如何在加拿大投资中小型出租公寓

[君子好棋]

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[安居网]

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1，如果以百分比来表示，通常取年度数据进行计算，公式为：
年度现金流 ＝ 现金的现金回报率
所投资的现金量
举例：你买了一套house，价格为30万加元，首付为20％，即6万加元。它每个月为你带来1000加元的正现金流，每年12000加元。把12000元除以6万加元等于20％现金回报率

 

[安居网]

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厉害！梦溪比我专业！

 

[安居网]

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谢谢

 

[chendx100]

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谢谢普及知识

 

[TYDL498]

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要顶

 

[我爱摩尔]

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1，如果以百分比来表示，通常取年度数据进行计算，公式为：
年度现金流 ＝ 现金的现金回报率
所投资的现金量
举例：你买了一套house，价格为30万加元，首付为20％，即6万加元。它每个月为你带来1000加元的正现金流，每年12000加元。把12000元除以6万加元等于20％现金回报率

以上公式需要扣除管理费（400$以上每月）和地税（CONDO的地税实际比House高很多），以及CONDO在Closing的时候还有很多费用。

大家知道CONDO最后Closing的费用项目很多的，估计当时说卖的价格也就是25万左右，最后你就得至少花30万。

如果已经可以出租，就必须还房贷了，还要加上剩余24万元的利息（加上Closing的费用，肯定不止24万，至少28万）

还有CONDO如果漏水之类的，或者万一火灾就麻烦大了，为了规避风险，你就的考虑买个房屋保险，如果保险公司知道你是出租的话，保险的价格也会很高。

而且好要假设你确实每个月都能租住去。如果30万的房子，你的净房租1000$+管理费+地税+保险+利息。这样高的价格也挺难租的。如果在空上几个月的话....

再补充，房子还有维修成本也还没算呢。



去除所有的成本，估计资本收益率也就是2%。

买CONDO投资，如果房价不上涨，光靠出租，只能赔，没有其他出路。这也是一些机构说加拿大泡沫世界第一，也是根据房价的租售比算的。

但是这样的收益情况，CONDO房价上涨是否乐观？

当然了，泡沫涨起来，谁也挡不住。

当你美滋滋的算房价已经上涨多少的时候，别忘记，如果转手，还需要扣除转手的时候的经纪费用，以及损耗+时间和精力。

所以投资CONDO对于我们挣工资的百姓是大事，最好慎重，不要头脑发热。

 

[stephencar]

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房产经纪人，就是半个骗子。

 

[Nickel]

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以上公式需要扣除管理费（400$以上每月）和地税（CONDO的地税实际比House高很多），以及CONDO在Closing的时候还有很多费用。

大家知道CONDO最后Closing的费用项目很多的，估计当时说卖的价格也就是25万左右，最后你就得至少花30万。

如果已经可以出租，就必须还房贷了，还要加上剩余24万元的利息（加上Closing的费用，肯定不止24万，至少28万）

还有CONDO如果漏水之类的，或者万一火灾就麻烦大了，为了规避风险，你就的考虑买个房屋保险，如果保险公司知道你是出租的话，保险的价格也会很高。

而且好要假设你确实每个月都能租住去。如果30万的房子，你的净房租1000$+管理费+地税+保险+利息。这样高的价格也挺难租的。如果在空上几个月的话....

再补充，房子还有维修成本也还没算呢。



去除所有的成本，估计资本收益率也就是2%。

买CONDO投资，如果房价不上涨，光靠出租，只能赔，没有其他出路。这也是一些机构说加拿大泡沫世界第一，也是根据房价的租售比算的。

但是这样的收益情况，CONDO房价上涨是否乐观？

当然了，泡沫涨起来，谁也挡不住。

当你美滋滋的算房价已经上涨多少的时候，别忘记，如果转手，还需要扣除转手的时候的经纪费用，以及损耗+时间和精力。

所以投资CONDO对于我们挣工资的百姓是大事，最好慎重，不要头脑发热。

是的，人家是举例说明。都是按照净现金收入计算的，要刨除所有的支出包括贷款、维修、管理费、地税等一切支出。

 

[多伦多上空的鸟]

