关于买房的几个问题

[zbpe]

这些事情，卖方不会打官司的。打官司期间房子不能卖也没人敢买，银行也不会贷款的，卖房的耗不起。

我多年前卖房，与买方谈好一切只差验房师来验房，谁知道买方说不买了，因为请人看了说风水不好！@#%&！我说我买了这个房子后家庭事业双丰收，风水怎么不好？买主说风水是看人的，对你好不一定对我好。我们老实人觉得验房就是看房子有没有什么大问题，谁知道风水也成了理由。当时我很恼火想告买方，但权衡之后还是算了，打官司起码半年甚至几年，而我等着这笔钱去买另一处房子。合同上买方条件是验房满意，但没写具体必须由有资质的验房师来验，也没写清楚什么情况下，比如结构/安全/健康等大问题才能退出，只是简单的conditional on satisfactory inspection.

后来我把整个经过写给了多伦多星报房地产法律评论员，房地产律师Mark Weisleder, 他说我胜诉的可能性很低，因为验房条款太模糊，风水先生或巫婆来看了都属于验房，买家不满意就是不符合条件。他的建议是以后条件写具体一点。

卖家可以在condition上讨价还价，要求买方改成licensed inspector发现存在material defects才能以此为由不买了。你的经纪起码应该告诉你有这个option供你考虑。如果只会往格式合同里加上你的名字和价格，工作态度不端正。

这个情况，不卖掉，官司是打不了的。这种情况下作为卖家，你只能claim damage（差价），不能claim specific performance（逼他继续买）。这也就是为什么律师说很难告赢的原因-极个别情况下才会给specific performance。damage必须产生以后才能告，而且卖家有不能拖延的义务（拖得过久，拖到房市不景气了产生的损失买家可以不负责）。有些卖家面临foreclosure，尤其是没有underwater而且还在乎自己信用记录的，foreclosure advisor会找专干这个事的投资公司/个人买下来摆平，成交价会很不好。这个差价就可以算成damage。

 

[方志勇]

几个案例：
买房不是逛菜场！华人夫妇房子没买到 反赔了$50万
https://www.wenxuecity.com/news/2018/04/29/7207573_print.html
华人区买房反悔上演大戏：5万加元定金,一地鸡毛
http://forum.iask.ca/threads/华人区买房反悔上演大戏：5万加元定金-一地鸡毛.840308/
下了Offer又不想买房了，麻烦大了
http://www.coobay.com/clib/member?id=1201580273791&category=houseTrade
买房后悔，扔违约金＂放鸽子＂？加拿大法官：6倍赔偿卖家！温哥华一购房者成＂史上最惨悔约者＂
https://cn.alvintanproperties.com/2017/08/05/buyerpenalty/

 

[tinyhuhulp]

几个案例：
买房不是逛菜场！华人夫妇房子没买到 反赔了$50万
https://www.wenxuecity.com/news/2018/04/29/7207573_print.html
华人区买房反悔上演大戏：5万加元定金,一地鸡毛
http://forum.iask.ca/threads/华人区买房反悔上演大戏：5万加元定金-一地鸡毛.840308/
下了Offer又不想买房了，麻烦大了
http://www.coobay.com/clib/member?id=1201580273791&category=houseTrade
买房后悔，扔违约金＂放鸽子＂？加拿大法官：6倍赔偿卖家！温哥华一购房者成＂史上最惨悔约者＂
https://cn.alvintanproperties.com/2017/08/05/buyerpenalty/

你举的例子，都是为了抢房下的无条件offer，没有可比性。讨论的是不解除条件合同根本没生效，卖家没立场追差价。

 

[tinyhuhulp]

这是卡尔加里版，买方市场，卖家是可以在条件条款上jjyy，你看人家还买不买？除非你的房子很好价格又低大家抢着买。这个条件说白了就是给买家一个反悔的机会。finance出状况太容易了。我家老人需要钱，我把首付借出去了，这理由充不充份？或者我想提高贷款比例从75%到95%，银行要涨我利率加保费，每个月支出太大我承受不了，所以不买了。
卖家要保护自己，就把condition day控制不超过10天，一天没解除条件都可以继续看房接受backup offer。

 

[Bryson]

之前都说了关键是你买家经纪一般都不愿意这么干.
老方作为经纪你是站在你中介利益角度说话而已,
干嘛楼上的非要在是否真实贷款有没有下来较真呢.我condition加一条subject to my parents approval也可以的.反正什么make no sense的condtion你都是可以写进去的
offer不是说印好了就打勾哪选哪几条.合同是可以修改和加自己个人要求的,要是下个offer全都用个模版,中介的钱也是越来越越容易挣了
问题只是在于前面楼上有人说到点子了,call opiton 是有成本的.你条件多或者苛刻,会影响到卖家是否接受你的offer而已.

