讨论：如果投资CONDO的话，楼花 VS. 现楼。

[daniel0293]

不能一概而论
1. 楼花优势在于其付款结构
2. 心理上要明白一点，楼花是用来炒作和投机的，别说我5年后要在downtown上大学，先买个楼花，真没必要，不确定因素太大，楼花就是用来炒作和投机的，目的主要是为了交房前转让掉赚取差价。
3. 买楼花还是买现楼的决断，主要还是考量楼花价格和5年内次新现楼的价格差异，我们先明白的第1，2点，楼花用来炒作，用其付款结构的优势，少量的资金赚取差价，得到可观的投资收益率。那么当楼花价格略低或者等于甚至略高于同区域5年内次新condo价格时，可以考虑购买，当楼花价格远高于现楼价格，除非你有该区域即将腾飞的内幕消息（我不信加拿大会有什么区域会在几年内突然腾飞）。否则去买远高于现楼的楼花，等着哭吧。
4. 举个栗子，现在多伦多downtown核心区的楼花价格基本都高于现楼价格20%以上，谈何炒作利润空间？自住，现在多花20%的钱去买个5年后才可能入住的房子，是为了什么？房产投资切忌跟风，需要自己用脑子想想
5. 不赞成一谈到买这个房产买那个房产时，都要说房产经纪如何如何，10年前买房赚了钱都是自己牛逼，投资大神，2年前买房亏钱了都是房产经纪无良。BTW，我就是房产经纪，做个小广告。

 

[tonylivan]

如果投资CONDO的话，我的建议是一定要买现楼。

你买楼花的时候，不管是开发商还是地产经纪，说得比唱的都好听，简直就是准备把一只会生金蛋的鸡卖给你，

结果呢，到时候后承诺不兑现（比如，前些日子Donmills的CONDO承诺的地铁出口不见了），装修不上档次，公摊使用面积很大，管理费巨贵。到时候你哭都找不着调门。

到时候，地产经纪当然是拿着中介费，给Ta没一毛钱关系了，开发商有专职的律师跟你打官司。

而，如果买现楼，什么都心明眼亮，就摆在面前，condo的楼建成了，管理公司怎么样，管理费多少，心里也有谱了

所以我的观点是，如果投资CONDO的话，应该买现楼。

抛砖引玉，尽量少上当。

如果不是自住就不要投资房子，房价就要断崖了。

 

[daniel0293]

顺便再谈一下楼花转让定价
楼花转让定价一般会略低于转让时0-5年新现房类似面积户型价格，原因嘛
1. 楼花转让还涉及到closing时的closing cost，比较大的几块是land transfer tax,development levies,还有若干杂七杂八的费用，其中土地转让税不管楼花转让还是买现房都涉及，但是development levies是现房没有的费用，这个费用在downtown区域现在往往要过万。加上各类杂费，比买个resale condo多出个1万-1万5 closing cost司空见惯
2. 尤其是当下时间，楼花转让伴随着大额的差价需要支付，目前这差价少则10来万，多则20多万加币，也就是接手一个楼花，需要的现金比买一个resale现房要高出很多，有实力接手的人群相对也较少，相比resale现楼，在转让时存在一定劣势
所以楼花转让价格一般会比resale现楼略低些
那么再回到我之前的观点，为何当一个楼花售价高于当前现楼售价很多时，没有任何投机价值？
举个栗子，当前downtown核心区的楼花售价要高于现楼售价20%以上，当然每推出一个新楼花，售价会更上一层楼，显得之前买的赚了，但这是真正的纸面富贵，没有任何意义，当3-5年后交房或者交房前转让，楼花都会落地回归到resale市场价甚至更低，那么假设你1500一尺买了一个楼花，目前resale行情同区域就1200一尺，假设过了3-5年，resale价格涨到1500一尺，你还是亏的。因为你转让需要比resale更低，1500一尺的resale，楼花转让可能只能到1450左右，还需要支付经纪费。如果你有钱收房，你还需要支付3万左右，根据房子大小不等的closing cost。更重要的是，当交房前楼花转让是不赚钱或者亏的，那时市场上转让的楼花会像雪片一样飞出来，而购买者会举着屠刀杀你个片甲不留。那么当市场上转楼花出现踩踏现象，100%会影响resale的价格，造成恶性循环
所以现在很多楼盘，我已经跟我熟悉的客户早早发出警告。千万别去踩雷
当然警告完还坚持要买的，我也不会让他们找别人买，我也没那么高尚，跟钱过不去

