美国投资移民 悲剧了，选的威斯康辛大学生公寓的项目，结果说还没批下来

[双胞胎]

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感谢，看来中介所说不假，告诉我等待的就是这个批文

项目连批文都不完善就让你投资，而你到现在还能给这位中介一个“所说不假”的评语？
如果你真是申请人，我只能说，我真的服了你了

 

[vvhh1234]

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去年投的那会没有想太多，因为确实之前有很多人已经投了这项目 我属于末尾的 所以并没有考虑太多，哪想到原来在我之前的人也没去调查，日常的工作也很繁忙，无暇顾及，找中介本来不就是为了省时间么？
至少现在看来项目是正常推进的就好。
我确实是申请人。

 

[vvhh1234]

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不过您说的很对，我作为申请人确实太过大意了！

 

[zoema]

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我也是星期四早上没看坛子上贴出新消息出来，就给MMAC的负责人发个邮件，问这个项目是否属于区域中心批准的cluster。他们确实很负责， 我早上6点发的邮件，Peter 一上班，8点多就回邮件给我，我就马上贴到坛子上。

抱歉，我和费城中心没关系，无法搞到水厂项目的内部消息。

 

[zoema]

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我想看这个项目的50万的投资资格是怎样证明的？

 

[lylhm]

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当初我对这个项目还蛮动心捏。不过那时还没决定美投。

 

[zoema]

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最近没有听到这个项目的消息。上个星期，MILWAUKEE BUSINESS JOURNAL 采访我的时候，忘了问了那个记者。我在打听一下，贴上来。

Milwaukee 区域中心的又一个新项目，是MILWAUKEE SENIOR HOUSING老人公寓项目，由投资日内瓦湖公寓式酒店项目的项目方LUBIN发起，用3年前我参与过的那个老酒厂的旧址改造。项目方在申请一些政府资金。整体项目是2250万，124个单元。

等我手边这几个526申请递上去，会自己投资一个老年公寓项目，100个单元的，现在的价格是100万，外加一些装修费。但总成本绝对是上边项目的零头。

不知道上边的项目会怎样退款，一个老年公寓的成本比养老院还贵，20万一个单元。但收入要差很多。

又是一个用RIMS II花费模型来套钱的。 RIMS II 花费模型不应该叫创业模型，应该叫套钱模型，更确切些。

 

[zoema]

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RIMS II 花费模型不应该叫第三代就业模型，应该叫绝代套钱模型，更确切些。

按这个模型计算，我们的ELKHORN养老院的建筑投入可提供560个就业，所以可以招50个投资人。我们按保守的计算方法，只招15个投资人，这样我们退款有谱些。

有些项目用RIMS II建筑投入来计算就业人数，项目就用股权型，而不用借贷型。借贷型，要全数退钱给投资人，5年的时候肯定是还不上的。用股权型，用房地产资产抵押，退不出钱，好像投资人心理也能接受，准备用20年去保值。好像美国生活的项目一样。

例如，我们的养老院项目，估价是60多个单元，750万。招15个投资人，每个人的产权价值是50万。如果按RIMS II模型，可找50个投资人的话，每个投资人的产权价值是15万，不过20年后，这些人的产权也可以涨到50万了。 但20年后，这50万能买个什么呢，一台奔驰SUV吧？

 

[tryaon]

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请教zoema,相对于RIMS II而言,IMPLAN模型更可靠一些吗?如果使用IMPLAN模型需要注意哪些问题,多谢!

 

[zoema]

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请教zoema,相对于RIMS II而言,IMPLAN模型更可靠一些吗?如果使用IMPLAN模型需要注意哪些问题,多谢!