但是话说回来了,老方,你也知道现在卡城是完全的买方市场,能有个offer都不错了,古怪点的条件卖家也绝对愿意接受.反正代价就是一个星期左右的,最终你都要解除条件.前面也有人说了back offer照样可以照收无误.

所以,同时下几个offer法律角度完全没有问题.买方中介站在自己利益角度才不愿意多干活搞这么复杂.但是同时下几个offer,绝对没有问题.所以我直接说了是你的中介不愿意而已

 

[cfcnca]

之前都说了关键是你买家经纪一般都不愿意这么干.
老方作为经纪你是站在你中介利益角度说话而已,
干嘛楼上的非要在是否真实贷款有没有下来较真呢.我condition加一条subject to my parents approval也可以的.反正什么make no sense的condtion你都是可以写进去的
offer不是说印好了就打勾哪选哪几条.合同是可以修改和加自己个人要求的,要是下个offer全都用个模版,中介的钱也是越来越越容易挣了
问题只是在于前面楼上有人说到点子了,call opiton 是有成本的.你条件多或者苛刻,会影响到卖家是否接受你的offer而已.

但是话说回来了,老方,你也知道现在卡城是完全的买方市场,能有个offer都不错了,古怪点的条件卖家也绝对愿意接受.反正代价就是一个星期左右的,最终你都要解除条件.前面也有人说了back offer照样可以照收无误.

所以,同时下几个offer法律角度完全没有问题.买方中介站在自己利益角度才不愿意多干活搞这么复杂.但是同时下几个offer,绝对没有问题.所以我直接说了是你的中介不愿意而已

条件可以加， 但是你说的好像也太过了。

既然可以加， 那么可以不可以加一条 condition： 房贷和验房都进行顺利的情况下， 我也可以想不买就不买。严禁起诉！！！

 

[Bryson]

条件可以加， 但是你说的好像也太过了。

既然可以加， 那么可以不可以加一条 condition： 房贷和验房都进行顺利的情况下， 我也可以想不买就不买。严禁起诉！！！

当然可以,offer顾名思义就是你给人出的条件条款.但是对方是接受还是拒绝对方的事情.双方都愿意才成为合同

如果wording 太offensive了,你中介都不愿意,因为中介自己也考虑自己形象和professionalism,到了卖家那当然人家直接就拒了

关键首先双方中介都不愿意浪费时间做没谱的事.没走过两中介你offer都到不了卖家手里,

 

[cfcnca]

当然可以,offer顾名思义就是你给人出的条件条款.但是对方是接受还是拒绝对方的事情.双方都愿意才成为合同

如果wording 太offensive了,你中介都不愿意,因为中介自己也考虑自己形象和professionalism,到了卖家那当然人家直接就拒了

关键首先双方中介都不愿意浪费时间做没谱的事.没走过两中介你offer都到不了卖家手里,

所以， 太离谱的条件就不是条件了。 这和中介不中介关系不大。 你可以没有中介， 自己联系。 关键是， 条件太离谱， 对方或者对方的中介（如果有）不会理你。 你就是自娱自乐了。

 

[Bryson]

所以， 太离谱的条件就不是条件了。 这和中介不中介关系不大。 你可以没有中介， 自己联系。 关键是， 条件太离谱， 对方或者对方的中介（如果有）不会理你。 你就是自娱自乐了。

本质是回到买卖双方的博弈.

在买方市场完全没问题.我说的subject to parent's approval 并不离铺.下offer同时要下定金的,只要给的价不离谱.卖家也是会接受的.

是你问我可不可以写得那么离铺.那当然是可以的.

人家楼主开贴的本质是想同时下offer,看哪个愿意给就继续哪个而已.技术上我回答了当然没问题,的确就是买家中介不会愿意这样做.

