声明。否则，一旦出事有可能遭到拒赔。保费一般为贷款额的0.5%～2.5%。
准备法律文件
联系律师或公证人准备法律文件是房屋买卖中的最后一个环节。一般要在合同规定的产权过户日之前一周内安排好。在产权过户日之前3～4天，律师会根据房屋买卖合同的成交价格和其他相关费用作出费用调整单，并通知买方在签字前需准备的款项。如夫妻双方均为买主，双方都要签字。签字后的文件将送到省房产注册办公室备案。
支付款项及付款形式
合同成立后，买方需支付的第一笔款项是房产购置合同押金。一般为成交价的5%，也可能低一些。如果此时距产权过户日还有一个月以上的时间，卖方经纪人也许会接受买方的私人支票。支票写给卖方经纪人公司，进入公司的信托账户。如已不足一个月，卖方经纪人也许会要求买方提供银行本票。该5%的押金连同利息将作为买方首付款的一部分，在产权过户日时提交给卖方的律师或公证人。
律师或公证人的费用调整单是买方需支付的第二笔款项。这笔款项包括除银行贷款外的由买方支付的首付款和政府税收等。一般要求买方要以现金或银行本票的形式支付。买卖双方的律师或公证人根据费用调整单履行各自的手续。买方的律师或公证人作为执行合同的承诺人将银行贷款以及首付款等提交给卖方律师或公证人。他们则按照承诺把产权转让给买方。律师或公证人的费用一般在700～1000加元。
加拿大购房费用细评估(转帖)
买房涉及资金巨大，尤其是移民后的购房更要做足功课。加拿大是一个与中国的制度程序差异很大的国家，每一步都有专门的机构参与，其买房步骤和相关费用还需认真把握。
加拿大房价行情
加拿大住宅类型主要有：独立房屋（建筑在所属土地上的单一房屋）、半独立房屋（房屋一侧同另一所相似的房屋相连）、镇屋（两侧都和相似的房屋相连）以及共管公寓（共同管理的镇屋或公寓大厦）。加拿大按揭及房屋公司在2009年第四季度住房市场报告中对2009和2010年各省及平均房价做出了评估和预测，卑诗省继续成为全国房价最高的省份。
在加拿大买房主要步骤为：取得银行的贷款额度确认→联系房地产经纪人看房子→房产的选择→关于房产购置方面的税收政策→主要的合同条款→房产估价和房屋查验→安排房屋保险→法律文件的准备。
取得银行的贷款额度确认
在加拿大，新移民一般首付款可以为房产成交价的25~30%，其余部分可向银行或其他金融机构申请贷款。贷款额度因个人经济状况和收入而定。审批贷款的首要考虑因素是用于支付贷款、地产税和水电费的总额不超过年家庭总收入的32%，其次是全部债务一般不超过年家庭总收入的40%。例如，如果一个家庭的年收入为4万加元，贷款利率为5%，那么银行贷款额度约为20.6万加元。按照75%的贷款额计算，这个家庭可买一套价位在28万加元左右的房子，首付大约6.9万加元，月供约为1230加元。
对于新移民来说，如在加拿大尚无固定收入，银行对其首付款要求有可能为35%左右。如购房者收入稳定，只是暂时拿不出25%的首付款，一些银行会允许只支付最低为5%的首付款。此种情况下，银行会要求提供一种额外的贷款保险以规避购房者的违约风险。其保费一般在总贷款额的0.75%～3.75%，取决于买房者的首付款与房价的比例。
房产购置的税收政策
在加拿大购置房产，需考虑房产购置税和商品购置消费税。房产购置税对新、旧房子均适用，商品购置消费税仅适用于新建造的房子。
房产购置税
该税对20万加元以下部分征收1%的税率，以上部分税率为2%。首次购置房产可退税。欲享受该税优惠需满足以下条件：申请免税者须是加拿大公民或移民，如在购置房产时不符合条件，但在房产登记后的一年内成为加拿大公民或移民，须在登记后的18个月内提交免税申请才有效。免交该税的申请人，必须在房产注册前连续居住了一年以上，或在6年内住满了2年。免税申请人不得在加拿大任何地方曾购买过房屋或申请过免税。购置者银行贷款不应少于房价的70%，且贷款期限在一年以上。购置者应在房产注册后的一年内迁入购置的房子。购置的房产（土地面积）不应超过1.24英亩。
商品购置消费税
