- 主题发起人 xq1998
- 发布时间 2013-06-17
回复: [评论]诺奖得主：加拿大经济极端脆弱 楼市泡沫要破灭
现在加拿大楼市调整呈现出调量不调价的状况，除了温哥华地区同比出现价量齐跌外，其他楼市热点区域比如多伦多，虽然成交量下降，但价格同比仍有增长。原因何在？
以前曾经分析过房地产市场调整可能存在的几个阶段：
在大多数时候，市场是客观理性的，有自身的规律，但作为市场主体之一的人，却容易情绪化，从狂热到悲观往往只是一线之隔。房地产不是“郁金香”，但价格同 样会受到消费者情绪的影响。成交量的变化往往预示着市场周期的变化。
在房地产价格调整初期，放盘量会增加，成交量会加剧下降，这是由于市场预期的改变，在 价格依然坚挺的情况下，卖家希望尽快卖出获利，而买家却不愿意高价接盘而导致。
调整第二阶段，价格微调或维持，卖方重燃希望，开始惜售，买家观望，成交量 依然低迷。
第三阶段，僵持之后，价格开始比较明显下跌，卖家开始恐慌，放盘量开始大增，而随着价格下降，成交量也开始增加。
第四阶段，市场预期被正式确 立，价格继续调整，买家不愿入市，市场交易清淡。最后等待价格调整到位，市场预期重新发生改变，通常也伴随重大经济政策变化。上述周期变化在投资者聚集的 公寓市场更为分明。
对照目前的市场状况来看，温哥华楼市已经进入第二阶段，而多伦多的楼市调整介于第一和第二阶段之间，公寓市场体征更明显。但是我们可以看到，理想的模型和现实之间依然是存在差异的，现实的情况更复杂，更曲折，更反复。
现在加拿大楼市调整呈现出调量不调价的状况，除了温哥华地区同比出现价量齐跌外，其他楼市热点区域比如多伦多，虽然成交量下降，但价格同比仍有增长。原因何在？
以前曾经分析过房地产市场调整可能存在的几个阶段：
在大多数时候，市场是客观理性的，有自身的规律，但作为市场主体之一的人，却容易情绪化，从狂热到悲观往往只是一线之隔。房地产不是“郁金香”，但价格同 样会受到消费者情绪的影响。成交量的变化往往预示着市场周期的变化。
在房地产价格调整初期，放盘量会增加，成交量会加剧下降，这是由于市场预期的改变，在 价格依然坚挺的情况下，卖家希望尽快卖出获利，而买家却不愿意高价接盘而导致。
调整第二阶段，价格微调或维持，卖方重燃希望，开始惜售，买家观望，成交量 依然低迷。
第三阶段，僵持之后，价格开始比较明显下跌，卖家开始恐慌，放盘量开始大增，而随着价格下降，成交量也开始增加。
第四阶段，市场预期被正式确 立，价格继续调整，买家不愿入市，市场交易清淡。最后等待价格调整到位，市场预期重新发生改变，通常也伴随重大经济政策变化。上述周期变化在投资者聚集的 公寓市场更为分明。
对照目前的市场状况来看，温哥华楼市已经进入第二阶段，而多伦多的楼市调整介于第一和第二阶段之间，公寓市场体征更明显。但是我们可以看到，理想的模型和现实之间依然是存在差异的，现实的情况更复杂，更曲折，更反复。
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市场阶段的划分，主要是基于市场心理和行为的相互影响和转化。但是，另外一个重要市场因素：资金，则是操控和决定价格的直接因素。消费者的消费心理和行为正是通过资金这样一个工具或者媒介得以实现，
所以，当我们关注和判断房地产市场价格走势和状况的时候，实际上化繁为简，就是判断有多少钱会进入到这个市场。而当前市场调整缩量的行为，正是说明了进入到市场的增量资金正在减少。
房地产消费的自有资金往往通过按揭放大3-10倍后进入市场，这就意味着房地产消费领域的资金绝大部分来自于银行放贷，而这一部分资金正是加拿大家庭债务的主要组成部分。
加拿大房地产消费市场目前面临者三大资金宏观困局，其一、由于家庭债务水平处于历史高位，不仅增无可增，而且可能走低。在加拿大当前的经济状况和居民收入增长形势下，极有可能意味着债务总量的冻结或者低于收入水平的增长，由此来看，房地产消费信贷走低的可能性极大。其二、由于处于历史低位的利率水平未来走高是必然的，随着利率的升高，按揭的杠杆效应必将大大降低，这直接意味着进入房地产消费领域的资金能力必将急剧衰减。其三、美国和其他国家经济的复苏和世界范围内的宽松政策退出，必将导致加拿大资金的外流。而移民政策的对中国等国家收紧，更是掐断了进入加拿大房地产市场的重要资金增量来源。
所以从资金面来看，房地产价格走势不容乐观，而利率很可能是压垮骆驼的最后一根稻草。
市场阶段的划分，主要是基于市场心理和行为的相互影响和转化。但是，另外一个重要市场因素：资金，则是操控和决定价格的直接因素。消费者的消费心理和行为正是通过资金这样一个工具或者媒介得以实现，
所以，当我们关注和判断房地产市场价格走势和状况的时候，实际上化繁为简，就是判断有多少钱会进入到这个市场。而当前市场调整缩量的行为，正是说明了进入到市场的增量资金正在减少。
房地产消费的自有资金往往通过按揭放大3-10倍后进入市场，这就意味着房地产消费领域的资金绝大部分来自于银行放贷，而这一部分资金正是加拿大家庭债务的主要组成部分。
加拿大房地产消费市场目前面临者三大资金宏观困局，其一、由于家庭债务水平处于历史高位，不仅增无可增，而且可能走低。在加拿大当前的经济状况和居民收入增长形势下，极有可能意味着债务总量的冻结或者低于收入水平的增长，由此来看，房地产消费信贷走低的可能性极大。其二、由于处于历史低位的利率水平未来走高是必然的，随着利率的升高，按揭的杠杆效应必将大大降低，这直接意味着进入房地产消费领域的资金能力必将急剧衰减。其三、美国和其他国家经济的复苏和世界范围内的宽松政策退出，必将导致加拿大资金的外流。而移民政策的对中国等国家收紧，更是掐断了进入加拿大房地产市场的重要资金增量来源。
