2011年加拿大住房贷款利率走势及选择

[自然自在]

[FONT=宋体]“利率”在消费者心目中是住房贷款条件中最重要的内容，甚至部分消费者以利率高低作为选择从哪家银行贷款的唯一标准。P-0.8%和P-0.85%哪个好，当然是后者，如果前者每年允许提前还款的最高限额是20%原贷款本金，而后者只允许10%，哪个更好？很难讲。利率走势如何？在2011年无论是新买房还是renew 贷款，该如何选择呢？[/FONT]​

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[FONT=宋体]本周二（3月1日），加拿大央行再次宣布维持基准利率不变，继去年9月加息以来连续四次议息之后决定维持基准利率1%不变。2010年第四季度加拿大GDP增长3.3%超出预期（3%），今年一月CPI年率增长2.3%。。。种种迹象表明央行应该加息，但央行依然坚持维持利率不变说明政府对撤出货币刺激政策心有余悸，例外，由于加元汇率上涨，导致通胀率始终维持在2.4%一下，基本符合央行调控目标，因此，加息的负作用会比较大。有趣的是，政府每次警告要“加息”，都是针对房地产市场，特别是按揭贷款借款人。到底央行什么时候加息，能加到什么程度，谁都不知道，但有一点可以肯定，央行不加息，商业银行的P （Prime rate）优惠利率就不会变。[/FONT]​

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[FONT=宋体]加拿大按揭贷款利率分为浮动和固定两类。浮动利率由P和一个参数组成，P值的变化由央行基准利率决定，通常情况下，P与央行基准利率的差是1.5-2%，例如，当前的央行基准利率是1%，商业银行的P为3%。而参数，则是商业银行自行决定的，例如，当前有些银行的5年封闭式浮动利率是P-0.8%,有些银行是P-0.85%。从过去10年的数据来看，P值最高曾到过6.75%(2001年3月)，最低值2.25%（2009年4月），平均值4.42%。央行此前在警告房贷借款人时曾提示，央行利率早晚会恢复到正常水平，届时，借款人要有一定的承受能力。所谓的正常水平应该是央行利率2.5-3.5%，P值为4-5.5%。从央行本次宣布维持利率不变来看，利率从1%升到2.5%，甚至3.5%，尚需时日，按照BMO满地可银行经济学家本月的预测，2010年央行基准利率平均值为1.29%，即，P值3.29%；2011年央行基准利率平均值为2.92%，即，P值为4.92%。数据见http://www.bmonesbittburns.com/economics/current/summary.pdf[/FONT]​

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[FONT=宋体]再来看一下固定利率的走势。加拿大按揭贷款固定利率的决定因素也是商业银行的资金成本，成本的高低不是取决于央行的（短期）基准利率，而是政府债券的收益率。例如，3年期按揭贷款的固定利率高低取决于政府3年期债券的收益率。消费经常看到的银行加/降息的新闻，有些是央行基准利率变化的消息，有些则是商业银行根据政府债券收益率的市场变化对固定利率采取的调整。消费者如果经常关注政府债券收益率的变化就会预测出商业银行按揭贷款固定利率的走势。下图显示的是一年来3年期政府债券收益率的变化情况，这也是按揭贷款3年期固定利率的变化情况。[/FONT]​

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[FONT=宋体]根据当前的利率和经济情况，该如何选择利率，笔者个人认为，选择浮动利率和短期固定利率为宜。理由如下：[/FONT]​

l [FONT=宋体]5[/FONT][FONT=宋体]年封闭式浮动利率与5年固定利率相差较大，浮动利率在2.2%-2.15%，而固定利率大致在3.95%水平，相差1.7%左右。由于贷款初期本金最大，因此月供款中利息和本金的比例相差很多。[/FONT]​

l [FONT=宋体]浮动利率贷款一旦违约只需支付3个月的罚息，而固定利率贷款违约有可能被科以利差总额的罚款。[/FONT]​

l [FONT=宋体]当前1年期固定利率与浮动利率水平接近，与5年期固定利率相差较大。从过去10年的平均值来看，1年期固定利率与5年期固定利率的差距平均为1.21%（6.47%-5.26%），而当前的利差为1.94%（5.44%-3.35%）。另外，按照上述浮动利率走势预测，P将在2012年调高，商业银行将会根据市场情况调整浮动利率的定价，1年后，利率出现P-0.9%甚至P-1%的可能性较大。选择1年期固定利率的消费者有机会在1年后选择更好的浮动利率。[/FONT]​