如果购房者买的是全新的房子，须缴纳约为7%的商品购置消费税。如房价在35万加元以下，大约可享受36%的免税。
购房合同的主要条款
除房产地点、所有权、成交价格等方面的规定外，以下条款也要加以注意。
房子的设施情况
合同中应明确说明，房子买卖成交包括哪些设施。
解除条件
解除条件一般有利于买方。比如该条款可规定合同的执行取决于买方能否从银行取得贷款或验房师的报告结果等。
房产过户日
它标志着房子的所有权从卖方转移到买方。
买方入住日
可和房产过户日同，也可不同。一般晚于房产过户日几天。
费用调整日
一般和买方入住日相同，主要用来计算市政管理费及地产税等在买卖方之间分担的问题。
房产估价和房屋查验
联系购房贷款时, 银行一般会要求提供一份房产估价报告，目的在于确定房产价值。房产估价费用大约为200加元。一般贷款银行会承担此项费用。
房产查验是为全面了解房屋的结构、设施等情况。查验项目包括：房体结构、地基、外墙、内墙、屋顶、门、窗、厨房、卫生间、洗衣房、锅炉房、汽车间设施以及汽车房里的中心配电盘和中央吸尘等。验房师费用通常为250～350加元，根据房子的大小而定。
购买房屋保险
加拿大政府没有规定住宅物业必须购买保险，很多人购买是因为提供按揭服务的银行要求为房屋买保险，银行要确保其利益得到保护后才肯贷款。购房者需注意切勿为减轻保费而申报假资料，因为一旦发生意外，保险公司会派专员调查，如发现资料不实，保险公司有权拒绝赔款或减低赔款额。如果业主又在原房屋基础上做了增建部分，也要向保险公司声明。否则，一旦出事有可能遭到拒赔。保费一般为贷款额的0.5%～2.5%。
准备法律文件
联系律师或公证人准备法律文件是房屋买卖中的最后一个环节。一般要在合同规定的产权过户日之前一周内安排好。在产权过户日之前3～4天，律师会根据房屋买卖合同的成交价格和其他相关费用作出费用调整单，并通知买方在签字前需准备的款项。如夫妻双方均为买主，双方都要签字。签字后的文件将送到省房产注册办公室备案。
支付款项及付款形式
合同成立后，买方需支付的第一笔款项是房产购置合同押金。一般为成交价的5%，也可能低一些。如果此时距产权过户日还有一个月以上的时间，卖方经纪人也许会接受买方的私人支票。支票写给卖方经纪人公司，进入公司的信托账户。如已不足一个月，卖方经纪人也许会要求买方提供银行本票。该5%的押金连同利息将作为买方首付款的一部分，在产权过户日时提交给卖方的律师或公证人。
律师或公证人的费用调整单是买方需支付的第二笔款项。这笔款项包括除银行贷款外的由买方支付的首付款和政府税收等。一般要求买方要以现金或银行本票的形式支付。买卖双方的律师或公证人根据费用调整单履行各自的手续。买方的律师或公证人作为执行合同的承诺人将银行贷款以及首付款等提交给卖方律师或公证人。他们则按照承诺把产权转让给买方。律师或公证人的费用一般在700～1000加元。
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加拿大购房九步曲 (转帖)
许多华人朋友在考虑买房产、换房或卖房。无论如何，了解市场的运作和学习基本法律概念是必须的。
第一步：卖方房地产主决心卖出房产，与某一地产公司(及某一地产经纪)签署代理销售合同，正式建立委托人(卖方房地产主)和代办人(此地产公司)的关系，并列明合同细节(双方的承诺)。主要内容：委托人授权此代办人将其列定的房地产以双方同意的价格列入MLS，并同意在代办人成功找到买主、成功导致一可执行的买卖合同的签署的情况下付给代办人佣金，佣金量由卖主与经纪协议后列入合同内；此地产公司(地产经纪)同意作卖方房地产主的代办人，并同意除卖方地产主允许的情况下，不接受买主的任何报酬。合同内同时列明卖方经纪将以上述佣金的多大一部分作为付给带来最终买主(导致合法出售合同)的买方经纪之报酬以鼓励地产业其他经纪与之合作。
重要概念解释：
