多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

[winds]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

最近省财政厅发布的人口增长报告中预测大多伦多的人口将从2011年的6.3M增长至2036年的9.2M，即在25年中净增长2.9M。 平均年增长116K人。

这每年新增加的11.6万人口可能就是Downtown core公寓投资客的利润源泉。 这当中的很大一部分将会在市中心工作， 而在郊区house的高昂价格和交通网路的巨大压力之下，很多人就会选择在Downtown core公寓安家。

 

[jennychen]

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最近省财政厅发布的人口增长报告中预测大多伦多的人口将从2011年的6.3M增长至2036年的9.2M，即在25年中净增长2.9M。 平均年增长116K人。

这每年新增加的11.6万人口可能就是Downtown core公寓投资客的利润源泉。 这当中的很大一部分将会在市中心工作， 而在郊区house的高昂价格和交通网路的巨大压力之下，很多人就会选择在Downtown core公寓安家。

 

[winds]

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270，250 Wellington 的condo这几年价格横盘的原因，不知道是为什么。

#529 - 250 WELLINGTON 前几天从MLS上消失了，怎么现在又出现了。

Downtown Core的condos其实是在缓慢上升的， 很多楼盘上涨的幅度有限。 以前并没有注意到The Icon condos (270，250 Wellington)，但附近的另一个Tridel Condo Project （20 Blue Jay)的楼盘上升就不多。记得2007年底，一个2 bedroom 2bath with parking的公寓要价395K，成交家387K。5年过去了，一个2＋1 with 2 bath,parking的公寓（10％larger)要价469K。

City Place的condos的上升幅度就更小了。 如果公寓的上升幅度仅略高于通胀， 说明升值的潜力还没有耗尽，也许是好事。

 

[拥抱新生活]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

这个贴里少了许多“多头”和“空头”之间相互无谓贬损的聒噪之声。

顶这样的理性讨论帖。正准备明年上半年买房，谢谢wind开了这么一个良好风气的帖子。

我喜欢住市中心公寓（年轻单身男性），方便简单。也不是很习惯住在郊区的house里。

当时来之前就打算买condo的。结果来了这半年，这里的朋友都劝我不要买condo要买house，听了他们的说法也不无道理。所以现在很是犹豫。

下面这边的朋友经常跟我提出来的两个问题，大家看来都是有经验的，能否帮我分析分析。
1、condo fee。我发现多伦多的公寓管理费高得离谱，比美国城市高多了（从city-data论坛的讨论看到也有很多从美国搬来多伦多的人抱怨）。而且这个费用是不可控的，有的condo的fee从3/400涨到6/700甚至更高有的也就是几年内的事情。这时候不单负担重，而且再卖出去也卖不动了。管理公司大手大脚乱花钱也拿他们没辙。

2、管理公司找茬。
我一个朋友多年前买了finch/yonge直通地铁的公寓，很方便。但住了一年后，管理公司来了一个变态的白人女的。三天两头找麻烦，我朋友在den里摆了个小床，结果不让放。厕所好好的，硬是通知说有裂缝要重新改造，两口子较真了双双请假在工作日找那个白人管理人员去检查，没找到裂缝，也就耸耸肩说是别的工作人员说的。回国三个月，结果看到一张账单躺在那了，原来管理处进来查过了说烟雾报警器不好要更换，给了个限时更换的notice，他们在国内当然是没有接到，结果管理公司就自己进来换掉了，给了很贵的账单。回国后车库的电子卡都被disable了。我朋友说楼里的中国人每家几乎都遇到过这样的情况,他们笑称这不是物业费而是“修理费”。专门修理住户的。后来他们实在受不了了，卖了改买house。

我听了不寒而栗，这样的情况不知道普遍不？

 

[拥抱新生活]

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（接上贴）

我现在主要在比较市中心公寓和离市中心不远的house（没管理费的那种）那个更合适我。
呵呵，发现我能接受的价格的离市中心不远的house自然大部分是比较破旧的（大部分都是Att/Row/Tw，也有少量的semi的）。面积对于我不是问题，我实际上喜欢比较小的家，cozy好打理。关键就是要便利。

大家觉得呢？house的保值潜力是否比公寓来说要靠得住些？

 

[orient_cindy]

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这个没有听说过，我以前就住在一个YOONGE/FINCH直通地铁的CONDO里，管理做得很好，每年的日常维护（换电池，换过滤网，检查烟道）都是免费的，没有听说过还要另外付款。有的朋友有点危言耸听。