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[FONT=宋体]综上所述，建议消费者选择浮动利率或短期固定利率，如果贷款金额较大，可以将贷款分为一半5年期浮动利率，一半1年期固定利率。另外，如果选择封闭式浮动利率，一定要考虑贷款银行每年允许多大额度的提前还款，如果利率相差0.05%而提前还款额度相差10%，提前还款额度较低的情况下，在利率升高的时候，即使有能力也很难加速还款，利息支出有可能会更多。[/FONT]​

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[FONT=宋体]浮动利率以及固定利率近十年来相关历史数据如下表：[/FONT]​

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[FONT=宋体] [/FONT]​

[FONT=宋体]10[/FONT][FONT=宋体]年平均值[/FONT]​

[FONT=宋体]10[/FONT][FONT=宋体]年内最高值/时间[/FONT]​

[FONT=宋体]10[/FONT][FONT=宋体]年内最低值/时间[/FONT]​

[FONT=宋体]当前平均值[/FONT]​

[FONT=宋体]P[/FONT][FONT=宋体]（最优利率）[/FONT]​

[FONT=宋体]4.42[/FONT]​

[FONT=宋体]6.75/2001.3[/FONT]​

[FONT=宋体]2[/FONT][FONT=宋体]．25/2009.4[/FONT]​

[FONT=宋体]3[/FONT]​

[FONT=宋体]1[/FONT][FONT=宋体]年期固定[/FONT]​

[FONT=宋体]5.26[/FONT]​

[FONT=宋体]7.35/2007.12[/FONT]​

[FONT=宋体]3.2/2010.10[/FONT]​

[FONT=宋体]3.35[/FONT]​

[FONT=宋体]3[/FONT][FONT=宋体]年期固定[/FONT]​

[FONT=宋体]5.9[/FONT]​

[FONT=宋体]7.55/2007.12[/FONT]​

[FONT=宋体]4.0/2010.10[/FONT]​

[FONT=宋体]4.35[/FONT]​

[FONT=宋体]5[/FONT][FONT=宋体]年期固定[/FONT]​

[FONT=宋体]6.47[/FONT]​

[FONT=宋体]7.75/2001.5[/FONT]​

[FONT=宋体]5.19/2010.11[/FONT]​

[FONT=宋体]5.44[/FONT]​

[FONT=宋体] [/FONT]​

[FONT=宋体]个人观点仅供参考。[/FONT][FONT=宋体][/FONT]

[FONT=宋体]作者：王红雨加拿大房贷专家电话：[/FONT]416-880-5089
[FONT=宋体] [/FONT]
[FONT=宋体]转载请注明作者和联系电话。作者保留所有权利[/FONT]All right reserved[FONT=宋体]。[/FONT]

[FONT=宋体]文章来源：[/FONT]www.5in.ca[FONT=宋体]我住加拿大[/FONT]

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[Horse Dragoon]

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所以LZ 趁此机会买了 HOUSE,

 

[自然自在]

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我下offer的时候，算我在内一共六个讲普通话的家庭参与抢。。。

 

[我的梦想我的路]

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我是外行。

但是我怎么感觉现在贷款利率要上涨呢？

在代理那里算还是按3.5%，办贷款申请时怎么就变成3.7%。当然利率尚未最后定，因为是期房。

是否该问问其他银行呢？

 

[JJ2011]

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请教楼主，我打算买个30万的CONDO,首付20%，剩余的80% 30年贷款。我打算这个CONDO 自己住个5年左右后卖掉，请问我应该选择什么样的贷款？
谢谢回复！！

 

[自然自在]

