菜鸟求助：买房还是买店？

[mimidou]

看帖不认真，你没看到人家说了百度么

 

[大器中成]

你这说的太绝对了，你没碰到过，不代表就不存在，要不然，我手上这15%净收益的怎么算

1997年我有投资20万，现在年租金回报12万/年的战绩，但这不能算，因为当初买下来租金回报也就1.6万/年，8%的回报而已。现在这个铺位市场价已经320万了。放到今天租金12万，回报不到4%，价值何在？

 

[大器中成]

好奇打岔问下，为啥以肯德基为基准不是麦当劳？

肯德基对面就是麦当劳，一样的

 

[大器中成]

我也有在上海七浦路服装批发市场投资失败的经历，2006年买进该市场3楼一铺面56平米210万的商铺，当时房产商租金承诺是15万/年，签合同时，包租5年变成代租，我认了（因为前期调查工作投入太多了，而且钱都准备好了）。因为我内心实在太看好这铺位了，理由是：同一条街，隔壁同一楼层的“新七浦”租金是45万/年，对面“超飞捷”3楼的租金是25万/年，我楼下二楼租金是45万/年，一楼是60万/年，3楼没理由15万/年站不住脚，4楼，5楼，6楼空着还没有卖出。当时心里想，我3楼不成功，你4楼，5楼，6楼也别想发展起来。

 

[大器中成]

结果是：我第一年拿到了15万的租金（开发商统一招商），第二年没做起来，70%的商家撤出了，只有中间干道还在坚持，我们的商铺都租给一楼，二楼做仓库用，租金是3.5万/年，十年过去了，现在租金是10万/年，中间有过一次涨到16万（世博会那年），我们3楼的微信业主群经常调侃，要把楼板凿通掉到2楼就发了。

 

[大器中成]

有个气死人的插曲是：现在我那商场4楼同一位置的商铺租金已经是25万/年，凭啥？原来4楼是“儿童专业”服装批发市场，开发商统一出租，统一管理，发现有关门不亮灯的商铺，罚款100元/天，因为管理好，租金只会上不会下，反观我那三楼主打少女服装，但有些业主偏偏租给买箱包的，卖皮带批发的，做网商的，乱七八糟，所以租金很难上去。

 

[大器中成]

还有个问题我始终到现在都不明白，一楼租60万，二楼租45万一年的，为什么不到3楼来发展，他们有老生意呀，有固定的客户呀，真是奇了怪了。我还特地去调查，楼下回答说：等你们租金上20万了，我们就上来了，，原来做生意也是一样，只可以锦上添花。。。

 

[大器中成]

你这是没有经历过头痛租户的观念。租房利润本来就低，碰到几个恶霸，几年的租房利润都搭进去了，还搭时间和精力。到时候，房子被赖着，租金收不进来，税、mortgage、保险、水电气得付，律师费得付，有时候官司输了，还有几万几万地赔人家钱。买房风险比生意大多了。
带住房的店，即使生意不很好，至少当房子住也亏不到哪里去。再说好歹人家一直在开着的，你对顾客态度好点，经营商品上下点功夫，品种全点，服务范围广点，顾客会喜欢来你店的，生意会好的。

还是买店好，开店的一般都怕人找麻烦，生意好的店，赖房租，水电的几乎没有。

 

[大葱]

请高手评估，市中心一连锁餐馆（泰餐），明年底合约到期，可以续约5-10年，费用5-10万，包括品牌费、装修等，14年净利润20万，15年14万，我因孩子上学已经搬到温哥华，现在雇人搭理因此下降。这边有国内承包形式么？另外如果卖的话能值多少银子？

还是买店好，开店的一般都怕人找麻烦，生意好的店，赖房租，水电的几乎没有。[/QUOTE

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[大器中成]

要卖的话，只能参照你这条街左右隔壁店铺的租金（不是你店铺的利润），如果租金是4万，那你的店就值100万，如果是8万就值200万，4%是个最靠谱的价位。如果你觉得不合算，有个办法，找两个诚实靠谱的店员签个分红协议，你本人不工作占30%-50%的股份，其它两人合占50%-70%的份额，这个份额肯定要超过他们平时给你打工的工资，这样大家赚钱，大家开心，做得好继续下去，并且明说了以后可以卖给他们，做得不好，年度结束时解散，大家不吃亏。

 

[大器中成]

由于他们一直参与经营，知道这个店很赚钱，你要卖给他们可以卖出很高的价格，否则只能卖出这条街的平均价。顺便提一下，我40岁退休就是采取这种办法把医院分给其他16位医生和护士，我占50%，他们16位占50%，这样大家心理平衡，不是你们给我打工，也不是我给你们打工。现在8年过去了，大家还是一直合作的很好。

 

[大器中成]

所有设备包括房子设施都是我的，我没让他们出一分钱，所以不是股份制，是股份形式的分红制，这是对大家的制约，干得好继续，干不好就散伙，谁也不欠谁的。西医认门，中医认人，无形资产永远是我的。你那连锁餐馆其实跟我是一样的性质。

 

[大器中成]

看帖不认真，你没看到人家说了百度么

不光是大陆，全世界的商铺投资都是一样的，我在澳洲墨尔本也有投资，前几年有7%的回报，这两年4%的回报都不到了。

 

[iamczr]

不光是大陆，全世界的商铺投资都是一样的，我在澳洲墨尔本也有投资，前几年有7%的回报，这两年4%的回报都不到了。

高手，向您学习！

 

[doremee]

如果是西人或当地人
大多数会买住宅和租店,后者税前可以扣开支

2016年蒙特利尔税率
非住宅比住宅 高五分之一

 

[kannan]

也别吹得太玄了. 杂货的毛利只有百分之十几, 年销售100万的毛利大约十几万. 扣除房租水气电人工等费用也就得3-4万.

 

[pablse]

同问，请高手指点，我在小镇做厨师打工，现在的酒店餐馆是全镇唯一的中餐，夏天一个月大概5到6万营业额，冬天可能2到3万营业额，隔壁有家中餐已经停业5年只买不租业主开价60万还(连有一家就旧柏文），不知道这价钱能否买得过，关于贷款买物业请大家指点指点，谢谢大家

 

[大器中成]

同问，请高手指点，我在小镇做厨师打工，现在的酒店餐馆是全镇唯一的中餐，夏天一个月大概5到6万营业额，冬天可能2到3万营业额，隔壁有家中餐已经停业5年只买不租业主开价60万还(连有一家就旧柏文），不知道这价钱能否买得过，关于贷款买物业请大家指点指点，谢谢大家

先不妄论停业5年租不租出去的问题；停业五年意味着无形资产已经降为零（你去接手装修就等于从零开始）用贷款去买物业经营就意味着把自己的退路都断了，如果不成功你的财务如何平衡，这个问题你没说，换我即使再年轻20岁也不敢去做这种太挑战的事情，厚积薄发吧。。。

 

[sabre]

不止五分之一, 原来的busines tax 全算成地产税了,

如果是西人或当地人
大多数会买住宅和租店,后者税前可以扣开支

2016年蒙特利尔税率
非住宅比住宅 高五分之一

 

[sabre]

一分钱我都嫌贵,
空房不值钱, 你进去不挣钱, 保险和税不能省

同问，请高手指点，我在小镇做厨师打工，现在的酒店餐馆是全镇唯一的中餐，夏天一个月大概5到6万营业额，冬天可能2到3万营业额，隔壁有家中餐已经停业5年只买不租业主开价60万还(连有一家就旧柏文），不知道这价钱能否买得过，关于贷款买物业请大家指点指点，谢谢大家