这两天周末,又来到了CRIVITZ,因为月底就要接手养老院改建前小酒店的运营,要处理人事和财务的事,顺便带先生来看看项目。
Crivitz离芝加哥4个小时的车程,我们星期五吃过晚饭,7点半了才出发,到小酒店差不多11点40。自己开车来觉得很久,和先生边聊边开,这4个小时一下就到了。
这个小酒店的格局和其他的完全不同,有30多个房间,有超宽敞的中亭,有室内的游泳池。在当地,除了高档的度假村外,这个小酒店是最高水准了,夏天时这个包办很多婚礼。先生一来就喜欢上了,儿子更是玩的欢。 我们商量好,月底Memorial Day邀请他的几家波斯朋友,带孩子来这度假。
这个小酒店一直盈利不好,主要是规模有点过大,日租率低,经营成本高。但小酒店的规模及格局正好符合我们做养老院的要求。当地对养老院服务的需求强劲,正是我们选项的标准。
我们的经理Melissa这几天不在,特别找她好朋友Adam来替她。Adam以前跟我有些合作,为了我们这个项目,辞职跑到这里(也叫为朋友两肋插刀了!)。Adam做事极其高效率,可以连续工作41个小时。 我不得不跟他开玩笑,Adam,我要你活着工作,必须要有休息吃饭的时间!
我问Adam,如果他要继续做下去,工资要求多少。他给我提的要求让我惊讶,每月2500美金。他说,我知道,Melissa最艰难的时候,是你资助她,帮她。就希望项目成功的时候,可以好好照顾到我了。我心里真是充满感动。Adam 的敬业精神也让项目的卖方侧目,另外雇他审计小酒店前3年的财务状况。
晚上,我们去卖方经理Carrie的朋友,KATIE家做客,先生不禁赞叹KATIE老公自己设计建造的湖边别墅。我跟KATIE说,可以夏天来对换我们芝加哥千禧公园边的公寓,来芝加哥度假。
昨天的夜色很美,我们在湖边篝火边谈项目的事,玩笑不断,好像谈喜剧。回来的路上,我告诉先生,二月分第一次来看项目,就和Carrie一见如故,就调动很多资源来做这个项目。大家这样齐心合力,项目是很胜算的。Melissa开玩笑说,我们三个好像新版电影"Charlie's Angel"的三个"Angel" (因为有个华裔演其中的一个,正好算我), Charlie是卖方的大老板Edward,他整天坐公司的Jet到处开会,见不到人影
待续。。。
最近几个中国朋友到威斯康星州考察项目,考察了啤酒厂改造,万豪酒店,老人院等,结果认为该州经济太差,风险比其它地区高多了,密尔瓦基市太萧条 了,更不要谈该州其它乡下地区, 投资人一定要谨慎小心。。。还是考察人口多,经济活力强的州市项目。 直接EB-5项目就业机会更是天方夜谭, 20给就业机会不是那末容易的,连州长都没办法,何况吃不饱的小企业。。。。小心为妙。
消费能力和市场需求不足。
又一个井底之蛙!本地区是美国海军的造舰基地。
Obama signs bill including Marinette Marine contract
http://www.uppermichiganssource.com/news/story.aspx?id=557892
Navy contract to create 1,000 jobs for Marinette Marine Corp.
http://www.fox6now.com/news/witi-110410-marinette-jobs,0,229936.story
那威斯康星的小养老院的项目的确不好卖,在芝加哥的华文小报登了许久的广告也卖不动, 小本买卖的生意风险极大,连市区的万豪酒店都卖不动,更不要提乡下的小养老院了。目前投资人青睐南达科塔州的火鸡加工厂项目,风险小多了, 美国的主要火鸡肉供应商。
我考察了这么多的项目,觉得对于做EB5拿绿卡而言,风险大小跟小本买卖、大本买卖,是做酒店、养老院、火鸡场,还是奶牛场...... 没什么太大关系,只是各自规避的风险点不同,做哪个生意都有赚钱的和赔钱的,一个投资人不可能在任何领域都熟悉,很难比较项目的商业可行性和好坏。在EB5商业和移民结合产生的怪胎下,对于投资人无任何的保障,最重要的是要看准运营“项目”的Managing General Partner,你的绿卡和本金的命运都是掌握在它手里的。对于我而言,我最终的决定因素是对于GP的认可和信任。
量力而为,别太逞强。要不通用汽车该请你去当CEO了
ZOEMA 同学,你大可不必为了解决8个人的直接投资养老院小项目,就对包括守法、正规的区域中心大泼脏水!