RIMS II 花费型的项目，投资人要注意项目的还款风险。项目招的投资人很多，未必会产生足够的现金流来偿还投资人的退款要求。

RIMS II的其他模式是以酒店的入住率营业额，商铺的出租面积，直接雇佣的人数，计算出间接就业人数，这一点和IMPLAN模型相似。这种算法比花费型要保守，比较可靠些。

投资人分析区域中心项目，一定要仔细分析他们的就业报告。不研究过就业报告，就不要投资。研究以下几点：

1。以什么为INPUT来计算间接就业，比如酒店营业额，商铺出租面积，或直接雇佣的人数。

2。预期时间。这些是项目方的估算，看看是否客观。项目是否能按项目方的预定时间（2年）内产出以上INPUT所需的营业额，出租率，雇工数。

3。间接就业的范围。移民局曾经要求只认可TEA内的间接就业，现在可能接受到区域中心内的间接就业。所以投资人要看区域中心的地理范围是什么。区域中心内的间接就业人数是多少。这个范围以外的间接就业，投资人先可以忽略了。

中介一直宣传的那个系数，只是个障眼法，不是分析项目的关键。风险是在INPUT的数据是否在规定时间（2年）内达到预期。

 

[visatousa]

回复: 悲剧了，选的威斯康辛大学生公寓的项目，结果说还没批下来

南州风电项目的花费型就业模式，得到了移民局的认可，我指的是在个案申请阶段的批准。

 

[zoema]

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南州风电项目的花费型就业模式，得到了移民局的认可，我指的是在个案申请阶段的批准。

得到移民局认可只是说明他们间接就业的系数被认可。但他们的INPUT 的条件在829阶段是否能满足，这要等3年后看。现在还早呢。

 

[visatousa]

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INPUT是把钱花到位

 

[zoema]

回复: 悲剧了，选的威斯康辛大学生公寓的项目，结果说还没批下来

INPUT是把钱花到位

没错。钱不只要花，而且要到位。到位与否，是移民局来定。这就是花费型风险所在。

如果项目方对EB-5的规定不严格遵守，就会导致钱是花光了，但没花到位，倒霉的就是投资人了。

 

[visatousa]

回复: 悲剧了，选的威斯康辛大学生公寓的项目，结果说还没批下来

俗话说，花钱容易，赚钱难！

花费型项目钱是否到位要经过USCIS的审核，那么请问：其他方式的提报出租率、“收入或营业额”、直接雇佣人数，哪个不需要USCIS来确定？

可以肯定，纯粹靠EB-5资金，或者非EB-5资金非常小的项目，采用花费型就业计算模型不仅难以达到要求，而且是不明智的做法。

 

[zoema]

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俗话说，花钱容易，赚钱难！

花费型项目钱是否到位要经过USCIS的审核，那么请问：其他方式的提报出租率、“收入或营业额”、直接雇佣人数，哪个不需要USCIS来确定？

可以肯定，纯粹靠EB-5资金，或者非EB-5资金非常小的项目，采用花费型就业计算模型不仅难以达到要求，而且是不明智的做法。

所以说，项目是否成功，要等3年后移民局审核后再讲。花费型的风险和别的模式没有不同。

但是，一个项目完全靠花费型，产生的就业数目比别的就业模型高，更好招人。这也是为什么，好多项目可以利用花费型大开财路了。

 

[visatousa]

RIMS II 花费型的项目，投资人要注意项目的还款风险。项目招的投资人很多，未必会产生足够的现金流来偿还投资人的退款要求。

RIMS II的其他模式是以酒店的入住率营业额，商铺的出租面积，直接雇佣的人数，计算出间接就业人数，这一点和IMPLAN模型相似。这种算法比花费型要保守，比较可靠些。

投资人分析区域中心项目，一定要仔细分析他们的就业报告。不研究过就业报告，就不要投资。研究以下几点：

1。以什么为INPUT来计算间接就业，比如酒店营业额，商铺出租面积，或直接雇佣的人数。

2。预期时间。这些是项目方的估算，看看是否客观。项目是否能按项目方的预定时间（2年）内产出以上INPUT所需的营业额，出租率，雇工数。

3。间接就业的范围。移民局曾经要求只认可TEA内的间接就业，现在可能接受到区域中心内的间接就业。所以投资人要看区域中心的地理范围是什么。区域中心内的间接就业人数是多少。这个范围以外的间接就业，投资人先可以忽略了。

中介一直宣传的那个系数，只是个障眼法，不是分析项目的关键。风险是在INPUT的数据是否在规定时间（2年）内达到预期。

In order to apply the RIMS II multipliers the spending data for the project or program(s) in question are required. The data have to be classified with respect to each of the following traits:

Industry Category
Spending has to be classified by spending categoryconsistent with the industry classification used by RIMS (see section below on spending categories).

