多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

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多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

原文链接：https://forum.iask.ca/threads/610405/

winds : 2012-11-10#1

多伦多的房价稳步升值已经多年了，出了08－09小挫折。最近几个月市场转向，MLS销售量下挫30％，导致condo崩盘的呼声越来越高。

如果新移民准备购买自主房安居立业，我的建议是看见自己喜欢的房子／公寓，该出手时就出手。买了享受生活，房价的走向和你无关。理由很简单一一没有人能够预知谷底的时间。大多condo崩溃的呼声6，7年前就响彻云霄，等到今天还未出手的不是傻等是什么?

如果是想投资其思维方式就不一样。个人认为投资公寓（condo）的首要准则是一定要挣钱，即每月正现金流（Positive Cash flow）。也就是说每月的租金收入一定要高于所有开支。否则就不是投资而是投机或赌博。

我并不反对投机或赌博如果你知道你在干什么，所谓愿赌服输。

正现金流的投资公寓，我以为应满足下面的条件，不同意的请拍砖。
收入：房租费。
支出：月管理费，地税／12，房贷

正现金流的投资公寓要求是收入大于支出。

鉴于目前的市场行情，收入理应是房租收入的11／12，但就不考虑了。
房贷按照（1）贷款总额为房价的75％，（2）利率按 5年３%固定利率，25年还款期，（3）房贷包括利息和还本。

目前你能在大多找到一个正现金流公寓且对环境比较满意，我认为就可以出手了，否则要多思。

现在还有没有这样的正现金流公寓呢？不知道。如果各位大侠能找得到这样的公寓，希望能在此和大家共享。房价和租金的标准以MLS和craigslist要价为准。

先给一个例子来抛砖引玉。

多大附近知名的 Residencies of College Park, 707 Bay St. 该一室一厅公寓要价398K，租金1730，地税140，管理费257。
按398K计算，每月房贷1396。
这个房子做不到正现金流，因为1730 < 140+257+1396=1963。
可是如果你能砍掉要价的5％，每月房贷为1326，则就是正现金流了。根据目前的买方市场， 5％的砍价是有可能的。

希望各位能提供正现金流公寓房的信息。

winds : 2012-11-10#2

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

这是一个Downtown Core的1+1 condo, 位于 Entertainment District，
529 - 250 Wellington St, Entertainment District, MSL上要价322K, 管理费413，地税150（估计）。同一栋大楼同一层楼的略小一点的1 Bedroom condo， 542- 250 Wellington St 租金1850。

这就是一个典型的正现金流的公寓：
收入： 1850，
支出： 1143＋413＋150＝1706。

这套房子，投资80500刀，每月受益144，年入1728刀，即 2％的收入算很不错了。不要忘记每月1143刀的房贷中540元是还本。如果将还本的540计入收入，则年入8208元，毛利10％。以现在金融市场为背景，这个投资不算太坏。

梦溪 : 2012-11-10#3

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大多伦多地产经纪 : 2012-11-11#4

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

winds 说:
多伦多的房价稳步升值已经多年了，出了08－09小挫折。最近几个月市场转向，MLS销售量下挫30％，导致condo崩盘的呼声越来越高。

如果新移民准备购买自主房安居立业，我的建议是看见自己喜欢的房子／公寓，该出手时就出手。买了享受生活，房价的走向和你无关。理由很简单一一没有人能够预知谷底的时间。大多condo崩溃的呼声6，7年前就响彻云霄，等到今天还未出手的不是傻等是什么?

如果是想投资其思维方式就不一样。个人认为投资公寓（condo）的首要准则是一定要挣钱，即每月正现金流（Positive Cash flow）。也就是说每月的租金收入一定要高于所有开支。否则就不是投资而是投机或赌博。

我并不反对投机或赌博如果你知道你在干什么，所谓愿赌服输。

正现金流的投资公寓，我以为应满足下面的条件，不同意的请拍砖。
收入：房租费。
支出：月管理费
地税／12
房贷
正现金流的投资公寓要求是收入大于支出。

鉴于目前的市场行情，收入理应是房租收入的11／12，但就不考虑了。
房贷按照（1）贷款总额为房价的75％，（2）利率按 5年固定利率，25年还款期，（3）房贷包括利息和还本。

目前你能在大多找到一个正现金流公寓且对环境比较满意，我认为就可以出手了，否则要多思。

现在还有没有这样的正现金流公寓呢？不知道。如果各位大侠能找得到这样的公寓，希望能在此和大家共享。房价和租金的标准以MLS和craigslist要价为准。

先给一个例子来抛砖引玉。

多大附近知名的 Residencies of College Park, 707 Bay St. 该一室一厅公寓要价398K，租金1730，地税140，管理费257。
按398K计算，每月房贷1396。
这个房子做不到正现金流，因为1730 < 140+257+1396=1963。
可是如果你能砍掉要价的5％，每月房贷为1326，则就是正现金流了。根据目前的买方市场， 5％的砍价是有可能的。

希望各位能提供正现金流公寓房的信息。

每月房贷里，按目前贷款利率，有差不多一半是本金，也应该算为收入。

winds : 2012-11-11#5

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

嘉美之地说:
每月房贷里，按目前贷款利率，有差不多一半是本金，也应该算为收入。

对，房贷的一半左右是用来还本。但是支出也应该包括空房率，广告，维修，税收，loss of opportunity 等等。为了简化起见就都不考虑了。

从保守的投资角度出发，希望能找到Downtown core的condo, 即使不考虑还本也能有正现金流。 25年后无论房价走向如何，当年的25％的投资换来了整个property的所有权。

winds : 2012-11-11#6

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

希望能看到各位提供正现金流的公寓，即使不是在 Downtown Core。
通常Downtown Core泛指由Bloor,Front,Spidana,Yonge所围的地区。

下面列出一个位于Downtown Core的正现金流的公寓。

420 - 140 SIMCOE ST, Toronto,One Bedroom, 带locker,不带Parking,
要价319K，管理费 303，地税 160 (估计)。

同一层同一栋大楼但略小一点儿的condo，408 - 140 SIMCOE ST，租金1600。

收入： 1600
支处： 1136＋303＋160 ＝ 1599。

Positive Cash Flow: one loony per month, 呵呵。

winds : 2012-11-11#7

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

linda123456 说:
出租的租金收入，是不是为此还要交税？那就更没有正现金流了。

租金收入当然要交税了，但在扣出所有的开支以后方征税，所以不会影响现金流的走向。

winds : 2012-11-11#8

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

下面是一个很有潜力的公寓。该公寓位于 Entertainment District的中心，是由名声很不错的 Tridel 在7－8年前开发。大楼非常现代化，其步行因子 (Walk Score) 98, 也就是说其居民可以步行去上班，生活。

这是一个two-bedroom, two bathroom + den with parking的公寓，1607 - 20 BLUE JAYS WAY，要价479900，管理费520，地税 300 （估计）。

同一栋大楼，略小一点，低5层的一个two-bedroom, two bathroom + den,且没有parking的一个公寓，1117 - 20 BLUE JAYS WAY Toronto, 租金要价2900。该大楼停车位较少，一个车位要价150。以此单元为依据，这也是一个正现金流的公寓。请注意到目前大多比较好的2＋1的condo属于紧俏商品。

收入： 2900
支出： 1705 ＋ 520 ＋ 300 ＝ 2525。
每月净收： 375。

还有一个很有趣的现象，就是这个大楼在过去的6－7年里升值有限。 08年出手一个2＋1时，曾经比较过这个大楼里的一个单元和BaySt 的一个单元，当时两者的要价相差有限，可现在要价相差200K。不要问这是为什么,　应为我不知道，也许就是location,location,location.

linda123456 : 2012-11-11#9

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

请问楼主，这些都是根据首付多少比例的估算？谢谢。

winds : 2012-11-11#10

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

linda123456 说:
请问楼主，这些都是根据首付多少比例的估算？谢谢。

按首付25％计算的。（原帖里提到按75％的房贷，３%利率，25年还款期计算。）

lilyzhn : 2012-11-12#11

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jennychen : 2012-11-12#12

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

所有的存在都有它的道理, 湖边已盖成的和要盖的太多了,以前很多有湖景的都要被盖住了.以后的租金情况没有人知道.
在同一个地点如果买房出租的话,在回报率相同的情况下我会买小户型而不要大户型,前者持有成本低,风险更小.而实际上小户型回报率更高.我09年在bay 那里看过一个大单身公寓才19万,现在要28万,按比例高于其它类型的增值率.
要论回报的话约克大学内的有些房子租售比可达到超过8%......

winds 说:
下面是一个很有潜力的公寓。该公寓位于 Entertainment District的中心，是由名声很不错的 Tridel 在7－8年前开发。大楼非常现代化，其步行因子 (Walk Score) 98, 也就是说其居民可以步行去上班，生活。

这是一个two-bedroom, two bathroom + den with parking的公寓，1607 - 20 BLUE JAYS WAY，要价479900，管理费520，地税 300 （估计）。

同一栋大楼，略小一点，低5层的一个two-bedroom, two bathroom + den,且没有parking的一个公寓，1117 - 20 BLUE JAYS WAY Toronto, 租金要价2900。该大楼停车位较少，一个车位要价150。以此单元为依据，这也是一个正现金流的公寓。请注意到目前大多比较好的2＋1的condo属于紧俏商品。

收入： 2900
支出： 1705 ＋ 520 ＋ 300 ＝ 2525。
每月净收： 375。

还有一个很有趣的现象，就是这个大楼在过去的6－7年里升值有限。 08年出手一个2＋1时，曾经比较过这个大楼里的一个单元和BaySt 的一个单元，当时两者的要价相差有限，可现在要价相差200K。不要问这是为什么,　应为我不知道，也许就是location,location,location.

winds : 2012-11-12#13

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

jennychen 说:
要论回报的话约克大学内的有些房子租售比可达到超过8%......

能否将那些租售比高的细节在此和大家分享？谢谢。

lilyzhn : 2012-11-12#14

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

winds是个好同学

aywl : 2012-11-12#15

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

agree, I learned lots from his posts, thanks very much;
......................................................................................

lilyzhn 说:
winds是个好同学

xq1998 : 2012-11-12#16

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

我觉得如果计算长期贷款利息的话，取5.5% 正常利率水平比较合适。目前的历史低利率是百年难遇的经济危机下的产物，加息应该不会太遥远。

winds : 2012-11-12#17

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

xq1998 说:
我觉得如果计算长期贷款利息的话，取5.5% 正常利率水平比较合适。目前的历史低利率是百年难遇的经济危机下的产物，加息应该不会太遥远。

这话有点道理，但5.5%按目前的市场行情有点太高。各位可以按4.0~5.0左右的利率来决定，取决于风险能力和自身的财政状况。

如果现在出手, 一般都能得到5年固定3.0%利率. 五年后renews时, 5.0%左右也许算好运气了。

winds : 2012-11-12#18

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

lilyzhn 说:
winds是个好同学

谢谢鼓励。

winds : 2012-11-12#19

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

aywl 说:
agree, I learned lots from his posts, thanks very much;
......................................................................................

谢谢

lilyzhn : 2012-11-12#20

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

winds 说:
谢谢鼓励。

我在学习提供的案例呢，因为我在考虑要不要在多大附近买个condo。儿子上大一了，明年就要自己租房子了，如果买一个，是不是更好些？

转基因和尚 : 2012-11-12#21

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

嘉美之地说:
每月房贷里，按目前贷款利率，有差不多一半是本金，也应该算为收入。

对，但要减去首付总额的4%÷12作为利息损失，每个月的月供也同样存在利息损失。15万首付如果买保守理财产品，每年至少有6千利息收入，做首付付掉就失去这个收入了。

winds : 2012-11-12#22

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

lilyzhn 说:
我在学习提供的案例呢，因为我在考虑要不要在多大附近买个condo。儿子上大一了，明年就要自己租房子了，如果买一个，是不是更好些？

买或租？　没有比这更经典的问题了。　五年前很多人都会推荐买而不是租，但今天的大多condo市场风险重重，要多方权衡。　仅仅住三年就转手，恐怕不会合算的。　大多房地产转手的成本太高，感谢省市两级的land transfer tax。　如果能保持十年也许还是有利可图的。

多大周边的condos很多，但 Residencies of College Park里的居民生活最方便，主要是因为大楼地下连接着College Park Shopping Center可以说是应有尽有。

目前是买方市场，如果要买一个condo，不妨不要买方经纪。通过MLS看好中意的房子后直接联系卖方经纪看房并下Offer。　目前的成交价通常是要价的95-98%，由于没有买方经纪房主的实际开支要少2~2.5%,　你可据此压价。　也许能以90%的要价买到一个中意的condos，who knows?

剪灯深夜语 : 2012-11-12#23

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

学习了，期待新案例。正在考虑是否出手买Condo，是在Downtown多大附近买还是在North York Center附近买？孩子还有两年上大学。

winds : 2012-11-12#24

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

转基因和尚说:
对，但要减去首付总额的4%÷12作为利息损失，每个月的月供也同样存在利息损失。15万首付如果买保守理财产品，每年至少有6千利息收入，做首付付掉就失去这个收入了。

　这也就是所谓的 opportunity cost。　

gordondeng : 2012-11-12#25

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

加拿大房产市场已不是一个短期内可以获利的市场了，需要更长的时间才能获得回报，当然买房收租还是个可靠的投资方式。

winds 说:
买或租？　没有比这更经典的问题了。　五年前很多人都会推荐买而不是租，但今天的大多condo市场风险重重，要多方权衡。　仅仅住三年就转手，恐怕不会合算的。　大多房地产转手的成本太高，感谢省市两级的land transfer tax。　如果能保持十年也许还是有利可图的。

多大周边的condos很多，但 Residencies of College Park里的居民生活最方便，主要是因为大楼地下连接着College Park Shopping Center可以说是应有尽有。

目前是买方市场，如果要买一个condo，不妨不要买方经纪。通过MLS看好中意的房子后直接联系卖方经纪看房并下Offer。　目前的成交价通常是要价的95-98%，由于没有买方经纪房主的实际开支要少2~2.5%,　你可据此压价。　也许能以90%的要价买到一个中意的condos，who knows?

