紧急求助售房mortgage问题

[小村姑]

各位专家或有经验、经历的同行，紧急求助以下问题：

我正在出售一幢house，要价22万。由于对方正在启动自己的生意，所以没有向银行申请mortgage的首付。实际上即使借来首付也得不到银行的mortgage，因为他的credit只有650点(不知道这是多高)，而且没有两年的business record。现在对方提出两种方案：
1。我给他4万，作为他去credit unions申请mortgage的down payment。他从credit unions拿到22万全部给我（实际上我得到18万）
2。房价19万，我给他hold一半的mortgage，5年期，5%的利率，他自己去credit unions获取另一半mortgage，给我。

第一个方案我基本上已经否定了，因为我担心他吞了我4万根本就不买房(因为我们不熟悉加拿大法律，我担心出很多意外)。

第二个方案，是我主要想请教各位的，是否存在哪些潜在危险？或者有更好的方案？

对于第二个方案，我会做好以下一些防范：
首先在售房合同中注明sold as is，或者经过购房者的house inspection之后，一切免责。不要给购房者留下以后不付mortgage的癞皮借口。
其次在closing条款中写明预付一年的post dated的mortgage月支付支票。

请各位专家、同行不吝赐教！谢谢先！

 

[marychenchen]

各位专家或有经验、经历的同行，紧急求助以下问题：

我正在出售一幢house，要价22万。由于对方正在启动自己的生意，所以没有向银行申请mortgage的首付。实际上即使借来首付也得不到银行的mortgage，因为他的credit只有650点(不知道这是多高)，而且没有两年的business record。现在对方提出两种方案：
1。我给他4万，作为他去credit unions申请mortgage的down payment。他从credit unions拿到22万全部给我（实际上我得到18万）
2。房价19万，我给他hold一半的mortgage，5年期，5%的利率，他自己去credit unions获取另一半mortgage，给我。

第一个方案我基本上已经否定了，因为我担心他吞了我4万根本就不买房(因为我们不熟悉加拿大法律，我担心出很多意外)。

第二个方案，是我主要想请教各位的，是否存在哪些潜在危险？或者有更好的方案？

对于第二个方案，我会做好以下一些防范：
首先在售房合同中注明sold as is，或者经过购房者的house inspection之后，一切免责。不要给购房者留下以后不付mortgage的癞皮借口。
其次在closing条款中写明预付一年的post dated的mortgage月支付支票。

请各位专家、同行不吝赐教！谢谢先！

还是不要卖给这人好。
请问房子在哪里？

 

[枭雄本色]

楼主还是算了吧，这个买家想空手套白狼。

 

[小村姑]

谢谢楼上两位的建议！但是我急着想卖掉这房子，好不容易有一个买主，如果评估后的风险不是很高，不想轻易放弃。

 

[juliasun]

楼主你确认你不是儿戏么？

 

[flyshade]

我觉得他提出的两种方式，对你的风险都很高。什么叫你hold 一半mortgage？等于你借钱给他买你的房子？他要是不还钱了怎么办？你知道加拿大打个官司要花多少钱么？你借他10万，律师费估计也要个好几万，值得冒这个险么？

 

[铁汉]

Credit只有650，default风险20巴仙。

 

[大象无形]

风险大

 

[小村姑]

楼主你确认你不是儿戏么？

我只是不想再拥有这套房子了：留着，白白地付地税，水电气月费，暖气、空调、热水器租金，最要命的是经常停电，水泵停工，地下室可能发洪水；出租，加拿大的无赖租客让我损失更大，不付房租，赖着不搬，还要求修这修那，甚至故意破坏暖气，然后通知政府。更恶劣的是花$70去告你，还要你赔偿子虚乌有的天价损失。现在经济不景气，房价太低，而且没人问津，好不容易遇到有人要买，不想轻易放弃。
房主提供全额mortgage给我的也有(当然我比他信得过)，所以我想一半mortgage也许风险低一点。

我觉得他提出的两种方式，对你的风险都很高。什么叫你hold 一半mortgage？等于你借钱给他买你的房子？他要是不还钱了怎么办？你知道加拿大打个官司要花多少钱么？你借他10万，律师费估计也要个好几万，值得冒这个险么？

是的，打了几个官司已经让我筋疲力尽。最后预先估计好风险，不要走到打官司地步，那样没有赢家。

风险大

所以我想最好有经历或专业知识的网友给列举一下具体有哪些风险，对策，后果。

 

[小村姑]

Credit只有650，default风险20巴仙。

我对这个值没有一点概念。
如果20%，那还可以接受，表示我可以收回50%+50% * 80%=90%的房价。

 

[20041018]

换个经济试试？上述两个办法都不咋地，没看出你的利益保障点。不是经济派来合伙诈骗你的吧！

 

[marianboo]

楼主这风险太大了,相当于借给买家钱买你的房子。像其他同学说的,到时候不还你钱还占着房子,那楼主是赔了夫人又折兵。如果那么着急卖房子,不如降点价格,做一个踏实的交易。祝楼主尽快把房子卖掉。

 

[tinyhuhulp]

