多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

[winds]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

市场连续下行，还不是买点，得等市场调头，连着两个月都微升的时候，该出手时即出手。我这么想。

同意。 但问题是如何判断该出手的时机。

2009年的三月是上一次下跌的谷底， 但两个月略微回升后很多人并没有认识到是该出手的时候了。

用几个例子说话。

2009年5月，多伦多一个专门投资condo的中介，害怕继续下跌，清空了自己在college park的几个单元。 很多人都是如此。

下面是当时几单的记录：
（1）201 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, no Parking, 980sqft, 售价420K。
（2）301 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, no Parking, 980sqft, 售价420K。
（3）609 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 960sqft, 售价455K。
（3）709 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 960sqft, 售价476K。
（4）2009- 761 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 960sqft, 售价483K。

几个月后，
（5）3705 - 763 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 975sqft, 售价600K。
（6）1612 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 960sqft, 要价560K。
（7）2605 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 990sqft, 要价580K。
（8）1112 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 960sqft, 要价600K。
（9）3508 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 960sqft, 要价609K。(sold in two days)

上个月
（10） 2402 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 990sqft, 售价650K。
（11）2005 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 990sqft, 售价650K。

就这么几个月，市场就迅即回头， 掌握起来不容易。

 

[gordondeng]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

房子不是股票，想买啥时都能买，可房子等你想买的时候未必有你看中的，房子的个体差异太大，不是一个价格指标可以代表的。买房子在现在这个市道中，必须多看，找个好房子不容易。

同意。 但问题是如何判断该出手的时机。

2009年的三月是上一次下跌的谷底， 但两个月略微回升后很多人并没有认识到是该出手的时候了。

用几个例子说话。

2009年5月，多伦多一个专门投资condo的中介，害怕继续下跌，清空了自己在college park的几个单元。 很多人都是如此。

下面是当时的几个月的记录：
（1）201 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, no Parking, 980sqft, 售价420K。
（2）301 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, no Parking, 980sqft, 售价420K。
（3）709 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 960sqft, 售价455K。
（3）709 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 960sqft, 售价476K。
(4) 2009- 761 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 960sqft, 售价483K。

几个月后，
（5）3705 - 763 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 975sqft, 售价600K。
(6) 1612 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 960sqft, 要价560K。
(7) 2605 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 990sqft, 要价580K。
(8) 1112 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 960sqft, 要价600K。
(9) 3508 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 960sqft, 要价609K。
(sold in two days)
上个月
(10) 2402 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 990sqft, 售价650K。
(11) 2005 - 761 Bay St, 2+1, 2 bath, Parking, 990sqft, 售价650K。

就这么几个月，市场就迅即回头， 掌握起来不容易。

 

[梦溪]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

college park的condo价格已经比较高了，是否还有继续升值的潜力。

 

[winds]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

college park的condo价格已经比较高了，是否还有继续升值的潜力。

目前看，其升值的潜力已经透支过多了。 college park的租金比其他公寓高不了多少就说明了这一点。

 

[winds]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

看来看去，多伦多市中心也就college park I期II期有段时间升值最猛。

从下面看，现在的价格和2010年初也没差多少。

上两个月的价格比半年前低了好些。

 

[winds]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

位于Bay St上的Polo Club I 是一个比较老的公寓大楼，由知名建造商Tridel于1986年完工。 当年也增经因为楼花的疯抢而走红多伦多。

26年后，由于管理完善，这个公寓的管理费仍然比较合理。 由于其比较优越的地理位置， 出租容易。 今天还能找到正现金流的单元。 比如說， 1813 - 1055 BAY ST Toronto, 451sqft的0+1 要价$239,500, 管理费$284,包括电费，地税$115。 按今天的标准，该单元可以算作one bedroom了。

craigslist上找到一个类似但略大一点的单元，Bright Jr. 1 BR Condo, 租金$1500,以$1400作为租金，则这也是一个正现金流的的投资公寓。

支出： 850＋284＋115 ＝ 1249
收入： 1400

作为投资房地产，我偏喜1＋1或2 bedroom，因为出租管理一套公寓的麻烦都一样，但高价的公寓回报也高。

 

[winds]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

高价的公寓回报也高，是指回报率高吗？我喜欢一室加一den的，偶尔自己全家去住，三口人也可以凑合。

回报率到不一定高，但绝对值会高些，不是吗？

投资和自用考虑的问题就不一样了。

 

[taoyuanjieyi]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

M

 