SPIKE : 2012-11-12#26

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

多伦多的人口从95万增长到208万花了30年时间（1941-1971），从208万增长到261万花了40年时间（1971-2011），有庄家预测多伦多人口到2020年要达到300万的，这个，9年的时间要为40万新增人口准备住的地方，每年多伦多也就要造2万来套房子的，土地严重不足，刚需啊，只能都造高层了。

jennychen : 2012-11-13#27

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

不合法,属于rooming house,隔成10几个房间,我去看过不敢买.要看运气是否有人去举报,但如果胆大心理素质好的还行.

linda123456 说:
这些是不是类似国内大城市那种群租、分租房啊？抛开回报率，是不是合法啊？

winds : 2012-11-13#28

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

jennychen 说:
不合法,属于rooming house,隔成10几个房间,我去看过不敢买.要看运气是否有人去举报,但如果胆大心理素质好的还行.

不买是对的。我们讨论投资问题，而不合法出租已经不是投机取巧的问题了。

jennychen : 2012-11-13#29

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

我在等房价降点,租售比进入合理的范围,这样风险小点.楼花我不会买的,太贵了不比现房便宜交房时还有各种各样的费用.

sabre : 2012-11-13#30

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

计算的时候，应该考虑空房率，无赖房客，维修的因素，

lilyzhn : 2012-11-13#31

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

jennychen 说:
我在等房价降点,租售比进入合理的范围,这样风险小点.楼花我不会买的,太贵了不比现房便宜交房时还有各种各样的费用.

什么时候是降价点呢？

winds : 2012-11-13#32

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

sabre 说:
计算的时候，应该考虑空房率，无赖房客，维修的因素，

对，通常要考虑5％空房率，10％维修，10％管理人工费用。
简略起见，房贷中的还本部分也作为成本对待，假定这两者相当。

snowflakes : 2012-11-13#33

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

sabre 说:
计算的时候，应该考虑空房率，无赖房客，维修的因素，

哈哈，看了sabre这么多贴，这个贴是最有用的一个。

jennychen : 2012-11-13#34

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

有点不习惯哈

snowflakes 说:
哈哈，看了sabre这么多贴，这个贴是最有用的一个。

Horse Dragoon : 2012-11-13#35

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

俺的回答:
未来多伦多TD CORE的CONDO的价格是$1000/尺, 5--7年就看到, 目前是$650--750/尺, 所以投资是对的值的.

:wdb9:

gordondeng : 2012-11-13#36

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

建造成本在上升，反映的是你手上的钱毛了，而不是房子真的涨了。

winds : 2012-11-13#37

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

Horse Dragoon 说:
俺的回答:
未来多伦多TD CORE的CONDO的价格是$1000/尺, 5--7年就看到, 目前是$650--750/尺, 所以投资是对的值的.

哈哈，真的希望如此，但希望只是希望。

jennychen : 2012-11-13#38

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

两房的房租要过3千才行.

winds 说:
哈哈，真的希望如此，但希望只是希望。

winds : 2012-11-13#39

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

jennychen 说:
两房的房租要过3千才行.

恐怕要过4千才行。这个不到1000尺的两房condo，2602，761 Bay St 已经要价3千了。

这也是一个没有正现金流的condo案例。两房两卫＋停车＋储藏室，990 sqft, 2402 761 Bay St, MLS要价700K, 管理费470，地税300。但高两层的2602租金3000。

收入： 3000
支出： 2485＋470＋300＝3255。

2008－2009年小谷底时，一个类似的公寓要价通常低于500K。

从这儿就可以看出大多Downtown Core condos的投资风险：多伦多目前的收入水准难以支撑两室两卫月租4000的市场，那怕就是Bay Street的“豪华”公寓。

jennychen : 2012-11-13#40

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

moonlady123 说:
每月净入多少钱的人，才能住月租4000加币的condo。这样的租客，多伦多比较少。就算是兜里有钱的，消费观念还得跟得上才舍得租。

winds 说:
恐怕要过4千才行。这个不到1000尺的两房condo，2602，761 Bay St 已经要价3千了。

能具有这样支付能力的群体不大,那么空置的可能性就会提高.

winds : 2012-11-13#41

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

jennychen 说:
winds 说:

恐怕要过4千才行。这个不到1000尺的两房condo，2602，761 Bay St 已经要价3千了。

能具有这样支付能力的群体不大,那么空置的可能性就会提高.

点击展开...

两年前，这样的公寓要价多在2600左右，3000也是最近几个月的要价。多伦多downtown core 的condo空置的可能性不大, 如果房东在租金上能通融的话。一个condo的广告引来10个人看房不算不普遍。

winds : 2012-11-13#42

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

moonlady123 说:
你们在DT出租公寓，是不是都是自己发广告找租客？如果是委托中介出租，那租金又被拿走一个月的。投资就更没正现金流了。

我感觉你研究DT的condo现房很深入，我买condo找你咨询算了，成交后你拿咨询费。我只想买1室，最多1+1的。

在大多出租公寓，靠的是craigslist, 非常方便非常有效，而且免费。这个网页还能帮你了解市场行情。如果人不在多伦多那也只能找中介了。

我也就是因为买了几套且还想投资一套因此也就留心了一点，谈不上深入。如有疑问我会尽力帮助，谈不上咨询，呵呵。

winds : 2012-11-13#43

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

投资多伦多的downtown core condo有吸引力，主要是其经济活力。西方世界类似多伦多这样的所谓 Alpha City中，多伦多的房价属于最低的，且加拿大占据了资源，技术和靠近美国的先机，长远的前景较好。如果你认为downtown core condo价值相当于曼哈顿伦敦的2／3的话，那还是很有机会的。

另一方面，多伦多这几年大肆建造公寓且多年的稳步升值导致风险很大，几乎很难找到positive cash flow的投资公寓了。我个人觉得如果你能找到自己喜欢的positive cash flow的投资公寓就可以出手了。因为positive cash flow能让你安心睡觉而其潜力给你一个Upside的梦想。

如果财政基础不在加拿大的话，兑换率是另外一个风险。加元历史上的平均值比美元低，十多年前的60美分再现也不能完全排除。

gordondeng : 2012-11-13#44

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回报率肯定是越来越底的，01年上海买房出租，回报高达8点，现在最多2点。要与时俱进嘛，楼价越高，回报越低。维持贷款利息的回报就不错了。你想想，银行都只赚3点多，我们凭啥赚5点。

winds : 2012-11-13#45

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

gordondeng 说:
回报率肯定是越来越底的，01年上海买房出租，回报高达8点，现在最多2点。要与时俱进嘛，楼价越高，回报越低。维持贷款利息的回报就不错了。你想想，银行都只赚3点多，我们凭啥赚5点。

老邓这话有道理。但如果只能维持存款利息的回报为什么要买房投资了？

gordondeng : 2012-11-14#46

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

不买房买啥？租金一定赶不上房价，因为买房的人越来越多，租房的却少了，供应量大了，需求增长跟不上供应量，回报自然就低了，这就是动态的平衡。买房已不是短期能够获利的投资了，涨幅和通胀保持一致或者略高，租金回报略高于银行贷款利率就行了。

winds : 2012-11-14#47

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

gordondeng 说:
不买房买啥？租金一定赶不上房价，因为买房的人越来越多，租房的却少了，供应量大了，需求增长跟不上供应量，回报自然就低了，这就是动态的平衡。买房已不是短期能够获利的投资了，涨幅和通胀保持一致或者略高，租金回报略高于银行贷款利率就行了。

大多目前仍有可能买的这样的公寓，即租金回报略高于银行贷款利率，主要是因为目前贷款利率太低。但风险之一就是贷款利率终将会上升2个点左右，其结果也许就是房价跌，利率涨。

gordondeng : 2012-11-14#48

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

试问没房就一个工作，是不是更心慌。连下个月去哪住都不知道。有能力的就买个房子，心里踏实。哪怕有个风吹草动，还有个房子避难。我们都是赚过快钱的人，要习惯赚慢钱，或者不赚钱的日子。不可能一辈子都赚快钱，该慢就慢下来吧。实在闷的慌，就去当个收银，超市理货，酒店服务员，既锻炼身体，又解闷。想干就干，不想干就玩，这才是好日子。

gordondeng : 2012-11-14#49

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

winds 说:
大多目前仍有可能买的这样的公寓，即租金回报略高于银行贷款利率，主要是因为目前贷款利率太低。但风险之一就是贷款利率终将会上升2个点左右，其结果也许就是房价跌，利率涨。

利率上涨的依据是什么呢？经济复苏加速，经济繁荣，经济过热，以上三种情况房价会跌么，就算房价跌了，房租会不涨么？请举一个经济强劲而房价下跌，租金下跌的例子看看。

gordondeng : 2012-11-14#50

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目前经济疲弱，房价调整，利率低，正是买房的好时机。经济转强，房价必然走强，房价不走强，房租也要走高，等经济过热，需要靠利率来调节的时候，房价可能又涨了一节。所以我一直认为，房价是大涨小回的走势。收获的周期越来越长，以前买个房1，2年就可以赚钱，现在可能要5，6年了。

winds : 2012-11-14#51

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

gordondeng 说:
利率上涨的依据是什么呢？经济复苏加速，经济繁荣，经济过热，以上三种情况房价会跌么，就算房价跌了，房租会不涨么？请举一个经济强劲而房价下跌，租金下跌的例子看看。

依据就是目前的利率是远低于正常水准，因此难以长期维持。就是在克林顿的黄金时代，利率比现在也要高至少2个点。

我其实也看好加拿大的长期房市，但是不能不考虑风险。

gordondeng : 2012-11-14#52

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

什么是正常的利率水平，利率低也说明现在货币流通量较几年前有很大增幅。市场上的钱多了，资金就不值钱，利率就低，况且现在金融国际化，加拿大要是涨利率，客人都去美国，欧洲借钱，不单单看国家范畴还要看看世界范畴。钱如流水，放钱人的钱朝利率高的地方走，借钱的人朝利率低的地方走。如果加拿大逆大趋势加息，资金必然流入，推高加币币值，就算资产价格下跌一些，币值的增长一样可以抵消价格的跌幅。

gordondeng : 2012-11-14#53

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

我觉得衡量的标准要与时俱进，10年前的指标拿到现在来看就是不合适的。货币增长好几倍，雷曼的倒闭使得人们对虚拟经济有了清楚的认识，以前有人说投哪个基金回报多少多少，很多人信，现在有多少人信。以前各种衍生投资品满大街都是，也不缺投资人。现在投资公司的客户经理已经沦落为保险公司的推销员。经过洗礼，能投资的东西还剩多少呢？

jennychen : 2012-11-14#54

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

Ҳ

linda123456 : 2012-11-14#55

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

感觉系统目前还没彻底调试好。发帖得进入高级模式。否则就只能发无字贴，或者英文贴，也可发出来。

gordondeng : 2012-11-14#56

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

linda123456 说:
传统的Fund和金融衍生品CDO之类的东西是完全不一样的。

传统的基金也会投资一些衍生品。

gordondeng : 2012-11-14#57

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

moonlady123 说:
没那么惨。俺老公吃的就是这饭碗，客户是国内的各大金融机构，赚的是却都是海外的钱。

我在加拿大投资基金，总体还是赚钱的。可远好过银行存款了。

你老公做的是投行，你没投资雷曼不等于别人和你一样幸运。

jennychen : 2012-11-14#58

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

:wdb14:

gordondeng : 2012-11-14#59

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

远离股市吧。实在钱多没处去，就学兔子存银行吧。

kindchen : 2012-11-14#60

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

最近离股市远一点好，前一段北美虚涨很多年底可能会有一次调整，这两天的下探只是小意思。

Janeli2008 : 2012-11-14#61

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

请问Winds，如果不贷款，一次付清买toronto downtown core的condo，孩子上大学期间自住（大概3年），与贷款一部分，把买房剩余的钱做稳健的投资，哪个更合算？另外，加拿大可以提前还贷吗？

snow-day : 2012-11-14#62

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

投资房卖了后，要叫多少税？

jennychen : 2012-11-14#63

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

最多的靠近25%,但卖房的话要付3.5-5%的中介费,一买一卖基本上8%没有了,个人认为不能持有5年以上的要慎重.

snow-day 说:
投资房卖了后，要叫多少税？

gordondeng : 2012-11-14#64

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

去西班牙买房不是更爽，享受着南欧的美丽阳光和西班牙女郎的豪放。最近西班牙房价都跌出人命了，大家何不去抄那里的底？

winds : 2012-11-14#65

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

Janeli2008 说:
请问Winds，如果不贷款，一次付清买toronto downtown core的condo，孩子上大学期间自住（大概3年），与贷款一部分，把买房剩余的钱做稳健的投资，哪个更合算？另外，加拿大可以提前还贷吗？

这个问题是见仁见智了。目前5年房贷利率3％，贷款应该合算。 5年固定利率的贷款可以提前还款但要付罚款，通常为3个月利息或者更高。

如果仅仅为了三年自住，买房不会合算，主要是交易成本太高。中介律师省市两级政府没有一个是吃素的。

winds : 2012-11-14#66

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

moonlady123 说:
美国跌100点，加拿大股市就跌200点。我看是这个跌律。

这个观测不准确。 Toronto TSX 和矿产资源更紧密连接着。

david77 : 2012-11-14#67

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

winds 说:
这个观测不准确。 Toronto TSX 和矿产资源更紧密连接着。

在tsx挂牌的很多是资源和能源企业，指数涨跌和世界经济对资源和能源的需求正相关。

winds : 2012-11-15#68

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

winds 说:
这是一个two-bedroom, two bathroom + den with parking的公寓，1607 - 20 BLUE JAYS WAY，要价479900，管理费520，地税 300 （估计）。

