美国投资移民 纽约大都会区域中心“威斯汀酒店及医疗中心”项目考察游记(下)

[zoema]

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惨拉!!我看了那么久就看到这个项目5年后的憧憬。投资者是投资5年后的憧憬还是投资这个项目呢？

EB-5 投资是为项目方赚大钱的憧憬 还是自己的绿卡？

项目方的赚大钱的憧憬就是我说的花边新闻，更EB-5的利益无关。到时一次能拿出上亿的资金还款是硬道理。

 

[zoema]

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酒店业的风险：

我家对面的豪华酒店加公寓楼，本来下边15层是旁边5星级酒店Fairmont的扩建项目。去年大楼完工时，Fairmont酒店觉得行业风险大，取消了购买15 层的全部的客房，损失押金300万美金。到现在还没有新的商家来接手做酒店。这两年芝加哥有好几家酒店被银行追讨贷款。

请别告诉我，纽约法拉盛比芝加哥downtown 更有经济活力。

 

[zoema]

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最后一个问题问的不错。过两天会回答。

其他的问题，如果你是一个有严肃兴趣的潜在投资者，你可以与全国任何一个在市场上正式推广该项目的中介机构查询。他们2月份会有该项目的讲座。

我对你们项目没兴趣。作为中介，你应了解这些问题，转告给投资人，让他们断定829的风险。他们投与不投，是他们自己的选择了。

但你不了解，也不告诉投资人这些风险，那就是你的问题了。

 

[eb5expert]

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我对你们项目没兴趣。作为中介，你应了解这些问题，转告给投资人，让他们断定829的风险。他们投与不投，是他们自己的选择了。

但你不了解，也不告诉投资人这些风险，那就是你的问题了。

我们之所以至今打出Westlink的品牌，是因为我们在意市场评价。至于我们是否诚实严谨还留给市场做判断吧。我们真的不需要您来指点。也不要引深到“什么东北人”的地域观念上。这与讨论没有任何关系。

我们的方式是提供可供市场可供参考的资料，全部详细资料，然后让投资者自己做判断。而不是在没有任何详细资料的情况下急急忙忙地跳进一个感觉上是恶意的导引性的结论。我这么讲是否是很可观呢？你对其他项目的评论是否有可能是因为你的急迫而不够公允呢？

至于我们自己有没有信心一样的主观判断。当然有！这是我们基于对法拉盛酒店和医疗中心市场调查，基于公共媒体报道、基于商业报告得出的。但是我们依旧提醒任何潜在人，我们的判断在理论上有可能与投资者利益形成“利益冲突”，我们依旧提醒投资者依赖真实资料作出自己负责的判断。

按照你的理论，按照你指指点点教育我们该如何作才诚实的风格，你该在你的评论下加上一个揭示，说明【以上看法源于一个急急忙忙推销项目的威斯康星的XXX规模的老人院项目方，可能也因此造成与客户的利益关系。为了不至于因此误导潜在投资者，威斯康星的XXX规模的老人院的急急忙忙推销该项目的项目方忠告大家，要依赖事实做出自己的判断】

澄清立场是对投资者负责。这点你能意识到吗？这次你可以采用我的建议。但是下次我要收你咨询费了。

 

[zoema]

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我们之所以至今打出Westlink的品牌，是因为我们在意市场评价。至于我们是否诚实严谨还留给市场做判断吧。我们真的不需要您来指点。也不要引深到“什么东北人”的地域观念上。这与讨论没有任何关系。

我们的方式是提供可供市场可供参考的资料，全部详细资料，然后让投资者自己做判断。。

请问，你所说的全部详细资料在哪里？

我提的问题是给有兴趣投资的人做参考。

两年的就业问题？ 直接就业，间接和虚拟就业？
EB-5资金的投入的地方？ 到现在你也没说出来？
如项目延期，829的风险？
五年后，一次还清上亿借款的方式和风险？

我是不需要花钱 为了一些一知半解的服务。我们是做直接就业的，和你不是一类的。

我还没在这里推销我的项目， 只是路过， 看到有人拉虎皮做大旗， 好奇而已。不玩了。

 

[eb5expert]

