多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

[winds]

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这个网页用图形很直观地表述了多伦多在过去８年的变化。
　　　大多伦多的房产指标
该图形明确表显示出2008-2009的谷底，但截至2012年十月，图形上还看不出任何下降的趋势。　也许准备出手的还需要再等等？　

 

[snowflakes]

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这个网页用图形很直观地表述了多伦多在过去８年的变化。
　　　大多伦多的房产指标
该图形明确表显示出2008-2009的谷底，但截至2012年十月，图形上还看不出任何下降的趋势。　也许准备出手的还需要再等等？　

这个帖不是专门在谈公寓吗。5 1 上的文章如下：

11月上GTA房屋销量降17.5% 公寓价跌

据多伦多地产局今天（周一）早些时候公布的数据，在刚刚过去的11月上半月，大多伦多地区的房屋成交量为2687间，比去年同期下降了17.5%。416地区和905地区各类房屋的成交量皆录得较大幅的下滑，其中以905地区的公寓房居首，较去年同期萎缩了近30％，其次是416地区的独立屋，达26.7％。

11月上旬本地的平均房价为48.86万元，在9月和10月再次突破了50万元大关之后，11月上又回到了比8月份稍高一些的水平。该价格同去年同期相比略上涨1.7%，平均中位价（median selling price）为41.6万元，年同比上升了4%。中位价增幅高于平均房价，说明高端房屋售出的数量较去年为少。其中，416地区的公寓房价格录得3.8％的降幅，而905地区的公寓房价虽然没有下降，但是增长率仅为0.1个百分点，如果将通货膨胀因素计算在内，价格也是呈现下降之趋势。

独立屋的表现也欠佳，416地区独立屋的房价的年增幅仅有1.0％，905地区1.9％，已不能和今年早些时候动辄百分之10以上增幅同日而语。相比之下，416地区的半独立屋和905地区的镇屋价格增幅皆超过了6％，可算是本次报告中的亮点。

多伦多地产局主席汉娜女士（Ann Hannah）表示，大多伦多地区房屋销量缩水、房价缓增长的主要因素还是由于前几个月联邦收紧了按揭率，缩减了按揭期和增加了最低首付，令购房的门槛提高。此外，多伦多市的土地转让税，也让市内（416地区）的房屋买卖降温。

地产局首席分析经理门瑟（Jason Mercer）则指出，11月上旬的平均房价较去年同期微增长并非是市场行情出现下滑，而是高端的独立屋在销量中的比重下滑，从而拉低了平均值。

 

[winds]

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这个帖不是专门在谈公寓吗。5 1 上的文章如下：

11月上GTA房屋销量降17.5% 公寓价跌

据多伦多地产局今天（周一）早些时候公布的数据，在刚刚过去的11月上半月，大多伦多地区的房屋成交量为2687间，比去年同期下降了17.5%。416地区和905地区各类房屋的成交量皆录得较大幅的下滑，其中以905地区的公寓房居首，较去年同期萎缩了近30％，其次是416地区的独立屋，达26.7％。

11月上旬本地的平均房价为48.86万元，在9月和10月再次突破了50万元大关之后，11月上又回到了比8月份稍高一些的水平。该价格同去年同期相比略上涨1.7%，平均中位价（median selling price）为41.6万元，年同比上升了4%。中位价增幅高于平均房价，说明高端房屋售出的数量较去年为少。其中，416地区的公寓房价格录得3.8％的降幅，而905地区的公寓房价虽然没有下降，但是增长率仅为0.1个百分点，如果将通货膨胀因素计算在内，价格也是呈现下降之趋势。

独立屋的表现也欠佳，416地区独立屋的房价的年增幅仅有1.0％，905地区1.9％，已不能和今年早些时候动辄百分之10以上增幅同日而语。相比之下，416地区的半独立屋和905地区的镇屋价格增幅皆超过了6％，可算是本次报告中的亮点。

多伦多地产局主席汉娜女士（Ann Hannah）表示，大多伦多地区房屋销量缩水、房价缓增长的主要因素还是由于前几个月联邦收紧了按揭率，缩减了按揭期和增加了最低首付，令购房的门槛提高。此外，
。

地产局首席分析经理门瑟（Jason Mercer）则指出，11月上旬的平均房价较去年同期微增长并非是市场行情出现下滑，而是高端的独立屋在销量中的比重下滑，从而拉低了平均值。

