第一年当房东，请教报税问题

[layow]

去年做了三个半月房东，房租没拿多少，七七八八维修更新上花了不少钱。
现在想请教大家租金收益报税的问题。注意是正规报税，我想合理避税，不想搞花招。
1）我用于翻新维护房子的费用是否可以计入租房成本？
2）期间为租房奔波的车旅费算成本么？（真不少啊，每周几趟home depot）
3）还房屋贷款里的利息部分是不是也算成本？
4）还有什么其他成本可以计入的？

谢谢有经验的你的分享！

 

[awander]

你所列举的都可以也应该计入成本。另外还有地税。房屋的折旧费也可以考虑，但牵扯到以后卖房时的收益也有选择不计算的。

 

[hrr]

去年做了三个半月房东，房租没拿多少，七七八八维修更新上花了不少钱。
现在想请教大家租金收益报税的问题。注意是正规报税，我想合理避税，不想搞花招。
1）我用于翻新维护房子的费用是否可以计入租房成本？
2）期间为租房奔波的车旅费算成本么？（真不少啊，每周几趟home depot）
3）还房屋贷款里的利息部分是不是也算成本？
4）还有什么其他成本可以计入的？

谢谢有经验的你的分享！

比如出租屋用的水电气费，网络，电视费，可以按照一个比例来分摊

 

[sofia]

1）有的可以计入成本，有的只能做折旧，不能一概而论。
2）如果你只有一套出租房，不可以。
3）是
4）地税，保险，律师费，会计师费，广告费，水电煤气（如果包在房租里的）。

 

[layow]

你所列举的都可以也应该计入成本。另外还有地税。房屋的折旧费也可以考虑，但牵扯到以后卖房时的收益也有选择不计算的。

谢谢awander！请问折旧费这个是怎么计算的？是BC assessment里相邻两年的屋子价格么？

1）有的可以计入成本，有的只能做折旧，不能一概而论。
2）如果你只有一套出租房，不可以。
3）是
4）地税，保险，律师费，会计师费，广告费，水电煤气（如果包在房租里的）。

谢谢Sofia！1）这个，比方说我新装了洗手间的通风扇，人工加料800多，可以全成本么？ 还有4）这个补充太全了！

 

[soleil_lee－太阳李]

1）有的可以计入成本，有的只能做折旧，不能一概而论。
2）如果你只有一套出租房，不可以。
3）是
4）地税，保险，律师费，会计师费，广告费，水电煤气（如果包在房租里的）。

正解。

 

[soleil_lee－太阳李]

谢谢awander！请问折旧费这个是怎么计算的？是BC assessment里相邻两年的屋子价格么？


谢谢Sofia！1）这个，比方说我新装了洗手间的通风扇，人工加料800多，可以全成本么？ 还有4）这个补充太全了！

https://www.canada.ca/en/revenue-ag...tions/t4036/rental-income-2016.html#P4036_010
同风扇这种属于Capital cost allowance, 估计是归在Class 8里面，可以算20%

你所有的问题都在上面那个链接里有详细解释。出租房报税不是一两句话能说清楚的。

 

[空中的蒲公英]

好帖

 

[sofia]

谢谢awander！请问折旧费这个是怎么计算的？是BC assessment里相邻两年的屋子价格么？


谢谢Sofia！1）这个，比方说我新装了洗手间的通风扇，人工加料800多，可以全成本么？ 还有4）这个补充太全了！

房子本身折旧会计师不建议，卖房的时候要补税，不划算，而且折旧本身不能把盈利变负，估计你的房租本身也没多少，最低减到0，折旧没有意义。

 

[肉食小绵羊]

https://liveandleave.com/2017/03/24/2017-t1-tips-15/


自住房出租的相关税务问题

根据加拿大的税法，当一处住所的用途发生改变的时候，包括从自住变成出租，或者从出租变成自住，房屋用途发生改变视同出售（Deemed Disposition）。假若改变用途时的市场价格高于此房产的成本价，就会产生资产增值（Capital Gain），因此会对业主的税务产生影响。

下面就来说说，房屋用途发生改变的三种情况的资产增值税务问题。

（一）整个房屋从自住变成出租

当整个房屋从自住变成出租所产生的资产增值，可以通过自住房增值税豁免（Principal Residence Exemption – PRE） 这一税务政策来进行规避。需要提醒的是，从2016年起，自住房出售必须要申报才能享有PRE的待遇，这一规定同样适用于视同出售的情况。

假如此处房产是在加拿大以外的地方，而在从自住变成出租的时候其市场价格高于10万加元，则需要每年作为海外资产在T1135表上进行申报。

另一种做法，纳税人可以根据税法的section 45（2），选择延迟到房屋真正出售的时候再申报资产增值。并且，如果在房子出租的期间业主一直是加拿大的税务居民并且没有申报过房屋的折旧（Capital Cost Allowance – CCA），税法还额外多送四年，允许业主将此处房屋指定为自住房，哪怕业主本人完全没有住在里面。