这样会被人看不起的。切记。
别把自己逼得没有退路,更别把自己当上帝了。
亲爱的,还是我对你好吧?我每骚扰你一次,等于是给你一次表忠心的机会。谢谢你的评论。确实,从EB-5项目操作上,大家都是新手,不是新手也是新项目,谁也难说成败如何。我想,我至少比投资人自己亲自操刀做EB-5项目,从天时,地利,人和上,有优势。 剩下的是诚心和诚信的问题了。
从项目的运作角度讲,我不会做养老院日常经营的,这些都是当地的专业人事来做。这样我在养老院管理的经验多少就不重要了。我的强项是在地产开发这个角度。
目前,本地的另家养老院的一些干将,纷纷递简历给我们 (有兴趣,我可以转发一些给投资人参考),希望到我们的养老院工作。我现在不担心我们的养老院会不会住满,我担心会把那家养老院挤跨,会让一些人不高兴。
同顶做事认真的!
其实马姐缺的就是信任,毕竟在网络上很难让人下定决心真金白银的投资。等你帮投资人拿到真正的绿卡,就真正有说服力了。加油!
怎么到你这里是天时地利人和,而到了区域中心项目就被你说成“遍布地雷”了?
你能相信,我的第一个投资人也是没见过我本人吗?虽然他身在美国。 他还是靠第二个投资人帮他看看的。 他和第二个投资人也没见过面 :)。我很感激他对我的信任。
我们这种项目,跑了和尚,跑不了庙了,因为投资人拥有股权。
这能说明啥呢?!
1、第一个投资人胆子可真够大,要我说是有点2;
2、马大姐您在这论坛里看来还真不白忽悠,真能忽悠到投资,难怪每天这么起劲,敢情真是能拉到真金白银啊!我以前还不明白,您说您一成功人士,整天不厌其烦的和一帮中介掐架,图个啥呀。现在明白了,这也是网络营销啊!
3、对于最后一句话,实在不敢苟同。如果和尚都跑了,剩个破庙,那股权还有屁用。
1.照你以前的说法你的项目是投资人出钱成立有限公司,你们管理,利润37开。照你现在的意思,如果赔钱了,可以找你们算帐?欠帐还钱,就这么简单。既然这么简单,可以写进文件吗?看来你宁愿相信中介啦。EB-5 是个借钱的生意。冤有头,债有主,中介是算什么角色呢。投资人要贷钱给人,连欠债人是谁都不清楚。就算是什么索尼公司借,华盛顿州政府借,最后出事,你去找州长呢? 找那个日本人呢? 我们的项目,我们负责,投资人可以找到我们头上算账。我们也有对投资人的责任。欠账还钱,就是这么简单。
至于那个股权呢,投资人的资金是用在工程建筑上,价值在固定资产上,拥有股权,若清算,最差也不会血本无归。
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不不不!
中介不办绿卡!
EB5业务上中介就是中介,办No Shit!
做EB-5的直投项目并没有你说的那么恐怖,你的恐惧是因为你对直投项目的少见多怪。
我在这里开心的很,还要把家搬过来,好好享受一下呢。
我不想做上帝,做我的基督徒就好了。人做好事业也不是要做上帝。难道你天天想着做上帝?
