多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

[转基因和尚]

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

每月房贷里，按目前贷款利率，有差不多一半是本金，也应该算为收入。

对，但要减去首付总额的4%÷12作为利息损失，每个月的月供也同样存在利息损失。15万首付如果买保守理财产品，每年至少有6千利息收入，做首付付掉就失去这个收入了。

 

[winds]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

我在学习提供的案例呢，因为我在考虑要不要在多大附近买个condo。儿子上大一了，明年就要自己租房子了，如果买一个，是不是更好些？

买或租？　没有比这更经典的问题了。　五年前很多人都会推荐买而不是租，但今天的大多condo市场风险重重，要多方权衡。　仅仅住三年就转手，恐怕不会合算的。　大多房地产转手的成本太高，感谢省市两级的land transfer tax。　如果能保持十年也许还是有利可图的。

多大周边的condos很多，但 Residencies of College Park里的居民生活最方便，主要是因为大楼地下连接着College Park Shopping Center可以说是应有尽有。

目前是买方市场，如果要买一个condo，不妨不要买方经纪。通过MLS看好中意的房子后直接联系卖方经纪看房并下Offer。　目前的成交价通常是要价的95-98%，由于没有买方经纪房主的实际开支要少2~2.5%,　你可据此压价。　也许能以90%的要价买到一个中意的condos，who knows?

 

[剪灯深夜语]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

学习了，期待新案例。正在考虑是否出手买Condo，是在Downtown多大附近买还是在North York Center附近买？孩子还有两年上大学。

 

[winds]

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

对，但要减去首付总额的4%÷12作为利息损失，每个月的月供也同样存在利息损失。15万首付如果买保守理财产品，每年至少有6千利息收入，做首付付掉就失去这个收入了。

　这也就是所谓的 opportunity cost。　

 

[gordondeng]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

加拿大房产市场已不是一个短期内可以获利的市场了，需要更长的时间才能获得回报，当然买房收租还是个可靠的投资方式。

买或租？　没有比这更经典的问题了。　五年前很多人都会推荐买而不是租，但今天的大多condo市场风险重重，要多方权衡。　仅仅住三年就转手，恐怕不会合算的。　大多房地产转手的成本太高，感谢省市两级的land transfer tax。　如果能保持十年也许还是有利可图的。

多大周边的condos很多，但 Residencies of College Park里的居民生活最方便，主要是因为大楼地下连接着College Park Shopping Center可以说是应有尽有。

目前是买方市场，如果要买一个condo，不妨不要买方经纪。通过MLS看好中意的房子后直接联系卖方经纪看房并下Offer。　目前的成交价通常是要价的95-98%，由于没有买方经纪房主的实际开支要少2~2.5%,　你可据此压价。　也许能以90%的要价买到一个中意的condos，who knows?

 

[SPIKE]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

多伦多的人口从95万增长到208万花了30年时间（1941-1971），从208万增长到261万花了40年时间（1971-2011），有庄家预测多伦多人口到2020年要达到300万的，这个，9年的时间要为40万新增人口准备住的地方，每年多伦多也就要造2万来套房子的，土地严重不足，刚需啊，只能都造高层了。

 

[jennychen]

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

不合法,属于rooming house,隔成10几个房间,我去看过不敢买.要看运气是否有人去举报,但如果胆大心理素质好的还行.

这些是不是类似国内大城市那种群租、分租房啊？抛开回报率，是不是合法啊？

 

[winds]

回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

不合法,属于rooming house,隔成10几个房间,我去看过不敢买.要看运气是否有人去举报,但如果胆大心理素质好的还行.

不买是对的。我们讨论投资问题，而不合法出租已经不是投机取巧的问题了。

 

[jennychen]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

我在等房价降点,租售比进入合理的范围,这样风险小点.楼花我不会买的,太贵了不比现房便宜交房时还有各种各样的费用.

 

[sabre]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

计算的时候， 应该考虑空房率，无赖房客， 维修的因素，

 

[lilyzhn]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

我在等房价降点,租售比进入合理的范围,这样风险小点.楼花我不会买的,太贵了不比现房便宜交房时还有各种各样的费用.

什么时候是降价点呢？

 

[winds]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

计算的时候， 应该考虑空房率，无赖房客， 维修的因素，

对， 通常要考虑5％空房率，10％维修，10％管理人工费用。
简略起见， 房贷中的还本部分也作为成本对待， 假定这两者相当。

 

[snowflakes]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

计算的时候， 应该考虑空房率，无赖房客， 维修的因素，

哈哈，看了sabre这么多贴，这个贴是最有用的一个。

 

[jennychen]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

有点不习惯哈

哈哈，看了sabre这么多贴，这个贴是最有用的一个。

 

[Horse Dragoon]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

俺的回答:
未来多伦多TD CORE的CONDO的价格是$1000/尺, 5--7年就看到, 目前是$650--750/尺, 所以投资是对的值的.

 

[gordondeng]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

建造成本在上升，反映的是你手上的钱毛了，而不是房子真的涨了。

 

[winds]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

俺的回答:
未来多伦多TD CORE的CONDO的价格是$1000/尺, 5--7年就看到, 目前是$650--750/尺, 所以投资是对的值的.

哈哈， 真的希望如此， 但希望只是希望。

 

[jennychen]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

两房的房租要过3千才行.

哈哈， 真的希望如此， 但希望只是希望。

 

[winds]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

两房的房租要过3千才行.

恐怕要过4千才行。这个不到1000尺的两房condo，2602，761 Bay St 已经要价3千了。

这也是一个没有正现金流的condo案例。 两房两卫＋停车＋储藏 室，990 sqft, 2402 761 Bay St, MLS要价700K, 管理费470，地税300。 但高两层的2602租金3000。

收入： 3000
支出： 2485＋470＋300＝3255。

2008－2009年小谷底时，一个类似的公寓要价通常低于500K。

从这儿就可以看出大多Downtown Core condos的投资风险： 多伦多目前的收入水准难以支撑两室两卫月租4000的市场，那怕就是Bay Street的“豪华”公寓。

 

[jennychen]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

每月净入多少钱的人，才能住月租4000加币的condo。这样的租客，多伦多比较少。就算是兜里有钱的，消费观念还得跟得上才舍得租。

恐怕要过4千才行。这个不到1000尺的两房condo，2602，761 Bay St 已经要价3千了。



能具有这样支付能力的群体不大,那么空置的可能性就会提高.