所以从资金面来看，房地产价格走势不容乐观，而利率很可能是压垮骆驼的最后一根稻草。
最后编辑: 2013-06-17
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我也一直在关注多伦多市中心地铁沿线多大附近的高级公寓，孩子读书反正得要住宿。观望了好几个月，的确还在涨。同一个公寓的同户型成交价，把近一年、半年的拿来比较一下，一目了然。
我也一直在关注多伦多市中心地铁沿线多大附近的高级公寓，孩子读书反正得要住宿。观望了好几个月，的确还在涨。同一个公寓的同户型成交价，把近一年、半年的拿来比较一下，一目了然。
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看看克鲁格曼怎么说中国的：http://news.163.com/special/00012Q9L/kelugeman090522.html
中国还相对贫穷，应该把钱用在国内
中国继续保持巨额贸易盈余会出大问题
中国积累这么多的外汇储备有欠考虑
中国没有操控汇率是谎言
有生之年，人民币难成世界主要货币
中国经济统计数据不能体现现实状况
中国已经是全球最大的二氧化碳生产者
中国不能像西方过去一样放任
看看克鲁格曼怎么说中国的：http://news.163.com/special/00012Q9L/kelugeman090522.html
中国还相对贫穷，应该把钱用在国内
中国继续保持巨额贸易盈余会出大问题
中国积累这么多的外汇储备有欠考虑
中国没有操控汇率是谎言
有生之年，人民币难成世界主要货币
中国经济统计数据不能体现现实状况
中国已经是全球最大的二氧化碳生产者
中国不能像西方过去一样放任
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如果要按照北京上海的规划密度，保持现有的线路，多伦多的地铁房至少有10倍的增长空间。
过去五年是多伦多楼花销售最火爆的时期, 而这些项目大部分依然处于待建或在建状态, 大量的现房会在未来的5年内每年以百分之几十的增长速度上市。甚至有市场研究报告推测，多伦多2014年内就会有5万5千个公寓单位竣工，试问如此高的公寓供应量增长，到底靠什么来消化？
可以预计的是，未来若干年内，无论是多伦多公寓二手销售市场，还是租赁市场，都会因为现房供应量的大增而承受巨大压力。
如果个人要满足居住需求，追求生活交通方便，购买10年以内的准新公寓居住也是挺好的。但作为投资，则不得不考虑市场变化，谨慎而行了。
如果要按照北京上海的规划密度，保持现有的线路，多伦多的地铁房至少有10倍的增长空间。
过去五年是多伦多楼花销售最火爆的时期, 而这些项目大部分依然处于待建或在建状态, 大量的现房会在未来的5年内每年以百分之几十的增长速度上市。甚至有市场研究报告推测，多伦多2014年内就会有5万5千个公寓单位竣工，试问如此高的公寓供应量增长，到底靠什么来消化？
可以预计的是，未来若干年内，无论是多伦多公寓二手销售市场，还是租赁市场，都会因为现房供应量的大增而承受巨大压力。
如果个人要满足居住需求，追求生活交通方便，购买10年以内的准新公寓居住也是挺好的。但作为投资，则不得不考虑市场变化，谨慎而行了。
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看了，有些观点是非常赞同的。
其中谈到中国经济统计数据我特别有感触的。曾经听从事基层统计工作的朋友讲过，中国的很多经济统计数据依然是过去计划经济时代的做法，数据往往是“做”出来的，而不是反映实际状况。比如统计gdp，先由上而下，上面定总体目标和任务，然后分摊各市县，各市县分摊到各乡镇。然后由下而上，由企业汇总到乡镇，乡镇到市县，最后上报，逐级汇总造假。
看了，有些观点是非常赞同的。
其中谈到中国经济统计数据我特别有感触的。曾经听从事基层统计工作的朋友讲过，中国的很多经济统计数据依然是过去计划经济时代的做法，数据往往是“做”出来的，而不是反映实际状况。比如统计gdp，先由上而下，上面定总体目标和任务，然后分摊各市县，各市县分摊到各乡镇。然后由下而上，由企业汇总到乡镇，乡镇到市县，最后上报，逐级汇总造假。
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多少大学生毕业就失业
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3分之1，你听谁说的谁估计也没有亲身经历过资本主义国家的经济大崩盘。都觉着不可能。其实这的经济非常实际，什么事情都可能发生。美国那末牛的国家都不行了。房价只有加拿大三分之一（同等地区）你说加拿大经济房事会不会崩盘？
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就等着泡沫破了好入市，纠结的是分析来分析去，这泡沫就是不破。
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