现在Condo尺价$1000已经负现金流，租金再怎么涨都难以填坑

[manadona]

以新楼交钥匙1年多（买卖进入旺盛期，价格具代表性）的downtown（金融区租金最佳）condo： INDX Condos（70 Temperance St,Toronto,ON @ Richmond/Bay) 为例



新condo resale平均尺价$1023，管理费$0.52/尺。下面看成交历史记录和正挂牌的价格

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[manadona]

挂牌的，有2个condo同时既卖又租，价格已参考成交历史且定得很接近，可以认为最终成交价跟挂牌价一样，便于计算



此PH04是bachelor，1个bath，管理费$220/月




这个#1115 2bed 2bath，管理费$367.71/月，内部面积721sqft

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[manadona]

如果以20%或35%首付，贷款25yr利率3.29%算：20%首付时，每月倒贴五六百；35%首付时，每月一百多负现金流。

现金流：鼓吹租金涨幅充满美好的，现在的金融区租金水平也不过如此，未来租金涨幅跟贷款利率涨幅几乎两相抵消，甚至跟不上银行涨幅。尺价1000的搁在别处，租金可能更低，贷款利率涨得可是一模一样。新楼管理费低，以后递增。

增值：必须卖掉才能体现，负现金流×持有时间 能不能被何时的增值幅度 抵回来，是个问题！号称尺价900， 800多的，其实同危

 

[风平浪静]

如果以20%或35%首付，贷款25yr利率3.29%算：20%首付时，每月倒贴五六百；35%首付时，每月一百多负现金流。

现金流：鼓吹租金涨幅充满美好的，现在的金融区租金水平也不过如此，未来租金涨幅跟贷款利率涨幅几乎两相抵消，甚至跟不上银行涨幅。尺价1000的搁在别处，租金可能更低，贷款利率涨得可是一模一样。新楼管理费低，以后递增。

增值：必须卖掉才能体现，负现金流×持有时间 能不能被何时的增值幅度 抵回来，是个问题！号称尺价900， 800多的，其实同危

浏览附件492511

现在应该卖出而非买入了。

 

[家园小千]

房价乖离租房市场，有钱人（买房）和没钱人（租房）的肉搏，以租养房遇瓶颈了。

 

[manadona]

此楼2503有过二次买卖记录，1年半前52万买进刚交到手的新楼，这个月66万套现离场

 

[awander]

上海公寓的租售比更是错的离谱， 但并不妨碍公众购房的热情。 譬如说， 一套500万的公寓每月租金区区几千元， 尽管没有地税但以上海5%左右的银行房贷利率， 除非70%首付，谈何正现金流？

旧金山市区的公寓也是贵的离谱。 金融中心一个一室一厅的公寓，售价通常90万， 而美国房贷利率至少4%。 以318 Spear St UNIT 3H为例， 90万房价， 20%的首付， 每月房贷4500， 管理费900， 地税600， 租金3500～4000。 正现金流？ 梦也不要做。

这地球， 没有一点疯狂劲， 也没有趣味， 不是吗？ 呵呵

 

[家园小千]

上海公寓的租售比更是错的离谱， 但并不妨碍公众购房的热情。 譬如说， 一套500万的公寓每月租金区区几千元， 尽管没有地税但以上海5%左右的银行房贷利率， 除非70%首付，谈何正现金流？

旧金山市区的公寓也是贵的离谱。 金融中心一个一室一厅的公寓，售价通常90万， 而美国房贷利率至少4%。 以318 Spear St UNIT 3H为例， 90万房价， 20%的首付， 每月房贷4500， 管理费900， 地税600， 租金3500～4000。 正现金流？ 梦也不要做。

这地球， 没有一点疯狂劲， 也没有趣味， 不是吗？ 呵呵

如果以租金和房价比，北上广更是离谱得多，没钱买房也租不起好房的只能群居。

 

[风平浪静]

上海公寓的租售比更是错的离谱， 但并不妨碍公众购房的热情。 譬如说， 一套500万的公寓每月租金区区几千元， 尽管没有地税但以上海5%左右的银行房贷利率， 除非70%首付，谈何正现金流？

旧金山市区的公寓也是贵的离谱。 金融中心一个一室一厅的公寓，售价通常90万， 而美国房贷利率至少4%。 以318 Spear St UNIT 3H为例， 90万房价， 20%的首付， 每月房贷4500， 管理费900， 地税600， 租金3500～4000。 正现金流？ 梦也不要做。