是弟兄还是姊妹?太好了,虽然不认识,但相对来说我更愿意相信弟兄姊妹,怪不得我看了网上这么多信息,就你这靠谱点,我们是上海的两个弟兄、两个家庭都想直接投资,觉得中介的这些项目都像赌博,不仅仅是50万美金,如果拿不到永久的绿卡,整个家庭的机会、时间、折腾的成本难以承受,所以我们在想是否能自己找美国律师办理手续,也实实在在去做个项目(例如咖啡馆、小超市等劳动密集型的),总之就是踏踏实实的按照标准做个企业,如果出现困难,我们可以随时调整,不惜代价达到条件。只是不知这样不熟悉美国的情况,又是单打独斗,成本会否大大超出预计,导致无法承受,能否给点建议?同时请把你的项目计划书发给我,我也会认真考虑,谢谢,祝平安!
我的邮箱:ljc@vip.sina.com
不开心了?你们中介负责提交I-526,不管I-829对吗?Do you ever try shit before?![]()
我刚刚收到小酒店的卖方发来的工程预算合同,他们看到已经有一部分钱在监管账户,对项目有信心,而且自己掏钱补差额。小酒店的卖方每年的营业额是7000万美金。我们的项目对他们讲是小钱,一点损失是不在乎的。我刚让他们给我调查下一个项目,我们还会合作。下个项目我会给他们让利的。
邮件如下,
Good morning Zoe,
Attached are the all the documents to resign. Please initial next to my initials. You will notice the remodeling costs came in at $942,600 from HJM and $1,009,170 from Smet. I am going to pay the difference anything over $800,000 so don't worry. The renovation is doable and makes sense. Therefore, please sign and I will get moving on the subcontractors. Please call me with any questions.
Thank you,
Edward Martin
这个世界已经变得有点奇怪了,由移民局批准的养老院项目你们不投,反而对这个“无证经营”的所谓自投养老院项目反而兴趣浓浓,移民批准的养老院项目不需要实打实算就业的,而这个要。同是养老院,仅商业风险这个就已经超过了移民局批准的那个,因为不算收益,单单成本就大了很多。难道因为直投,自投养老院的组织方就比移民局批准项目的管理方高尚了,就没有私心了?这个自投项目第一关就要过I-526,成功概率和速度肯定不如移民局批准的养老院项目。以后要过就业成本关,如果倒时撑不下去要你们追加投资50万变100万保绿卡。还要过所有养老院都要过的政府监管关,和事故责任关,最后是老人不死关(老人院亏损的死穴)。
你说了这么多关啊口呀都没用。马大姐也说了,区域中心就是一群忽悠联合国内的“汉奸中介”一起坑中国投资人。而且马大姐多次强调保证到期还款,还可能有利润分。
什么叫老人不死关? 老人哪有不死的? 难道要保证老人不在养老院去世?对这个项目很感兴趣, 一直在关注, 请ZOE 解释一下?
老人每月交的钱是固定的,但是照顾老人每月的费用却是不固定的,老人越老,单位费用越高。老人院在确定价格时,是按老人的平均寿命预期来计算的,超过平均寿命的人越多,亏损越厉害。
这位“土鳖”是国内民政局的吧,该好好研究一下美国的养老福利政策。
知道美国的medicaid吗?Wisconsin的FAMILY CARE和COPP WAIVER。这里给你上上课。学完了,就明白我们为什么要做养老院项目,为什么在WISCONSIN 做养老院。养老院的低收入的老人,是有政府掏钱养老的。所以我们希望老人长寿。 我的几个新雇员的家人就是享受政府补贴的,等我们项目开业,他们从另一家养老院转过来。
Overview of Managed Care Organizations (MCOs) and the Flexible Family Care Benefit
[FONT=Times New Roman,Times New Roman][FONT=Times New Roman,Times New Roman]Family Care improves the cost-effective coordination of long-term care services by creating a single flexible benefit that includes a large number of health and long-term care services that otherwise would be available through separate programs. A member of a MCO has access to a large number of specific health services offered by Medicaid, as well as the long-term care services in the Home and Community-Based Waivers and the very flexible state-funded Community Options Program. In order to assure access to services, MCOs develop and manage a comprehensive network of long-term care services and support, either through contracts with providers, or by direct service provision by MCO employees. MCOs are responsible for assuring and continually improving the quality of care and services consumers receive. MCOs receive a monthly per person payment to manage and purchase care for their members, who may be living in their own homes, group living situations, or nursing facilities. Some highlights of the Family Care benefit package are: [/FONT][/FONT][FONT=Times New Roman,Times New Roman]
[/FONT][FONT=Times New Roman,Times New Roman][FONT=Times New Roman,Times New Roman]People Receive Services Where They Live[FONT=Times New Roman,Times New Roman][FONT=Times New Roman,Times New Roman]. MCO members receive Family Care services where they live, which may be in their own home or supported apartment, or in alternative residential settings such as [/FONT][/FONT][/FONT][/FONT][FONT=Times New Roman,Times New Roman][FONT=Times New Roman,Times New Roman][FONT=Times New Roman,Times New Roman]