MLS(Multiple Listing Service): 是由加拿大地产业协会管理的、各省地产业协会支持的地产业专用数据库。不仅提供现今上市的地产信息，并有每处地产多年来的历次销售记录、政府估价等资料。美国也有同名的数据库。实际上，因为INTERNET的普及。公众可以通过MLS网站查找上市地产广告，所以MLS的覆盖面是全球性的。
第二步：卖方房地产主填写陈述文件表格透露此房产的关键信息。卖方经纪获取多方面详细资料后将此房产列入MLS数据库。
第三步：买方经纪搜索MLS数据库，发现此房产列入市场，如果适合买主顾客的要求，经纪向买主介绍此房产。(买主在看房之前应先在银行取得贷款利息保证和最高贷款额以保证有足够财力购买所看的房产。)
第四步：买方经纪与卖方经纪安排时间，买主看房。
第五步：买主提议并出价购买，买方经纪协助起草合同(CONTRACT OF PURCHASE AND SALE)。卖主可以接受买主的出价及条款，也可以还价并在合同中加上其他保护自己利益的条款。双方彼此还价及谈判后达到共同满意的价钱和条款，签署的合同在法律上开始有对双方的约束效应。
第六步：免除条件。因合同中一般都有需要免除的条件，比如买方需银行贷款、需验房师出具令买方满意的验房报告等，直到所有条件全部清除之后，此合同才有真正完成的可能。需要注意的是如果合同中存在任何一条件给予一方无客观理由也能主动退出的控制力，这样的合同便属于可无效合同，没有法律上的约束力。然而，某些条件下可以注明仅有益于买方或卖方，这样注明的意义是受益的一方可以自行决定免除该条件以完成合同(重要前提是即使此条件未满足，合同仍可以完成)；而另一方无权以这样的条件未真正满足为理由拒绝完成合同或拒绝履行合同中之其他承诺。
第七步：免除条件后，双方已完全受法律约束，必须完成合同之约定。基於这样的信心，各自可以安排搬迁等事宜，联系通知各自的律师或公证人以完成产权及金钱的交接。
第八步：COMPLETION DATE 所有必要的款额从买方或卖方及其贷款银行转出，按已有合同和服务收费约定分至卖方及其原贷款银行、政府机关、双方经纪、卖方律师等。旧按揭(mortgage)从产权(LAND TITLE)上取消。产权正式转至买方名下，新按揭(mortgage)注册于产权上。地税等项目需要以ADJUSTMENT DATE 为分界分别承担，多退少补。买主应注意提前购买房产的地震、火灾等保险。因为在法律上，所有风险都从这个日子开始转成新房主的责任了。
第九步：买方经纪从卖方取得钥匙，在POSSESSION DATE当日交给新房主。卖方应在POSSESSION DATE 之前搬出，以便买主能够在POSSESSION DATE当日搬入。新房主检阅房产。
加拿大购房九步曲 (转帖)
许多华人朋友在考虑买房产、换房或卖房。无论如何，了解市场的运作和学习基本法律概念是必须的。
第一步：卖方房地产主决心卖出房产，与某一地产公司(及某一地产经纪)签署代理销售合同，正式建立委托人(卖方房地产主)和代办人(此地产公司)的关系，并列明合同细节(双方的承诺)。主要内容：委托人授权此代办人将其列定的房地产以双方同意的价格列入MLS，并同意在代办人成功找到买主、成功导致一可执行的买卖合同的签署的情况下付给代办人佣金，佣金量由卖主与经纪协议后列入合同内；此地产公司(地产经纪)同意作卖方房地产主的代办人，并同意除卖方地产主允许的情况下，不接受买主的任何报酬。合同内同时列明卖方经纪将以上述佣金的多大一部分作为付给带来最终买主(导致合法出售合同)的买方经纪之报酬以鼓励地产业其他经纪与之合作。
重要概念解释：
MLS(Multiple Listing Service): 是由加拿大地产业协会管理的、各省地产业协会支持的地产业专用数据库。不仅提供现今上市的地产信息，并有每处地产多年来的历次销售记录、政府估价等资料。美国也有同名的数据库。实际上，因为INTERNET的普及。公众可以通过MLS网站查找上市地产广告，所以MLS的覆盖面是全球性的。
第二步：卖方房地产主填写陈述文件表格透露此房产的关键信息。卖方经纪获取多方面详细资料后将此房产列入MLS数据库。
