我本人的一处投资房：经验、教训和反思 （卖房进行中）

[俸禄xz]

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谢谢三木！很有用的分享。

 

[pragmatist]

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感谢分享

兄弟姐妹们，谢谢您看贴和回复。

这两天没务正业，空余时间去说房价涨跌了，没顾不上Follow up这个帖子。。这个长周末，还是有点忙，这里先把上文中提到的2个名词说明一下：

1. 法拍屋（Forclosure），BC省法拍屋的意思是，屋主交不上房租，所有权被贷款机构收回，交由地产经纪在市场上挂牌，然后由法庭决定和批准买卖。。详见我以前的帖子：http://forum.iask.ca/showthread.php?t=463525

市场低迷的时候，往往也是投资者购买发拍屋的良机。

2. Undiviede Interest： 就是在一块土地上，有多个业主共同拥有，业主的利益可以销售、转让，但业主间的利益不可分割。。

主贴中提到的物业，情况有些特殊：整块土地的产权归一个公司所有，所有的“业主”是这个公司的股东，并构成全部股东；公司把“使用权”无偿地租借给“业主”。我问过不少同行和律师，都没有人说得出来这种“产权”模式的名称，只有一个国人律师说，这种情况叫“大产权”。。我估计“大产权”的名字也是从国内套用过来的。

这种“大产权”的物业实质上和Strata物业没有区别。

因为公司把“使用权”无偿地租借给“业主”，我买第一个房的时候，卖家经纪说这个房子是Leasehold，租期999年。买完后，我查了有关的Tittle文件，发现说这个物业是Leasehold其实是错的。

 

[三木]

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这个帖子里欠账太多，容我以后再还。。现在先说说卖房的情况：

三、卖房

现在这个物业在Burnaby、Coquitlam交界的North Road的Coquiltlam这边，距North Road只有1个Block，距Lougheed天车站约1公里，距未来的Burquitlam天车站有400米的样子。。。。政府目前对这个区域的规划是中密度住宅区。2009年，有不少小的开放商在周围买独立屋，然后重新规划为低层公寓或者Townhouse。

2009年起，楼里的不少业主们也想把楼房卖掉。到今年年初，大家的意见才基本一致。问我合适的市场价，我说整栋大楼的市场价应该在350-360万的样子。

今年7-8月分的时候，有一个买家进来，出价330万，大家给他回了个410万，希望能在370万上下做成。。。。。买家回了个340万。。。

这个时候，有人了解到这个买家其实是“炒家”，他买进后想转卖给大的开发商。于是，业主们心情澎湃起来，说，“炒家”一买一卖之间，没有百万的毛利是不会干的，我们其实可以直接卖给开发商。而且，BOSA已经买下近邻的另外一座老楼，还有就是高贵林政府正在讨论把周围的地皮从中密度住宅区改为高密度住宅区，因此，价格低于500万不卖。。。

如果今年能按我说的市场价卖掉，一个单元我可以分到20万的样子，三个单元一起共可分到60来万。还掉银行贷款（HLOC）约39万，我大约可以有21万的进账。。活用HLOC，4-5年的时间，我拿到20万的纯收入，不错吧？！

 

[三木]

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四、反思

很早就知道，房产投资中，最大的问题是资金的筹措和运用，通过这一个个案，有了更深的体会。。

当初决定买第一个单元的时候，就看到了这个盘的升值前景，而且楼盘内只有17个单元，想花个5-7年的功夫，把大部分单元都收过来，这个购房计划没问题，问题出在计划之初，没有通盘安排资金。后来这个楼里放出了更多的单元，价格也比我买的价格好，但由于资金问题，不敢再继续买入了。没有通盘安排资金，导致初始的计划不能实施，这是战略上的失误。

战术上也有失误，买第一个单元的时候，银行还为这个老楼提供贷款，那时，为了贪占HLOC的贷款利率比当时的Mortgage利率稍低一点的小便宜，用HLOC购买而没有申请Mortgage。后来银行把这个楼划入黑名单，不再提供Mortagage，我没有资金再买更多的单元。

第二个反思是，下面选哥问到的避税问题。。。这个到现在我还没有想得太清楚该怎么做，请各位朋友指点。

 

[ELECTION]

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我拿到20万的纯收入，不错吧？！

得罪请问一下，这每单位20万利润，您有没有做过避税规划？如果没有的话，几个单元在同一时间内一起成交，收益率如何避免活生生往下滑？

去听过一个税务规划讲座，好像是成立小型公司，满足一定条件后，75万以内的利润一分也不要交税

 

[三木]

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得罪请问一下，这每单位20万利润，您有没有做过避税规划？如果没有的话，几个单元在同一时间内一起成交，收益率如何避免活生生往下滑？

去听过一个税务规划讲座，好像是成立小型公司，满足一定条件后，75万以内的利润一分也不要交税

先纠正一下，不是每单元20万元的利润，是3个单元一起20万。

选哥，您真厉害。。。几次和您对话，您都一下子点出了我的短板。我学的是理工，毕业后一直做研究，没有受过任何经济、金融方面的教育和培训。来加拿大后，为生活计，才做一些Business。这几年的学习和实践，在买房、卖房方面有一些经验和体会，对桌面上和桌面下的操作，也有比较多的了解。但金融理财、财务规划和管理方面的知识和技能基本为零。。要学的东西非常多。

买这个盘，没有全盘考虑利润交税的问题，是一大失误。

请PM那个税务讲座的有关信息，非常感谢。。。

 

[三木]

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第一次做沙发。

租售比在100的投资，一定好投的。超过200的就要慎重了吧。

搬板凳，等着听

mark!!