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请问，你所说的全部详细资料在哪里？

我提的问题是给有兴趣投资的人做参考。

两年的就业问题？ 直接就业，间接和虚拟就业？
EB-5资金的投入的地方？ 到现在你也没说出来？
如项目延期，829的风险？
五年后，一次还清上亿借款的方式和风险？

我是不需要花钱 为了一些一知半解的服务。我们是做直接就业的，和你不是一类的。

我还没在这里推销我的项目， 只是路过， 看到有人拉虎皮做大旗， 好奇而已。不玩了。

我们感谢所有提问的，或者对项目质疑的问题。原本这就是项目推广应该做的。

感谢你们提的就业，项目是否能建成等等疑问。我会在几天内提炼简单内容登出来。具体的详细内容请有严肃兴趣的投资者注意各地的中介机构，他们会陆续有讲座推出来讲解所有细节。威斯汀酒店和医疗中心的项目方应该可以在2月份到中国各地被“放在饼铛上面接受投资者公开拷问”的。我们鼓励投资者提出尖锐客观的问题。并以资料和数据来回答。

1月底Morrison Cohen律师楼将应项目方的要求，与来自中国大陆的中介公司交流他们的律师意见函的目的，针对的对象，和涵盖的范围，以及如果做的调查。这都是可以公开的。恐怕没有哪个项目有律师楼作为第三方来做项目的尽职调查。而且这个调查本身不是为了投资移民推广目的。而是为纽约市政府发行债券所作。你在威斯康星的项目也可以这么做呀。这不是属于哪个中心的专利。

中国的中介还有机会与债券的承销的投资银行[FONT=KaiTi_GB2312]M.R.Beal & Company[/FONT]交流。详细了解债券是如何形成的。什么是政府发行债券的基础。什么内容被考察过。这难道对中介公司不是很好的事实性的揭示吗？你了解这种调查所涉及的内容吗？马女士，你也有权利像这样的对投资者揭示所有你的项目信息呀。你也可以找4大会计师事务所对你的项目做个审计，找个像样的律师楼给你做律师意见呀。

你看到这里面的不同了吗？

马女士，还是提醒你，在你说“我们是做直接就业的，和你不是一类的。”你是凭什么作出“威斯汀高端商务酒店和医疗中心”就不是直接就业的结论呢？

还要提醒你的是，你要注意你逻辑的清洁性。你作为项目方的利益与投资者的利益是天生有冲突的。我们之所以澄清我们的立场是因为“你永远不能排除市场上存在着一个从商业收益和移民目的上讲都更对投资者有利的项目。”我们承认这个事实。所以我们讲从所有公开记录及数据上，我们对项目有信心。（你注意我们的用词，我们承认有基于考察形成的主观乐观看法，但是我们不做任何不负责任的担保），我们认为各种迹象，包括公开调查，和历史记录显示这非常可能是一个最终难道的2年后经受得住考验的项目。当然你认为是“忽悠”我们可以理解，因为你有利益冲突。

我不认为你有没有实力花钱雇佣律师楼和会计师来先做个审计，然后呈递给你的投资者是什么大问题。小项目能表达出诚意和可以执行的惩罚条款，如果你的承诺没法实现的话。（比如你可以让投资者有强制拍卖你全部生意的权利来拿到他们的50万美元，如果829通不过的话。这是很强的销售点呀。要是采用了你该感谢我才是。），除此而外，我们认为至少还你该向投资者澄清你的角度和可能的与投资者的利益冲突。才显得你对投资者更衷心。

同意吗？

“不玩了”，投资是一个严肃的商业行为，牵涉了投资者好不容易挣下来的50万美元。所以这种话讲得太不专业。

 

[zoema]

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我们感谢所有提问的，或者对项目质疑的问题。原本这就是项目推广应该做的。

感谢你们提的就业，项目是否能建成等等疑问。我会在几天内提炼简单内容登出来。具体的详细内容请有严肃兴趣的投资者注意各地的中介机构，他们会陆续有讲座推出来讲解所有细节。威斯汀酒店和医疗中心的项目方应该可以在2月份到中国各地被“放在饼铛上面接受投资者公开拷问”的。我们鼓励投资者提出尖锐客观的问题。并以资料和数据来回答。