同一栋大楼，略小一点，低5层的一个two-bedroom, two bathroom + den,且没有parking的一个公寓，1117 - 20 BLUE JAYS WAY Toronto, 租金要价2900。该大楼停车位较少，一个车位要价150。以此单元为依据，这也是一个正现金流的公寓。请注意到目前大多比较好的2＋1的condo属于紧俏商品。

收入： 2900
支出： 1705 ＋ 520 ＋ 300 ＝ 2525。
每月净收： 375。

今天发现这个2＋1的公寓已经从MLS上消失了，看来是卖掉了。不知网上是否有大多的经纪能告知实际销售价格。

我比较留意downtown core condos，发现最近好一点的2＋1卖的很快。
Bay Street上的Collage Park本周也有两个2＋1卖掉了，其中一个要价670K，另一个699K。

winds : 2012-11-15#69

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

moonlady123 说:
我想买1室，或者1+1的。万一租不出去空置几天，损失小；卖不出去，跌价，损失也小。我是这么考虑的。

刚刚上MLS的一个College Park, 2501 763 Bay St上的一个 One Bedroom with both parking and locker, 580sqft 要价415K。这个单元在25层，朝北面，视野还是不错的。比另一个 707 761 BaySt的要合算。应为parking 价值30－35K。

这个单元的租金通常是1700＋140 for parking. 如果你能砍下5%也算正现金流的投资公寓了。

winds : 2012-11-15#70

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

moonlady123 说:
我感觉更喜欢你说的这个。多一个den，总价却便宜近10万。这个价格，负担起来轻轻松松。

这个确实不错，一个朋友在这栋大楼刚买了一套，砍了5%。不带parking，不到300K，很开心。这个地方离金融中心很近，亍对面的183 是多伦多最贵的condo大楼之一。从投资眼光看，也许比B街上的更吸引人。

如果你去这两栋大楼看看，差别还是很明显的，如果要是孩子在多大上学，差别就更大了。

lilyzhn : 2012-11-15#71

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

winds 说:
这个确实不错，一个朋友在这栋大楼刚买了一套，砍了5%。不带parking，不到300K，很开心。这个地方离金融中心很近，亍对面的183 是多伦多最贵的condo大楼之一。从投资眼光看，也许比B街上的更吸引人。

如果你去这两栋大楼看看，差别还是很明显的，如果要是孩子在多大上学，差别就更大了。

能麻烦说说这差别吗？人不在多伦多啊，特别是“如果要是孩子在多大上学，差别就更大了”指什么呢？谢谢啦

winds : 2012-11-15#72

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

lilyzhn 说:
能麻烦说说这差别吗？人不在多伦多啊，特别是“如果要是孩子在多大上学，差别就更大了”指什么呢？谢谢啦

College park 离多大很近且其地下连接着一个很大的购物中心和地铁站，生活特别方便。孩子如果愿意做饭，到两个超市不用出门；如果不愿做饭，饮食中心也不用出门。如果你用Google Street view 看看，其周边环境也不错。下雨下雪乘地铁也不用出门。近期内这几栋大楼将会连接多伦多的Path，即市中心的地下商场／通道，那时就更方便了。

这个单元在Entertainment Center 周围很多酒吧之类的娱乐场所，年轻人喜欢，但孩子读书则不是最好，离多大也稍远了一点。

也许因为这些原因，过去5年College park的公寓升值比其他都要高些。

lilyzhn : 2012-11-15#73

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

winds 说:
College park 离多大很近且其地下连接着一个很大的购物中心和地铁站，生活特别方便。孩子如果愿意做饭，到两个超市不用出门；如果不愿做饭，饮食中心也不用出门。如果你用Google Street view 看看，其周边环境也不错。下雨下雪乘地铁也不用出门。近期内这几栋大楼将会连接多伦多的Path，即市中心的地下商场／通道，那时就更方便了。

这个单元在Entertainment Center 周围很多酒吧之类的娱乐场所，年轻人喜欢，但孩子读书则不是最好，离多大也稍远了一点。

也许因为这些原因，过去5年College park的公寓升值比其他都要高些。

谢谢，其实，我和月亮的想法很相似。

另外，就是儿子至少可以住三年，三年以后的情况未定，可能他还在多伦多工作或学习，如果他离开了，房子可能就成了投资房了。

winds : 2012-11-15#74

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

lilyzhn 说:
谢谢，其实，我和月亮的想法很相似。

另外，就是儿子至少可以住三年，三年以后的情况未定，可能他还在多伦多工作或学习，如果他离开了，房子可能就成了投资房了。

我也认为从投资角度而言The Ikon(250/270 Wellington)是比Residencies of College Park(761/763 Bay)更有吸引力。 5年前，两者要价差不了多少，但现在The Ikon的价钱就低不少了。

winds : 2012-11-15#75

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

[SIZE=-1]加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)的一个高级分析员在Globe and Mail上发表了一篇文章，认为目前面临困境的多伦多的公寓市场将会在2013年渐趋稳定,也不认为会出现美式崩盘。　

可作者也警告投资者2014-2015年的潜在的风险，主要是由于5万套在建/已售的楼花。5万套可不是一个小数目，如果市场届时无法吸收的话，投资者就会有麻烦。　如果[/SIZE][SIZE=-1]5万套[/SIZE][SIZE=-1]的投资者中外国居民占据很大比例的话，情况会更糟。　到目前为主开发商拒绝透露有关数据。

文章没有提及[/SIZE][SIZE=-1]5万套[/SIZE][SIZE=-1]楼花的分布位置，但我认为大多数都不在downtown core 因此对downtown core condo的投资者威胁有限。
[/SIZE]

lilyzhn : 2012-11-16#76

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

winds 说:
这是一个Downtown Core的1+1 condo, 位于 Entertainment District，
529 - 250 Wellington St, Entertainment District, MSL上要价322K, 管理费413，地税150（估计）。同一栋大楼同一层楼的略小一点的1 Bedroom condo， 542- 250 Wellington St 租金1850。

这就是一个典型的正现金流的公寓：
收入： 1850，
支出： 1143＋413＋150＝1706。

这套房子，投资80500刀，每月受益144，年入1728刀，即 2％的收入算很不错了。不要忘记每月1143刀的房贷中540元是还本。如果将还本的540计入收入，则年入8208元，毛利10％。以现在金融市场为背景，这个投资不算太坏。

这个是不错，位置离多大有点儿远。

winds : 2012-11-16#77

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

linda123456 说:
看来看去，也是喜欢这个。价格便宜但租金较高。要是再能砍下来5%，再不找中介个人买省下买房中介费2%，那就超值了。

同意。　

现在大多的公寓是所谓的“买方市场”，砍下5-10%确有可能。　果真如此，应该是很不错了。

winds : 2012-11-16#78

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

moonlady123 说:
是不是说距离多大要相对远一些。我猜测。我也不在多伦多，DT一共去过就只有两三次。

我喜欢这套，除了面积大一个den，总价低将近10万，另外租金也比那个college park一室的要多。投资当然这个合适。低价入场至关重要。

这个投资应该是更有价值，　但差价或许不到５万，主要原因是2501,763 Bay的parking和locker价值4万左右，且管理费每月要低100多。Bay的管理费是370，包电费和停车管理费，但这一个要413,无电费和停车管理费。通常电费和停车管理费至少要100刀。　管理费的差价可能是其规模效应，因为Bay大楼要大很多。（这个月Bay的管理费增加了不少,我想Wellington也不会吃素的。）

winds : 2012-11-16#79

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

moonlady123 说:
你说的那个公寓，如果能砍下10%，就是29万了，这个价钱是不是和2009年1月的时候就差不多了？

2009年的价格应该比砍下10％差不了多少。

1401, 763 Bay, 和2501, 763 Bay一样单元, 但没有parking,　2009年售价29万。　同样的单元2007年的售价26万左右。

winds : 2012-11-16#80

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

moonlady123 说:
嗯。就不知道另外一个的面积是多大，bay的那个是580尺，我要看的是每尺的管理费，这样的比较才有意义。我买condo就是纯粹投资目的，是客人付电费，我付管理费。车位我倒真是不想要，另外那个没有locker是吧。

具体面积不清楚，但这一个好像也含parking，因为广告上有Premium Parking Close To Elevators。如果这个含parking，价值就更吸引人了。

winds : 2012-11-17#81

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

moonlady123 说:
那真是很好的价格了。真想去看看。

目前看来，The Ikon (即250,270 Wellington St两栋楼）确实有吸引力，而且其建造商Tridel属于大多声誉最好的。　这意味着以后大楼的额外维修开支的可能性较低。　

目前这两栋楼在MLS上共有十几套在售，不乏还价的空间。买方市场的状况可能不会变化，也许半年后空间更大。　　

winds : 2012-11-17#82

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

moonlady123 说:
持续关注大多DT的condo。winds，非常感谢你给我这些信息。明年我怎么也是得要回多伦多一趟的，积累一堆的琐事需要逐个办理，加拿大的G驾照，目前为止都过期两年半了。呵呵。遇到特别好的入市机会，随时都可以回去的。

2013年应该有机会，只要市场不像09年五月那样突然反弹。

winds : 2012-11-17#83

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

观测downtown core condos不能漏掉One City Hall，111 Elizabeth St, 一个小公寓大楼,坐落在市中心，隔壁就是市政大厦，且金融中心及其他中心皆在步行距离之内。

这个1+1单元，带parking+locker,　802 - 111 Elizabeth St要价395K,管理费479地税150(估计)。这套房子的den比较大，按今天大多新楼花的标准算作一个卧室也不为过。

同一栋大楼的1718 - 111 Elizabeth St一室二卫无den带parking 租2100。
据此，假定两单元的租金相同。

收入：2100
支出：1402+479+150 = 2022.

这也算是一个正现金流的公寓。

由于其优越的地理位置，这个单元当无找不到租客的烦恼。 2006年这栋楼里的一个Studio要价在190K左右而目前的Studio通常要价270K - 290K.

snowflakes : 2012-11-17#84

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

关注。

winds : 2012-11-17#85

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

linda123456 说:
我看又出来一个便宜的，没有parking，管理费便宜，楼层好一点。这个楼生活指数是100，比college 那个condo应该还方便，college是98。

http://www.realtor.ca/propertyDetails.aspx?propertyId=12485786&PidKey=1311103264

这一个The Ikon单元也不错，离多伦多金融中心和市政府比Collage Park近。不过要注意到Downtown core的parking的市场价值在2.5-3.5万刀左右，且管理费是40-50/月。

Collage park condo的好处是其地下连接着一个很大的购物中心和地铁站，生活很方便，但离金融中心不行需要20分钟时间。

snowflakes : 2012-11-17#86

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

winds 说:
Collage park condo的好处是其地下连接着一个很大的购物中心和地铁站，生活很方便，但离金融中心不行需要20分钟时间。

这样连着地铁和购物中心的公寓，方便生活了，但会不会人流过多，人员杂乱呢？

还有，collage park的租客是什么人群？是多大学生（是否过于贵）？还是医院的工作人员？

mybox65 : 2012-11-17#87

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

买房贴，参考

gordondeng : 2012-11-17#88

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

经纪软文，帮兔子鉴定

winds : 2012-11-17#89

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

gordondeng 说:
经纪软文，帮兔子鉴定

看来老邓对兔子很了解啊，呵呵。

gordondeng : 2012-11-17#90

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

懒得和兔子鸡叫，我发帖的风格都变了，只发技术分析，数据分析贴，涨房价的话不说了，看得懂的看，看不懂的算。

大多伦多地产经纪 : 2012-11-17#91

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

winds 说:
今天发现这个2＋1的公寓已经从MLS上消失了，看来是卖掉了。不知网上是否有大多的经纪能告知实际销售价格。

我比较留意downtown core condos，发现最近好一点的2＋1卖的很快。
Bay Street上的Collage Park本周也有两个2＋1卖掉了，其中一个要价670K，另一个699K。

1607- 20 Blue Jays Way:
List:$479,900
Sold:$463,000
Sold Date:10/30/2012

College Park : 2005--761 Bay St
List:$669,000
Sold:$650,000
Sold Date:10/28/2012

College Park: 2402--761 Bay St
List:$700,000
Sold:$650,000
Sold Date:11/12/2012

gordondeng : 2012-11-17#92

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

嘉美是好同志。想投资的人不单单在家园的坛子里，你不出手，别人出手。

winds : 2012-11-17#93

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

snowflakes 说:
这样连着地铁和购物中心的公寓，方便生活了，但会不会人流过多，人员杂乱呢？

还有，collage park的租客是什么人群？是多大学生（是否过于贵）？还是医院的工作人员？

这个问题提的好。　

根据我的了解，租客中多大的学生，医院的实习医生，和Bay St的young professionals都有。大学生当中，大陆的比较多，感谢国内的经济飞跃。最近确实有人埋怨这两栋大楼的租客比例有点高,但自住的比例还是很高。知道有国内来读书的学生家长购买此地的condo.