这两种贷款类似vendor take-back mortgage和sales agreement，都是买家钱不够的情况下，卖家同意承担一部分甚至全部的贷款，直到卖家承担全部贷款或者付全款房产证才过户。我其实不能理解为什么会有卖家同意这样操作。卖个房子还要分好几年卖，还要自己背贷款。这是脑袋进水了吗？第二种情况，不知道楼主是怎么hold一半贷款，用你的名义他去还？问题是他的还款能力不好人家才不贷给他的。万一他真破产了，房子你没有了，还要背着一半的贷款？22万的房子，地税再多也有限。这么多租客，你为什么觉得自己一定会遇到无赖租客？你就不能好好筛选一下租客。不会选就找物管帮你出租。两种情况房子卖18，9万，你急着卖，为什么不直接降价降到18甚至17万卖给别人，少拿一两万比背风险好多了。

 

[vickymama]

楼主的房价是不是卖得高了，没人要啊，所以愿意接受其他条款，这就是有风险才有回报。
要么楼主干脆把价格降下去，总是有人愿意要的，就算赔自己也能掌握底线，避免未知的麻烦

 

[AMY LU]

楼主住哪啊，什么房才18 19 万？

 

[小村姑]

换个经济试试？上述两个办法都不咋地，没看出你的利益保障点。不是经济派来合伙诈骗你的吧！

楼主的房价是不是卖得高了，没人要啊，所以愿意接受其他条款，这就是有风险才有回报。
要么楼主干脆把价格降下去，总是有人愿意要的，就算赔自己也能掌握底线，避免未知的麻烦

楼主这风险太大了,相当于借给买家钱买你的房子。像其他同学说的,到时候不还你钱还占着房子,那楼主是赔了夫人又折兵。如果那么着急卖房子,不如降点价格,做一个踏实的交易。祝楼主尽快把房子卖掉。

如今房子不好卖，都是割肉在卖。也许还得降点价。

 

[小村姑]

这两种贷款类似vendor take-back mortgage和sales agreement，都是买家钱不够的情况下，卖家同意承担一部分甚至全部的贷款，直到卖家承担全部贷款或者付全款房产证才过户。我其实不能理解为什么会有卖家同意这样操作。卖个房子还要分好几年卖，还要自己背贷款。这是脑袋进水了吗？第二种情况，不知道楼主是怎么hold一半贷款，用你的名义他去还？问题是他的还款能力不好人家才不贷给他的。万一他真破产了，房子你没有了，还要背着一半的贷款？22万的房子，地税再多也有限。这么多租客，你为什么觉得自己一定会遇到无赖租客？你就不能好好筛选一下租客。不会选就找物管帮你出租。两种情况房子卖18，9万，你急着卖，为什么不直接降价降到18甚至17万卖给别人，少拿一两万比背风险好多了。

卖家hold mortgage的形式我们这里不少见，我只是吃不准我一个中国人给加拿大人hold mortgage会是什么结果。我遭遇了太多被加拿大人坑的经历，形形色色。
无赖的租客实在是太多了，好的只是不付几个月房租，恶劣的破坏你的设备，回过头来再讹你一大笔钱。房产出租我算是怕了。

 

[小村姑]

楼主住哪啊，什么房才18 19 万？

我们小镇的房价就是低，四室两厕错层2000多尺又靠水，要是在多伦多非得卖七八十万。我有别的房子住。

 

[枭雄本色]

因为他的credit只有650点(不知道这是多高)，而且没有两年的business record。
本地人只有650分，说明TA以前有过不良记录，或破产过，所以TA可能故伎重演。一般人应该是700分以上。

由于对方正在启动自己的生意，所以没有向银行申请mortgage的首付-此举不合常理，一般都是卖自己的房产启动生意。反常通常意味着欺诈和作假。


第二个方案，是我主要想请教各位的，是否存在哪些潜在危险？或者有更好的方案？

对于第二个方案，我会做好以下一些防范：

如果我没有想错，这个买家是想用极少，甚至不付钱的方式，把房子从你手中拿来，然后与贷款机构合谋用抵押的贷款去开小买卖，或者是直接一走了之，你的这些防范措施只防君子不防小人。你最大的风险就是失去白白损失一套房子，与其这样，还不如降价给真正要买的人。

 

[小村姑]

因为他的credit只有650点(不知道这是多高)，而且没有两年的business record。
本地人只有650分，说明TA以前有过不良记录，或破产过，所以TA可能故伎重演。一般人应该是700分以上。

由于对方正在启动自己的生意，所以没有向银行申请mortgage的首付-此举不合常理，一般都是卖自己的房产启动生意。反常通常意味着欺诈和作假。


第二个方案，是我主要想请教各位的，是否存在哪些潜在危险？或者有更好的方案？

对于第二个方案，我会做好以下一些防范：

如果我没有想错，这个买家是想用极少，甚至不付钱的方式，把房子从你手中拿来，然后与贷款机构合谋用抵押的贷款去开小买卖，或者是直接一走了之，你的这些防范措施只防君子不防小人。你最大的风险就是失去白白损失一套房子，与其这样，还不如降价给真正要买的人。

多谢讲解。我准备再降价。