1月底Morrison Cohen律师楼将应项目方的要求，与来自中国大陆的中介公司交流他们的律师意见函的目的，针对的对象，和涵盖的范围，以及如果做的调查。这都是可以公开的。恐怕没有哪个项目有律师楼作为第三方来做项目的尽职调查。而且这个调查本身不是为了投资移民推广目的。而是为纽约市政府发行债券所作。你在威斯康星的项目也可以这么做呀。这不是属于哪个中心的专利。

中国的中介还有机会与债券的承销的投资银行[FONT=KaiTi_GB2312]M.R.Beal & Company[/FONT]交流。详细了解债券是如何形成的。什么是政府发行债券的基础。什么内容被考察过。这难道对中介公司不是很好的事实性的揭示吗？你了解这种调查所涉及的内容吗？马女士，你也有权利像这样的对投资者揭示所有你的项目信息呀。你也可以找4大会计师事务所对你的项目做个审计，找个像样的律师楼给你做律师意见呀。

你看到这里面的不同了吗？

马女士，还是提醒你，在你说“我们是做直接就业的，和你不是一类的。”你是凭什么作出“威斯汀高端商务酒店和医疗中心”就不是直接就业的结论呢？

还要提醒你的是，你要注意你逻辑的清洁性。你作为项目方的利益与投资者的利益是天生有冲突的。我们之所以澄清我们的立场是因为“你永远不能排除市场上存在着一个从商业收益和移民目的上讲都更对投资者有利的项目。”我们承认这个事实。所以我们讲从所有公开记录及数据上，我们对项目有信心。（你注意我们的用词，我们承认有基于考察形成的主观乐观看法，但是我们不做任何不负责任的担保），我们认为各种迹象，包括公开调查，和历史记录显示这非常可能是一个最终难道的2年后经受得住考验的项目。当然你认为是“忽悠”我们可以理解，因为你有利益冲突。

我不认为你有没有实力花钱雇佣律师楼和会计师来先做个审计，然后呈递给你的投资者是什么大问题。小项目能表达出诚意和可以执行的惩罚条款，如果你的承诺没法实现的话。（比如你可以让投资者有强制拍卖你全部生意的权利来拿到他们的50万美元，如果829通不过的话。这是很强的销售点呀。要是采用了你该感谢我才是。），除此而外，我们认为至少还你该向投资者澄清你的角度和可能的与投资者的利益冲突。才显得你对投资者更衷心。

同意吗？

“不玩了”，投资是一个严肃的商业行为，牵涉了投资者好不容易挣下来的50万美元。所以这种话讲得太不专业。

我们是个小项目，投资人是我们的PARTNERS （合伙人），我们签的是合伙协议，不是对抗协议。我们的共同目标是项目成功，各取所得。我们和投资人没有利益冲突。

不玩了，是不想再跟你兜圈子。你不直接回答问题，就算了。

顺便问一句，你说这个项目第一和二期 可雇佣850多人，如果全是直接雇佣的话，定向OBAMA 推荐这个创业标兵！

 

[eb5expert]

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我们是个小项目，投资人是我们的PARTNERS （合伙人），我们签的是合伙协议，不是对抗协议。我们的共同目标是项目成功，各取所得。我们和投资人没有利益冲突。

不玩了，是不想再跟你兜圈子。你不直接回答问题，就算了。

顺便问一句，你说这个项目第一和二期 可雇佣850多人，如果全是直接雇佣的话，定向OBAMA 推荐这个创业标兵！

“你说这个项目第一和二期 可雇佣850多人，如果全是直接雇佣的话，定向OBAMA 推荐这个创业标兵”

马女士，你这个人的风格非常不严肃。你再仔细看看我是否提到的是850人的直接就业呢？要是你乐意自娱自乐的做这种假设，我建议你标出来【自娱自乐】，好吗？因为你的评论太飞扬。

我知会过你说我会陆续把资料的简要版贴出来。我一定会做的。经济影响报告已经摆在那里了，为什么不让大家看呢。你放心吧。回答你的主观评论和纠正你的错误和混乱的逻辑用去我太多的时间。

最后，还是感谢你这么为大家着急，向项目推广方要资料。我们一定满足你的要求。所有的该项目的后续进展我会不辜负你，在这里公开报道出来的

 