Year of Expenditure
The time of expenditure needs to be specified in order to determine the time period of the economic consequences and in order to adjust the spending to 1997 dollars for use in the estimation of jobs. The RIMS models were calibrated on 1997 dollars and the estimate of jobs requires spending inputs in terms of 1997 dollars.

Location
The spending location also needs to be specified so that the multipliers for the appropriate region can be applied.
================================

The results of the analysis are expressed in terms of three measures of economic activity: Earnings (sometimes expressed as wages and salaries), Output (sometimes referred to as economic activity), and Jobs.

Earnings
Earnings refers to a measure, expressed in millions of dollars, of the change in the value earnings that are
received by households from the production of regional goods and services for the time period covered by the cost estimate.

Output
This is a measure of the economic activity created by the spending. It refers to the change in the dollar value of production in all sectors of the economy to satisfy the new demands resulting from spending. Each time a dollar changes hands for products or services it increases the measure of output. By including products as well as labor, the output measure is inclusive of and typically significantly larger than the measure of earnings. Economic output is typically referred to as the Gross National Product (GNP) at the national level. The measure of output is in the same year dollars as the measure of spending used in the calculation.

Jobs
This measure refers to the employment or jobs expressed as full time person years of employment. The measure refers to person years of employment regardless of the term over which spending is aggregated in the input. Jobs are estimated by adjusting the year of spending to 1997 dollars as that is the calibration year for the multiplier used for jobs estimation. The jobs multiplier are expressed in terms of jobs per million dollars of spending.

 

[zoema]

回复: 悲剧了，选的威斯康辛大学生公寓的项目，结果说还没批下来

input 是什么呢？

 

[visatousa]

回复: 悲剧了，选的威斯康辛大学生公寓的项目，结果说还没批下来

中介一直宣传的那个系数，只是个障眼法，不是分析项目的关键。风险是在INPUT的数据是否在规定时间（2年）内达到预期。

这个和中介没有关系，采用哪种就业计算模型是项目方定的。这位同学说话又一次不严谨。

举个例子来说明：

PNBC is building a new cancer research and teaching hospital with 350-beds (RIMS II Reference 622000). The total project cost is $179.5 million, of which $50 million will be financed by a loan through the PIDC Philadelphia Regional Center.

The RIMS II job multiplier for the Hospital Industry in Philadelphia is 1.5753, which means that for every 1 direct job created within the hospital industry, .5753 indirect jobs are created in related industries.

A $50 million loan, requiring the creation of 1,000 total jobs, would only need to create 634 direct jobs, which would result in the creation of 366 indirect jobs, or a total of 1,000 direct and indirect jobs.

PNBC Hospital will submit employment reports, such as I-9 or payroll forms, to verify the number of new hires and hours worked by hourly-wage new hires.

这就是系数或者乘数的作用

 

[zoema]

回复: 悲剧了，选的威斯康辛大学生公寓的项目，结果说还没批下来

我看到，每次中介向投资人保证的时候说，这个项目的系数是多少，可以创造上千的工作。拿这个系数向投资人保证，是个障眼法。

风险不是系数的问题，系数是个固定值。变量是项目的花费，年收入，出租面积，新工作数量。这些变量的变动都会导致就业报告中的工作预计不能实现，造成一部分投资人在829阶段拿不到绿卡。

实际的例子应该看CANAM的一些项目，有些投资人就没有拿到绿卡。