 

[daniel0293]

做个大胆预言
2023年左右，多伦多condo市场90%以上概率会是哀鸿遍野。具体原因其实前面我已经陆陆续续提及了。

 

[游客_]

如果投资CONDO的话，我的建议是一定要买现楼。

你买楼花的时候，不管是开发商还是地产经纪，说得比唱的都好听，简直就是准备把一只会生金蛋的鸡卖给你，

结果呢，到时候后承诺不兑现（比如，前些日子Donmills的CONDO承诺的地铁出口不见了），装修不上档次，公摊使用面积很大，管理费巨贵。到时候你哭都找不着调门。

到时候，地产经纪当然是拿着中介费，给Ta没一毛钱关系了，开发商有专职的律师跟你打官司。

而，如果买现楼，什么都心明眼亮，就摆在面前，condo的楼建成了，管理公司怎么样，管理费多少，心里也有谱了

所以我的观点是，如果投资CONDO的话，应该买现楼。

抛砖引玉，尽量少上当。

楼花炒的是杠杆。和期货一个道理。不成交转手最好。

 

[盈婆婆]

如果投资CONDO的话，我的建议是一定要买现楼。

你买楼花的时候，不管是开发商还是地产经纪，说得比唱的都好听，简直就是准备把一只会生金蛋的鸡卖给你，

结果呢，到时候后承诺不兑现（比如，前些日子Donmills的CONDO承诺的地铁出口不见了），装修不上档次，公摊使用面积很大，管理费巨贵。到时候你哭都找不着调门。

到时候，地产经纪当然是拿着中介费，给Ta没一毛钱关系了，开发商有专职的律师跟你打官司。

而，如果买现楼，什么都心明眼亮，就摆在面前，condo的楼建成了，管理公司怎么样，管理费多少，心里也有谱了

所以我的观点是，如果投资CONDO的话，应该买现楼。

抛砖引玉，尽量少上当。

最近condo太贵了。小心入场。

 

[盈婆婆]

顺便再谈一下楼花转让定价
楼花转让定价一般会略低于转让时0-5年新现房类似面积户型价格，原因嘛
1. 楼花转让还涉及到closing时的closing cost，比较大的几块是land transfer tax,development levies,还有若干杂七杂八的费用，其中土地转让税不管楼花转让还是买现房都涉及，但是development levies是现房没有的费用，这个费用在downtown区域现在往往要过万。加上各类杂费，比买个resale condo多出个1万-1万5 closing cost司空见惯
2. 尤其是当下时间，楼花转让伴随着大额的差价需要支付，目前这差价少则10来万，多则20多万加币，也就是接手一个楼花，需要的现金比买一个resale现房要高出很多，有实力接手的人群相对也较少，相比resale现楼，在转让时存在一定劣势
所以楼花转让价格一般会比resale现楼略低些
那么再回到我之前的观点，为何当一个楼花售价高于当前现楼售价很多时，没有任何投机价值？
举个栗子，当前downtown核心区的楼花售价要高于现楼售价20%以上，当然每推出一个新楼花，售价会更上一层楼，显得之前买的赚了，但这是真正的纸面富贵，没有任何意义，当3-5年后交房或者交房前转让，楼花都会落地回归到resale市场价甚至更低，那么假设你1500一尺买了一个楼花，目前resale行情同区域就1200一尺，假设过了3-5年，resale价格涨到1500一尺，你还是亏的。因为你转让需要比resale更低，1500一尺的resale，楼花转让可能只能到1450左右，还需要支付经纪费。如果你有钱收房，你还需要支付3万左右，根据房子大小不等的closing cost。更重要的是，当交房前楼花转让是不赚钱或者亏的，那时市场上转让的楼花会像雪片一样飞出来，而购买者会举着屠刀杀你个片甲不留。那么当市场上转楼花出现踩踏现象，100%会影响resale的价格，造成恶性循环
所以现在很多楼盘，我已经跟我熟悉的客户早早发出警告。千万别去踩雷
当然警告完还坚持要买的，我也不会让他们找别人买，我也没那么高尚，跟钱过不去