举个例子，隔壁老王在1998年的时候花30万买了个房子自住，后来呢，交了个女朋友，在2007年的时候把自己的房子整个都租出去了，自己则搬到了女朋友的豪宅里。当时这个房子的市场价是100万。然后到2016年，在温哥华房价涨到最疯狂的时候，精明的老王把这个房子以300万的高价卖了。老王也非常听他会计师的话，在房子出租期间，没有申报过任何的房屋折旧（CCA）。

下面来比较一下有做S.45(2)选择和没有做S.45（2)选择的区别。

先来看没有做S.45（2）选择的税务处理：

• 2007年从自住变成出租的时候所产生的资产增值70万（100-30)，可以享有自住房增值税豁免的待遇，因此没有任何的税务影响。
• 2016年当房子卖掉时候，所产生的资产增值为200万（300-100），其中的一半，也就是100万，会作为老王2016年的收入，需要缴纳的税款为$477,000 （联邦加BC省）。

再来看看做了S.45（2）选择的税务处理：

• 2007年从自住变成出租的时候，因为并没有视同出售，因此没有任何的资产增值及相关税务问题。
• 2016年当房子卖掉的时候，所产生的资产增值为270万（300-30）。从1998到2007这期间一共10年，再加上税法对于PRE奖励的1年，还有S.45(2）额外多送的4年，总共是15年，老王都可以把他这个房子指定为自住房。从1998年到2016年，他一共持有这个房子的时间为19年，因此老王可以享有15/19的自住房增值税豁免的待遇。也就是说，资产增值的一半的4/19，需要加到老王2016年的收入，需要缴纳的税款为$135,568。

对于S.45（2）的选择，只适用于整个房子从自住变成出租的情况，并且在改变用途的当年报税中就要向CRA提交这个申请。某些情况下，CRA允许过后补交，但是有可能会有罚款。

（二）房屋的一部分从自住变成出租或家庭办公室

根据CRA所提供的指引文件，假如以下三个条件都满足的话，当房屋的一部分从自住变成出租或家庭办公室的时候，并不会当作视同出售处理，因而也不需要向CRA进行申报。这三个条件包括：

1） 用于出租或家庭办公室的面积比例小于个人使用的部分

2）纳税人没有对房屋进行结构性的改动

3）在这期间房屋没有申报过折旧（CCA）

（三）房屋从出租变成自住

当房屋从商用变成自用的时候所产生的资产增值，就不能再通过自住房增值税豁免来规避了。但也还是有办法做税务规划的。根据税法S.45（3）的规定，假如房子在出租期间没有申报过折旧（CCA），可以选择延迟房子改变用途时所产生的资产增值税务，直到房子真正出售的时候再来计算实际的资产增值。

以上就是房屋用途发生改变的三种情况的资产增值税务问题的处理方法。除了出租或者用作家庭办公室以外，业主产权的变动，或者是从税务居民变成非税务居民时的房产处理，这些都属于视同出售的范畴。所以我的建议是，如果当年有发生与房屋有关的一切事件，请一定要向专业的会计师进行咨询。

 

[清风拂面]

留印以后学习

 

[layow]

再请问一个问题：买的投资房出租，这个买房的property transfer Tax（PTT）能不能作为租房成本报税？
谢谢大家！

 

[cg2006]

m

 

[cloud123]

Mark

 

[lily2002817]

mark

 

[Aidemengdun]

1）有的可以计入成本，有的只能做折旧，不能一概而论。
2）如果你只有一套出租房，不可以。
3）是
4）地税，保险，律师费，会计师费，广告费，水电煤气（如果包在房租里的）。

请问 Sofia。

如果去年我租出去了8个月。那么贷款利息和保险，我是不是只能报三分之二的费用？不能报所有的？谢谢！

 

[sabre的马甲]

请问 Sofia。

如果去年我租出去了8个月。那么贷款利息和保险，我是不是只能报三分之二的费用？不能报所有的？谢谢！

可以
只要一直招租状态

 

[Aidemengdun]

可以
只要一直招租状态

谢谢大师！另外地税也可以这样做吗？

 

[sabre的马甲]

谢谢大师！另外地税也可以这样做吗？

不客气，
可以，

头一年， 花销大， 先报着， 亏损可以转移道下一年，

能报不能报， 有一个原则，这个花销是因为收入而产生的， 或者说目标是为了收入， 买这个房之前， 看了别的， 花销也算，
第二， 留收据，
留证据， 你说一年跑了一万公里， 最好有个log, 备查，

 

[Aidemengdun]

不客气，
可以，

头一年， 花销大， 先报着， 亏损可以转移道下一年，

能报不能报， 有一个原则，这个花销是因为收入而产生的， 或者说目标是为了收入， 买这个房之前， 看了别的， 花销也算，
第二， 留收据，
留证据， 你说一年跑了一万公里， 最好有个log, 备查，

谢谢大师。我的情况是我2017年底买了个新房，年底搬了进去。之前的房子开始招租直到4月1号租客进去。
我用t776算了一下，去掉所有expense（利息，地税，保险，佣金）竟然只有400元的净收入。CRA不会以为我做假吧。天哪