Condo的管理比较严格，没有fob(一种电子钥匙)外人/外车很难进入大楼，而且大楼实行24小时监控管理，安全方面至今没有任何问题。　实际上，每个单元所能取得的fob数量是严格控制的。

winds : 2012-11-17#94

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

嘉美之地说:
1607- 20 Blue Jays Way:
List:$479,900
Sold:$463,000
Sold Date:10/30/2012

College Park : 2005--761 Bay St
List:$669,000
Sold:$650,000
Sold Date:10/28/2012

College Park: 2402--761 Bay St
List:$700,000
Sold:$650,000
Sold Date:11/12/2012

谢谢，这个信息很有价值。　以前有几个经纪固定向College Park的住户提供这些信息，但最近几个月好像没有继续了。

很有趣的看到2402--761 Bay St的买家能砍下5万。

gordondeng : 2012-11-17#95

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

现在是最佳买房时机，照着脚面砍，没准还真成了。待在坛子里大叫房价暴跌的主，活在数字的涨跌里，别人的数字少一点，他就鸡动，别人的数字增加点，他就葱动。

大多伦多地产经纪 : 2012-11-17#96

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

gordondeng 说:
嘉美是好同志。想投资的人不单单在家园的坛子里，你不出手，别人出手。

只是跟大家汇报实情而已。
另外，3个房子，其中College Park的那2个不是咱同胞买的（一般从买方经纪的姓名可以判断），更不会是家园坛子里的。

gordondeng : 2012-11-17#97

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

我刚想问是不是老外买走了，你就上来通报，不错，是个好人，加分。

大多伦多地产经纪 : 2012-11-17#98

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

winds 说:
谢谢，这个信息很有价值。　以前有几个经纪固定向College Park的住户提供这些信息，但最近几个月好像没有继续了。

很有趣的看到2402--761 Bay St的买家能砍下5万。

不客气。
我只是看到你需要这个信息，而我能够提供。
对于Downtown的Condo，尽管很多楼盘都算在Core里，但小范围内也有地段之区别，一般来说，Yonge的西边比东边要贵一些，多大的东北边比西南边要贵一些，多大东北角与西南角的Condo差价还是很明显的。
即使是同一地段里，不同的楼盘，因为开发商不同，设计风格、布局的不同，管理手段及管理费的不同，楼龄的不同，价格也会有差别。
就算是同一栋楼，由于布局不一、朝向不一、楼层不一、景观不一，有的价格的差异还不小。
所以，购买Condo一定是根据自己的实际情况，走路还是地铁、街车到达目的地，自住还是出租，预算的定位，楼盘安全等等因素综合考虑，从而去找到最适合自己的物业，自住或投资。

大多伦多地产经纪 : 2012-11-17#99

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

gordondeng 说:
我刚想问是不是老外买走了，你就上来通报，不错，是个好人，加分。

谢谢！

gordondeng : 2012-11-17#100

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

如果10年房价不涨，收益为正，是不是值得投资。如果10年房价上涨50%,收益为负，值不值得投资。房价又涨，收益又为正的好事不可持续。

winds : 2012-11-17#101

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

gordondeng 说:
如果10年房价不涨，收益为正，是不是值得投资。如果10年房价上涨50%,收益为负，值不值得投资。房价又涨，收益又为正的好事不可持续。

如果10年房价不涨，收益为正,　当然值得投资，因为房价不涨，但房主的Equity10年也涨了不少。

如果10年房价上涨50%,收益为负，当然也值得投资，考虑到负收益通常要远小于每月房贷中的还本。

房价又涨，收益又为正当然不用说。

可问题是如果房价下跌50%且收益为负呢？如果像很多人，譬如The Grater Fools 和兔子，所预测那样？

winds : 2012-11-18#102

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

moonlady123 说:
从上面的成交日期，越是近期成交的，sold比list的差别越大，是不是可以判断现在公寓更难卖一些呢？我打算先找着12%-15%去砍一砍。

另外就是，College Park的炒作成分是不是大一些，因为都是投资客，自住的人少，结果砍价幅度这么大。不懂，求解？

现在的公寓应该是难卖多了，对买家而言应该是好消息。以12%-15%的砍价为出发点也许能行。

College Park的那两套基本一样(990sqft)其售价也一样，不同的是后一套要价高一些。　记得2011年，2705--761 Bay St要价仅613K。

winds : 2012-11-18#103

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

moonlady123 说:
那就是要价虚高，然后再降？是否有这个成分？我感觉今年以来condo价格是没什么变化的。2011年，要价仅613K，那可能真得再等等。

Collage Park的condos是颇有点高，但1607- 20 Blue Jays Way售价463K,和5年前比，涨了10%左右。

gordondeng : 2012-11-18#104

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

winds 说:
如果10年房价不涨，收益为正,　当然值得投资，因为房价不涨，但房主的Equity10年也涨了不少。

如果10年房价上涨50%,收益为负，当然也值得投资，考虑到负收益通常要远小于每月房贷中的还本。

房价又涨，收益又为正当然不用说。

可问题是如果房价下跌50%且收益为负呢？如果像很多人，譬如The Grater Fools 和兔子，所预测那样？

连美国这样的烂市场，价格下跌，50%，受益让你如此眼红。加拿大真有这天？也许兔子大傻相信，全世界的人都是傻子吧。房价和受益率是个动态的东西，两者是翘翘板的两头。

winds : 2012-11-18#105

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

gordondeng 说:
连美国这样的烂市场，价格下跌，50%，受益让你如此眼红。加拿大真有这天？也许兔子大傻相信，全世界的人都是傻子吧。房价和受益率是个动态的东西，两者是翘翘板的两头。

gordondeng : 2012-11-18#106

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

美国收益率高，不是房租贵而是房价低。房价越高，收益越低。上海不超2%，连利息也平衡不了。加拿大是个平衡市场，最健康。

canadamydream : 2012-11-18#107

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

请教楼主，租金收入上税的比例大概是多少？谢谢！

winds : 2012-11-18#108

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

canadamydream 说:
请教楼主，租金收入上税的比例大概是多少？谢谢！

租金减去所有开支，包括地税，管理费，利息及其它合理开支，后按个人收入报税。

jennychen : 2012-11-18#109

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

一直在关注，价格有点虚高了，我觉得要比11年低一些才值得投资，从11月1日起移民买房要求35%以上的首付，对市场有没有影响有待观察，但肯定不会是正面的影响，市场需要一段时间才能反映出来。
买房投资，在付出一定比例的首付后要有正现金流我才会考虑，有可能升值但是是负现金流的我不会考虑，升值只有在卖的时候才能兑现，而每个月的正现金流才是实实在在的

winds 说:
现在的公寓应该是难卖多了，对买家而言应该是好消息。以12%-15%的砍价为出发点也许能行。

College Park的那两套基本一样(990sqft)其售价也一样，不同的是后一套要价高一些。　记得2011年，2705--761 Bay St要价仅613K。

gordondeng : 2012-11-18#110

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

我也想买，不过没你们那么黑心，哈哈

winds : 2012-11-18#111

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

jennychen 说:
一直在关注，价格有点虚高了，我觉得要比11年低一些才值得投资，从11月1日起移民买房要求35%以上的首付，对市场有没有影响有待观察，但肯定不会是正面的影响，市场需要一段时间才能反映出来。
买房投资，在付出一定比例的首付后要有正现金流我才会考虑，有可能升值但是是负现金流的我不会考虑，升值只有在卖的时候才能兑现，而每个月的正现金流才是实实在在的

同意，以正现金流为准既具可操作性亦比较保守。房产市场想抄底很难，如果不是不可能的话，因此以某个价钱为准往往会误事。　

目前正现金流有两个未定因素，即首付的比例和利率。　我所列举的例子都是用25%首付和3.0%的利率。　如果考虑35%首付则很多condos都是正现金流，但以20%首付和4.0%的利率,则是另一码事了。

不知各位对这两个因素的想法如何？

jennychen : 2012-11-18#112

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

在目前利率历史低点的时候,我是按30年算,租金和房贷及各种费用要基本上能相低,这样我用比较大比例的首付可以确保我的正现金流.你怎么看?

winds 说:
同意，以正现金流为准既具可操作性亦比较保守。房产市场想抄底很难，如果不是不可能的话，因此以某个价钱为准往往会误事。　

目前正现金流有两个未定因素，即首付的比例和利率。　我所列举的例子都是用25%首付和3.0%的利率。　如果考虑35%首付则很多condos都是正现金流，但以20%首付和4.0%的利率,则是另一码事了。

不知各位对这两个因素的想法如何？

moonlady123 说:
Jenny，你也想再买一个DT公寓而不是大多house吗？我要和你、winds保持联系，呵呵。

没问题,我不想再买house投资了,比较麻烦,有一个就够了,当然要是价格能达到我09年投资的哪个水平,我也会改变主意 :wdb6:

winds : 2012-11-18#113

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

moonlady123 说:
Jenny，你也想再买一个DT公寓而不是大多house吗？我要和你、winds保持联系，呵呵。

我认为House适合自住。　出租house太麻烦且得不偿失。

winds : 2012-11-18#114

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

jennychen 说:
在目前利率历史低点的时候,我是按30年算,租金和房贷及各种费用要基本上能相低,这样我用比较大比例的首付可以确保我的正现金流.你怎么看?

按30%首付30年贷款期，目前很多condo都能做到正现金流，但风险还是大了一点。

jennychen : 2012-11-18#115

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

我是按0首付算哈

winds 说:
按30%首付30年贷款期，目前很多condo都能做到正现金流，但风险还是大了一点。

gordondeng : 2012-11-19#116

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

moonlady123 说:
喜欢。我得跟着Jenny，winds买condo。不能跟着Gordon买。呵呵。

月亮美眉，你为啥不跟我了？

gordondeng : 2012-11-19#117

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

moonlady123 说:
我得跟着算细账的人走。呵呵。

照片上的帅锅是你？

对头

gordondeng : 2012-11-19#118

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

哈哈，保养的好，
不烟不酒不麻将，吃素为主，加个娃娃脸，容易迷惑人。

lilyzhn : 2012-11-19#119

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

继续关注

snowflakes : 2012-11-20#120

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

11月上GTA房屋销量降17.5% 公寓价跌，上看到的。

接着跌，等买点。

winds : 2012-11-20#121

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

这个网页用图形很直观地表述了多伦多在过去８年的变化。
　　　大多伦多的房产指标
该图形明确表显示出2008-2009的谷底，但截至2012年十月，图形上还看不出任何下降的趋势。　也许准备出手的还需要再等等？　

snowflakes : 2012-11-21#122

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

winds 说:
这个网页用图形很直观地表述了多伦多在过去８年的变化。
　　　大多伦多的房产指标
该图形明确表显示出2008-2009的谷底，但截至2012年十月，图形上还看不出任何下降的趋势。　也许准备出手的还需要再等等？　

这个帖不是专门在谈公寓吗。5 1 上的文章如下：

11月上GTA房屋销量降17.5% 公寓价跌

据多伦多地产局今天（周一）早些时候公布的数据，在刚刚过去的11月上半月，大多伦多地区的房屋成交量为2687间，比去年同期下降了17.5%。416地区和905地区各类房屋的成交量皆录得较大幅的下滑，其中以905地区的公寓房居首，较去年同期萎缩了近30％，其次是416地区的独立屋，达26.7％。

11月上旬本地的平均房价为48.86万元，在9月和10月再次突破了50万元大关之后，11月上又回到了比8月份稍高一些的水平。该价格同去年同期相比略上涨1.7%，平均中位价（median selling price）为41.6万元，年同比上升了4%。中位价增幅高于平均房价，说明高端房屋售出的数量较去年为少。其中，416地区的公寓房价格录得3.8％的降幅，而905地区的公寓房价虽然没有下降，但是增长率仅为0.1个百分点，如果将通货膨胀因素计算在内，价格也是呈现下降之趋势。

独立屋的表现也欠佳，416地区独立屋的房价的年增幅仅有1.0％，905地区1.9％，已不能和今年早些时候动辄百分之10以上增幅同日而语。相比之下，416地区的半独立屋和905地区的镇屋价格增幅皆超过了6％，可算是本次报告中的亮点。

多伦多地产局主席汉娜女士（Ann Hannah）表示，大多伦多地区房屋销量缩水、房价缓增长的主要因素还是由于前几个月联邦收紧了按揭率，缩减了按揭期和增加了最低首付，令购房的门槛提高。此外，多伦多市的土地转让税，也让市内（416地区）的房屋买卖降温。

地产局首席分析经理门瑟（Jason Mercer）则指出，11月上旬的平均房价较去年同期微增长并非是市场行情出现下滑，而是高端的独立屋在销量中的比重下滑，从而拉低了平均值。

winds : 2012-11-21#123

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

snowflakes 说:
这个帖不是专门在谈公寓吗。5 1 上的文章如下：

11月上GTA房屋销量降17.5% 公寓价跌

据多伦多地产局今天（周一）早些时候公布的数据，在刚刚过去的11月上半月，大多伦多地区的房屋成交量为2687间，比去年同期下降了17.5%。416地区和905地区各类房屋的成交量皆录得较大幅的下滑，其中以905地区的公寓房居首，较去年同期萎缩了近30％，其次是416地区的独立屋，达26.7％。

11月上旬本地的平均房价为48.86万元，在9月和10月再次突破了50万元大关之后，11月上又回到了比8月份稍高一些的水平。该价格同去年同期相比略上涨1.7%，平均中位价（median selling price）为41.6万元，年同比上升了4%。中位价增幅高于平均房价，说明高端房屋售出的数量较去年为少。其中，416地区的公寓房价格录得3.8％的降幅，而905地区的公寓房价虽然没有下降，但是增长率仅为0.1个百分点，如果将通货膨胀因素计算在内，价格也是呈现下降之趋势。

独立屋的表现也欠佳，416地区独立屋的房价的年增幅仅有1.0％，905地区1.9％，已不能和今年早些时候动辄百分之10以上增幅同日而语。相比之下，416地区的半独立屋和905地区的镇屋价格增幅皆超过了6％，可算是本次报告中的亮点。

多伦多地产局主席汉娜女士（Ann Hannah）表示，大多伦多地区房屋销量缩水、房价缓增长的主要因素还是由于前几个月联邦收紧了按揭率，缩减了按揭期和增加了最低首付，令购房的门槛提高。此外，
。

地产局首席分析经理门瑟（Jason Mercer）则指出，11月上旬的平均房价较去年同期微增长并非是市场行情出现下滑，而是高端的独立屋在销量中的比重下滑，从而拉低了平均值。

11月上半月的销售确实是下降了，这也是你所引用的文章的主题。历史图表显示均价一直在波动，但2008-2009的下降远远超过了正常波动，但目前的下降还远未形成2008-2009的态势。　如果相信大多的房产会有所下降，则等待也许是更好的策略。

“多伦多市的土地转让税，也让市内（416地区）的房屋买卖降温”，这个有点太牵强附会。多伦多的土地转让税已经快五年了，而且首次购房者几乎不用交税。　

canadamydream : 2012-11-22#124

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

winds 说:
租金减去所有开支，包括地税，管理费，利息及其它合理开支，后按个人收入报税。

多谢回复！

Horse Dragoon : 2012-11-22#125

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

多伦多未来是CONDO的时代!

