我本人的一处投资房：经验、教训和反思 （卖房进行中）

[三木]

一、买

2007年到2008年，我在一座老楼中，买了三个单元。第一个单元买好后，我写了一个帖子（网上应该能google出来），内容如下：

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（2007年）9月初的时候，俺看到了一个法拍房，距高桂林老黑猫不远， 两室一厅，面积896尺，要价13万。

粗算了一下，这样的单元，估计11万5千能成交，加上过户税、律师费等也不会超过12万。每月能租到1000刀，租金除去还猫给鸡、管理费、地税等，应该 还略有剩余，符合俺自己的“stringent 0 cashflow”标准，觉得是个deal, 因此告诉了几位朋友。 朋友们也很有兴趣，接着联络卖家经济看房。

卖家经纪说，那个单位现在空着，我可以去她哪里拿钥匙自己去看。取钥匙时，俺对卖家经纪说，钥匙不还给你了，俺肯定会替你卖了这个物业。

几个朋友看了房子，都觉着不错，算算投资汇报率也可以，但终究都没有写offe，因为这个物业有大家都没有把握的四大“毛病”：

1. 太旧，46岁了； 2. Forclosure 3. Lease hold (租期还剩990年)；4. Undevided Interest

俺自己其实很看好这个房子，但职业道德要求（也这么答应过朋友），好的物业先请大家挑选，然后才轮到俺自己。既然大家都不要，俺就自己下offer吧。

经过反复讨价还价，最后卖家律师同意成交价为10万7千。

俺盘算着，全部买下来共计房价107K, 过户税1.07K, 律师费0.6K, 加起来约为110K。因为现在银行的毛给鸡都不友好，俺决定这110k 全部用从home line of credit （HLOC）里面出。

按HLOC年利率为4%粗算，每个月要还利息400刀，管理费260刀（含地税），其他杂7杂8开支90刀，共计750刀。最近调查过，俺买的这个物业， 每月可出租1000-1100刀，按1000刀算，俺每月可净装进口袋250刀，这个物业10年8年后能升值的话，算额外收入。
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第一个房子买好后的第二年(就是08年) 的夏天，我又在同一栋楼里买了两个面积相同楼层稍高一点的单元，后两个单元的所有费用加起来为28万5千刀的样子。

二、出租
三、卖（进行中）


。

 

[chihuahua]

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第一次做沙发。

 

[tim1408]

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租售比在100的投资，一定好投的。超过200的就要慎重了吧。

 

[gordondeng]

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没看见有什么反思呀。我觉得最好不要在一个地点投资几个物业，还是要分散投资。当时看租售比挺好，现在拿市价衡量动态租售比的话，是不会那么高的。
投资一定要贷款，放大杠杆，这样的话回报才会高。其实最后投资受益的多少还是体现在物业增值的部分，租金的回报不高，扣除费用和利息，平衡支出就好。不贷款，租金一半也要交税。

 

[三木]

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楼上几位朋友，谢谢看贴和发言。。。

昨天有那么半个小时的时间，仅写了买房的情形，这个帖子还没写完。。有时间我会再多写一些。

 

[bigfot]

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搬板凳，等着听

 

[rockford]

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mark!!

 

[kafar]

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关注关注

 

[排骨饭]

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等着看故事,因为3年前,你也给我们讲了这个故事呢,没想到原来就是你.
看来我和你真是次次都差那么一点点阿,上次买屋朋友介绍你的时候已经基本谈好了,最近准备换屋我还想起你呢,对你一直印象深刻,但搬家之后很多联系方式都丢了,就自己在网上找了个经纪..

