面对加拿大住房贷款新政，该观望吗？

[自然自在]

发布: 2012-8-02 22:48 | 作者: 王红雨 加拿大住房贷款专家 | 来源: www.5in.ca 我住加拿大

[FONT=宋体]7[/FONT][FONT=宋体]月9日新政策执行以来，整个加拿大，包括多伦多，房屋交易量和交易价格环比和同比都有所下降。新政策起作用了吗？还是季节性调整？有人说，从此加拿大房价将进入下降通道，有人说加拿大地产泡沫会破灭。作为一个有购房需要的消费者来说，面对加拿大住房贷款新政，该观望吗？要想回答这个问题，我们还是要先回到2012年加拿大政府按揭贷款保险新政策的内容上来。[/FONT]

[FONT=宋体]新政策出台的当天，笔者连夜翻译了政策的全文，希望华人社区能够对新政的内容有全面和客观的了解。但是，谣言，流言，甚至是谎言在短短几个小时之内已经充斥了华人社区的大小网站和论坛。这些不实的信息，至今依然对有买房需求的消费者起着误导的作用。有些地产从业人员在不求甚解的情况下，也来误导消费者，实在是不应该。[/FONT]

[FONT=宋体]笔者在这里再重复一遍新政执行前后，政府要求住房按揭贷款保险公司所执行的贷款保险审批标准。新旧政策对比见下表。值得注意的是，这些政策并不是商业银行审批按揭贷款的标准，而是贷款违约保险公司在审批按揭贷款保险时使用的标准。[/FONT]


[FONT=宋体]政策变化之前[/FONT]
[FONT=宋体]政策变化之后[/FONT]
[FONT=宋体]最长还款年限[/FONT]
[FONT=宋体]30[/FONT][FONT=宋体]年[/FONT]
[FONT=宋体]25[/FONT][FONT=宋体]年[/FONT]
[FONT=宋体]重做贷款（refinance）最高贷款比例[/FONT]
[FONT=宋体]贷款是房价85%[/FONT]
[FONT=宋体]贷款是房价的80%[/FONT]
[FONT=宋体]最高房屋市值[/FONT]
[FONT=宋体]无上限[/FONT]
[FONT=宋体]100[/FONT][FONT=宋体]万元[/FONT]
[FONT=宋体]负债能力[/FONT]
[FONT=宋体]信用分数680分以下GDS/TDS：32%/42%[/FONT]
[FONT=宋体]GDS/TDS[/FONT][FONT=宋体]信用分数680分以下：35%/42%[/FONT]
[FONT=宋体]信用分数680分以上GDS/TDS：NA/44%[/FONT]
[FONT=宋体]GDS/TDS[/FONT][FONT=宋体]信用分数680分以上：39/44%（新增GDS39%）[/FONT]


[FONT=宋体]如果有人认为目前地产市场是新政策在起作用，那么，我们就来一条一条地分析，新政策能够起到的作用。[/FONT]

[FONT=宋体]首先，最长还款年限由30年改为25年。政府要求保险公司，一旦按揭贷款申请人需要购买按揭贷款违约保险，保险公司在计算偿债能力时所使用的最长还款期由30年降为25年，以此来提高对借款人收入的要求。值得注意的是，新政策执行以来，绝大多数商业银行和金融公司，没有像去年那样，将不需要投保贷款违约保险的贷款申请最长还款期改为25年。去年，2011年，政府要求保险公司将原定的35年最长还款期改为30年，随后，几乎所有的商业银行和金融公司都将无需购买违约保险的，正常的按揭贷款还款年限降为30年。这是去年发生的事情，即，银行与保险公司同步将所有按揭贷款的申请最长年限缩短为30年。而今年的情况却大不相同，截止此时此刻，只有ING和另外三家金融公司，跟随政府对保险公司的要求，将最长还款期减为25年。这就是为什么很多消费者感到奇怪“不是改到25年了吗，怎么我的贷款还款期还是可以最长30年？”由此可见，去年几乎所有的商业银行都将最长还款期从35年降为30年，房价该涨还是涨，而今年，绝大多数银行都没有将30年还款期降为25年，那么新政策还是多大威力呢？[/FONT]