只会涨不会跌,让时间证明俺的预测吧，5--10年----20年见分晓!

winds : 2012-11-24#126

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

最近几年，大批公寓大楼在多伦多拔地而起，促多伦多成为北美的“capital of condos"。　新公寓的好处是室内安排合理，管理费用和地税偏低，但由于面积小价位高，其市场吸引力越来越小。　特别是公寓楼花已经从投资产品蜕变成投机/赌博的工具。

问题是在今天的多伦多的downtown core还有没有值得投资的新公寓大楼？

实际上, 位于832 Bay St上的新公寓大楼里还是能找到正现金流的公寓。

4009 - 832 BAY ST Toronto就是一个one bedroom的新公寓，面积虽小但设计合理，要价375K, 管理费260,地税150（估计）。

4809 - 832 BAY St Toronto是同样的公寓，高8层面积略小的公寓，租金要价1750, 以此为据，

支出：1330+260+150 =1740
收入：1750

也就是说，根据　25%的首付，3.0%利率，25年还款期，该公寓还是值得考虑的。

Horse Dragoon : 2012-11-24#127

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

winds 说:
支出：1330+260+150 =1740
收入：1750

也就是说，根据　25%的首付，3.0%利率，25年还款期，该公寓还是值得考虑的。

同意,但仍可贷30年,现金流会加多.

投资房的绝巧是用租客钱帮你还钱还贷付管理费地税,, 贷款越多越好,年期越长越好, 利率越低越好, 首付越少越好,,

大多伦多地产经纪 : 2012-11-25#128

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

winds 说:
最近几年，大批公寓大楼在多伦多拔地而起，促多伦多成为北美的“capital of condos"。　新公寓的好处是室内安排合理，管理费用和地税偏低，但由于面积小价位高，其市场吸引力越来越小。　特别是公寓楼花已经从投资产品蜕变成投机/赌博的工具。

问题是在今天的多伦多的downtown core还有没有值得投资的新公寓大楼？

实际上, 位于832 Bay St上的新公寓大楼里还是能找到正现金流的公寓。

4009 - 832 BAY ST Toronto就是一个one bedroom的新公寓，面积虽小但设计合理，要价375K, 管理费260,地税150（估计）。

4809 - 832 BAY St Toronto是同样的公寓，高8层面积略小的公寓，租金要价1750, 以此为据，

支出：1330+260+150 =1740
收入：1750

也就是说，根据　25%的首付，3.0%利率，25年还款期，该公寓还是值得考虑的。

1、832 Bay St 是今年夏天才开始交付使用的新公寓，现在的售价还是楼花转让价，买下后办理产权时，还需要交一些市政费用Levy Fee，如果不是自住，HST也不能返还，所以实际最后产权办下来的话，如果是投资，还需要增加1-2万（房子的大小会有所区别）。
2、832 Bay St 的楼是个类似菱形的形状，所以楼内的单元有好几个都是室内非常不规则的那种，不少人不喜欢这种房型，影响出租及出售。而规则的几个单元又都是夹在中间的小户型，选择起来有些难度。
3、楼盘新，管理费较低，靠近多大、省府及金融街，自住方便，也容易出租，如果有布局好的单元，还是可以考虑的。

大多伦多地产经纪 : 2012-11-25#129

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

Horse Dragoon 说:
同意,但仍可贷30年,现金流会加多.

投资房的绝巧是用租客钱帮你还钱还贷付管理费地税,, 贷款越多越好,年期越长越好, 利率越低越好, 首付越少越好,,

winds : 2012-11-25#130

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

嘉美之地说:
1、832 Bay St 是今年夏天才开始交付使用的新公寓，现在的售价还是楼花转让价，买下后办理产权时，还需要交一些市政费用Levy Fee，如果不是自住，HST也不能返还，所以实际最后产权办下来的话，如果是投资，还需要增加1-2万（房子的大小会有所区别）。
2、832 Bay St 的楼是个类似菱形的形状，所以楼内的单元有好几个都是室内非常不规则的那种，不少人不喜欢这种房型，影响出租及出售。而规则的几个单元又都是夹在中间的小户型，选择起来有些难度。
3、楼盘新，管理费较低，靠近多大、省府及金融街，自住方便，也容易出租，如果有布局好的单元，还是可以考虑的。

谢谢提供的信息。

大多伦多地产经纪 : 2012-11-26#131

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

winds 说:
谢谢提供的信息。

不客气。

gordondeng : 2012-11-26#132

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

别关注了，明年年初就麻溜的去买吧。黄花菜都凉了

gordondeng : 2012-11-27#133

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

看着吧，11月的成交数据很可能反弹。坛子里这个月买房的朋友不少。

gordondeng : 2012-11-27#134

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

moonlady123 说:
买房自住，越早买越早享受。

买房投资，还是要有时。

你是算细帐的，支持。不过别拣了芝麻丢了西瓜就行了。房市的反转可能就是一瞬间，和股票不同。

gordondeng : 2012-11-27#135

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

不指教了，我知道你有点不耐烦了，哈哈，算我多嘴。

godbless666 : 2012-11-28#136

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

今年一月买的一个condo,2 bedroom, king街上的，买的时候395k,
这几天旁边的房子在卖，同样的房子2 bedroom，只是大个一点点,就卖到500k以上，看来房子还是涨的很厉害啊。。。

Janeli2008 : 2012-11-28#137

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

有无21 Carlton ST 这个楼的信息？

winds : 2012-11-30#138

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

Janeli2008 说:
有无21 Carlton ST 这个楼的信息？

The Met Condos 由两栋2007年完工的大楼组成，21, 25 Carlton ST,位于Yonge街的东面，紧接着Downtown core, 地理位置比较中心。两栋大楼设计很新颖，特别是面朝南面的两室两卫的客厅外的环形凉台很漂亮，视野很不错。价钱目前看也比较合理。比如说， 2707 - 25 CARLTON ST 817sqft, 要价499K, 管理费670刀，有点偏高。

不过有很多人并不看好这两栋大楼，主要是其周边环境。晚上出来散步给人的感觉不是最好。这两栋公寓和College Park的两栋相隔不远，遥遥相望，但其售价要便宜许多，不是没有道理的。

winds : 2012-11-30#139

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

moonlady123 说:
今天被经纪人告知，这个condo卖了三个月，现在有条件售出，waiting for condo status certificate to be reviewed。

看来喜欢这套房子的并不是你一个人。不过也没有关系，这个走了，下一个还会再现。比如这一套， 521 - 270 WELLINGTON ST，几乎同样的单元，还多一个locker,要价335K，也差不多。

6年前，大多downtown core的condos还是处于bid wars的疯抢中，在要价之上加了一万多刀还是没能到手后，我的犹太中介跟我说，没有关系，同一个大楼里类似的单元一定还会有，价钱也一定差不多，只要你想要，不会买不到的。果然，两周后就拿到了一套。他的根据就是同一段时间里，市场不会变化太大，而一栋公寓大楼里，总有人买卖卖卖的。

winds : 2012-12-01#140

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

投资房地产的三要素是 location, location, location。投资多伦多的公寓，当然不能不考虑最负盛名的Yorkvill district。这个区域聚集了多伦多的豪华公寓，高档商店，有名的公园，可以不夸张的说，这是多伦多富人云集的地方。这儿的公寓通常都贵的离谱。

能否在此地买到一个价钱适合且能有正现金流的投资公寓呢？看看下面的一个单元，位于18 YORKVILLE AVE，是一个2005年完工的豪华区域里的普通公寓大楼。这栋大楼内的设计风格和装修细节明显还是高过大多的其他普通公寓。

318 - 18 YORKVILLE AVE Toronto 是一个1＋1的公寓，要价440K，管理费360，地税170(估计)。同一栋大楼里类似的1＋1高层单元，1606 - 18 YORKVILLE AVE 租金2350。姑且以此为据，则这是一个正现金流的公寓。

收入： 2350
支出： 1560＋360＋170＝2090

我觉得如果能在 Yorkville区域拥有一个正现金流的投资公寓还是很吸引人的。而且由于租金高过其他区域，你未来的房客应该是层次比较高的人群，麻烦的概率会小很多。

winds : 2012-12-02#141

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

最近省财政厅发布的人口增长报告中预测大多伦多的人口将从2011年的6.3M增长至2036年的9.2M，即在25年中净增长2.9M。平均年增长116K人。

这每年新增加的11.6万人口可能就是Downtown core公寓投资客的利润源泉。这当中的很大一部分将会在市中心工作，而在郊区house的高昂价格和交通网路的巨大压力之下，很多人就会选择在Downtown core公寓安家。

jennychen : 2012-12-02#142

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

:wdb37:

winds 说:
最近省财政厅发布的人口增长报告中预测大多伦多的人口将从2011年的6.3M增长至2036年的9.2M，即在25年中净增长2.9M。平均年增长116K人。

这每年新增加的11.6万人口可能就是Downtown core公寓投资客的利润源泉。这当中的很大一部分将会在市中心工作，而在郊区house的高昂价格和交通网路的巨大压力之下，很多人就会选择在Downtown core公寓安家。

winds : 2012-12-04#143

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

moonlady123 说:
270，250 Wellington 的condo这几年价格横盘的原因，不知道是为什么。

#529 - 250 WELLINGTON 前几天从MLS上消失了，怎么现在又出现了。

Downtown Core的condos其实是在缓慢上升的，很多楼盘上涨的幅度有限。以前并没有注意到The Icon condos (270，250 Wellington)，但附近的另一个Tridel Condo Project （20 Blue Jay)的楼盘上升就不多。记得2007年底，一个2 bedroom 2bath with parking的公寓要价395K，成交家387K。5年过去了，一个2＋1 with 2 bath,parking的公寓（10％larger)要价469K。

City Place的condos的上升幅度就更小了。如果公寓的上升幅度仅略高于通胀，说明升值的潜力还没有耗尽，也许是好事。

拥抱新生活 : 2012-12-04#144

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

这个贴里少了许多“多头”和“空头”之间相互无谓贬损的聒噪之声。

顶这样的理性讨论帖。正准备明年上半年买房，谢谢wind开了这么一个良好风气的帖子。

我喜欢住市中心公寓（年轻单身男性），方便简单。也不是很习惯住在郊区的house里。

当时来之前就打算买condo的。结果来了这半年，这里的朋友都劝我不要买condo要买house，听了他们的说法也不无道理。所以现在很是犹豫。

下面这边的朋友经常跟我提出来的两个问题，大家看来都是有经验的，能否帮我分析分析。
1、condo fee。我发现多伦多的公寓管理费高得离谱，比美国城市高多了（从city-data论坛的讨论看到也有很多从美国搬来多伦多的人抱怨）。而且这个费用是不可控的，有的condo的fee从3/400涨到6/700甚至更高有的也就是几年内的事情。这时候不单负担重，而且再卖出去也卖不动了。管理公司大手大脚乱花钱也拿他们没辙。

2、管理公司找茬。
我一个朋友多年前买了finch/yonge直通地铁的公寓，很方便。但住了一年后，管理公司来了一个变态的白人女的。三天两头找麻烦，我朋友在den里摆了个小床，结果不让放。厕所好好的，硬是通知说有裂缝要重新改造，两口子较真了双双请假在工作日找那个白人管理人员去检查，没找到裂缝，也就耸耸肩说是别的工作人员说的。回国三个月，结果看到一张账单躺在那了，原来管理处进来查过了说烟雾报警器不好要更换，给了个限时更换的notice，他们在国内当然是没有接到，结果管理公司就自己进来换掉了，给了很贵的账单。回国后车库的电子卡都被disable了。我朋友说楼里的中国人每家几乎都遇到过这样的情况,他们笑称这不是物业费而是“修理费”。专门修理住户的。后来他们实在受不了了，卖了改买house。

我听了不寒而栗，这样的情况不知道普遍不？

拥抱新生活 : 2012-12-04#145

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

（接上贴）

我现在主要在比较市中心公寓和离市中心不远的house（没管理费的那种）那个更合适我。
呵呵，发现我能接受的价格的离市中心不远的house自然大部分是比较破旧的（大部分都是Att/Row/Tw，也有少量的semi的）。面积对于我不是问题，我实际上喜欢比较小的家，cozy好打理。关键就是要便利。

大家觉得呢？house的保值潜力是否比公寓来说要靠得住些？

orient_cindy : 2012-12-04#146

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

这个没有听说过，我以前就住在一个YOONGE/FINCH直通地铁的CONDO里，管理做得很好，每年的日常维护（换电池，换过滤网，检查烟道）都是免费的，没有听说过还要另外付款。有的朋友有点危言耸听。

拥抱新生活说:
这个贴里少了许多“多头”和“空头”之间相互无谓贬损的聒噪之声。

顶这样的理性讨论帖。正准备明年上半年买房，谢谢wind开了这么一个良好风气的帖子。

我喜欢住市中心公寓（年轻单身男性），方便简单。也不是很习惯住在郊区的house里。

当时来之前就打算买condo的。结果来了这半年，这里的朋友都劝我不要买condo要买house，听了他们的说法也不无道理。所以现在很是犹豫。

下面这边的朋友经常跟我提出来的两个问题，大家看来都是有经验的，能否帮我分析分析。
1、condo fee。我发现多伦多的公寓管理费高得离谱，比美国城市高多了（从city-data论坛的讨论看到也有很多从美国搬来多伦多的人抱怨）。而且这个费用是不可控的，有的condo的fee从3/400涨到6/700甚至更高有的也就是几年内的事情。这时候不单负担重，而且再卖出去也卖不动了。管理公司大手大脚乱花钱也拿他们没辙。