难得有经纪那么诚实说自己的故事很反思而不是在吹嘘.等着看你的下文

 

[am730]

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mark，等下文

 

[itiskitty]

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法拍房，学习了。

 

[我现在是加拿大人]

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等着看故事

 

[三木]

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兄弟姐妹们，谢谢您看贴和回复。

这两天没务正业，空余时间去说房价涨跌了，没顾不上Follow up这个帖子。。这个长周末，还是有点忙，这里先把上文中提到的2个名词说明一下：

1. 法拍屋（Forclosure），BC省法拍屋的意思是，屋主交不上房租，所有权被贷款机构收回，交由地产经纪在市场上挂牌，然后由法庭决定和批准买卖。。详见我以前的帖子：http://forum.iask.ca/showthread.php?t=463525

市场低迷的时候，往往也是投资者购买发拍屋的良机。

2. Undiviede Interest： 就是在一块土地上，有多个业主共同拥有，业主的利益可以销售、转让，但业主间的利益不可分割。。

主贴中提到的物业，情况有些特殊：整块土地的产权归一个公司所有，所有的“业主”是这个公司的股东，并构成全部股东；公司把“使用权”无偿地租借给“业主”。我问过不少同行和律师，都没有人说得出来这种“产权”模式的名称，只有一个国人律师说，这种情况叫“大产权”。。我估计“大产权”的名字也是从国内套用过来的。

这种“大产权”的物业实质上和Strata物业没有区别。

因为公司把“使用权”无偿地租借给“业主”，我买第一个房的时候，卖家经纪说这个房子是Leasehold，租期999年。买完后，我查了有关的Tittle文件，发现说这个物业是Leasehold其实是错的。

 

[三木]

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二、出租和管理情况

3楼的单元：

4年来换过3个租客，都是家庭租客，前面的租客走，后面的就来了，租客也基本上能按时交租金，也基本上遵照大楼的管理规定.租金一直是每月$1100。

买进的时候，这个房子的状态就比较好，4年来，没有进行过装修。

这个单元算是正常的出租，管理上也没有特别之处。

2楼单元：

4年来就一个租客，我买进的时候就在那里住，现在还在那里住。租金呢，买进的时候是每月$950， 后来涨过一次房租，涨到$1000.

这个单元，买进后没有额外花过一分钱。

一楼单元：

5年来，换过5-6个租客，故事比较多，包括不按合同提前搬出的，拖后交租金的，不按大楼规定在单元内养宠物的，吸烟抽草的。。。。朋友们如有兴趣，我可以以后讲。

这个单元就是那个法拍屋，买进后我简单装修过一次：换地板和粉刷墙壁，花了有大约$4000的样子。

这个单元的房租一直为＄９９０到$１０５０，租客之间会有1-2个月空档。

这些房子，我是百分之百用HLOC买的。扣除一切费用（全部利息，管理费、维修、车马费等），每年大概有$5000的纯收入。

出租管理中的经验和教训：

1. 租金要比市场稍低一些，这样你能吸引到比较多的潜在客户，从中挑出“最好的租客”。

2. “最好的租客”：经济上信用记录好; 有稳定的工作；租房记录好；准时赴约看房、签合同等；穿戴整齐、谈吐礼貌；租期越长越好

3. 对任何看房的人，第一次都只让其填一个“租房申请表”（见附件，供参考），以便给你自己留下足够的时间，去调查其背景，并比较不同申请者的情况，作出选择。

4. 大的方向上，按法律和合同办事，鸡毛蒜皮子的事情，让让租客也无妨。

 

[gordondeng]

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挺好的经验，学习了。

 

[大雅]

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三木是森?？

 

[ganhorsedra]

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租房子价钱要比市场价低，你如何找到相对好的租客，从开始就是错误的，这就是你那些麻烦的根本

 

[xq1998]

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楼主还算是幸运的，碰到个别极品租客，足以让你后悔作房东。我的一ａｐａｒｔｍｅｎｔ就因为房客藏毒，被警察搜过两次，带走两人。

 

[ELECTION]

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我是这个楼盘VIP经纪中的VIP，但2/3的客人仍然没有拿到想要的房子。

三木兄，这几天我在国内，忙乎下单买入

下次您如果有RIch，是VIP，麻烦PM下。不过在加拿大，我一直中意投house。所以也只得到时再想。谢谢

 

[ELECTION]

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另外，国内融资市场最近很活跃。有房子抵押放贷最高可做到2分月息。
（24%-4%）×28万=5.6万，再扣除一些费用（加币和人民币的折算、扣人房子做抵押时手续费），就算1分利---当然，如果算上房子未来的升值潜力，三木兄的计算更有优势


我只不过提供一个信息，分享下