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你买了一套house，价格为30万加元，首付为20％，即6万加元。它每个月为你带来1000加元的正现金流，每年12000加元。把12000元除以6万加元等于20％现金回报率

买房是对的。但这样举例，计算回报率是误导。

你买了一套Condo，价格为30万加元，首付为20％，即6万加元。它每个月出租为你带来1000加元收入。

开支方面：管理费每月400，地税160。 贷款24万（假设贷款利率3%），每月利息净支出 240,000X3%/12 = 600 元。 固定支出为1160加元 = 400 + 160 + 600。

每个月负现金流 -160 ，每年 - 1920元。 把- 1920元除以6万加元等于-3.2% 回报率。

上面还没有计算维修费用，出租风险和其它开支。

当然现实生活中，贷款不会有那么多，地点好租金也会稍高（月租应该有1300加元）。但Condo出租回报率，在多伦多就是全部付完贷款也就是3%-4%的回报，相当于买国债而已。

投资Condo，本质上还是在赌看好它升值。出租也就只是维持现金流平衡而已。

 

[alan430]

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好贴！顶一下

 

[awander]

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买房是对的。但这样举例，计算回报率是误导。

你买了一套Condo，价格为30万加元，首付为20％，即6万加元。它每个月出租为你带来1000加元收入。

开支方面：管理费每月400，地税160。 贷款24万（假设贷款利率3%），每月利息净支出 240,000X3%/12 = 600 元。 固定支出为1160加元 = 400 + 160 + 600。

每个月负现金流 -160 ，每年 - 1920元。 把- 1920元除以6万加元等于-3.2% 回报率。

多伦多市中心30万刀的condo的月租金当在1400-1500左右。所谓1000刀租金和现实差距太大。

 

[多伦多上空的鸟]

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多伦多市中心30万刀的condo的月租金当在1400-1500左右。所谓1000刀租金和现实差距太大。

是原帖说月租1000，我的帖子已经说明要修正为1300了。

结论是肯定的。全世界很多银行，专家，报告都已经指出：如果按照房价/出租收入比，多伦多的房价全世界最高，高估达80%。

30万全款付清买Condo，出租带来的回报率，据我所知，也就是年收入 3% （9000元的收入）。还不如几乎没有任何风险的加拿大国债回报。

前面有帖子说最高回报率可能达到4.5%，这可能要你运气好，买到价廉物美的Condo， 但买的不如卖得精，很少人有这种好运。

 

[安居网]

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我支持梦溪观点，就我帮别人在多大附近出租的情况看，价值35万左右一居室的的房子，租金在1700-2200之间，这样的回报应该可以达到4个点，欢迎各位持自己观点探讨

 

[我爱摩尔]

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别的先不算，在买楼花的时候，35万的房子，等到Closing的时候，Closing的费用就要至少5万元以上。

目前市场是35万的房子，减去Closing时的成本至少5万元，也就是售价30万左右的房子，要租2200不太现实。

租到1700元，也是很高的房租了，困难，作为房东的理解，如果空上两个月，损失更大。

 

[mykant]

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这个帖子谈得都很实际，没有忽悠成分，气氛好。接着请教：除了downtown，大多区哪还有值得投资的地方？

 

[安居网]

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这个帖子谈得都很实际，没有忽悠成分，气氛好。接着请教：除了downtown，大多区哪还有值得投资的地方？

个人觉得士嘉堡centre 比较好，这里通downtown,约克大学（gobus),多大士嘉堡分校，百年理工（134路公交直达）。适合学生或在downtown的工作人士。租售比也高一般可以达到1/200，甚至1/170左右，这点是高于downtown 和北约克的，随着政府已批复轻轨改地铁，可以一站到downtown.房价也会攀升。

 

[peterwang]

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支持

 

[toto]

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投资Condo，本质上还是在赌看好它升值。出租也就只是维持现金流平衡而已。此言极是，任何投资都充满了风险，财富险中求。未来的事变幻莫测谁也说不清楚，根据目前的情况，在加拿大投资房产只能是长期投资了，赌一赌十几年后的升值和通货膨胀了。短期炒作风险太大了。

 

[我的梦想我的路]

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本楼真好

楼上说的最好