这个贴里少了许多“多头”和“空头”之间相互无谓贬损的聒噪之声。

顶这样的理性讨论帖。正准备明年上半年买房，谢谢wind开了这么一个良好风气的帖子。

我喜欢住市中心公寓（年轻单身男性），方便简单。也不是很习惯住在郊区的house里。

当时来之前就打算买condo的。结果来了这半年，这里的朋友都劝我不要买condo要买house，听了他们的说法也不无道理。所以现在很是犹豫。

下面这边的朋友经常跟我提出来的两个问题，大家看来都是有经验的，能否帮我分析分析。
1、condo fee。我发现多伦多的公寓管理费高得离谱，比美国城市高多了（从city-data论坛的讨论看到也有很多从美国搬来多伦多的人抱怨）。而且这个费用是不可控的，有的condo的fee从3/400涨到6/700甚至更高有的也就是几年内的事情。这时候不单负担重，而且再卖出去也卖不动了。管理公司大手大脚乱花钱也拿他们没辙。

2、管理公司找茬。
我一个朋友多年前买了finch/yonge直通地铁的公寓，很方便。但住了一年后，管理公司来了一个变态的白人女的。三天两头找麻烦，我朋友在den里摆了个小床，结果不让放。厕所好好的，硬是通知说有裂缝要重新改造，两口子较真了双双请假在工作日找那个白人管理人员去检查，没找到裂缝，也就耸耸肩说是别的工作人员说的。回国三个月，结果看到一张账单躺在那了，原来管理处进来查过了说烟雾报警器不好要更换，给了个限时更换的notice，他们在国内当然是没有接到，结果管理公司就自己进来换掉了，给了很贵的账单。回国后车库的电子卡都被disable了。我朋友说楼里的中国人每家几乎都遇到过这样的情况,他们笑称这不是物业费而是“修理费”。专门修理住户的。后来他们实在受不了了，卖了改买house。

我听了不寒而栗，这样的情况不知道普遍不？

 

[godbless666]

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我也想另外买个house，离市中心近的，semi、town或者att，都没有问题，哪里好，要离唐人街近

 

[winds]

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1、condo fee。我发现多伦多的公寓管理费高得离谱，比美国城市高多了（从city-data论坛的讨论看到也有很多从美国搬来多伦多的人抱怨）。而且这个费用是不可控的，有的condo的fee从3/400涨到6/700甚至更高有的也就是几年内的事情。这时候不单负担重，而且再卖出去也卖不动了。管理公司大手大脚乱花钱也拿他们没辙。

2、管理公司找茬。
我一个朋友多年前买了finch/yonge直通地铁的公寓，很方便。但住了一年后，管理公司来了一个变态的白人女的。三天两头找麻烦，我朋友在den里摆了个小床，结果不让放。厕所好好的，硬是通知说有裂缝要重新改造，两口子较真了双双请假在工作日找那个白人管理人员去检查，没找到裂缝，也就耸耸肩说是别的工作人员说的。回国三个月，结果看到一张账单躺在那了，原来管理处进来查过了说烟雾报警器不好要更换，给了个限时更换的notice，他们在国内当然是没有接到，结果管理公司就自己进来换掉了，给了很贵的账单。回国后车库的电子卡都被disable了。我朋友说楼里的中国人每家几乎都遇到过这样的情况,他们笑称这不是物业费而是“修理费”。专门修理住户的。后来他们实在受不了了，卖了改买house。

我听了不寒而栗，这样的情况不知道普遍不？

(1) 多伦多公寓的condos的管理费并不一定比米国的高。 目前多伦多一般公寓的管理费是$0.5/sqft,而曼哈顿的平均管理费是$1.3/sqft. 当然多伦多也有许多公寓的管理费很高，多数是由于主体结构维修费用所致。 比如说， 736 Bay St 的管理费就很高，导致其房价远低于周边大楼。 买公寓的一个重要点是请律师检查condo documents. 由于管理公司受业主监督，乱花钱的比例有限。当然如果业主不在乎，那就是另一回事。

以College Park的2＋1 with 2 bath + parking为例， 1000sqft的公寓，每月收$460,包括除了室内用电以外的所有费用，24小时有人值班，游泳池，健身房的等，不能算贵吧。 如果两口子买个semi, 每月的费用也不少。 记住，室内的温度可是自己设定，夏天18度，冬天23度是很普遍的事。

(2) 你所说的管理公司的变态我还从没有听说过。 没有业主的同意，管理公司不可能进入你的单元，他们根本就没有key！紧急状况只能破门了。 怎会管你的Den有没有床？ 公共部分管理很严，但单元里面是业主的天下。 大多有一种co-op共有公寓，不是condo, 其管理方式不同，但我不清楚。

有些大楼的den里有通风口，由于大楼定期（一般一年两次）要换通风口的filter，因此希望这通风口不要被家具挡住， 这很同情达理。 其实只要业主在约定的时间里能让工人换filter就可以了。 不知这是不是你的朋友的一种误解。