[FONT=Times New Roman,Times New Roman]Residential Care Apartment Complexes, Community-Based Residential Facilities (我们的养老院是这种), Adult Family Homes, Nursing Homes, or Intermediate Care Facilities for people with developmental disabilities. [/FONT][FONT=Times New Roman,Times New Roman]
[FONT=Times New Roman,Times New Roman][FONT=Times New Roman,Times New Roman][FONT=Times New Roman,Times New Roman]People Receive Interdisciplinary Case Management[/FONT][/FONT]. Each member has support from an interdisciplinary team that consists of, at a minimum, a social worker/care manager and a Registered Nurse. Other professionals, as appropriate, also participate as members of the interdisciplinary team. The interdisciplinary team conducts a comprehensive assessment of the member’s needs, abilities, preferences and values with the consumer and his or her representative, if any. The assessment looks at areas such as: activities of daily living, physical health, nutrition, autonomy and self-determination, communication, and mental health and cognition. [/FONT][FONT=Times New Roman,Times New Roman]
[FONT=Times New Roman,Times New Roman][FONT=Times New Roman,Times New Roman]People Participate in Determining the Services They Receive[/FONT][/FONT]. Members or their authorized representatives take an active role with the interdisciplinary team in developing their care plans. MCOs provide support and information to assure members are making informed decisions about their needs and the services they receive. Members may also participate in the Self-Directed Supports component of Family Care, in which they have increased control over their long-term care budgets and providers.
[FONT=Times New Roman,Times New Roman][FONT=Times New Roman,Times New Roman]People Receive Family Care Services that Include: [/FONT][/FONT]
[FONT=Times New Roman,Times New Roman][FONT=Times New Roman,Times New Roman]Long-Term Care Services [/FONT][/FONT]that have traditionally been part of the Medicaid Waiver programs or the Community Options Program. These include services such as adult day care, home modifications, home delivered meals and supportive home care.
[FONT=Times New Roman,Times New Roman][FONT=Times New Roman,Times New Roman]Health Care Services [/FONT][/FONT]that help people achieve their long-term care outcomes. These services include home health, skilled nursing, mental health services, and occupational, physical and speech therapy. For Medicaid recipients, health care services not included in Family Care are available through the Medicaid fee-for-service program.
[FONT=Times New Roman,Times New Roman][FONT=Times New Roman,Times New Roman]People Receive Help Coordinating Their Primary Health Care[/FONT][/FONT]. In addition to assuring that people get the health and long-term care services in the Family Care benefit package, the MCO interdisciplinary teams also help members coordinate all their health care, including, if needed, helping members get to and communicate with their physicians and helping them manage their treatments and medications.
[FONT=Times New Roman,Times New Roman][FONT=Times New Roman,Times New Roman]People Receive Services to Help Achieve Their Employment Objectives[/FONT][/FONT]. Services such as daily living skills training, day treatment, pre-vocational services and supported employment are included in the Family Care benefit package. Other Family Care services such as transportation and personal care also help people meet their employment goals.
