近日,YUL3 进行了内部开盘,从得到的价格来看,撇开户型和朝向,5楼的340尺的studio 单价近900/尺。目前DT 核心区高层Condo Studio 租金1200—1300/月,1房1500—1600/月,即使每年涨租金100/月,到交付时也绝对不可能实现正现金流。
在蒙城Condo房价长期处于低位的 年代,房产经纪教育大家买房投资的理论就是Toronto是靠房子自身增值,Montreal主要靠租金收入,衡量Condo是不是好投资的唯一标准就是租售比和正现金流。Studio和小1房,因为总价低,租金也不少,成为投资热点 。每次有新Condo推出,不管房型多丑陋,朝向多差,低楼层的小户型就一抢而空,买高楼层2房2卫的都是傻蛋,因为不但要支付楼层premium,以后的管理费还要做贡献补贴小户型,租售比又低,并且永远是负现金流。
但开发商现在也越来越精了,低楼层的小户型单价定得极高。在这种趋势下,实现正现金流已不可能,只是负多负少的问题。决定现金流的无非是几个变量:银行Mortgage本金利息,市 政地税,管理费,租金。银行加息趋势已定,只是节奏 快慢而已。市 政3年一评估,明年9月又要对房子重新评估,2016-2018年交付的高层Condo现在的评估价是按2012-2013年的楼花价定的,交付后每栋楼都有不少交易记录可参照,市政重新估价不会低。女市长每年涨税也是大概率事件。房东们的小胳膊根本拧不过银行和市政的大腿。Condo管理费虽说能通过换管理公司抗争一下,但管理费里电和gas占了很大一部分,都是每年只涨不跌的,想降也不太可能。唯一能由房东自主决定的就是租金,但大多数房东需要留住按时交租的好租客,就不能涨租,否则几个月的空置期损失更大。在决定现金流的几个变量中,租金硬生生地设成了常量,这现金流不负才怪哪。
其实,不能实现正现金流一定程度上也是房东们自己“作”的。租客一闹 ,就答应其 不涨租的无理要求,或同意签少于一年租约的 要求,有时1个月,3个 月也租。大多数人也就最多3,5套房,根本不存在占领市场的问题,采用low-cost strategy 吸引租客,本质上是扰乱市场,造成大家都没饭吃。本来是卖方市场的,被人为变成了买方市场 。租客也被惯坏了,哪家便宜找哪家。小留们每几个月搬一次,频繁穿梭于各大新交付的楼盘间体验各种设施,大叔大妈们被这帮毛孩子耍得团团转。
最后我给房东们支一招,要摆脱目前憋屈的现状,只能拿出壮士断腕的勇气,对租客开刀,毫 不留情地加租。新Condo交房后几年 内是不受Regie年涨幅限制约束的,此时不加,更待何时。另外正视蒙城高层Condo现阶段不能实现正现金流的现实,抛弃过度依赖租金的惯性思维,接受房子自身增值为主,租金为辅的新投资模式。
这个转变过程是很痛苦的,不能适应外部变化的没有硬实力的房东们只能退出这个市场,留下来的是Deep Pocket的房东们,这样的市场才会更健康有序。
在蒙城Condo房价长期处于低位的 年代,房产经纪教育大家买房投资的理论就是Toronto是靠房子自身增值,Montreal主要靠租金收入,衡量Condo是不是好投资的唯一标准就是租售比和正现金流。Studio和小1房,因为总价低,租金也不少,成为投资热点 。每次有新Condo推出,不管房型多丑陋,朝向多差,低楼层的小户型就一抢而空,买高楼层2房2卫的都是傻蛋,因为不但要支付楼层premium,以后的管理费还要做贡献补贴小户型,租售比又低,并且永远是负现金流。
但开发商现在也越来越精了,低楼层的小户型单价定得极高。在这种趋势下,实现正现金流已不可能,只是负多负少的问题。决定现金流的无非是几个变量:银行Mortgage本金利息,市 政地税,管理费,租金。银行加息趋势已定,只是节奏 快慢而已。市 政3年一评估,明年9月又要对房子重新评估,2016-2018年交付的高层Condo现在的评估价是按2012-2013年的楼花价定的,交付后每栋楼都有不少交易记录可参照,市政重新估价不会低。女市长每年涨税也是大概率事件。房东们的小胳膊根本拧不过银行和市政的大腿。Condo管理费虽说能通过换管理公司抗争一下,但管理费里电和gas占了很大一部分,都是每年只涨不跌的,想降也不太可能。唯一能由房东自主决定的就是租金,但大多数房东需要留住按时交租的好租客,就不能涨租,否则几个月的空置期损失更大。在决定现金流的几个变量中,租金硬生生地设成了常量,这现金流不负才怪哪。
其实,不能实现正现金流一定程度上也是房东们自己“作”的。租客一闹 ,就答应其 不涨租的无理要求,或同意签少于一年租约的 要求,有时1个月,3个 月也租。大多数人也就最多3,5套房,根本不存在占领市场的问题,采用low-cost strategy 吸引租客,本质上是扰乱市场,造成大家都没饭吃。本来是卖方市场的,被人为变成了买方市场 。租客也被惯坏了,哪家便宜找哪家。小留们每几个月搬一次,频繁穿梭于各大新交付的楼盘间体验各种设施,大叔大妈们被这帮毛孩子耍得团团转。
最后我给房东们支一招,要摆脱目前憋屈的现状,只能拿出壮士断腕的勇气,对租客开刀,毫 不留情地加租。新Condo交房后几年 内是不受Regie年涨幅限制约束的,此时不加,更待何时。另外正视蒙城高层Condo现阶段不能实现正现金流的现实,抛弃过度依赖租金的惯性思维,接受房子自身增值为主,租金为辅的新投资模式。
这个转变过程是很痛苦的,不能适应外部变化的没有硬实力的房东们只能退出这个市场,留下来的是Deep Pocket的房东们,这样的市场才会更健康有序。