 

[winds]

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（接上贴）

我现在主要在比较市中心公寓和离市中心不远的house（没管理费的那种）那个更合适我。
呵呵，发现我能接受的价格的离市中心不远的house自然大部分是比较破旧的（大部分都是Att/Row/Tw，也有少量的semi的）。面积对于我不是问题，我实际上喜欢比较小的家，cozy好打理。关键就是要便利。

大家觉得呢？house的保值潜力是否比公寓来说要靠得住些？

Condo代表一种生活方式，和house无法相比。 如果喜欢便利，不喜欢打理，condo也许是你所需要的。

至于保值潜力，house通常会更吸引人，毕竟土地的资源有限，除非是Downtown core的特别受吹捧的公寓。

 

[jennychen]

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一个人还是买公寓吧，house 一般有3个以上的卧房，一个人太浪费，出租的话又影响生活品质，先买个小型的公寓，保持一定的生活品质等人口变多时，再考虑买house,把小公寓租出去还能有额外收入
很多地点的公寓升值幅度不一定输给house.

（接上贴）

我现在主要在比较市中心公寓和离市中心不远的house（没管理费的那种）那个更合适我。
呵呵，发现我能接受的价格的离市中心不远的house自然大部分是比较破旧的（大部分都是Att/Row/Tw，也有少量的semi的）。面积对于我不是问题，我实际上喜欢比较小的家，cozy好打理。关键就是要便利。

大家觉得呢？house的保值潜力是否比公寓来说要靠得住些？

 

[拥抱新生活]

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谢谢winds和jenney

我现在再看看。今后关于房屋的问题多来学习。

另外问个买房转款的问题。国内的资金要转过来的话，一般大家可能都用银行电汇，但每年额度有限制，要找家人朋友帮忙弄有点麻烦。

不知道汇款公司的汇率怎么样（国内打入他们账户，这边拿加币）。

 

[gordondeng]

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谢谢winds和jenney

我现在再看看。今后关于房屋的问题多来学习。

另外问个买房转款的问题。国内的资金要转过来的话，一般大家可能都用银行电汇，但每年额度有限制，要找家人朋友帮忙弄有点麻烦。

不知道汇款公司的汇率怎么样（国内打入他们账户，这边拿加币）。

地下钱庄洗钱的道道。

 

[拥抱新生活]

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其实利用每年5万美元等值额度汇款，不是太麻烦的。找20个亲友，100万加币就汇出去了。当然如果你是上千万的，找这个坛子里面yaoyue问问（理财板块下面做外汇交易的），他的贴中，我看好像提起过另外的办法。

我自己是登陆后累计汇出>100万加币，方便快捷没有任何来自中加两国的麻烦。汇款不要密集型的，看好汇率，可以一次换成加币，放在现汇账户，分期分批汇出就可以。

汇款公司的汇率怎么样（国内打入他们账户，这边拿加币），这种方法，你试试，吃掉你高额的利差。

呵呵，要让月亮姐姐见笑了，与论坛投资房产的各位大哥大姐不同，我穷小子一个，就先买个过得去的房子自住，您就别拿“上千万”来吓我啦。不过我今后会努力的，像各位大哥大姐多请教、学习。这不，我就在了解这边买房方面的知识嘛，如果加拿大的房产还有投资空间，今后也可以再买投资房，慢慢就朝您说的那个数量级靠拢了，嘿嘿。。

不过就是汇个30~40万的首付款过来，也得要找国内的6、7个亲友帮忙啊，很头痛的，moonlady用了20个还觉得不麻烦啊？厉害。。。

亲友帮你购汇后，他们是以“现汇”的形式直接存到你国内的外币账户上吗？还是他们只能取“现钞”然后给你存到你的账户上，这样汇出来就要交个钞转汇手续费了。当然也可以让亲戚直接汇到加拿大账户上。

另外你说汇款公司“吃掉你高额的利差”是指的什么？汇款公司兑换牌价太糟糕？

 

[拥抱新生活]

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地下钱庄洗钱的道道。

听上去有些吓人，呵呵。用过靠谱不？他们的兑换牌价比银行差大概多少？

谢谢

 

[拥抱新生活]

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(1) 多伦多公寓的condos的管理费并不一定比米国的高。 目前多伦多一般公寓的管理费是$0.5/sqft,而曼哈顿的平均管理费是$1.3/sqft. 当然多伦多也有许多公寓的管理费很高，多数是由于主体结构维修费用所致。 比如说， 736 Bay St 的管理费就很高，导致其房价远低于周边大楼。 买公寓的一个重要点是请律师检查condo documents. 由于管理公司受业主监督，乱花钱的比例有限。当然如果业主不在乎，那就是另一回事。

谢谢楼主的解释。

请问wind，管理费我看新房广告上确实大多是$0.5/sqft，这个费用对于大多数的condo来说，其随着楼的年岁增长而变化的幅度大约是怎样的？如10年、20年、30年的condo其费率大约是怎样的？

会不会进去时费用可以接受，几年后大幅攀升?