[FONT=Times New Roman,Times New Roman][FONT=Times New Roman,Times New Roman]People Receive the Services that Best Achieve Their Outcomes[/FONT][/FONT]. The MCO is not restricted to providing only the specific services listed in the Family Care benefit package. The MCO interdisciplinary care management team and the member may decide that other services, treatments or supports are more likely to help the member achieve his or her outcomes, and the MCO would then authorize those services in the member’s care plan.
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[/FONT][/FONT][/FONT][/FONT]
[FONT=Times New Roman,Times New Roman][FONT=Times New Roman,Times New Roman][FONT=Times New Roman,Times New Roman][FONT=Times New Roman,Times New Roman]As of June 1, 2009, Family Care is available to nearly 60 percent of Wisconsin residents that qualify for publically funded long-term care. Thirty-two ADRCs are operational, serving 55 counties and 1 Tribe, accounting for over 70 percent of the state’s population. [/FONT]
[/FONT][/FONT][/FONT]
美国养老业来讲,你的商业常识少得有点可怜了。养老院有不同的商业模型。你说的那种是CCRC, 要交ENTRANCE FEE外加月费,服务包括independent living, assisted living, and nursing. 这种养老院希望老人死越早越好,20来万的ENTRANCE FEE可以放自己的腰包了。
我们的养老院只提供assisted living. 没有entrance fee. 只是月费,包括食宿费和个人护理费。
你我谈的不是一个概念。你说的那种都是自费的。我们的是半公费半自费。
美国养老业来讲,你的商业常识少得有点可怜了。养老院有不同的商业模型。你说的那种是CCRC, 要交ENTRANCE FEE外加月费,服务包括independent living, assisted living, and nursing. 这种养老院希望老人死越早越好,20来万的ENTRANCE FEE可以放自己的腰包了。
我们的养老院只提供assisted living. 没有entrance fee. 只是月费,包括食宿费和个人护理费。
你我谈的不是一个概念。你说的那种都是自费的。我们的是半公费半自费。
我们的月费,除了食宿部分,个人护理的费用不是固定的。一般是3个等级。有的养老院按点(point)收护理费。
入住养老院也不是终身合同,month-to-month。随时可以换养老院。比如,本地的另一家养老院由于人事变动,服务水平下降,一部分员工和老人在我们这登记,我们开业,他们就搬过来。
你的项目缺点和难点都是就业,还有不知已经解决了TEA,政府经营许可没有,另外就是以后经营的意外法律责任。--我们是农村地区,TEA的问题比较容易。直投项目当然重点在直接就业,所以我们控制投资人的名额。养老院行业是WISCONSIN政府鼓励行业,许可比较容易拿。
526是第一个考验,没有明确的就业计划和确定的TEA,就可能通不过。--- 我们也是拭目以待。就业计划按LINCOLN律师的指导细分了。这方面,我们在LINCOLN那里过了3关。该可以了。
还有就是因就业产生的亏损问题,意外事故的赔偿等(保险费少不了),如果撑不到829,现金流枯竭,是否要追加投资的问题。
这些都是商业风险,我们在立项前都考虑了。
做生意总有风险,不会因为直投就一定成功的。
这位“土鳖”是国内民政局的吧,该好好研究一下美国的养老福利政策。
知道美国的medicaid吗?Wisconsin的FAMILY CARE和COPP WAIVER。这里给你上上课。学完了,就明白我们为什么要做养老院项目,为什么在WISCONSIN 做养老院。养老院的低收入的老人,是有政府掏钱养老的。所以我们希望老人长寿。 我的几个新雇员的家人就是享受政府补贴的,等我们项目开业,他们从另一家养老院转过来。![]()
我记得你说过因为当地人口和竞争关系需要从芝加哥等地招募老人入院。那么Illinois的老人是否享受Wisconsin的政府补贴等福利?
刚刚才有图纸啊
小心哦,等你有了license,再出来宣传。
刚刚才有图纸啊
小心哦,等你有了license,再出来宣传。
你对Wisconsin州的养老院建设的操作是一无所知,就不要在这瞎掰了。
养老院建造,事先有DHS审查图纸,是申请LICENSE的第一步,比LICENSE 还难。建好后,工程审查合格就批license.
