俺按照t2125报税
- 主题发起人 susann
- 发布时间 2018-03-20
这可不是一篇学术文章，这个问答本身就是由加拿大税务局发布的。
作者用的是这个身份：
加拿大税务局——法规与监管事务办公室——所得税务裁定委员会——商业与雇工分会——主任委员。
而这个所得税务裁定委员会是干什么的呢？税务局是这么介绍这个机构的：
“所得税务裁定委员会是加拿大税务局里面的所得税专家中心，专门发布纳税人可依赖的所得税裁定及技术解释信息。该委员会的职能是提供税务局对于所得税法、所得税有关法规，以及税务协定等的解释，并制定税务局的相关政策。”
税务局都直接告诉你了：这个来源的信息是“纳税人可依赖的”，还不够“官方”吗？
关于以上信息，税务局“官方网站”的参考链接在这里：
https://www.canada.ca/en/revenue-ag...onals/income-tax-rulings-interpretations.html
最后编辑: 2018-03-21
学习了。。。
As discussed in paragraph 13 of IT-335R2, Indirect Payments, while an amount to which subsection 56(2) of the Act applies could be included in the income of both a taxpayer and a person who receives the payment or the property, it is the practice of the Canada Revenue Agency not to assess the same income twice. Accordingly, a brokerage would not be required to issue a T4A slip to a home purchaser under the circumstances described as long as the amount was included in the agent's income under subsection 56(2) of the Act.
这个意思很清楚，没有T4A，这个收入归经纪报税。有T4A, 这个收入经纪不报税，由屋主报税。这个是CRA 的ruling部门的回答，算权威了，虽然没有法庭权威。至于有没有T4A，这是二者协议的一部分。给T4A的意思很明显，就是人家没报这块的税了，归你报。
这个意思很清楚，没有T4A，这个收入归经纪报税。有T4A, 这个收入经纪不报税，由屋主报税。这个是CRA 的ruling部门的回答，算权威了，虽然没有法庭权威。至于有没有T4A，这是二者协议的一部分。给T4A的意思很明显，就是人家没报这块的税了，归你报。
买方经纪返佣给买方，是把羊毛从羊身上剪下来再栽回去，这原本就是一种荒唐的交易安排。这一笔钱，比如说是2万元吧，先由作为购房代价的一部分由买方口袋里掏出来支付给卖方，为此还要多付600元的房产交易税（假设房价大于200万）；如果是新建房，还要多付1,000元的GST；如果买方是外国人，还要多付4,000元的外国人购买税；然后作为卖方把2万元佣金支付给经纪时又要缴掉1,000元的GST......你看，加起来已经有6,600元了。这还没完，买房经纪，或买方，二人中必须还得有一人为这笔钱缴所得税，假设缴税者的边际税率是49.8%，那么还要再多缴大约9,960万的个人所得税。
七七八八都加在一起，这一撮2万元的羊毛，转一圈回到羊身上时，中途各方要付出累计高达16,560元的代价，这笔钱实际净剩只有3,440元（17.2）了。你说这有多荒唐？
其实，如果买方经纪答应少收2万元的佣金，完全可以直接告诉分给他/她佣金的卖方经纪自己会少收2万元佣金，然后卖方经纪也告诉卖家佣金总金额减少2万元，然后，买卖双方只需把交易价格减少2万元，这样，大家一共可以省下16,560元的税款。
来加拿大十几年了，这是我始终觉得困惑的一件事，各位金牌经纪究竟为什么要做这么荒唐的返佣安排，难道真的像传说的那样仅仅是因为卖方经纪希望经手的这个房子交易价格虚高出那一点吗？要知道这样做的代价可是让各方一共多付可能高达返佣金额的82.8%的税款。如果哪位知道这里面有什么我不知道的对客户有利的理由，拜请指教。
七七八八都加在一起，这一撮2万元的羊毛，转一圈回到羊身上时，中途各方要付出累计高达16,560元的代价，这笔钱实际净剩只有3,440元（17.2）了。你说这有多荒唐？
其实，如果买方经纪答应少收2万元的佣金，完全可以直接告诉分给他/她佣金的卖方经纪自己会少收2万元佣金，然后卖方经纪也告诉卖家佣金总金额减少2万元，然后，买卖双方只需把交易价格减少2万元，这样，大家一共可以省下16,560元的税款。
来加拿大十几年了，这是我始终觉得困惑的一件事，各位金牌经纪究竟为什么要做这么荒唐的返佣安排，难道真的像传说的那样仅仅是因为卖方经纪希望经手的这个房子交易价格虚高出那一点吗？要知道这样做的代价可是让各方一共多付可能高达返佣金额的82.8%的税款。如果哪位知道这里面有什么我不知道的对客户有利的理由，拜请指教。
最后编辑: 2018-03-22
作为买方，在交35%首付的情况下，从房价减2万，他的首付只是少了7千，其余的体现在每月的贷款上，应该是微乎其微，除非持有房子25-30年完全付清余款，负责其余的1万3显示不出利益，卖房的时候，由于买价少了2万，便成了capital gains上税了，税是早晚躲不掉的。
另外过户分佣金的是律师，如果你把房价降2万，律师还是会按合同里的百分比分给双方中介佣金的，一个不小心卖房就会损失2万，他为什么要配合买方和买方中介降价呢？
那16,560元各种税费是在交易时一次性损失的，贷款安排不会减少1分钱的损伤。
房子成本上虚增2万，日后作为投资出售资本增值倒是可以减少2万，但资本增值只有一半计应税收入，日后最多影响4,980元的所得税，还有11,580元的损失找谁要去。另外省这点所得税是将来的事，还没算上时间价值损失呢，如果是主居所，这点所谓好处更是完全不存在。
至于律师和经纪公司如何分账，一点都不是问题，合同按真实交易价格签就是了。经纪公司那边还省了一项给买方付回扣出T4A的工作，何乐而不为呢。
最后编辑: 2018-03-22
买家要求返佣，经纪还要费尽心思帮着省税？没动力啊。
如果自愿以少收佣金为条件争得生意，应该是直接减低佣金，而不应该荒唐地收了再返。
再进一步，其实买方经纪从卖方经纪那里分佣金这种安排也是极不合理，早应该改变。买方经纪为自己的买方客户服务，却从交易对手那里拿钱，这本身就是严重的利益冲突，这就类似公司自己的采购员从供应商那里拿回扣一样的性质。试想，卖方经纪从卖方那里拿佣金，房子卖得价格越高，佣金拿得就越多，双方利益是一致的；而买方经纪虽然名义上代表买方利益，应该是尽力为客户省钱，买的价格越低越有功，可实际是买的价格越贵拿的钱越多，越为自己的客户省钱拿的钱越少，这么明显的利益冲突，居然很少有人提及。其实，作为买方，应该要求自己一方的经纪不能从卖方那里拿一分钱，所有的报酬都从自己的口袋里直接支付给自己的经纪，佣金计算方法可以是目标价的一个比例外加奖金，比如说，目标价200万的房子，佣金基数按1.5%计算，即3万，然后每谈下来1万，再奖励10%。
现存的所谓佣金“制度”，其实是源自于房地产经纪行业早年的一个花招，那时候帮人买房子的中介跟客户说自己是免费服务，帮着跑前跑后，让人挺感动，实际上却暗地里从卖家那里拿回扣。现在交易不再是暗地了，似乎一切都对客户披露，但是这种“传统”安排的利益冲突却一点也没有改变，佣金回扣的弊端也是由此而生。如果两方经纪各从各自客户那里拿报酬，该收多少收多少，这些问题也就不复存在了。
果然是明白人 一针见血