 

[winds]

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谢谢楼主的解释。

请问wind，管理费我看新房广告上确实大多是$0.5/sqft，这个费用对于大多数的condo来说，其随着楼的年岁增长而变化的幅度大约是怎样的？如10年、20年、30年的condo其费率大约是怎样的？

会不会进去时费用可以接受，几年后大幅攀升?

新公㝢的管理费都偏低，为了吸引楼花客，但入住后两年左右就会大幅升到正常标准。这是行规，谁说天下乌鸦不是一般黑?
以一个位于763 Bay St的one bedroom + den + parking + locker, 670sqft 为例，交房时330/月, 二年后410，现在（六年多后)460, 不算P和L，合0.6/sqft。（该大楼管理费包括所有电费。

大多的公寓parking的管理费50刀左右，平均0.5/sqft是不算parking和locker的。

十年，廿年后就难说了，通常都不会大幅上升，比如1001 Bay St, 1991年入住，目前仍是不到0.6/sqft, 而736 Bay St 也是90后，管理费要0.9/sqft, 导致其售价极低。

 

[jennychen]

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21-25 carton 的公寓09年新房时只要200多的，现在400以上了而且不包电，而很多的旧点的公寓里面各种设施也不差包一切的费用甚至是cable，费用也高不了多少。

新公㝢的管理费都偏低，为了吸引楼花客，但入住后两年左右就会大幅升到正常标准。这是行规，谁说天下乌鸦不是一般黑?
以一个位于763 Bay St的one bedroom + den + parking + locker, 670sqft 为例，交房时330/月, 二年后410，现在（六年多后)460, 不算P和L，合0.6/sqft。（该大楼管理费包括所有电费。

大多的公寓parking的管理费50刀左右，平均0.5/sqft是不算parking和locker的。

十年，廿年后就难说了，通常都不会大幅上升，比如1001 Bay St, 1991年入住，目前仍是不到0.6/sqft, 而736 Bay St 也是90后，管理费要0.9/sqft, 导致其售价极低。

 

[拥抱新生活]

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多谢几位的回答！

十年，廿年后就难说了，通常都不会大幅上升，比如1001 Bay St, 1991年入住，目前仍是不到0.6/sqft, 而736 Bay St 也是90后，管理费要0.9/sqft, 导致其售价极低。

看来这个管理费真是要碰运气了，遇上了精打细算的好管家就成了幸运儿，碰上了狮子大张口的就成了倒霉蛋。呵呵。

或者买房的时候看看这个公寓的管理公司是哪家，调查一下它的旗下管理各个楼宇的管理费增幅的历史是有必要的？

 

[winds]

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多谢几位的回答！


看来这个管理费真是要碰运气了，遇上了精打细算的好管家就成了幸运儿，碰上了狮子大张口的就成了倒霉蛋。呵呵。

或者买房的时候看看这个公寓的管理公司是哪家，调查一下它的旗下管理各个楼宇的管理费增幅的历史是有必要的？

管理公司当然很重要， 但狮子大张口的多是由于大楼的结构问题，所以开发商也许更重要。 这种情况并不多见，有时真的靠运气。

另外，好的律师也许能从condo document and its reserve fund中预测最近几年的状况。

其实买house也是一样。 一个house, 几年内也许由于结构／地层的原因，需要好多万刀的费用的也不是非常罕见。 好多年前，Edmonton的一个临河的豪华小区半条街道崩了， 别说房子，连地也没有啦，你说找谁去？

 

[winds]

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今天Toronto Real Estate Board公布了其2012年11月份经MLS销售的数据，毫无疑问，市场继续着前几个月的倾向，即下滑。但怎样分析该数据则是各有千秋。

对那些关心多伦多downtown core的condos的，下列有关 Toronto C01地区的condos数据则有点意思。 Toronto C01基本上包括了downtown core及其周边。

月份 | 数量| 均价| 中价 |卖价/要价| 平均天数
2011 Nov | 355| 415K| 371K| 98% |29
2012 Aug| 229 | 418K| 369K | 98%| 34
2012 Nov |211| 432K| 375K | 97% | 36

这个简表显示出市场在下滑，一年时间公寓的销售数量减少了35％， 但售价还未开始下跌。

想抄底的人，恐怕还得等一段时间了， 如果市场真的会下跌的话。 当然也不能忘记2008／2009的下滑很快就转换到上升的疯狂。