[FONT=宋体]第二，重做贷款的贷款与房价比例从85%降为80%。很多人看到房价升值了，自己也已经偿还了一部分贷款本金，希望按照当前的房价重做按揭贷款，并将属于自己的那部分房权套现。新政策之前，房主可以在重做贷款时最多将房权的85%取出，现在变成了80%。以多伦多房价平均价格50万元计算，如果每个人都少从自己的房权中套现5%，也就是少从房子里拿出2.5万元。按照原来的政策，如果从房子里套现85%，还需要缴纳贷款违约保险费，最低费率1.75%，如果房价50万，借出房价的85%，即，贷款金额42.5万元，缴纳保费7437元。如果为了多取出2.5万元而支付7437的保费，很多消费者就会主动选择套现房价的80%，而不去付保费。因此，此条新政，对市场的影响微乎其微。[/FONT]

[FONT=宋体]第三，房价超过100万的贷款保险申请人将不会获得批准。此前，保险公司没有对借款人所购房产的金额进行限制，而新政策明确要求，如果首付不足20%，或因为其他原因需要购买贷款违约保险的申请人，如果所购房价超过100万，将不能获得保险。首付不足20%，房价超过100万的借款人申请人占全部按揭贷款申请人的比例，无从考证。从笔者过去两年半的工作经验来看，没有遇到一位申请人在首付不足20%的情况下，购买100万以上的房产。这条新政策的影响也是相当局限。[/FONT]

[FONT=宋体]第四，也是被华人社区误解最深的一条。有好事者将政府新规定解释为：借款人的偿债能力测试指标从原来的GDS/TDS，32/42放松至GDS/TDS，39/44。从上面的表格我们可以看出来，这是一个完全驴唇不对马嘴的解释。政府新政策的原文是这样说的：Setting a GDS limit and reducing the TDS limit will help prevent Canadian households from getting overextended and reduce the number of households vulnerable to economic shocks or an increase in interest rates.新政策增设了GDS指标，是在收紧贷款标准，而不是放松。这是一个合理的设置，对申请人控制自己的家庭负债有帮助。[/FONT]

[FONT=宋体]政府在公布新政策的时候，开宗明义地指出：These measures will support the long-term stability of the Canadian housing and mortgage markets and promote savings through home ownership.说明政府希望加国地产健康稳定发展，不希望没有储蓄习惯的消费者，借着低利率，在财务状况不够稳健的条件下买房置业，把风险留给银行和保险公司，从而避免美国式的地产市场崩溃。[/FONT]

[FONT=宋体]总结起来，今年政府要求保险公司收紧政策完全是针对需要购买按揭贷款违约保险的，准备不足的借款申请人。商业银行没有追随贷款保险政策将最长还款期缩短，是考虑了消费者及股东的利益，以及银行所面临的风险，作出的商业决定。因此，本次政策调整，与去年相比，对地产市场的整体影响有限。政策的调整，对消费者心理产生的压力大于政策实质内容对市场的影响。有购房需求的消费者，待全面理解和消化了新政策之后，就会重返市场，借低利率时机购房置业。[/FONT]






[FONT=宋体][FONT=宋体]作者：王红雨[/FONT][FONT=宋体]加拿大房贷[/FONT][FONT=宋体]专家电话：[/FONT][FONT='Calibri', 'serif'][FONT=宋体]416-880-5089[/FONT][/FONT]

[FONT=宋体]转载请注明作者和联系电话。作者保留所有权利[/FONT][FONT=宋体][FONT='Calibri', 'serif']All right reserved[/FONT][FONT=宋体]。[/FONT][FONT='Calibri', 'serif'][/font][/font]
[FONT='Calibri', 'serif'][/font]
[FONT=宋体]文章来源：[/FONT][FONT=宋体][FONT='Calibri', 'serif']www.5in.ca[/FONT][FONT=宋体]我住加拿大[/FONT][/font]