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我是外行。

但是我怎么感觉现在贷款利率要上涨呢？

在代理那里算还是按3.5%，办贷款申请时怎么就变成3.7%。当然利率尚未最后定，因为是期房。

是否该问问其他银行呢？

期房是可以锁定利率的，见《加拿大楼花与楼花按揭贷款》
http://www.5in.ca/supesite/?action-viewnews-itemid-1507

 

[自然自在]

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请教楼主，我打算买个30万的CONDO,首付20%，剩余的80% 30年贷款。我打算这个CONDO 自己住个5年左右后卖掉，请问我应该选择什么样的贷款？
谢谢回复！！

5年浮动，或一年固定与五年浮动的组合贷款。

 

[JJ2011]

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谢谢LZ回复！！

请问目前银行的浮动利率一般TERM是几年？5年吗？还是1年，3年都有？

听说由浮动转固定利率时，一般银行不会给市场上最好的利率。那如果我先做一年固定，一年到期后，我是否还可以争取到市场上最好的利率吗？

另外浮动转固定利率时是不是只可以在原来的银行办理，不可以转银行吗？或是要分浮动利率是否到期来区别对待？
如果我先做一年固定，一年到期后，我是否可以转到别的银行去？到期后转到别家银行，银行的DISCHARGE FEE大概是怎么计算的？

另外如果我5-6年里暂不卖房，请问我又应该选择什么样的贷款？

 

[自然自在]

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加拿大的银行（不是金融公司），只有5年浮动封闭式按揭贷款。
到期后你和银行谈下一期的利率，这种情况永远存在，除非你一期都付完。
浮动转固定在同一家银行，没有任何费用。如果转去其他银行，有discharge fee，每家银行的收费标准不一样，200-300元。

5-6年肯定不卖，可以选5年封闭式浮动或固定利率。

 

[JJ2011]

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谢谢LZ,还有几个问题需要请教你，

1）做PRE APPROVAL需要正式的买房OFFER吗？

2）我贷款80%，在BMO那里先做个PRE APPROVAL时，银行肯定需要CHECK我的个人信用和工作情况，那等我在事后1-2个月里正式决定与BMO签定贷款协议时，银行还是否再会CHECK我的个人信用和工作状况呢？
如果我在PRE APPROVAL下来后1-2个月里失业了，我是否还可以在这1-2个月里凭PRE APPROVAL来获得80%的贷款呢？

3）请问你晚上和周末工作吗？晚上和周末，如果有事可以去你的银行找你吗？

 

[自然自在]

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1.不需要offer
2.审批6个月内有效，如果交割日在申请pre-approval后180内不会再check credit.
3.周六上班，晚上可以预约。

谢谢

 

[Redrose]

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谢谢有用的信息.

 

[自然自在]

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谢谢有用的信息.

好不容易找到这些利率的历史数据，的确有很好的参考价值。

 

[szlemonli]

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我是外行。

但是我怎么感觉现在贷款利率要上涨呢？

在代理那里算还是按3.5%，办贷款申请时怎么就变成3.7%。当然利率尚未最后定，因为是期房。

是否该问问其他银行呢？

你的利率怎么这么高，我的是2。2，prime rate 减掉0。8

 

[JJ2011]

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谢谢lz,请问pre-approval锁定的利率一般能保持多久不变？

1.不需要offer
2.审批6个月内有效，如果交割日在申请pre-approval后180内不会再check credit.
3.周六上班，晚上可以预约。

谢谢

 

[自然自在]

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谢谢lz,请问pre-approval锁定的利率一般能保持多久不变？

90天

 

[yellowriver]

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找了rbc,五年浮动利率p-0.95,没想到。开心！

 

[我的梦想我的路]

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谢谢楼主的热心解答。

 

[我的梦想我的路]

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你的利率怎么这么高，我的是2。2，prime rate 减掉0。8

哪个银行的，能告诉一下吗？我的是td。因为整个工程都是给td办贷款。

 

[Laurayanyan]

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我是CIBC
5年浮动2.1
1年fix 2.5