多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

[winds]

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如果10年房价不涨，收益为正，是不是值得投资。如果10年房价上涨50%,收益为负，值不值得投资。房价又涨，收益又为正的好事不可持续。

如果10年房价不涨，收益为正,　当然值得投资，因为房价不涨，但房主的Equity10年也涨了不少。

如果10年房价上涨50%,收益为负，当然也值得投资，考虑到负收益通常要远小于每月房贷中的还本。

房价又涨，收益又为正当然不用说。

可问题是如果房价下跌50%且收益为负呢？如果像很多人，譬如The Grater Fools 和兔子，所预测那样？

 

[winds]

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

从上面的成交日期，越是近期成交的，sold比list的差别越大，是不是可以判断现在公寓更难卖一些呢？我打算先找着12%-15%去砍一砍。

另外就是，College Park的炒作成分是不是大一些，因为都是投资客，自住的人少，结果砍价幅度这么大。不懂，求解？

现在的公寓应该是难卖多了，对买家而言应该是好消息。以12%-15%的砍价为出发点也许能行。

College Park的那两套基本一样(990sqft)其售价也一样，不同的是后一套要价高一些。　记得2011年，2705--761 Bay St要价仅613K。

 

[winds]

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那就是要价虚高，然后再降？是否有这个成分？我感觉今年以来condo价格是没什么变化的。2011年，要价仅613K，那可能真得再等等。

Collage Park的condos是颇有点高，但1607- 20 Blue Jays Way售价463K,和5年前比，涨了10%左右。

 

[gordondeng]

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如果10年房价不涨，收益为正,　当然值得投资，因为房价不涨，但房主的Equity10年也涨了不少。

如果10年房价上涨50%,收益为负，当然也值得投资，考虑到负收益通常要远小于每月房贷中的还本。

房价又涨，收益又为正当然不用说。

可问题是如果房价下跌50%且收益为负呢？如果像很多人，譬如The Grater Fools 和兔子，所预测那样？

连美国这样的烂市场，价格下跌，50%，受益让你如此眼红。加拿大真有这天？也许兔子大傻相信，全世界的人都是傻子吧。房价和受益率是个动态的东西，两者是翘翘板的两头。

 

[winds]

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连美国这样的烂市场，价格下跌，50%，受益让你如此眼红。加拿大真有这天？也许兔子大傻相信，全世界的人都是傻子吧。房价和受益率是个动态的东西，两者是翘翘板的两头。

 

[gordondeng]

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美国收益率高，不是房租贵而是房价低。房价越高，收益越低。上海不超2%，连利息也平衡不了。加拿大是个平衡市场，最健康。

 

[canadamydream]

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请教楼主，租金收入上税的比例大概是多少？谢谢！

 

[winds]

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请教楼主，租金收入上税的比例大概是多少？谢谢！

租金减去所有开支，包括地税，管理费，利息及其它合理开支，后按个人收入报税。

 

[jennychen]

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

一直在关注，价格有点虚高了，我觉得要比11年低一些才值得投资，从11月1日起移民买房要求35%以上的首付，对市场有没有影响有待观察，但肯定不会是正面的影响，市场需要一段时间才能反映出来。
买房投资，在付出一定比例的首付后要有正现金流我才会考虑，有可能升值但是是负现金流的我不会考虑，升值只有在卖的时候才能兑现，而每个月的正现金流才是实实在在的

现在的公寓应该是难卖多了，对买家而言应该是好消息。以12%-15%的砍价为出发点也许能行。

College Park的那两套基本一样(990sqft)其售价也一样，不同的是后一套要价高一些。　记得2011年，2705--761 Bay St要价仅613K。

 

[gordondeng]

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我也想买，不过没你们那么黑心，哈哈

 

[winds]

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

一直在关注，价格有点虚高了，我觉得要比11年低一些才值得投资，从11月1日起移民买房要求35%以上的首付，对市场有没有影响有待观察，但肯定不会是正面的影响，市场需要一段时间才能反映出来。
买房投资，在付出一定比例的首付后要有正现金流我才会考虑，有可能升值但是是负现金流的我不会考虑，升值只有在卖的时候才能兑现，而每个月的正现金流才是实实在在的

同意，以正现金流为准既具可操作性亦比较保守。房产市场想抄底很难，如果不是不可能的话，因此以某个价钱为准往往会误事。　

目前正现金流有两个未定因素，即首付的比例和利率。　我所列举的例子都是用25%首付和3.0%的利率。　如果考虑35%首付则很多condos都是正现金流，但以20%首付和4.0%的利率,则是另一码事了。

不知各位对这两个因素的想法如何？

 

[jennychen]

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

在目前利率历史低点的时候,我是按30年算,租金和房贷及各种费用要基本上能相低,这样我用比较大比例的首付可以确保我的正现金流.你怎么看?

同意，以正现金流为准既具可操作性亦比较保守。房产市场想抄底很难，如果不是不可能的话，因此以某个价钱为准往往会误事。　

目前正现金流有两个未定因素，即首付的比例和利率。　我所列举的例子都是用25%首付和3.0%的利率。　如果考虑35%首付则很多condos都是正现金流，但以20%首付和4.0%的利率,则是另一码事了。

不知各位对这两个因素的想法如何？

Jenny，你也想再买一个DT公寓而不是大多house吗？我要和你、winds保持联系，呵呵。

没问题,我不想再买house投资了,比较麻烦,有一个就够了,当然要是价格能达到我09年投资的哪个水平,我也会改变主意

 

[winds]

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Jenny，你也想再买一个DT公寓而不是大多house吗？我要和你、winds保持联系，呵呵。

我认为House适合自住。　出租house太麻烦且得不偿失。

 

[winds]

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

在目前利率历史低点的时候,我是按30年算,租金和房贷及各种费用要基本上能相低,这样我用比较大比例的首付可以确保我的正现金流.你怎么看?

按30%首付30年贷款期，目前很多condo都能做到正现金流，但风险还是大了一点。

 

[jennychen]

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

我是按0首付算哈

按30%首付30年贷款期，目前很多condo都能做到正现金流，但风险还是大了一点。

 

[gordondeng]

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喜欢。我得跟着Jenny，winds买condo。不能跟着Gordon买。呵呵。

月亮美眉，你为啥不跟我了？

 

[gordondeng]

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我得跟着算细账的人走。呵呵。

照片上的帅锅是你？

对头

 

[gordondeng]

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哈哈，保养的好，
不烟不酒不麻将，吃素为主，加个娃娃脸，容易迷惑人。

 

[lilyzhn]

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继续关注

 

[snowflakes]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

11月上GTA房屋销量降17.5% 公寓价跌，上看到的。

接着跌，等买点。