[/font]

 

[枫叶红棉]

回复: 面对加拿大住房贷款新政，该观望吗？

其实新政对华人购房者影响不大，目前主要的原因楼主也很清楚，就是房价太高了。大温就不说了，以大多为例，目前房屋的租金收入绝对比供房支出少很多，如果楼价不继续涨的话，现阶段买投资房的意愿就变得非常低了。

除非楼主给每个买房的保证未来三年涨20%，否则现阶段，现在的经济环境，愿意入市的人太少了。

 

[自然自在]

很多投资人在观望，原因有很多。自住房的买家空等无益的。

 

[sglucy]

回复: 面对加拿大住房贷款新政，该观望吗？

很多投资人在观望，原因有很多。自住房的买家空等无益的。

那换房的人也是这么说咯?但如果投资人在观望,证明市场有明显变化需要看清楚,即使是自住也不希望买回来就跌几年回不来吧?

 

[ganhorsedra]

回复: 面对加拿大住房贷款新政，该观望吗？

楼主说的好像挺对的的， 但就有一条，如果房价处于高点，你说的就肯定不对，除非你认为还没有到高点

 

[rabbit]

回复: 面对加拿大住房贷款新政，该观望吗？

就大多这家庭收入水平，能挺到现在已经是严重透支了。继续透支整个房市都垮了。

现在不是多数人在观望，而是无力买房，早先该买的，不该买的都买了。各种移民政策堵得死死的，包括未来的留学生移民。华人新移民来不了，没有炒房的了，大跌时必然的。

 

[raymond123456]

回复: 面对加拿大住房贷款新政，该观望吗？

会恨当初不应该买，但是当初不买，现在的政策我还真买不了了。其实所有的政策出台都是毒死了我这样的穷人。每次都是毒死我，为什么偏偏就是我。

 

[ILIFE]

回复: 面对加拿大住房贷款新政，该观望吗？

自然自在的帖子得先顶一下。
我也觉得那个新政出来以后好多谣言，不了解清楚很容易被误导。
比如那个30年变25年的政策...其实影响的只是首付不足20%的人。

我觉得这个新政挺好的，对有点存款真正想要买房自住的人没有什么负面影响，甚至可以说是有利的。新政说明政府近期无法上调利率，所以只能收紧贷款，让目前的这个低利率不要被滥用。

 

[ILIFE]

回复: 面对加拿大住房贷款新政，该观望吗？

换房得看怎么换，在什么地方换。
在同一或者相似地区换房，市场的涨跌无所谓。
从一般的地段换到热点区域这样的换房得看看那个区域的价格变化，而不是看整个市场。

那换房的人也是这么说咯?但如果投资人在观望,证明市场有明显变化需要看清楚,即使是自住也不希望买回来就跌几年回不来吧?

 

[自然自在]

回复: 面对加拿大住房贷款新政，该观望吗？

我来归纳一下我看到的观望的原因：

1.误认为政府是要调控房价，将贷款政策收的太紧，势必房价会下跌，所以，有投资或换房打算的人开始观望。这部分人一旦看清了这个政策，会立刻下手买房或换房。

2.认为房价到顶了，该跌了，首次置业可以再等等，跌了以后再买。这部分人误判了形势，房价是没有顶的，只有更高。

华人媒体很不负责任，商业银行没有根据政府要求将还款期降为25年，根本没有任何报道。傻傻地讨论，如果政府强制要求25年还完贷款该怎么办？

这些观望是以讹传讹造成的，谣言不攻自破的那天，房价一定跳升。7、8 月份应该抓紧买房。

 

[自然自在]

回复: 面对加拿大住房贷款新政，该观望吗？

楼主说的好像挺对的的， 但就有一条，如果房价处于高点，你说的就肯定不对，除非你认为还没有到高点

昨天看了《明报》上对当前上海房价的报道。如果你认为上海房价被炒高了，而不是刚性需求推动的，政府一定有力量把房价打压下来，那你就错了。前一阵地产低迷，大家都观望的时候，房价是疲软了，那个时候不下手，现在大家都不再观望了，房价就开始跳升。上海房价现在的月升幅达0.33%，超过中央调控房价之前的升幅。