我们CRIVITZ项目是前期的改建工程都是有小酒店的卖方承担。我们指定养老院的模式,建好后,拿到DHS的开业许可,才交割。投资人的钱一直都存在监管账户里,养老院建好,可以开业,投资人的钱统一交付给卖方,交割后,项目有LP共同拥有。
你脑袋灌水了,养老院还没建呢?
问题1 你是不是还没有执照?
问题2 客户是不是在你没有执照的时候,就被要求完成不可撤销的投资--打款到监管账户?
因此推断,通过直投方式做养老院办EB-5,至少从威斯康辛州的法理上讲,要么是违规的,要么就是行不通的。
有条文没?别再胡说八道丢人了!
马大姐,问一句,如果526批了,养老院还没有建好,那钱也只能呆在监管帐户?
养老院多久能建好?建快了,526没批,钱能动吗?建慢了,526批了,钱不能动?
其实和我没啥关系,只是好奇。
CHAPTER 50 UNIFORM LICENSURE
50.03 Licensing, powers and duties. (1) PENALTY FOR
UNLICENSED OPERATION. No person may conduct, maintain, operate
or permit to be maintained or operated a communitybased
residential facility or nursing home unless it is licensed by the
department. Any person who violates this subsection may, upon
a first conviction, be fined not more than $500 for each day of unlicensed
operation or imprisoned not more than 6 months or both.
Any person convicted of a subsequent offense under this subsection
may be fined not more than $5,000 for each day of unlicensed
operation or imprisoned not more than one year in the county jail
or both.
谢谢关心。从小酒店改建成养老院需要3-4个月时间。现在改建的前期准备工作已经差不多了。小酒店在12/31日后停业,明年一月资金到位就开工。明年春天左右养老院开业。我们选项目也是要工程快,建设周期短,这样就可以多花时间营业,创造就业了。你对Wisconsin州的养老院建设的操作是一无所知,就不要在这瞎掰了。
养老院建造,事先有DHS审查图纸,是申请LICENSE的第一步,比LICENSE 还难。建好后,工程审查合格就批license.
我们CRIVITZ项目是前期的改建工程都是有小酒店的卖方承担。我们指定养老院的模式,建好后,拿到DHS的开业许可,才交割。投资人的钱一直都存在监管账户里,养老院建好,可以开业,投资人的钱统一交付给卖方,交割后,项目有LP共同拥有。
谢谢关心。从小酒店改建成养老院需要3-4个月时间。现在改建的前期准备工作已经差不多了。小酒店在12/31日后停业,明年一月资金到位就开工。明年春天左右养老院开业。我们选项目也是要工程快,建设周期短,这样就可以多花时间营业,创造就业了。
马姐:到底是建好给钱还是等着钱再开工?马姐,我一直关注着你的项目,可有时有些东西你总是前后说的不一样,很晕!
这个项目跟一般的项目不同。 酒店的卖方H.J.MARTIN同时也是工程的承建方。H. J. MARTIN公司是做装修工程的。我们的资金到位是指EB-5的资金526批准,从监管账户转到TITLE公司的账户。这样H.J MARTIN 会开始工程改造,改造结束后,有政府验收,我们可以得到养老院的开业执照,才在title公司交割,我们的资金才一起交给H. J. MARTIN 公司。
当初,H.J.MARTIN公司只是出售小酒店,我跟他讲,我不对酒店感兴趣,如果他把酒店改成养老院,我就会买。所以合同写是在养老院执照拿到,整个交易才完成。
我们现在的EB-5资金已经在监管账户里。本来EDWARD 要在10/23日酒店做完最后一个婚礼合同后就结业。但因为12月的时候,有两个周末本地的大家族包了酒店做节日家庭聚会。我坚持要继续履行这些合同。所以把工程推到明年一月。那两个家族是本地的大户,如果我把他们得罪了,CRIVITZ 这种小镇,以后我这养老院就不用再开了。