多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

[Janeli2008]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

请问Winds，如果不贷款，一次付清买toronto downtown core的condo，孩子上大学期间自住（大概3年），与贷款一部分，把买房剩余的钱做稳健的投资，哪个更合算？另外，加拿大可以提前还贷吗？

 

[snow-day]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

投资房卖了后，要叫多少税？

 

[jennychen]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

最多的靠近25%,但卖房的话要付3.5-5%的中介费,一买一卖基本上8%没有了,个人认为不能持有5年以上的要慎重.

投资房卖了后，要叫多少税？

 

[gordondeng]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

去西班牙买房不是更爽，享受着南欧的美丽阳光和西班牙女郎的豪放。最近西班牙房价都跌出人命了，大家何不去抄那里的底？

 

[winds]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

请问Winds，如果不贷款，一次付清买toronto downtown core的condo，孩子上大学期间自住（大概3年），与贷款一部分，把买房剩余的钱做稳健的投资，哪个更合算？另外，加拿大可以提前还贷吗？

这个问题是见仁见智了。 目前5年房贷利率3％，贷款应该合算。 5年固定利率的贷款可以提前还款但要付罚款，通常为3个月利息或者更高。

如果仅仅为了三年自住，买房不会合算，主要是交易成本太高。 中介律师省市两级政府没有一个是吃素的。

 

[winds]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

美国跌100点，加拿大股市就跌200点。我看是这个跌律。

这个观测不准确。 Toronto TSX 和矿产资源更紧密连接着。

 

[david77]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

这个观测不准确。 Toronto TSX 和矿产资源更紧密连接着。

在tsx挂牌的很多是资源和能源企业，指数涨跌和世界经济对资源和能源的需求正相关。

 

[winds]

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

这是一个two-bedroom, two bathroom + den with parking的公寓，1607 - 20 BLUE JAYS WAY， 要价479900， 管理费520，地税 300 （估计）。

同一栋大楼，略小一点，低5层的一个two-bedroom, two bathroom + den,且没有parking的一个公寓，1117 - 20 BLUE JAYS WAY Toronto, 租金要价2900。 该大楼停车位较少，一个车位要价150。 以此单元为依据，这也是一个正现金流的公寓。 请注意到目前大多比较好的2＋1的condo属于紧俏商品。

收入： 2900
支出： 1705 ＋ 520 ＋ 300 ＝ 2525。
每月净收： 375。

今天发现这个2＋1的公寓已经从MLS上消失了，看来是卖掉了。不知网上是否有大多的经纪能告知实际销售价格。

我比较留意downtown core condos，发现最近好一点的2＋1卖的很快。
Bay Street上的Collage Park本周也有两个2＋1卖掉了，其中一个要价670K，另一个699K。

 

[winds]

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

我想买1室，或者1+1的。万一租不出去空置几天，损失小；卖不出去，跌价，损失也小。我是这么考虑的。

刚刚上MLS的一个College Park, 2501 763 Bay St上的一个 One Bedroom with both parking and locker, 580sqft 要价415K。 这个单元在25层，朝北面，视野还是不错的。 比另一个 707 761 BaySt的要合算。 应为parking 价值30－35K。

这个单元的租金通常是1700＋140 for parking. 如果你能砍下5%也算正现金流的投资公寓了。

 

[winds]

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

我感觉更喜欢你说的这个。多一个den，总价却便宜近10万。这个价格，负担起来轻轻松松。

这个确实不错，一个朋友在这栋大楼刚买了一套，砍了5%。不带parking，不到300K，很开心。这个地方离金融中心很近，亍对面的183 是多伦多最贵的condo大楼之一。从投资眼光看，也许比B街上的更吸引人。

如果你去这两栋大楼看看，差别还是很明显的，如果要是孩子在多大上学，差别就更大了。

 

[lilyzhn]

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

这个确实不错，一个朋友在这栋大楼刚买了一套，砍了5%。不带parking，不到300K，很开心。这个地方离金融中心很近，亍对面的183 是多伦多最贵的condo大楼之一。从投资眼光看，也许比B街上的更吸引人。

如果你去这两栋大楼看看，差别还是很明显的，如果要是孩子在多大上学，差别就更大了。

能麻烦说说这差别吗？人不在多伦多啊，特别是“如果要是孩子在多大上学，差别就更大了”指什么呢？ 谢谢啦

 

[winds]

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

能麻烦说说这差别吗？人不在多伦多啊，特别是“如果要是孩子在多大上学，差别就更大了”指什么呢？ 谢谢啦

College park 离多大很近且其地下连接着一个很大的购物中心和地铁站，生活特别方便。 孩子如果愿意做饭，到两个超市不用出门；如果不愿做饭，饮食中心也不用出门。 如果你用Google Street view 看看，其周边环境也不错。 下雨下雪乘地铁也不用出门。 近期内这几栋大楼将会连接多伦多的Path，即市中心的地下商场／通道，那时就更方便了。