2、管理公司找茬。
我一个朋友多年前买了finch/yonge直通地铁的公寓，很方便。但住了一年后，管理公司来了一个变态的白人女的。三天两头找麻烦，我朋友在den里摆了个小床，结果不让放。厕所好好的，硬是通知说有裂缝要重新改造，两口子较真了双双请假在工作日找那个白人管理人员去检查，没找到裂缝，也就耸耸肩说是别的工作人员说的。回国三个月，结果看到一张账单躺在那了，原来管理处进来查过了说烟雾报警器不好要更换，给了个限时更换的notice，他们在国内当然是没有接到，结果管理公司就自己进来换掉了，给了很贵的账单。回国后车库的电子卡都被disable了。我朋友说楼里的中国人每家几乎都遇到过这样的情况,他们笑称这不是物业费而是“修理费”。专门修理住户的。后来他们实在受不了了，卖了改买house。

我听了不寒而栗，这样的情况不知道普遍不？

godbless666 : 2012-12-04#147

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

我也想另外买个house，离市中心近的，semi、town或者att，都没有问题，哪里好，要离唐人街近

winds : 2012-12-04#148

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

拥抱新生活说:
1、condo fee。我发现多伦多的公寓管理费高得离谱，比美国城市高多了（从city-data论坛的讨论看到也有很多从美国搬来多伦多的人抱怨）。而且这个费用是不可控的，有的condo的fee从3/400涨到6/700甚至更高有的也就是几年内的事情。这时候不单负担重，而且再卖出去也卖不动了。管理公司大手大脚乱花钱也拿他们没辙。

2、管理公司找茬。
我一个朋友多年前买了finch/yonge直通地铁的公寓，很方便。但住了一年后，管理公司来了一个变态的白人女的。三天两头找麻烦，我朋友在den里摆了个小床，结果不让放。厕所好好的，硬是通知说有裂缝要重新改造，两口子较真了双双请假在工作日找那个白人管理人员去检查，没找到裂缝，也就耸耸肩说是别的工作人员说的。回国三个月，结果看到一张账单躺在那了，原来管理处进来查过了说烟雾报警器不好要更换，给了个限时更换的notice，他们在国内当然是没有接到，结果管理公司就自己进来换掉了，给了很贵的账单。回国后车库的电子卡都被disable了。我朋友说楼里的中国人每家几乎都遇到过这样的情况,他们笑称这不是物业费而是“修理费”。专门修理住户的。后来他们实在受不了了，卖了改买house。

我听了不寒而栗，这样的情况不知道普遍不？

(1) 多伦多公寓的condos的管理费并不一定比米国的高。目前多伦多一般公寓的管理费是$0.5/sqft,而曼哈顿的平均管理费是$1.3/sqft. 当然多伦多也有许多公寓的管理费很高，多数是由于主体结构维修费用所致。比如说， 736 Bay St 的管理费就很高，导致其房价远低于周边大楼。买公寓的一个重要点是请律师检查condo documents. 由于管理公司受业主监督，乱花钱的比例有限。当然如果业主不在乎，那就是另一回事。

以College Park的2＋1 with 2 bath + parking为例， 1000sqft的公寓，每月收$460,包括除了室内用电以外的所有费用，24小时有人值班，游泳池，健身房的等，不能算贵吧。如果两口子买个semi, 每月的费用也不少。记住，室内的温度可是自己设定，夏天18度，冬天23度是很普遍的事。

(2) 你所说的管理公司的变态我还从没有听说过。没有业主的同意，管理公司不可能进入你的单元，他们根本就没有key！紧急状况只能破门了。怎会管你的Den有没有床？公共部分管理很严，但单元里面是业主的天下。大多有一种co-op共有公寓，不是condo, 其管理方式不同，但我不清楚。

有些大楼的den里有通风口，由于大楼定期（一般一年两次）要换通风口的filter，因此希望这通风口不要被家具挡住，这很同情达理。其实只要业主在约定的时间里能让工人换filter就可以了。不知这是不是你的朋友的一种误解。

winds : 2012-12-04#149

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

拥抱新生活说:
（接上贴）

我现在主要在比较市中心公寓和离市中心不远的house（没管理费的那种）那个更合适我。
呵呵，发现我能接受的价格的离市中心不远的house自然大部分是比较破旧的（大部分都是Att/Row/Tw，也有少量的semi的）。面积对于我不是问题，我实际上喜欢比较小的家，cozy好打理。关键就是要便利。

大家觉得呢？house的保值潜力是否比公寓来说要靠得住些？

Condo代表一种生活方式，和house无法相比。如果喜欢便利，不喜欢打理，condo也许是你所需要的。

至于保值潜力，house通常会更吸引人，毕竟土地的资源有限，除非是Downtown core的特别受吹捧的公寓。

jennychen : 2012-12-04#150

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

一个人还是买公寓吧，house 一般有3个以上的卧房，一个人太浪费，出租的话又影响生活品质，先买个小型的公寓，保持一定的生活品质等人口变多时，再考虑买house,把小公寓租出去还能有额外收入 :wdb23:

很多地点的公寓升值幅度不一定输给house.

拥抱新生活说:
（接上贴）

我现在主要在比较市中心公寓和离市中心不远的house（没管理费的那种）那个更合适我。
呵呵，发现我能接受的价格的离市中心不远的house自然大部分是比较破旧的（大部分都是Att/Row/Tw，也有少量的semi的）。面积对于我不是问题，我实际上喜欢比较小的家，cozy好打理。关键就是要便利。

大家觉得呢？house的保值潜力是否比公寓来说要靠得住些？

拥抱新生活 : 2012-12-04#151

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

谢谢winds和jenney

我现在再看看。今后关于房屋的问题多来学习。

另外问个买房转款的问题。国内的资金要转过来的话，一般大家可能都用银行电汇，但每年额度有限制，要找家人朋友帮忙弄有点麻烦。

不知道汇款公司的汇率怎么样（国内打入他们账户，这边拿加币）。

gordondeng : 2012-12-04#152

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

拥抱新生活说:
谢谢winds和jenney

我现在再看看。今后关于房屋的问题多来学习。

另外问个买房转款的问题。国内的资金要转过来的话，一般大家可能都用银行电汇，但每年额度有限制，要找家人朋友帮忙弄有点麻烦。

不知道汇款公司的汇率怎么样（国内打入他们账户，这边拿加币）。

地下钱庄洗钱的道道。

拥抱新生活 : 2012-12-05#153

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

moonlady123 说:
其实利用每年5万美元等值额度汇款，不是太麻烦的。找20个亲友，100万加币就汇出去了。当然如果你是上千万的，找这个坛子里面yaoyue问问（理财板块下面做外汇交易的），他的贴中，我看好像提起过另外的办法。

我自己是登陆后累计汇出>100万加币，方便快捷没有任何来自中加两国的麻烦。汇款不要密集型的，看好汇率，可以一次换成加币，放在现汇账户，分期分批汇出就可以。

汇款公司的汇率怎么样（国内打入他们账户，这边拿加币），这种方法，你试试，吃掉你高额的利差。

呵呵，要让月亮姐姐见笑了，与论坛投资房产的各位大哥大姐不同，我穷小子一个，就先买个过得去的房子自住，您就别拿“上千万”来吓我啦。不过我今后会努力的，像各位大哥大姐多请教、学习。这不，我就在了解这边买房方面的知识嘛，如果加拿大的房产还有投资空间，今后也可以再买投资房，慢慢就朝您说的那个数量级靠拢了，嘿嘿。。

不过就是汇个30~40万的首付款过来，也得要找国内的6、7个亲友帮忙啊，很头痛的，moonlady用了20个还觉得不麻烦啊？厉害。。。

亲友帮你购汇后，他们是以“现汇”的形式直接存到你国内的外币账户上吗？还是他们只能取“现钞”然后给你存到你的账户上，这样汇出来就要交个钞转汇手续费了。当然也可以让亲戚直接汇到加拿大账户上。

另外你说汇款公司“吃掉你高额的利差”是指的什么？汇款公司兑换牌价太糟糕？

拥抱新生活 : 2012-12-05#154

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

gordondeng 说:
地下钱庄洗钱的道道。

听上去有些吓人，呵呵。用过靠谱不？他们的兑换牌价比银行差大概多少？

谢谢

拥抱新生活 : 2012-12-05#155

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

winds 说:
(1) 多伦多公寓的condos的管理费并不一定比米国的高。目前多伦多一般公寓的管理费是$0.5/sqft,而曼哈顿的平均管理费是$1.3/sqft. 当然多伦多也有许多公寓的管理费很高，多数是由于主体结构维修费用所致。比如说， 736 Bay St 的管理费就很高，导致其房价远低于周边大楼。买公寓的一个重要点是请律师检查condo documents. 由于管理公司受业主监督，乱花钱的比例有限。当然如果业主不在乎，那就是另一回事。

谢谢楼主的解释。

请问wind，管理费我看新房广告上确实大多是$0.5/sqft，这个费用对于大多数的condo来说，其随着楼的年岁增长而变化的幅度大约是怎样的？如10年、20年、30年的condo其费率大约是怎样的？

会不会进去时费用可以接受，几年后大幅攀升?

winds : 2012-12-05#156

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

拥抱新生活说:
谢谢楼主的解释。

请问wind，管理费我看新房广告上确实大多是$0.5/sqft，这个费用对于大多数的condo来说，其随着楼的年岁增长而变化的幅度大约是怎样的？如10年、20年、30年的condo其费率大约是怎样的？

会不会进去时费用可以接受，几年后大幅攀升?

新公㝢的管理费都偏低，为了吸引楼花客，但入住后两年左右就会大幅升到正常标准。这是行规，谁说天下乌鸦不是一般黑?
以一个位于763 Bay St的one bedroom + den + parking + locker, 670sqft 为例，交房时330/月, 二年后410，现在（六年多后)460, 不算P和L，合0.6/sqft。（该大楼管理费包括所有电费。

大多的公寓parking的管理费50刀左右，平均0.5/sqft是不算parking和locker的。

十年，廿年后就难说了，通常都不会大幅上升，比如1001 Bay St, 1991年入住，目前仍是不到0.6/sqft, 而736 Bay St 也是90后，管理费要0.9/sqft, 导致其售价极低。

jennychen : 2012-12-05#157

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

21-25 carton 的公寓09年新房时只要200多的，现在400以上了而且不包电，而很多的旧点的公寓里面各种设施也不差包一切的费用甚至是cable，费用也高不了多少。

winds 说:
新公㝢的管理费都偏低，为了吸引楼花客，但入住后两年左右就会大幅升到正常标准。这是行规，谁说天下乌鸦不是一般黑?
以一个位于763 Bay St的one bedroom + den + parking + locker, 670sqft 为例，交房时330/月, 二年后410，现在（六年多后)460, 不算P和L，合0.6/sqft。（该大楼管理费包括所有电费。

大多的公寓parking的管理费50刀左右，平均0.5/sqft是不算parking和locker的。

十年，廿年后就难说了，通常都不会大幅上升，比如1001 Bay St, 1991年入住，目前仍是不到0.6/sqft, 而736 Bay St 也是90后，管理费要0.9/sqft, 导致其售价极低。

拥抱新生活 : 2012-12-05#158

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

多谢几位的回答！

winds 说:
十年，廿年后就难说了，通常都不会大幅上升，比如1001 Bay St, 1991年入住，目前仍是不到0.6/sqft, 而736 Bay St 也是90后，管理费要0.9/sqft, 导致其售价极低。

看来这个管理费真是要碰运气了，遇上了精打细算的好管家就成了幸运儿，碰上了狮子大张口的就成了倒霉蛋。呵呵。

或者买房的时候看看这个公寓的管理公司是哪家，调查一下它的旗下管理各个楼宇的管理费增幅的历史是有必要的？

winds : 2012-12-05#159

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

拥抱新生活说:
多谢几位的回答！

看来这个管理费真是要碰运气了，遇上了精打细算的好管家就成了幸运儿，碰上了狮子大张口的就成了倒霉蛋。呵呵。

或者买房的时候看看这个公寓的管理公司是哪家，调查一下它的旗下管理各个楼宇的管理费增幅的历史是有必要的？

管理公司当然很重要，但狮子大张口的多是由于大楼的结构问题，所以开发商也许更重要。这种情况并不多见，有时真的靠运气。

另外，好的律师也许能从condo document and its reserve fund中预测最近几年的状况。

其实买house也是一样。一个house, 几年内也许由于结构／地层的原因，需要好多万刀的费用的也不是非常罕见。好多年前，Edmonton的一个临河的豪华小区半条街道崩了，别说房子，连地也没有啦，你说找谁去？

winds : 2012-12-06#160

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

今天Toronto Real Estate Board公布了其2012年11月份经MLS销售的数据，毫无疑问，市场继续着前几个月的倾向，即下滑。但怎样分析该数据则是各有千秋。

对那些关心多伦多downtown core的condos的，下列有关 Toronto C01地区的condos数据则有点意思。 Toronto C01基本上包括了downtown core及其周边。

月份 | 数量| 均价| 中价 |卖价/要价| 平均天数
2011 Nov | 355| 415K| 371K| 98% |29
2012 Aug| 229 | 418K| 369K | 98%| 34
2012 Nov |211| 432K| 375K | 97% | 36

这个简表显示出市场在下滑，一年时间公寓的销售数量减少了35％，但售价还未开始下跌。

想抄底的人，恐怕还得等一段时间了，如果市场真的会下跌的话。当然也不能忘记2008／2009的下滑很快就转换到上升的疯狂。

winds : 2012-12-07#161

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

moonlady123 说:
市场连续下行，还不是买点，得等市场调头，连着两个月都微升的时候，该出手时即出手。我这么想。

同意。但问题是如何判断该出手的时机。

2009年的三月是上一次下跌的谷底，但两个月略微回升后很多人并没有认识到是该出手的时候了。

用几个例子说话。

2009年5月，多伦多一个专门投资condo的中介，害怕继续下跌，清空了自己在college park的几个单元。很多人都是如此。

下面是当时几单的记录：
（1）201 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, no Parking, 980sqft, 售价420K。
（2）301 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, no Parking, 980sqft, 售价420K。
（3）609 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 960sqft, 售价455K。
（3）709 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 960sqft, 售价476K。
（4）2009- 761 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 960sqft, 售价483K。