赞。

 

[流动红旗]

楼花是买未来，楼市好的时候担心继续涨价，前几年抢楼花的人都不傻。
我现在就想买楼花，因为儿子工作以后才能贷款。
合不合算是价格说了算。
如果我是你想买现房，我一定蛊惑大家买楼花，都不买楼花那来的现房？

和我一样。

 

[wgwt]

顺便再谈一下楼花转让定价
楼花转让定价一般会略低于转让时0-5年新现房类似面积户型价格，原因嘛
1. 楼花转让还涉及到closing时的closing cost，比较大的几块是land transfer tax,development levies,还有若干杂七杂八的费用，其中土地转让税不管楼花转让还是买现房都涉及，但是development levies是现房没有的费用，这个费用在downtown区域现在往往要过万。加上各类杂费，比买个resale condo多出个1万-1万5 closing cost司空见惯
2. 尤其是当下时间，楼花转让伴随着大额的差价需要支付，目前这差价少则10来万，多则20多万加币，也就是接手一个楼花，需要的现金比买一个resale现房要高出很多，有实力接手的人群相对也较少，相比resale现楼，在转让时存在一定劣势
所以楼花转让价格一般会比resale现楼略低些
那么再回到我之前的观点，为何当一个楼花售价高于当前现楼售价很多时，没有任何投机价值？
举个栗子，当前downtown核心区的楼花售价要高于现楼售价20%以上，当然每推出一个新楼花，售价会更上一层楼，显得之前买的赚了，但这是真正的纸面富贵，没有任何意义，当3-5年后交房或者交房前转让，楼花都会落地回归到resale市场价甚至更低，那么假设你1500一尺买了一个楼花，目前resale行情同区域就1200一尺，假设过了3-5年，resale价格涨到1500一尺，你还是亏的。因为你转让需要比resale更低，1500一尺的resale，楼花转让可能只能到1450左右，还需要支付经纪费。如果你有钱收房，你还需要支付3万左右，根据房子大小不等的closing cost。更重要的是，当交房前楼花转让是不赚钱或者亏的，那时市场上转让的楼花会像雪片一样飞出来，而购买者会举着屠刀杀你个片甲不留。那么当市场上转楼花出现踩踏现象，100%会影响resale的价格，造成恶性循环
所以现在很多楼盘，我已经跟我熟悉的客户早早发出警告。千万别去踩雷
当然警告完还坚持要买的，我也不会让他们找别人买，我也没那么高尚，跟钱过不去

请谈谈多伦多土地房现在投资的建议，刚刚预批了1粒米

 

[daniel0293]

请谈谈多伦多土地房现在投资的建议，刚刚预批了1粒米

这个相对就比较复杂了，case by case。总体而言，每一个社区都会经历4个阶段，成长期，稳定期，衰退期，翻新期。投资在成长期和翻新期会更有价值。譬如像东约克，目前明显处于更新期，而aurora，则处于成长期。大部分的万锦列治文山核心区域处于稳定期。具体到个体的投资区域，可以私信我交流。

 

[风中凌乱的男子]

楼花不靠谱是不准确的，楼花只要买对楼盘买对价格买对开发公司，比现房有利。

那么好的 开发公司，去哪里找呢？