这地球， 没有一点疯狂劲， 也没有趣味， 不是吗？ 呵呵

所谓现金流必须是整个市场的现金的流向，市场大幅上升无所谓正、负现金流，继续持有，反之，即使正现金流也抵不过大跌。判断流向和幅度。

 

[风平浪静]

如果以租金和房价比，北上广更是离谱得多，没钱买房也租不起好房的只能群居。

往城乡结合处租房也是许多。

 

[家园小千]

往城乡结合处租房也是许多。

偏郊的房租会便宜很多，可是要算计挤地铁巴士的时间和精力，我想大部分打工族还是会选择居住条件差的市区房。

 

[awander]

所谓现金流必须是整个市场的现金的流向，市场大幅上升无所谓正、负现金流，继续持有，反之，即使正现金流也抵不过大跌。判断流向和幅度。

不敢苟同。 正现金流是一个早已定义，没有疑议， 且广泛应用的词汇， 和市场升跌无关。

 

[家园小千]

所谓现金流必须是整个市场的现金的流向，市场大幅上升无所谓正、负现金流，继续持有，反之，即使正现金流也抵不过大跌。判断流向和幅度。

1000刀1呎的市区康豆还能涨到多少，真不敢想。

 

[stang]

所谓现金流必须是整个市场的现金的流向，市场大幅上升无所谓正、负现金流，继续持有，反之，即使正现金流也抵不过大跌。判断流向和幅度。

这个说法好像有些问题吧？正现金流是一个良性资产，赚钱的生意，负的则是赔钱的生意。
你会去买一个赔钱的生意么？不会吧，但很多人却会买一个月月赔钱的房子，因为期望中赚的是房子涨价的钱。

这里有一个逻辑悖论，赔钱的生意没人买，没人买的东西怎么会涨价呢？
当然，市场经常是不合逻辑不合理性的，从荷兰的郁金香到台湾的兰花草，不胜枚举，造就了多少富豪，也有多少人倾家荡产。

 

[awander]

1000刀1呎的市区康豆还能涨到多少，真不敢想。

同感。

十几年前， 市中心（Bay St)的新康斗，售价500刀一呎左右， 房贷利率在6%， 一室一厅的租金约在1500刀。 可谁能想到10年左右，康斗售价居然翻了一番。

 

[家园小千]

同感。

十几年前， 市中心（Bay St)的新康斗，售价500刀一呎左右， 房贷利率在6%， 一室一厅的租金约在1500刀。 可谁能想到10年左右，康斗售价居然翻了一番。

其实房价翻了倍，租金也不过2000，再高租房市场承受不了，很难想象以后1500/尺，房租3000。

 

[manadona]

近期无数condo楼花项目上市在推在卖，疯狂的定价，这股热能挺多久，会不会好过去年这时候house的狂热

 

[轻舟已过万重山。]

以新楼交钥匙1年多（买卖进入旺盛期，价格具代表性）的downtown（金融区租金最佳）condo： INDX Condos（70 Temperance St,Toronto,ON @ Richmond/Bay) 为例

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新condo resale平均尺价$1023，管理费$0.52/尺。下面看成交历史记录和正挂牌的价格

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别哭啊

 

[stang]

其实并不能把问题简化成类似“你有100万，是否值得买俩扛兜吃租金？”，那样的话答案会很简单。
绝大部分投资客也都是以房养房，把房客的租金变成自己的资产，现金流的状况只是是看贷款多少而已，就是个杠杆，只不过这几年杠杆越来越短，短到撬不动的那天，会有哭的人，好像前不久就有一批买house买哭的吧？

机会与风险并存。

 

[waren]

1000刀1呎的市区康豆还能涨到多少，真不敢想。

美国工资高，就算房价高，总有能负担得起，只要供应少，就可以维持价格，只要有一少部分人买得起供应量，价格还会继续维持或攀升。加拿大，排除华人从国内带来钱，现在买，有多少人买得起。换句话说，比如今年供应100套，价格比以往还高，但是有200人供得起，房价就跌不下来。这段时间，中国控制金流，多伦多供得起人数低于供应量，所以总体房价就有些跌。利率，也影响是否供得起。按照需求，控制供应量，也是控制房价最重要的手段之一。
同理，北上广深，100套房，只要有超过100人买，房价就会维持或涨。但是国内是政策市，目前政府缩表，且刻意按压房价，打房入股，还有国际升息大环境原因，房价暂时被控制，一线城市如果放开，马上暴涨，因为一线高工资的人真多，可以买得起房，或者钱多的人买N套房。换而言之，如果国内放开买房，房价比现在还高。
香港，更是这样，每年供应很少，只有极少数人买得起，就能维持房价了，或可能继续上涨。