[zoema]

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“你说你是凭什么作出“威斯汀高端商务酒店和医疗中心”就不是直接就业的结论呢，如果全是直接雇佣的话，定向OBAMA 推荐这个创业标兵”

马女士，你这个人的风格非常不严肃。你再仔细看看我是否提到的是850人的直接就业呢？要是你乐意自娱自乐的做这种假设，我建议你标出来【自娱自乐】，好吗？因为你的评论太飞扬。

我知会过你说我会陆续把资料的简要版贴出来。我一定会做的。经济影响报告已经摆在那里了，为什么不让大家看呢。你放心吧。回答你的主观评论和纠正你的错误和混乱的逻辑用去我太多的时间。

最后，还是感谢你这么为大家着急，向项目推广方要资料。我们一定满足你的要求。所有的该项目的后续进展我会不辜负你，在这里公开报道出来的

因为你问我： 你是凭什么作出“威斯汀高端商务酒店和医疗中心”就不是直接就业的结论呢

我记得你曾回答我，850的就业数据，我就联系一起了。

不过，我真的觉得和你辩论很好笑。

 

[eb5expert]

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因为你问我： 你是凭什么作出“威斯汀高端商务酒店和医疗中心”就不是直接就业的结论呢

我记得你曾回答我，850的就业数据，我就联系一起了。

谢谢你的澄清。

OK, 如果我的表述不是很准确的话，我这里澄清。威斯汀高端商务酒店和医疗中心的就业是算法是IMPLAN算法。基于直接就业人数，再加上Multiplier的系数进而计算出来的间接就业总数。

本来想系统地摘要整理一下。但是你要求的太着急。就先把数据给你吧。根据Evans, Carroll & Associates的报告。

第一期、包括SPA/健身中心、会议中心、餐馆、256车位的停车场，直接和间接就业总数是167人，INPLAN的就业系数分别是1.5、1.4、1.4、1.47。

第二期、10.7万平方英尺的医疗中心直接就业按照INPLAN的计算直接间接总数是716人。系数是1.72。

第三期、公寓管理和101个房间的威斯汀高端酒店总共雇用人数276人。系数分别是1.56和1.52。

总计就业人数是1159个。

这三个阶段的项目总就业人数中没有计算建筑的直接就业（移民法不承认2年内的建筑就业。但是项目总时间可能会超过两年。项目方依旧决定所有直接建筑就业不计算在总工作职位里。为了减少隐患。）。总数中有建筑就业的间接产生的职位。这是成熟的被美国移民局认同的计算方法。Michael Evans也在所有这种项目里面使用这一被公认的算法。

具体的报告叫作“Economic Impact of a Proposed EB-5 Regional Center in Queens, New York known as the Eastern Mirages Project, Consisting of a Medical Center, Apartments, Hotel Rooms, Spa/Fitness Center, Conference Center, Restaurant, and Parking Garge."

Prepared by Evans, Carroll & Associates
2785 NW 26th St. Boca Raton, FL 33434
561-470-9035
mevans@evanscarrollecon.com

这个经济影响报告的全文都对有严肃兴趣的投资者公开。

 

[eb5expert]

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因为你问我： 你是凭什么作出“威斯汀高端商务酒店和医疗中心”就不是直接就业的结论呢

我记得你曾回答我，850的就业数据，我就联系一起了。

不过，我真的觉得和你辩论很好笑。

我不喜欢空辩论。女士。

我们有针对性的讨论好吗。您连东北人都提起来了，八杆子打不到的逻辑。你该自娱自乐合适。你自己高兴就好。反正那是你的事情。

 

[EB5fan]

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我不喜欢空辩论。女士。

我们有针对性的讨论好吗。您连东北人都提起来了，八杆子打不到的逻辑。你该自娱自乐合适。你自己高兴就好。反正那是你的事情。

你们俩不用争，见仁见智，好项目不是你们争论出来的。　　如果好也不用在这里推销，早就卖出去了，特别是小的项目，　更没必要再这浪费口舌。

 

[eb5expert]

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你们俩不用争，见仁见智，好项目不是你们争论出来的。　　如果好也不用在这里推销，早就卖出去了，特别是小的项目，　更没必要再这浪费口舌。