11月上半月的销售确实是下降了，这也是你所引用的文章的主题。历史图表显示均价一直在波动，但2008-2009的下降远远超过了正常波动，但目前的下降还远未形成2008-2009的态势。　如果相信大多的房产会有所下降，则等待也许是更好的策略。

“多伦多市的土地转让税，也让市内（416地区）的房屋买卖降温”，这个有点太牵强附会。多伦多的土地转让税已经快五年了，而且首次购房者几乎不用交税。　

 

[canadamydream]

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租金减去所有开支，包括地税，管理费，利息及其它合理开支，后按个人收入报税。

多谢回复！

 

[Horse Dragoon]

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多伦多未来是CONDO的时代!

只会涨不会跌,让时间证明俺的预测吧，5--10年----20年见分晓!

 

[winds]

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最近几年，大批公寓大楼在多伦多拔地而起，促多伦多成为北美的“capital of condos"。　新公寓的好处是室内安排合理，管理费用和地税偏低，但由于面积小价位高，其市场吸引力越来越小。　特别是公寓楼花已经从投资产品蜕变成投机/赌博的工具。

问题是在今天的多伦多的downtown core还有没有值得投资的新公寓大楼？

实际上, 位于832 Bay St上的新公寓大楼里还是能找到正现金流的公寓。

4009 - 832 BAY ST Toronto就是一个one bedroom的新公寓，面积虽小但设计合理，要价375K, 管理费260,地税150（估计）。

4809 - 832 BAY St Toronto是同样的公寓，高8层面积略小的公寓，租金要价1750, 以此为据，

支出：1330+260+150 =1740
收入：1750

也就是说，根据　25%的首付，3.0%利率，25年还款期，该公寓还是值得考虑的。

 

[Horse Dragoon]

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支出：1330+260+150 =1740
收入：1750

也就是说，根据　25%的首付，3.0%利率，25年还款期，该公寓还是值得考虑的。

同意,但仍可贷30年,现金流会加多.

投资房的绝巧是用租客钱帮你还钱还贷付管理费地税,, 贷款越多越好,年期越长越好, 利率越低越好, 首付越少越好,,

 

[大多伦多地产经纪]

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最近几年，大批公寓大楼在多伦多拔地而起，促多伦多成为北美的“capital of condos"。　新公寓的好处是室内安排合理，管理费用和地税偏低，但由于面积小价位高，其市场吸引力越来越小。　特别是公寓楼花已经从投资产品蜕变成投机/赌博的工具。

问题是在今天的多伦多的downtown core还有没有值得投资的新公寓大楼？

实际上, 位于832 Bay St上的新公寓大楼里还是能找到正现金流的公寓。

4009 - 832 BAY ST Toronto就是一个one bedroom的新公寓，面积虽小但设计合理，要价375K, 管理费260,地税150（估计）。

4809 - 832 BAY St Toronto是同样的公寓，高8层面积略小的公寓，租金要价1750, 以此为据，

支出：1330+260+150 =1740
收入：1750

也就是说，根据　25%的首付，3.0%利率，25年还款期，该公寓还是值得考虑的。

1、832 Bay St 是今年夏天才开始交付使用的新公寓，现在的售价还是楼花转让价，买下后办理产权时，还需要交一些市政费用Levy Fee，如果不是自住，HST也不能返还，所以实际最后产权办下来的话，如果是投资，还需要增加1-2万（房子的大小会有所区别）。
2、832 Bay St 的楼是个类似菱形的形状，所以楼内的单元有好几个都是室内非常不规则的那种，不少人不喜欢这种房型，影响出租及出售。而规则的几个单元又都是夹在中间的小户型，选择起来有些难度。
3、楼盘新，管理费较低，靠近多大、省府及金融街，自住方便，也容易出租，如果有布局好的单元，还是可以考虑的。

 

[大多伦多地产经纪]

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同意,但仍可贷30年,现金流会加多.