关注关注

mark，等下文

等着看故事

挺好的经验，学习了。

谢谢

 

[三木]

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等着看故事,因为3年前,你也给我们讲了这个故事呢,没想到原来就是你.
看来我和你真是次次都差那么一点点阿,上次买屋朋友介绍你的时候已经基本谈好了,最近准备换屋我还想起你呢,对你一直印象深刻,但搬家之后很多联系方式都丢了,就自己在网上找了个经纪..

难得有经纪那么诚实说自己的故事很反思而不是在吹嘘.等着看你的下文

谢谢，我宣传不够，广告不够，使您不能在方便的时候找到我的联系方式，对不住。

下次网上Google “三木”、“经纪”，最多再加一个“温哥华”，相信很容易找到我。。我们下次合作，决不辜负您的期望。

 

[三木]

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没看见有什么反思呀。我觉得最好不要在一个地点投资几个物业，还是要分散投资。当时看租售比挺好，现在拿市价衡量动态租售比的话，是不会那么高的。
投资一定要贷款，放大杠杆，这样的话回报才会高。其实最后投资受益的多少还是体现在物业增值的部分，租金的回报不高，扣除费用和利息，平衡支出就好。不贷款，租金一半也要交税。

我这个后悔呀，早听了你这杠杆的理论，会避免一大堆失误。

 

[三木]

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三木是森?？

不是，是Sam。。。不少人和您一样的看法。

 

[kafar]

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你这个是高端反思啊，赚了钱了还继续反思，原来是反思没有做到最大化。佩服佩服，看好你成为大咖！

 

[三木]

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你这个是高端反思啊，赚了钱了还继续反思，原来是反思没有做到最大化。佩服佩服，看好你成为大咖！

谢谢，是赚钱之后的反思。像我这样，来加拿大有一段时间的朋友，很多人都买了房子，也有一些积蓄了，，，怎么样做到最优化，是不少朋友都在考虑的问题。我们大家一起讨论吧。

这里的朋友，读书多，勤思考，而且有金融理财的实际经验和技能，你们的很多看法对我来说都非常珍贵。

 

[三木]

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租房子价钱要比市场价低，你如何找到相对好的租客，从开始就是错误的，这就是你那些麻烦的根本

您这个观点对我来说非常新颖，愿意听您进一步开示。

 

[三木]

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另外，国内融资市场最近很活跃。有房子抵押放贷最高可做到2分月息。
（24%-4%）×28万=5.6万，再扣除一些费用（加币和人民币的折算、扣人房子做抵押时手续费），就算1分利---当然，如果算上房子未来的升值潜力，三木兄的计算更有优势


我只不过提供一个信息，分享下

谢谢选哥的信息。。。

您说的一点都不差。我有一个福建的客人，她说她的资产大部分都拆借出去了，回报比其他很多投资形式都高。

我的问题是，就算有钱，想放贷，也没有可靠的渠道。。。。。

靠，又绕回投资的回报率和风险这个老套上了。

 

[三木]

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楼主还算是幸运的，碰到个别极品租客，足以让你后悔作房东。我的一ａｐａｒｔｍｅｎｔ就因为房客藏毒，被警察搜过两次，带走两人。

是呀，出租房屋就怕碰到极品租客，我碰到的，没有造成大的麻烦，真的算Lucky。

 

[ELECTION]

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先纠正一下，不是每单元20万元的利润，是3个单元一起20万。

选哥，您真厉害。。。几次和您对话，您都一下子点出了我的短板。我学的是理工，毕业后一直做研究，没有受过任何经济、金融方面的教育和培训。来加拿大后，为生活计，才做一些Business。这几年的学习和实践，在买房、卖房方面有一些经验和体会，对桌面上和桌面下的操作，也有比较多的了解。但金融理财、财务规划和管理方面的知识和技能基本为零。。要学的东西非常多。

买这个盘，没有全盘考虑利润交税的问题，是一大失误。

请PM那个税务讲座的有关信息，非常感谢。。。

Steven K两年前搞得，他主要是卖书。他的书也可以去图书馆借.

您很谦虚，是将投资兴趣和事业爱好结合起来的投资类JJ，要多向您学习。那种光赚佣金、只会劝人买卖房屋的地产JJ，和您不在一个档次上的

 

[ganhorsedra]

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您这个观点对我来说非常新颖，愿意听您进一步开示。

发现有些国人抢offer时，多出几万块钱，容易，买完后，租房子就为了租便宜，病态

 

[aywl]

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喜欢三木的文章，受益非浅；

 

[北京爱心]

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好贴！学习了。

 

[如意园]

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非常有兴趣听三木讲课。学习并深受启发。