第三步：买方经纪搜索MLS数据库，发现此房产列入市场，如果适合买主顾客的要求，经纪向买主介绍此房产。(买主在看房之前应先在银行取得贷款利息保证和最高贷款额以保证有足够财力购买所看的房产。)
第四步：买方经纪与卖方经纪安排时间，买主看房。
第五步：买主提议并出价购买，买方经纪协助起草合同(CONTRACT OF PURCHASE AND SALE)。卖主可以接受买主的出价及条款，也可以还价并在合同中加上其他保护自己利益的条款。双方彼此还价及谈判后达到共同满意的价钱和条款，签署的合同在法律上开始有对双方的约束效应。
第六步：免除条件。因合同中一般都有需要免除的条件，比如买方需银行贷款、需验房师出具令买方满意的验房报告等，直到所有条件全部清除之后，此合同才有真正完成的可能。需要注意的是如果合同中存在任何一条件给予一方无客观理由也能主动退出的控制力，这样的合同便属于可无效合同，没有法律上的约束力。然而，某些条件下可以注明仅有益于买方或卖方，这样注明的意义是受益的一方可以自行决定免除该条件以完成合同(重要前提是即使此条件未满足，合同仍可以完成)；而另一方无权以这样的条件未真正满足为理由拒绝完成合同或拒绝履行合同中之其他承诺。
第七步：免除条件后，双方已完全受法律约束，必须完成合同之约定。基於这样的信心，各自可以安排搬迁等事宜，联系通知各自的律师或公证人以完成产权及金钱的交接。
第八步：COMPLETION DATE 所有必要的款额从买方或卖方及其贷款银行转出，按已有合同和服务收费约定分至卖方及其原贷款银行、政府机关、双方经纪、卖方律师等。旧按揭(mortgage)从产权(LAND TITLE)上取消。产权正式转至买方名下，新按揭(mortgage)注册于产权上。地税等项目需要以ADJUSTMENT DATE 为分界分别承担，多退少补。买主应注意提前购买房产的地震、火灾等保险。因为在法律上，所有风险都从这个日子开始转成新房主的责任了。
第九步：买方经纪从卖方取得钥匙，在POSSESSION DATE当日交给新房主。卖方应在POSSESSION DATE 之前搬出，以便买主能够在POSSESSION DATE当日搬入。新房主检阅房产。
回复: 谈下新移民选择地产经纪时容易进入的误区及交易中的潜规则!
我正犹豫现在卖，还是等春天房价回暖时再卖？或者问问您的经纪意见？若真需要,我可以将我的地产经纪介绍给你并退回一半的介绍佣金,另一半介绍佣金我将拿去吃喝玩乐
至于卖屋经纪返回你多少,你自己谈,有可能要到30%哦
回复: 谈下新移民选择地产经纪时容易进入的误区及交易中的潜规则!
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回复: 谈下新移民选择地产经纪时容易进入的误区及交易中的潜规则!
目前房价有所涨!
若有准备换房的话,冬天买房会便宜些!
卖房前记的翻新一下,那样会卖个好价钱!
给你个参考: 旧屋翻新及出售记
http://forum.iask.ca/showthread.php?t=378326
目前房价有所涨!
若有准备换房的话,冬天买房会便宜些!
卖房前记的翻新一下,那样会卖个好价钱!
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回复: 谈下新移民选择地产经纪时容易进入的误区及交易中的潜规则!
翻新要有DIY的能力。否则雇人工再加材料费，付出未必能有多少回报---此观点特指公寓。
请告诉我经纪电话。谢谢
现在只剩卖的问题。最近看房的人确实见多。
翻新要有DIY的能力。否则雇人工再加材料费，付出未必能有多少回报---此观点特指公寓。
请告诉我经纪电话。谢谢
回复: 谈下新移民选择地产经纪时容易进入的误区及交易中的潜规则!
喜欢听潜规则，呵呵。
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MLS可以自己上去看么？
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