投资房的绝巧是用租客钱帮你还钱还贷付管理费地税,, 贷款越多越好,年期越长越好, 利率越低越好, 首付越少越好,,

 

[winds]

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1、832 Bay St 是今年夏天才开始交付使用的新公寓，现在的售价还是楼花转让价，买下后办理产权时，还需要交一些市政费用Levy Fee，如果不是自住，HST也不能返还，所以实际最后产权办下来的话，如果是投资，还需要增加1-2万（房子的大小会有所区别）。
2、832 Bay St 的楼是个类似菱形的形状，所以楼内的单元有好几个都是室内非常不规则的那种，不少人不喜欢这种房型，影响出租及出售。而规则的几个单元又都是夹在中间的小户型，选择起来有些难度。
3、楼盘新，管理费较低，靠近多大、省府及金融街，自住方便，也容易出租，如果有布局好的单元，还是可以考虑的。

谢谢提供的信息。

 

[大多伦多地产经纪]

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谢谢提供的信息。

不客气。

 

[gordondeng]

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别关注了，明年年初就麻溜的去买吧。黄花菜都凉了

 

[gordondeng]

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看着吧，11月的成交数据很可能反弹。坛子里这个月买房的朋友不少。

 

[gordondeng]

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买房自住，越早买越早享受。

买房投资，还是要有时。

你是算细帐的，支持。不过别拣了芝麻丢了西瓜就行了。房市的反转可能就是一瞬间，和股票不同。

 

[gordondeng]

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不指教了，我知道你有点不耐烦了，哈哈，算我多嘴。

 

[godbless666]

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今年一月买的一个condo,2 bedroom, king街上的，买的时候395k,
这几天旁边的房子在卖，同样的房子2 bedroom，只是大个一点点,就卖到500k以上，看来房子还是涨的很厉害啊。。。

 

[Janeli2008]

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有无21 Carlton ST 这个楼的信息？

 

[winds]

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有无21 Carlton ST 这个楼的信息？

The Met Condos 由两栋2007年完工的大楼组成，21, 25 Carlton ST,位于Yonge街的东面，紧接着Downtown core, 地理位置比较中心。两栋大楼设计很新颖，特别是面朝南面的两室两卫的客厅外的环形凉台很漂亮，视野很不错。价钱目前看也比较合理。 比如说， 2707 - 25 CARLTON ST 817sqft, 要价499K, 管理费670刀，有点偏高。

不过有很多人并不看好这两栋大楼，主要是其周边环境。晚上出来散步给人的感觉不是最好。 这两栋公寓和College Park的两栋相隔不远，遥遥相望，但其售价要便宜许多，不是没有道理的。

 

[winds]

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今天被经纪人告知，这个condo卖了三个月，现在有条件售出，waiting for condo status certificate to be reviewed。

看来喜欢这套房子的并不是你一个人。 不过也没有关系，这个走了，下一个还会再现。比如这一套， 521 - 270 WELLINGTON ST， 几乎同样的单元，还多一个locker,要价335K，也差不多。

6年前，大多downtown core的condos还是处于bid wars的疯抢中，在要价之上加了一万多刀还是没能到手后，我的犹太中介跟我说，没有关系，同一个大楼里类似的单元一定还会有， 价钱也一定差不多，只要你想要，不会买不到的。 果然，两周后就拿到了一套。 他的根据就是同一段时间里，市场不会变化太大，而一栋公寓大楼里，总有人买卖卖卖的。

 

[winds]

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投资房地产的三要素是 location, location, location。投资多伦多的公寓，当然不能不考虑最负盛名的Yorkvill district。 这个区域聚集了多伦多的豪华公寓，高档商店，有名的公园， 可以不夸张的说，这是多伦多富人云集的地方。 这儿的公寓通常都贵的离谱。

能否在此地买到一个价钱适合且能有正现金流的投资公寓呢？ 看看下面的一个单元，位于18 YORKVILLE AVE，是一个2005年完工的豪华区域里的普通公寓大楼。 这栋大楼内的设计风格和装修细节明显还是高过大多的其他普通公寓。

318 - 18 YORKVILLE AVE Toronto 是一个1＋1的公寓，要价440K，管理费360，地税170(估计)。 同一栋大楼里类似的1＋1高层单元，1606 - 18 YORKVILLE AVE 租金2350。 姑且以此为据，则这是一个正现金流的公寓。

收入： 2350
支出： 1560＋360＋170＝2090

我觉得如果能在 Yorkville区域拥有一个正现金流的投资公寓还是很吸引人的。 而且由于租金高过其他区域， 你未来的房客应该是层次比较高的人群，麻烦的概率会小很多。