几个月后，
（5）3705 - 763 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 975sqft, 售价600K。
（6）1612 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 960sqft, 要价560K。
（7）2605 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 990sqft, 要价580K。
（8）1112 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 960sqft, 要价600K。
（9）3508 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 960sqft, 要价609K。(sold in two days)

上个月
（10） 2402 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 990sqft, 售价650K。
（11）2005 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 990sqft, 售价650K。

就这么几个月，市场就迅即回头，掌握起来不容易。

gordondeng : 2012-12-07#162

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

房子不是股票，想买啥时都能买，可房子等你想买的时候未必有你看中的，房子的个体差异太大，不是一个价格指标可以代表的。买房子在现在这个市道中，必须多看，找个好房子不容易。

winds 说:
同意。但问题是如何判断该出手的时机。

2009年的三月是上一次下跌的谷底，但两个月略微回升后很多人并没有认识到是该出手的时候了。

用几个例子说话。

2009年5月，多伦多一个专门投资condo的中介，害怕继续下跌，清空了自己在college park的几个单元。很多人都是如此。

下面是当时的几个月的记录：
（1）201 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, no Parking, 980sqft, 售价420K。
（2）301 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, no Parking, 980sqft, 售价420K。
（3）709 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 960sqft, 售价455K。
（3）709 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 960sqft, 售价476K。
(4) 2009- 761 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 960sqft, 售价483K。

几个月后，
（5）3705 - 763 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 975sqft, 售价600K。
(6) 1612 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 960sqft, 要价560K。
(7) 2605 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 990sqft, 要价580K。
(8) 1112 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 960sqft, 要价600K。
(9) 3508 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 960sqft, 要价609K。
(sold in two days)
上个月
(10) 2402 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 990sqft, 售价650K。
(11) 2005 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 990sqft, 售价650K。

就这么几个月，市场就迅即回头，掌握起来不容易。

梦溪 : 2012-12-07#163

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

college park的condo价格已经比较高了，是否还有继续升值的潜力。

winds : 2012-12-08#164

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

梦溪说:
college park的condo价格已经比较高了，是否还有继续升值的潜力。

目前看，其升值的潜力已经透支过多了。 college park的租金比其他公寓高不了多少就说明了这一点。

winds : 2012-12-08#165

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

梦溪说:
看来看去，多伦多市中心也就college park I期II期有段时间升值最猛。

从下面看，现在的价格和2010年初也没差多少。

上两个月的价格比半年前低了好些。

winds : 2012-12-08#166

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

位于Bay St上的Polo Club I 是一个比较老的公寓大楼，由知名建造商Tridel于1986年完工。当年也增经因为楼花的疯抢而走红多伦多。

26年后，由于管理完善，这个公寓的管理费仍然比较合理。由于其比较优越的地理位置，出租容易。今天还能找到正现金流的单元。比如說， 1813 - 1055 BAY ST Toronto, 451sqft的0+1 要价$239,500, 管理费$284,包括电费，地税$115。按今天的标准，该单元可以算作one bedroom了。

craigslist上找到一个类似但略大一点的单元，Bright Jr. 1 BR Condo, 租金$1500,以$1400作为租金，则这也是一个正现金流的的投资公寓。

支出： 850＋284＋115 ＝ 1249
收入： 1400

作为投资房地产，我偏喜1＋1或2 bedroom，因为出租管理一套公寓的麻烦都一样，但高价的公寓回报也高。

winds : 2012-12-09#167

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

梦溪说:
高价的公寓回报也高，是指回报率高吗？我喜欢一室加一den的，偶尔自己全家去住，三口人也可以凑合。

回报率到不一定高，但绝对值会高些，不是吗？

投资和自用考虑的问题就不一样了。

taoyuanjieyi : 2012-12-09#168

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

M

拥抱新生活 : 2012-12-09#169

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

winds，请问这些公寓的Solarium 是指阳光房还是封闭式阳台？

我看有些面积还挺大的，能改成个书房吗？要是是阳台没有保温层的话估计没法改卧室了，是吧？

有些den也挺大的，但大多没窗，很多也没完全围起来，要改卧室估计够呛。
不知道理解对不？

拥抱新生活 : 2012-12-09#170

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

linda123456 说:
Solarium 是指阳光房，不冷，可放床。

Den 挺大也只能做个书房，或暂时做一下来访客人的卧室也可。长期卧室不成，没窗户。

谢linda

另外，请问各位：
1、一般这些condo都带阳台吗？mls上也不标。
2、带parking的在那个Parking Spaces (total) : 后面都会注明的吧？
3、locker一般设在哪里？多大呢？

谢谢回答小白问题，呵呵。

winds : 2012-12-09#171

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

拥抱新生活说:
winds，请问这些公寓的Solarium 是指阳光房还是封闭式阳台？

我看有些面积还挺大的，能改成个书房吗？要是是阳台没有保温层的话估计没法改卧室了，是吧？

有些den也挺大的，但大多没窗，很多也没完全围起来，要改卧室估计够呛。
不知道理解对不？

Solarium 指阳光房, 有人用来做卧室，但对客厅影响较大。这儿不可以将阳台改装的，condo的规矩就是规矩。

有些corner的den，有窗户有门，当然可以做书房或者卧室。比如说，763 Bay st里31楼以上的位于corner的den，就有两个大窗户，加一扇门就是一个不错的小卧室，里面足够放一张小床加一个写字台。

winds : 2012-12-10#172

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

moonlady123 说:
[FONT=宋体]这两个地铁边上，高尚区域，价格看上去很诱人，没什么陷阱吧。[/FONT]

http://www.realtor.ca/propertyDetails.aspx?propertyId=12360168&PidKey=-505503986

http://www.realtor.ca/propertyDetails.aspx?propertyId=12594919&PidKey=1490091465

第一个是由Bazis开发的Crystall blue condos。地方很不错，靠近Bloor 和Yonge的十字路口和Yorkvell. 这个开发商2008年企图开发很知名的Bloor One,当时轰动多伦多，几乎是一天就销售一空。　可惜由于美国的金融危机，没有熬到开工就被迫取消。

这是一个很不错公寓大楼，但这个单元面积不大，500sqft左右。　新的condo，目前管理费也不高，有投资的价值。

第二个555 YONGE St是一个很破旧，周边也同样破旧的公寓大楼，对大多数人而言，当不会有吸引力。

winds : 2012-12-10#173

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

拥抱新生活说:
谢linda

另外，请问各位：
1、一般这些condo都带阳台吗？mls上也不标。
2、带parking的在那个Parking Spaces (total) : 后面都会注明的吧？
3、locker一般设在哪里？多大呢？

谢谢回答小白问题，呵呵。

如果不写带parking,都不会有parking，downtown core 的condo parking 通常价值3-4万刀, 有的话一定会指出。　阳台和locker也一样。

Locker都很小，3-5平方米，同常都是有铁丝网分割而成。　大多数是在地下停车场的角角落落的，但也有和condo在同一楼层的。

拥抱新生活 : 2012-12-10#174

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

是啊

winds对于 downtown core的楼盘有一个明晰的整体图画在胸中
且理智冷静，看得出是有功力的，厉害！

winds : 2012-12-10#175

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

拥抱新生活说:
是啊

winds对于 downtown core的楼盘有一个明晰的整体图画在胸中
且理智冷静，看得出是有功力的，厉害！

winds : 2012-12-13#176

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

投资多伦多downtown core的公寓，不仅要知道如何找到好的投资公寓，也要知道那些公寓有严重问题，以避免损失。

有一类公寓，称作Hotel condos，　问题很多，千万要小心。所谓Hotel condos系指那些个人购买作为投资产品，但不是用于出租市场，而是交由专人作为旅馆管理，以图利益最大化。　概念似乎很好，颇有赵本山卖拐之忽悠功力，但在多伦多完全失败。　

多论多的此类公寓还真不少，有名的有 One King West, Trump Building,Rits-Carlton, Cosmopolitan located at 8 Colborne St等。

这些公寓都座落在市中心的黄金地带，当初卖楼花时也都轰动一时，可现在，几乎所有的投资客都后悔莫及，纷纷赔本贱卖。

以3002 - 1 KING ST W　Toronto, ON为例，黄金地带，非常漂亮（据说曾获得很多建筑大奖）的大楼，可一个condo要价仅$195K. Why? 主要是其地税按商业征收，奇高无比。　当初我也曾被其吸引去看过房，甚至想过下offer，幸亏我的律师给了很好的警告。　据说现在可以买来后申请转居民税制，如成则升值潜力不小。

Trump Building, located at Bay St的金融中心，定价均在1M左右，今年年初完工。　当初楼花的购买者很多都在请律师打官司，放弃购买。　但目前为止，只有一对英国夫妇赢了官司，其他都够呛。从投资角度而言都是血本无归。　

这类公寓输在高昂的管理费和地税上。　另外大多的商业出差也远赶不上纽约的市场。

jennychen : 2012-12-13#177

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

还有一个重要原因:很多银行拒绝给这类公寓提供贷款

winds 说:
投资多伦多downtown core的公寓，不仅要知道如何找到好的投资公寓，也要知道那些公寓有严重问题，以避免损失。

有一类公寓，称作Hotel condos，　问题很多，千万要小心。所谓Hotel condos系指那些个人购买作为投资产品，但不是用于出租市场，而是交由专人作为旅馆管理，以图利益最大化。　概念似乎很好，颇有赵本山卖拐之忽悠功力，但在多伦多完全失败。　

多论多的此类公寓还真不少，有名的有 One King West, Trump Building,Rits-Carlton, Cosmopolitan located at 8 Colborne St等。

这些公寓都座落在市中心的黄金地带，当初卖楼花时也都轰动一时，可现在，几乎所有的投资客都后悔莫及，纷纷赔本贱卖。

以3002 - 1 KING ST W　Toronto, ON为例，黄金地带，非常漂亮（据说曾获得很多建筑大奖）的大楼，可一个condo要价仅$195K. Why? 主要是其地税按商业征收，奇高无比。　当初我也曾被其吸引去看过房，甚至想过下offer，幸亏我的律师给了很好的警告。　据说现在可以买来后申请转居民税制，如成则升值潜力不小。

Trump Building, located at Bay St的金融中心，定价均在1M左右，今年年初完工。　当初楼花的购买者很多都在请律师打官司，放弃购买。　但目前为止，只有一对英国夫妇赢了官司，其他都够呛。从投资角度而言都是血本无归。　

这类公寓输在高昂的管理费和地税上。　另外大多的商业出差也远赶不上纽约的市场。

winds : 2012-12-14#178

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

过去五年里，整个多伦多几乎变成了公寓建造的大工地，一栋栋大楼拔地而起。这也是公寓泡沫的立足点。

提供一组有关多伦多（City of Toronro, not GTA)人口，居民和房屋开发的基本数据，不提供解释因为相信各自的分析判断能力。 （2011 Census: Population and Dwelling Counts - City of Toronto）

人口数量

2006年｜ 2,503,281
2011年｜ 2,615,060
人口增加｜ 111,779

居民户数

2006年｜ 979,330
2011年｜ 1,047,877
户数增加｜ 68,547

2006－2011年房地开发总单元数量： 58,074

尽管房地开发总数达58,074，但还是赶不上居民户数增加的速度。怎么样解释这个现象就见仁见智了。

注：（1）该文件也提供GTA（大多伦多）的有关数据，但缺房地开发总单元数量，故未列出。（2）很少有人怀疑Statistics Canada的数据质量。

czsurgeon : 2012-12-14#179

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

mark

winds : 2012-12-18#180

回复: 多伦多Downtown Core公寓的还值得投资吗?

大多房地产协会公布了12月上半月的房屋销售统计，如下所示

rabbit 说:
12月地产局大多伦地产数据 多伦多地产局最新数据，12月上旬，大多伦多地区的房屋成交量为2169宗，比去年同期下降了16个百分点。
销量：
多伦多城区半独屋，-33.6%；
多伦多城区公寓，-24.2%；
多伦多外围： -19.4%。

平均房价：
多伦多城区公寓-4.5%
多伦多城区独立屋-3.1%
亮点，镇屋+11.2%，不过只销售了区区91套，高端物业比例比去年高些，拉升了均价。

看来市场还在继续下降之中，那些对多伦多Downtown Core公寓感兴趣的投资者，等待也许是一个好的选择。

附注：（1）大多平均房价较去年同期上涨3.1%, （2） 416区域的condos均价下降4.3%, （3）416区域的New Listing下降8.5%。但没有更具体的信息，难以判断是否是房主惜售。

若如空军所预言的，大多的condos能下降20%, 则投资的机会就很多了。只恐怕此等好事的概率不高。

joliechen : 2012-12-18#181

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

能帮我分析一下这个楼盘吗？我现在在多伦多附近的小城市，大概2015年会搬到多伦多来，想先买个楼花。如果自己到时候因为计划改变，租赁的话情况又如何呢？先谢谢啦~http://www.listofcondo.com/E_Condos/page_2510678.html

winds : 2012-12-19#182

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

joliechen 说:
能帮我分析一下这个楼盘吗？我现在在多伦多附近的小城市，大概2015年会搬到多伦多来，想先买个楼花。如果自己到时候因为计划改变，租赁的话情况又如何呢？先谢谢啦~http://www.listofcondo.com/E_Condos/page_2510678.html

这个楼盘，E Condos，座落在Yong和Eglinton，地理位置比较不错，但不是市中心，更不是Downtown Core。

这个地方还是比较热门，由于地铁的方便，应该是容易出租。附近的2181/2191 Yonge St就属于很讨人喜欢的大楼，当年的投资者获益不浅。

但这大楼要价太高，高得不合理。你给的报价比几个月前的还要高10－15K。比如说，一个停车位，要价58K，每月管理费150刀。这那是在做生意。现在downtown core的停车位的租金都到不了150/月，而这远在Eglinton，竟然要150刀的管理费。

