如何挑选eb-5项目（一）50万投资的收回的可能
转自迈斯林总经理李旭博客：http://blog.sina.com.cn/s/blog_712616250100oau8.html
这部分只讨论如何评估50万美金投资收回的可能性，鉴于移民申请人的实际条件，很多评估手段不太可能实现，所以比较适合移民机构。
目前绝大多数的区域中心项目都是采取申请人共同组成有限合伙企业，由有限合伙企业作为一个独立的投资人进行投资行为，所以，讨论投资人投资收回的可能性是，实际上就是在讨论这个有限合作制企业收回投资的可能性。因此本文所有的“投资方”指的都是指有限合作制企业，“申请人”指投资人个人。
讨论前我们先设定一个前提：所有项目方都有归还投资的主观愿望，如果没有这个前提，我们下面就不是讨论投资的收回，而是讨论如何预防犯罪了。
投资是债权或者是约定时间赎回的股权（本质上是有股权质押的债权），项目方还钱的手段：
1、再融资：
这是目前大多数项目还钱的计划，尤其是经营性地产开发项目，例如酒店建设、写字楼建设、购物中心建设及其它非出售的不动产投资。
不用奢望这类项目在还款日能靠自身经营的产生的现金流满足eb-5投资的收回，因为即使没有任何银行贷款，即使开发商的自有资本金投入达到总投资的50%，也只有在包括建设期在内的5年里，净收益率达到50%才有可能还钱，在现在的市场环境下，满足上述三个条件中的任一个都是天方夜谭。不仅仅是地产项目，也包括其它声称有良好盈利预期的投资都面临这样的局面。所以，再融资成了唯一的选择。
基于上面的分析，任何关于该投资项目美好前景的描述，都将被看成对5年后再融资能力的乐观预期。
中国申请人习惯通过考察抵押物的价值来判断对方再融资能力，这在美国是行不通的。在美国，银行贷款看的主要是现金流，不会接受像中国这样抵押大楼或者土地贷款的做法。所以必须请美国的银行家提供独立的咨询意见，至少也要向熟悉美国贷款融资业务的专家咨询这类项目未来在融资的可能性。由于缺乏必要的信息和成本的因素，申请人显然不可能做到这一点，但作为机构却是力所能及的。
2、生意自身产生的现金流
这种项目目前很难被中国申请人接受，一些机构也不知道从何入手分析这类项目的还款能力。但恰恰是良好的现金流才能保证未来还款能力，这远比用资产担保要可靠的多。这也就是为什么美国的银行放贷款要看生意的现金流，而不是看企业有多少不动产。对投资人来说，在投资这类项目时，实际上已经完全在扮演银行的角色，也应该根据美国银行发放贷款的评估策略来判断投资的安全性。
表面上看起来，这种生意似乎没有拥有不动产的地产生意来的安全，实际可能恰恰相反。因为了资产做担保或者抵押，申请人往往不关注地产项目的现金流，所以很多在现金流差，再融资能力很差的地产项目也推向eb-5。而这类没不动产抵押的生意必须拥有极好的现金流才能吸引eb-5的注意，这些不多的项目中反而存在更高比例的真正的好投资。
如果让我闭起眼睛抓阄投资，我宁可在第二类投资项目中抓。
3、以非现金形式归还投资
绝大部分5年后不能归还投资的项目不是因为没有资产，而是因为没有现金，对于某些项目来说，也可以归还非现金资产，这要看什么形式的非现金资产是投资方可以接受的。因为投资方由若干申请人组成，所以归还的资产必须具有可分割性。
还一栋大楼或者一块土地没有任何意义，道理简单：这些申请人必须把大楼变现才能收回投资，否则还不如留给项目方经营慢慢收钱。变现的途径只有出售和融资两种，任何一个办法由项目方实施起来显然更具可行性，结果投资方还是在收回现金而不是非现金资产。
怎样的非现金资产可以直接让申请人拿走呢，只有下列：
1、房产：每人一套可以拿走
2、流通股股票、证券、期货、国债等：有公开市场价格且易变现的有价证券
3、钻石、黄金等：易携带，有公允价格、易变现的物品或硬通货
4、可分割的小生意：连锁店、加盟店，一人一个带走
5、汽车、游艇等：有公允市场价格的，申请人可以使用的物品
有些项目本身就会产生上述产品，比如销售型房产开发商、矿山、汽车商等等，他们的产品就可以直接让投资人拿走，即使没有现金流，只要有存货也是一样可以还钱的。
对于这样的生意，是否能在还款期之前完成建设并产出产品是关键。要认真研读可行性分析，并聘请该行业的专家提供咨询意见，只要生意有产品，收回投资就有保证。
下一篇将讨论抵押物的作用。