买家当然可以不用中介自己直接下offer买,但是买家发这个问题,你人为买家会不用中介吗?

 

[cfcnca]

本质是回到买卖双方的博弈.

在买方市场完全没问题.我说的subject to parent's approval 并不离铺.下offer同时要下定金的,只要给的价不离谱.卖家也是会接受的.

是你问我可不可以写得那么离铺.那当然是可以的.

人家楼主开贴的本质是想同时下offer,看哪个愿意给就继续哪个而已.技术上我回答了当然没问题,的确就是买家中介不会愿意这样做.

买家当然可以不用中介自己直接下offer买,但是买家发这个问题,你人为买家会不用中介吗?

你说得对！

 

[2011_bq]

从你的问题来看， 你只是考虑了买房子交易本身，根本没考虑房子这个商品呢，要做的功课还很多，继续吧。

 

[cfcnca]

我想表达的意思是。条件可以加 但是太离谱就失去意义了。不能把不make sense 的东西放进了

好比，房子叫价100万 你下的offer 价格100$。不能否认 这也是一个offer 但是没有任何意义。

道理一样。

 

[方志勇]

之前都说了关键是你买家经纪一般都不愿意这么干.
老方作为经纪你是站在你中介利益角度说话而已,
干嘛楼上的非要在是否真实贷款有没有下来较真呢.我condition加一条subject to my parents approval也可以的.反正什么make no sense的condtion你都是可以写进去的
offer不是说印好了就打勾哪选哪几条.合同是可以修改和加自己个人要求的,要是下个offer全都用个模版,中介的钱也是越来越越容易挣了
问题只是在于前面楼上有人说到点子了,call opiton 是有成本的.你条件多或者苛刻,会影响到卖家是否接受你的offer而已.

但是话说回来了,老方,你也知道现在卡城是完全的买方市场,能有个offer都不错了,古怪点的条件卖家也绝对愿意接受.反正代价就是一个星期左右的,最终你都要解除条件.前面也有人说了back offer照样可以照收无误.

所以,同时下几个offer法律角度完全没有问题.买方中介站在自己利益角度才不愿意多干活搞这么复杂.但是同时下几个offer,绝对没有问题.所以我直接说了是你的中介不愿意而已

没说过不可以，是想提醒大家这样有风险，而且大多数情况下，没有必要，递offer是一个严肃的事儿，要慎重，买家要保护好自己，真要这么做得设定好条件，但任何事情都是双刃剑，卖家也不傻，你修改格式合同，把条件设置得太多太苛刻，就会显得你没有诚意，消弱你offer的竞争力，降低你的议价能力。

 

[方志勇]

你举的例子，都是为了抢房下的无条件offer，没有可比性。讨论的是不解除条件合同根本没生效，卖家没立场追差价。

说得对，也提醒买家别轻易下无条件offer无条件offer最有竞争力，是讨价还价的利器，但风险也最大

 

[bluelotus]

好主意！

 

[GZ]

多谢楼上各位积极的发言及各抒己见。真的让我非常受益。原来买房过程中还有这么多的学问跟需要注意的细节。希望大家多多就自己了解的跟实际经历来提供信息以供大家互相借鉴参考。尽量避免太较真或者过激的言行，毕竟都是为了多了解些信息，以便争取能够以公平合理的价格买到称心如意的好房。没有谁存心想要做些落井下石，投机取巧或者是违背基本道德水准的事情。还是那句老话，做人要厚道。以诚为本才是。

 

[GZ]

再次还想请教大家一个问题。就是对于建筑年代比较久的老房子怎样看。比如一栋80‘s或是90’s年代的房子，但是近几年内部重新翻新过。购买这样的房子会有什么风险，或者需要注意什么问题吗？我个人比较喜欢这样的房子，主要是看重房子所在的社区，基本上都是非常成熟社区，而且周边环境很吸引我。房前屋后都是参天绿树。住在这样的环境让人心情很放松安逸。 不像一些新房所在的社区，基本都是些小树苗，感觉不到太浓的生活气息。不知道大家怎样看待这个问题。主要是考虑相对比较老的房子（比如房龄在20-30年左右），它所用的建筑材料（比如保温材料等）是否含有对人体有害的成分。住在里面时间久了是否会有影响身体健康的问题。