这个单元在Entertainment Center 周围很多酒吧之类的娱乐场所，年轻人喜欢，但孩子读书则不是最好，离多大也稍远了一点。

也许因为这些原因，过去5年College park的公寓升值比其他都要高些。

 

[lilyzhn]

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

College park 离多大很近且其地下连接着一个很大的购物中心和地铁站，生活特别方便。 孩子如果愿意做饭，到两个超市不用出门；如果不愿做饭，饮食中心也不用出门。 如果你用Google Street view 看看，其周边环境也不错。 下雨下雪乘地铁也不用出门。 近期内这几栋大楼将会连接多伦多的Path，即市中心的地下商场／通道，那时就更方便了。

这个单元在Entertainment Center 周围很多酒吧之类的娱乐场所，年轻人喜欢，但孩子读书则不是最好，离多大也稍远了一点。

也许因为这些原因，过去5年College park的公寓升值比其他都要高些。

谢谢，其实，我和月亮的想法很相似。

另外，就是儿子至少可以住三年，三年以后的情况未定，可能他还在多伦多工作或学习，如果他离开了，房子可能就成了投资房了。

 

[winds]

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

谢谢，其实，我和月亮的想法很相似。

另外，就是儿子至少可以住三年，三年以后的情况未定，可能他还在多伦多工作或学习，如果他离开了，房子可能就成了投资房了。

我也认为从投资角度而言The Ikon(250/270 Wellington)是比Residencies of College Park(761/763 Bay)更有吸引力。 5年前，两者要价差不了多少，但现在The Ikon的价钱就低不少了。

 

[winds]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

[SIZE=-1]加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)的一个高级分析员在Globe and Mail上发表了一篇文章，认为目前面临困境的多伦多的公寓市场将会在2013年渐趋稳定,也不认为会出现美式崩盘。　

可作者也警告投资者2014-2015年的潜在的风险，主要是由于5万套在建/已售的楼花。5万套可不是一个小数目，如果市场届时无法吸收的话，投资者就会有麻烦。　如果[/SIZE][SIZE=-1]5万套[/SIZE][SIZE=-1]的投资者中外国居民占据很大比例的话，情况会更糟。　到目前为主开发商拒绝透露有关数据。

文章没有提及[/SIZE][SIZE=-1]5万套[/SIZE][SIZE=-1]楼花的分布位置，但我认为大多数都不在downtown core 因此对downtown core condo的投资者威胁有限。
[/SIZE]

 

[lilyzhn]

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

这是一个Downtown Core的1+1 condo, 位于 Entertainment District，
529 - 250 Wellington St, Entertainment District, MSL上要价322K, 管理费413，地税150（估计）。 同一栋大楼同一层楼的略小一点的1 Bedroom condo， 542- 250 Wellington St 租金1850。

这就是一个典型的正现金流的公寓：
收入： 1850，
支出： 1143＋413＋150＝1706。

这套房子，投资80500刀，每月受益144，年入1728刀，即 2％的收入算很不错了。 不要忘记每月1143刀的房贷中540元是还本。 如果将还本的540计入收入，则年入8208元，毛利10％。 以现在金融市场为背景， 这个投资不算太坏。

这个是不错，位置离多大有点儿远。

 

[winds]

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

看来看去，也是喜欢这个。价格便宜但租金较高。要是再能砍下来5%，再不找中介个人买省下买房中介费2%，那就超值了。

同意。　

现在大多的公寓是所谓的“买方市场”，砍下5-10%确有可能。　果真如此，应该是很不错了。

 

[winds]

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

是不是说距离多大要相对远一些。我猜测。我也不在多伦多，DT一共去过就只有两三次。

我喜欢这套，除了面积大一个den，总价低将近10万，另外租金也比那个college park一室的要多。投资当然这个合适。低价入场至关重要。

这个投资应该是更有价值，　但差价或许不到５万，主要原因是2501,763 Bay的parking和locker价值4万左右，且管理费每月要低100多。Bay的管理费是370，包电费和停车管理费，但这一个要413,无电费和停车管理费。通常电费和停车管理费至少要100刀。　管理费的差价可能是其规模效应，因为Bay大楼要大很多。（这个月Bay的管理费增加了不少,我想Wellington也不会吃素的。）

 

[winds]

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

你说的那个公寓，如果能砍下10%，就是29万了，这个价钱是不是和2009年1月的时候就差不多了？

2009年的价格应该比砍下10％差不了多少。

1401, 763 Bay, 和2501, 763 Bay一样单元, 但没有parking,　2009年售价29万。　同样的单元2007年的售价26万左右。

 

[winds]

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

嗯。就不知道另外一个的面积是多大，bay的那个是580尺，我要看的是每尺的管理费，这样的比较才有意义。我买condo就是纯粹投资目的，是客人付电费，我付管理费。车位我倒真是不想要，另外那个没有locker是吧。

具体面积不清楚，但这一个好像也含parking，因为广告上有Premium Parking Close To Elevators。如果这个含parking，价值就更吸引人了。