这个楼花的要价太高，特别是考虑到目前的市场行情。也许2015年的楼价会更上一层楼，但大多数人不会这样认为。

举一个例子，620， 1+1, 2 bath, 620sqft, 要价422K，而202 - 761 Bay St, 1+1, 2 bath, 750sqft, 要价469K。不论从何角度看， E condos都无法和College Park相比。毕竟一个是金融中心一个是几环之外了。另外，同在Yong和Eglinton的 Minto Condo 707 - 2191 YONGE ST，641sqft 的condo，只要329K。

我个人认为，目前大多的楼花已经没有吸引力了，除非售价能从680/sqft 降到500/sqlt左右。

当然这是我的一己之间，仅供参考，毕竟买楼花的人也自有道理。

joliechen : 2012-12-19#183

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

Winds,太感谢了！你对多伦多的CONDO实在是了解得太全面了，我也是因为曾经的一个朋友住在Yong and Eglinton，知道地点还不错，周边社区都还是很好的，所以才关注了那个区域的楼盘。看你一直介绍College Park这个地方，是不是就目前来看这个区域的自住、投资的价值还是蛮高的，你可以介绍几个楼盘吗？还有我看你不是很赞成买楼花，是不是因为价格没有优越性，所以还不如买现房来得好呢？问题还挺多的，真是麻烦你啦~

winds : 2012-12-19#184

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

joliechen 说:
Winds,太感谢了！你对多伦多的CONDO实在是了解得太全面了，我也是因为曾经的一个朋友住在Yong and Eglinton，知道地点还不错，周边社区都还是很好的，所以才关注了那个区域的楼盘。看你一直介绍College Park这个地方，是不是就目前来看这个区域的自住、投资的价值还是蛮高的，你可以介绍几个楼盘吗？还有我看你不是很赞成买楼花，是不是因为价格没有优越性，所以还不如买现房来得好呢？问题还挺多的，真是麻烦你啦~

College park的地方生活方便，容易出租，可目前价位，投资价值不高。当如果楼花价高过College park的现房价，那就有点问题了。

我不看好楼花，主要就是其价位：目前的楼花，都是650-700/sqft。其总价看似和现房差不到，但面积都狠小。十年前，550以下都是studio可现在450也算一室一厅，而且700 sqft 的两卧室也比比皆是。楼花的好处是目前的成本，麻烦较现房少，可如果楼市不像几年前那样稳步增长，则楼花就会很烫手。

joliechen : 2012-12-19#185

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

winds 说:
College park的地方生活方便，容易出租，可目前价位，投资价值不高。当如果楼花价高过College park的现房价，那就有点问题了。

我不看好楼花，主要就是其价位：目前的楼花，都是650-700/sqft。其总价看似和现房差不到，但面积都狠小。十年前，550以下都是studio可现在450也算一室一厅，而且700 sqft 的两卧室也比比皆是。楼花的好处是目前的成本，麻烦较现房少，可如果楼市不像几年前那样稳步增长，则楼花就会很烫手。

买房的学问确实挺深的，还需要多学习，谢谢楼主这么耐心、细致的解答，会继续关注你的帖子~

vicky09 : 2013-01-02#186

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

:wdb19:

moonlady123 说:
这么好的贴，不能让她沉沦。

魁省民工 : 2013-01-22#187

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

jennychen 说:
还有一个重要原因:很多银行拒绝给这类公寓提供贷款

那就小心了，银行比谁都精。。。他要是都不看好，闪人吧。。

jennychen : 2013-01-22#188

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

贵了就失去投资的意义了,我不喜欢随大流, 算的结果值得就毫不犹豫地出手,不太在意媒体专家讲什么,反之宁可错过. :wdb10:

winds 说:
这个楼盘，E Condos，座落在Yong和Eglinton，地理位置比较不错，但不是市中心，更不是Downtown Core。

这个地方还是比较热门，由于地铁的方便，应该是容易出租。附近的2181/2191 Yonge St就属于很讨人喜欢的大楼，当年的投资者获益不浅。

但这大楼要价太高，高得不合理。你给的报价比几个月前的还要高10－15K。比如说，一个停车位，要价58K，每月管理费150刀。这那是在做生意。现在downtown core的停车位的租金都到不了150/月，而这远在Eglinton，竟然要150刀的管理费。

这个楼花的要价太高，特别是考虑到目前的市场行情。也许2015年的楼价会更上一层楼，但大多数人不会这样认为。

举一个例子，620， 1+1, 2 bath, 620sqft, 要价422K，而202 - 761 Bay St, 1+1, 2 bath, 750sqft, 要价469K。不论从何角度看， E condos都无法和College Park相比。毕竟一个是金融中心一个是几环之外了。另外，同在Yong和Eglinton的 Minto Condo 707 - 2191 YONGE ST，641sqft 的condo，只要329K。

我个人认为，目前大多的楼花已经没有吸引力了，除非售价能从680/sqft 降到500/sqlt左右。

当然这是我的一己之间，仅供参考，毕竟买楼花的人也自有道理。

gordondeng : 2013-01-26#189

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

顶月亮姐姐准备入市贴

winds : 2013-02-03#190

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

最近两个月，随着大多的condos市场成交量的下跌，condo的价位也开始松动，特别是成交价。但市场是否继续下跌就是仁者见仁智者见智了。但那些想出手投资的，如果看见好的condos,不妨出手砍价，也许比继续等待为好。

下面给出两个condos供参考。

(1) 222 - 20 BLUE JAYS WAY, Two bedrooms with three bathrooms, one parking. 要价469K。这套房子当前以$2800/月出租。根据此数据，当然是正现金流了。房贷 $351750, 月供1665，管理费505，地税300。

开支： 1665＋505＋300 ＝ 2470
收入： 2800。

如果能够砍下7％，即$436K成交，应该是个不错的投资。 6年前，一个类似的房子，但只有两卫生间，要价是410K。

(2) 2309 - 763 BAY ST，two bedrooms with two bathrooms, one parking, one locker, 830sqft. 要价$535.8K. 管理费530, 地税300。
该房的管理费包括电费。

开支： 1900＋535＋300 ＝ 2735。
收入： 2800

6年前，一个几乎一样的condo，要价440K，但当时bid war,至少要加价10K，房主方能考虑。根据目前的市场，也许能砍下15－20K，那就很有趣了。

明后天，一月份的统计数据将会出笼，有人预测会高过2012年元月，如此，则有好戏看。

梦溪 : 2013-02-04#191

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

现在DT的公寓好像成交挺快的。

wenxuecity : 2013-02-06#192

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

moonlady123 说:
winds，你好。好几天没看这个贴了。我最近全款买入一个DT的condo，还想贷款再买一个。

另外就是和你说说，你知道在bloor/younge那里那个 crystal blu 吗？里面出现抢offer的情况了，均价一点不便宜。当时我动了心思也想加入，最后还是按耐住了。有一个理智的中介很关键。

感觉上好像是这样的。

本来想在bay st.多大附近买个1+1的condo,看了一段时间，发现价格好挺，新一点的大多在650-750每尺,没有Parking。我主要看这几个楼。
1.Uptown Residences ---35 Balmuto st.
2.Crystal Blu--- 21 Balmuto st.
3.Murano--- 37 grosvenor st. 38 Grenville st.
4.Burano --- 832 bay st.
5.Lumiere---770 bay st.
6.The College Park --- 761&763 bay st.
7.U condos --- 1080 Bay st. 楼花
8.College Park 3 楼花

最终决定多大附近的等一等再说吧。
忙了这些天，二手空空的又过意不去，就随手搂了一个楼花，售楼处就在770 bay st,前二天开盘的,叫365 church.相对尺价比较低 550-600每尺，且楼下就是Ryerson。准备以后租给Ryerson University的学生。

wenxuecity : 2013-02-06#193

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

jennychen 说:
21-25 carlton 的公寓09年新房时只要200多的，现在400以上了而且不包电

这二个楼算是很便宜的了，尺价大概在550。管理费也没见太离谱，大概在0.58/尺。往西100米就是college park,那的价格一般在650+每尺。
不知为何？

wenxuecity : 2013-02-06#194

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

955 bay st. 位置没得说，绝对一流。wellesley 夹Bay.原来的Sutton Place Hotel.这个酒店在很多老多伦多人心中，那就是现在的four Seasons.
现在这个酒店被 Lanterra 买下要变成Condo，叫Britt Condos. 2016入住。尺价800以上。最高三层的尺价900以上。这个楼也就这三层是新建的。其他的都是在原宾馆上翻建，所以大多睡房竟然没有窗户。

梦溪 : 2013-02-07#195

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

有没有人知道 909 bay怎么样？

小和尚 : 2013-02-07#196

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

moonlady123 说:
睡房没有窗户在美国是违法的，我想加国也不例外吧。

和厅连着。
无论一房两房，看到很多房型都是没窗的。
纯好奇。

Nickel : 2013-02-07#197

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

mark

jennychen : 2013-02-07#198

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

最好不要过央街.

joliechen : 2013-04-11#199

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

winds，你好。请给我分析一下楼花: Yonge+Rich 怎么样？值得买吗？

梦溪 : 2013-04-12#200

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

joliechen 说:
winds，你好。请给我分析一下楼花: Yonge+Rich 怎么样？值得买吗？

同问。

[FONT=宋体]Yonge+Rich楼花，开始VVIP内部订购。[FONT=宋体]建商Great Gulf的作品。此楼盘位于市中心金融区Yonge/Queen，地理位置优越。步行一个block,就可以到达地铁站，地下商场the Path，以及伊顿购物中心。楼盘四周金融机构林立。世界各地风味的饭馆，各种商店，剧院以及医院都近在咫尺。[/FONT][/FONT]

[FONT=arial,sans-serif][FONT=宋体]该楼盘共50层，[/FONT][/FONT][FONT=arial,sans-serif][FONT=宋体]2018年7月入住。以上是我从网上看到的信息，[/FONT][/FONT]希望了解的同学说说更为详细的情况。

joliechen : 2013-04-12#201

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

moonlady123,你好。经常看到你把投资公寓的经验和心得跟大家分享，真是非常感谢~你对这个楼花Yonge+Rich 怎么看？请给我分析分析呢~还有，我记得你说过在DOWNTOWN你只买哪个区域的房的，找不到那个帖子了，你能再说一下吗？谢谢你！

梦溪 : 2013-04-12#202

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

前面winds的贴，通常Downtown Core泛指由Bloor,Front,Spidana,Yonge所围的地区。

joliechen : 2013-04-12#203

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

梦溪说:
前面winds的贴，通常Downtown Core泛指由Bloor,Front,Spidana,Yonge所围的地区。

谢谢回复~

xpotato : 2013-04-13#204

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

金融区的公寓很好出租.

zhaozq : 2013-04-20#205

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

这个帖很好，受益匪浅。

jj1964 : 2013-04-21#206

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

Mark

fatpenguin : 2013-06-12#207

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

有没有睡房带窗户的户型呢？我经过这个楼几次，位置很好啊，不知道有么有投资的价值？

Long Vacation 说:
和厅连着。
无论一房两房，看到很多房型都是没窗的。
纯好奇。

huno : 2013-07-11#208

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

請問1 York Street Harbour Plaza如何…………值得投資嗎？

Janeli2008 : 2013-07-18#209

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

这个帖子不能沉了。楼上的诸位专家，能否帮分析一下633 Bay ST？同样是在Bay街上，管理费也还好，该楼为什么比其他较新的便宜了不少？有什么硬伤吗？

Lovecanada99 : 2014-02-03#210

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

m

scottchen416 : 2014-03-24#211

梦溪说:
回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

前面winds的贴，通常Downtown Core泛指由Bloor,Front,Spidana,Yonge所围的地区。

太好的贴，应该对很多人有帮助。帮顶。谢谢winds。

pphobby : 2014-03-25#212

说说 633 bay。这个楼比较老了，和bay街别的楼比，这个有特点。

MIDDLEFIELD 基金也是这个楼的管理公司，他们自己拥有这个楼很多单元，一直做CO-operate suite 出租，就是短租，这个楼的管理很严格，每个单元申请的钥匙数是限制的，在这个楼的showing ，保安是会跟着上去的（除非是管理公司的单元）。

这个都如果自住是很好的，出租如果要分租的形式，管理公司会管。 633 bay 和 44 st， joseph 是那个年代老楼里面最好的了，管理费电视都包括的。其中有几个经典的1+1户型我个人觉得非常好。

现在如果投资bay街公寓，最好的机会是买aura 的 assignment。 36万左右有交易，高层一居室518-532尺有交易，现楼 832， 770 ， crystal blue ， uptown residence都要39万以上。

dexterduolaameng : 2014-04-27#213

借楼问问多伦多downtown现在还有正现金流的condo么？求推荐！

percy47 : 2014-09-16#214

学习中

FlyingHawk : 2014-09-18#215

winds 说:
回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

这是一个Downtown Core的1+1 condo, 位于 Entertainment District，
529 - 250 Wellington St, Entertainment District, MSL上要价322K, 管理费413，地税150（估计）。同一栋大楼同一层楼的略小一点的1 Bedroom condo， 542- 250 Wellington St 租金1850。

这就是一个典型的正现金流的公寓：
收入： 1850，
支出： 1143＋413＋150＝1706。

这套房子，投资80500刀，每月受益144，年入1728刀，即 2％的收入算很不错了。不要忘记每月1143刀的房贷中540元是还本。如果将还本的540计入收入，则年入8208元，毛利10％。以现在金融市场为背景，这个投资不算太坏。

租金太贵了，1850啊。

FlyingHawk : 2014-09-18#216

sabre 说:
回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

计算的时候，应该考虑空房率，无赖房客，维修的因素，

没错

wulikanhua : 2014-10-25#217

有谁知道为什么21 balmuto street那栋楼的管理费那么高。

spring123 : 2022-08-11#218

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