听您的。我就此打住。

 

[visatousa]

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马女士，你这个人的风格非常不严肃。你再仔细看看我是否提到的是850人的直接就业呢？要是你乐意自娱自乐的做这种假设，我建议你标出来【自娱自乐】，好吗？因为你的评论太飞扬。

最后，还是感谢你这么为大家着急，向项目推广方要资料。我们一定满足你的要求。所有的该项目的后续进展我会不辜负你，在这里公开报道出来的

同意，我也有同感，支持你

 

[zoema]

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同意，我也有同感，支持你

作者: KaLa8884

做人做好了，自然生意就到了。各位中介努力！[/quote]
做事更要做人，做人比做事更重要！----引用 “学习也交流”的贴

 

[eb5expert]

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Westlink将组团对纽约地产项目进行进一步实地考察。

这次考察的单位包括
（1）为纽约市政府发行债券而做出律师意见函的Morrison Cohen律师楼
（2）为纽约政府发行债券的投行[FONT=KaiTi_GB2312]M.R.Beal & Company[/FONT]
（3）为项目早期提供房地产商业贷款的华美银行

将详细拷问这些机构的作法，初衷，和他们的结论。

 

[sun000777]

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请问具体地址是在法拉盛哪里？我想去实地考察一下

 

[visatousa]

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联邦纽约大都会特区于2010年9月7日批准为特区中心，主要投资纽约四个邻近地区-纽约区（曼哈顿），国王区（柏鲁克林），布朗克斯区及皇后区-做房地产建设及管理。
Westin威斯汀酒店公寓项目包含有101间威斯汀高端酒店式公寓(Westin Element)，68间高层景观公寓 以及58个现代健康中心办公室(NQMC) 其中Westin Element 公寓酒店位於一号楼Eastern Mirage Tower 的1到9层 而景观公寓位於tower的10到20层。现代健康中心办公室位於二号楼Eastern Mirage Center的3到5层。其1至2楼为健身中心，餐厅，与会议中心。总结构共两栋楼，额外另附设纽约市中心十分罕见的宽阔地下停车场共256个停车位。 项目将于2011年4月动工，计划在2年内完成，并达到创造1,159员工人数。
资金来源
1.EB-5 投资者60名单位 共$3000万美元投资金额
2.私人资本 $1200万美元
3.华美银行(EastWest Bank) 贷款 $900万美元
4.纽约市政府债券: 在2009年12月，纽约市政府下属的纽约市经济发展公司(“NYCEDC)选择东方漪景项目的北皇后区医疗中心(“NQMC”)做为皇后区唯一获得US$17,000,000纽约市联邦经济刺激债券以及三重减税.
还款保证
1.5年后返还50万美金
2.Westin酒店的apartment(50左右)，可由Westin代为出租，净利润为700-800美元/月
3.法拉盛区的房子（100）
项目优势
1.地理位置绝佳，位于美国的繁华地区法拉盛（Flushing）
2.政府的鼎力支持，高达1700万美金的政府债券
3.Westin全球知名品牌入驻
4.买房子办移民，适宜的居住地，5年后拿房产
5.高达1159人的就业人数，保障绿卡安全
开发商介绍
Fleet Financial Group, Inc.是一个成功的房地产开发和资产管理公司.十年来秉持”绿色”的开发理念，一直在土地收购，商业和住宅开发，市场营销，增值战略，融资，物业管理和租赁，以及其它有关活动中被广泛赞赏与借鉴.其最近在皇后区建成的”香格里拉塔”环保节能商住开发项目，被评为”内容设计方面最佳新建筑”，而在2009年12月获得皇后区商会97届建筑奖.
建筑商介绍
Racanelli Construction被认为是大纽约地区在施工前规划，项目管理，设计，供货商的建造和总承包服务方面极为领先的厂家.成立60年以来， Racanelli Construction一直负责建设，在装修和各类建筑方面，不懈地进行创新.其完成的项目包括，公司总部大楼，产业园区，医院，辅助生活设施，大学和学院建筑，零售商店，宾馆，饭店，教堂，仓储，公寓和排屋.

 

[sun000777]

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[visatousa]

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13351 39th Ave, Flushing, NY 11354