加拿大也一样，大家都观望的时候，谁都害怕，看明白了，也晚了，房价又上了新台阶。

 

[自然自在]

回复: 面对加拿大住房贷款新政，该观望吗？

自然自在的帖子得先顶一下。
我也觉得那个新政出来以后好多谣言，不了解清楚很容易被误导。
比如那个30年变25年的政策...其实影响的只是首付不足20%的人。

我觉得这个新政挺好的，对有点存款真正想要买房自住的人没有什么负面影响，甚至可以说是有利的。新政说明政府近期无法上调利率，所以只能收紧贷款，让目前的这个低利率不要被滥用。

这位朋友总结的非常对，这次政策调整，只影响了首付不足，又想借着低利率购房的首次置业人士。政策非常好，对投资者相当有利，对银行和政府，以及纳税人，非常有好处。

 

[玲珑鱼]

回复: 面对加拿大住房贷款新政，该观望吗？

看来做JJ的还真不容易， 一个劲儿推人入市。等你被忽悠进了市，房子再跌也与他无关了。其实楼市的涨跌就是人的心理预期， 而这个预期和移民政策紧密相关，而和什么新政无关。如果没有源源不断的移民，专指华人移民，房价看涨的心理预期就荡然无了，还涨吗? 加国和上海没可比性，我在上海的房子同一小区同一户型的报价580万，实际成交就460万。所以看房价涨跌，要问实际成交的人，不要光看数据。没有源源不断华人，就不可能再有一直涨下去的房子。

 

[corerouter]

回复: 面对加拿大住房贷款新政，该观望吗？

顶一下，没有人口增长，房价怎么长？

看来做JJ的还真不容易， 一个劲儿推人入市。等你被忽悠进了市，房子再跌也与他无关了。其实楼市的涨跌就是人的心理预期， 而这个预期和移民政策紧密相关，而和什么新政无关。如果没有源源不断的移民，专指华人移民，房价看涨的心理预期就荡然无了，还涨吗? 加国和上海没可比性，我在上海的房子同一小区同一户型的报价580万，实际成交就460万。所以看房价涨跌，要问实际成交的人，不要光看数据。没有源源不断华人，就不可能再有一直涨下去的房子。

 

[ganhorsedra]

回复: 面对加拿大住房贷款新政，该观望吗？

我去刚刚买的房，比4个月前，好得多，我买的前一个礼拜，条件不如我房子的，都比现在我买的刚出5万多，我赌一下，9,10月涨的话，就没机会了。我不是自住，是投资

 

[文房四宝]

回复: 面对加拿大住房贷款新政，该观望吗？

群魔乱舞的时代。

 

[baby001]

回复: 面对加拿大住房贷款新政，该观望吗？

都是雷声大雨点小的，自住就不用考虑太多了

 

[自然自在]

回复: 面对加拿大住房贷款新政，该观望吗？

都是雷声大雨点小的，自住就不用考虑太多了

很多人都发现政府的政策就是雷声大，雨点很难找。买100万以上的房子，首付不足20%的借款申请人是应该被推出市场，但这样的人有几个呢？

有些人怕看到事实，怕别人披露事实，希望借政府的雷声把一些不明真相的人吓倒，自己趁机买房，或把房价忽悠下来。最终都是徒劳的。

 

[sglucy]

回复: 面对加拿大住房贷款新政，该观望吗？

换房得看怎么换，在什么地方换。
在同一或者相似地区换房，市场的涨跌无所谓。
从一般的地段换到热点区域这样的换房得看看那个区域的价格变化，而不是看整个市场。

谢谢。。。。。。

 

[sglucy]

回复: 面对加拿大住房贷款新政，该观望吗？

对于我来说，楼主的文章让我获得的最好的信息是大部分银行，机构的贷款年限还是30年，相反，我更看重这点。。。。。。。