[拥抱新生活]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

winds，请问这些公寓的Solarium 是指阳光房还是封闭式阳台？

我看有些面积还挺大的，能改成个书房吗？要是是阳台没有保温层的话估计没法改卧室了，是吧？

有些den也挺大的，但大多没窗，很多也没完全围起来，要改卧室估计够呛。
不知道理解对不？

 

[拥抱新生活]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

Solarium 是指阳光房，不冷，可放床。

Den 挺大也只能做个书房，或暂时做一下来访客人的卧室也可。长期卧室不成，没窗户。

谢linda

另外，请问各位：
1、一般这些condo都带阳台吗？mls上也不标。
2、带parking的在那个Parking Spaces (total) : 后面都会注明的吧？
3、locker一般设在哪里？多大呢？

谢谢回答小白问题，呵呵。

 

[winds]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

winds，请问这些公寓的Solarium 是指阳光房还是封闭式阳台？

我看有些面积还挺大的，能改成个书房吗？要是是阳台没有保温层的话估计没法改卧室了，是吧？

有些den也挺大的，但大多没窗，很多也没完全围起来，要改卧室估计够呛。
不知道理解对不？

Solarium 指阳光房, 有人用来做卧室，但对客厅影响较大。这儿不可以将阳台改装的，condo的规矩就是规矩。

有些corner的den， 有窗户有门，当然可以做书房或者卧室。比如说，763 Bay st里31楼以上的位于corner的den，就有两个大窗户，加一扇门就是一个不错的小卧室，里面足够放一张小床加一个写字台。

 

[winds]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

[FONT=宋体]这两个地铁边上，高尚区域，价格看上去很诱人，没什么陷阱吧。[/FONT]

http://www.realtor.ca/propertyDetails.aspx?propertyId=12360168&PidKey=-505503986


http://www.realtor.ca/propertyDetails.aspx?propertyId=12594919&PidKey=1490091465

第一个是 由Bazis开发的Crystall blue condos。地方很不错，靠近Bloor 和Yonge的十字路口和Yorkvell. 这个开发商2008年企图开发很知名的Bloor One,当时轰动多伦多，几乎是一天就销售一空。　可惜由于美国的金融危机，没有熬到开工就被迫取消。

这是一个很不错公寓大楼，但这个单元面积不大，500sqft左右。　新的condo，目前管理费也不高，有投资的价值。

第二个555 YONGE St是一个很破旧，周边也同样破旧的公寓大楼，对大多数人而言，当不会有吸引力。

 

[winds]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

谢linda

另外，请问各位：
1、一般这些condo都带阳台吗？mls上也不标。
2、带parking的在那个Parking Spaces (total) : 后面都会注明的吧？
3、locker一般设在哪里？多大呢？

谢谢回答小白问题，呵呵。

如果不写带parking,都不会有parking，downtown core 的condo parking 通常价值3-4万刀, 有的话一定会指出。　阳台和locker也一样。

Locker都很小，3-5平方米，同常都是有铁丝网分割而成。　大多数是在地下停车场的角角落落的，但也有和condo在同一楼层的。

 

[拥抱新生活]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

是啊

winds对于 downtown core的楼盘有一个明晰的整体图画在胸中
且理智冷静，看得出是有功力的，厉害！

 

[winds]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

是啊

winds对于 downtown core的楼盘有一个明晰的整体图画在胸中
且理智冷静，看得出是有功力的，厉害！

 

[winds]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

投资多伦多downtown core的公寓，不仅要知道如何找到好的投资公寓，也要知道那些公寓有严重问题，以避免损失。

有一类公寓，称作Hotel condos，　问题很多，千万要小心。 所谓Hotel condos系指那些个人购买作为投资产品，但不是用于出租市场，而是交由专人作为旅馆管理，以图利益最大化。　概念似乎很好，颇有赵本山卖拐之忽悠功力，但在多伦多完全失败。　

多论多的此类公寓还真不少，有名的有 One King West, Trump Building,Rits-Carlton, Cosmopolitan located at 8 Colborne St等。

这些公寓都座落在市中心的黄金地带，当初卖楼花时也都轰动一时，可现在，几乎所有的投资客都后悔莫及，纷纷赔本贱卖。

以3002 - 1 KING ST W　Toronto, ON为例，黄金地带，非常漂亮（据说曾获得很多建筑大奖）的大楼，可一个condo要价仅$195K. Why? 主要是其地税按商业征收，奇高无比。　当初我也曾被其吸引去看过房，甚至想过下offer，幸亏我的律师给了很好的警告。　据说现在可以买来后申请转居民税制，如成则升值潜力不小。

Trump Building, located at Bay St的金融中心，定价均在1M左右，今年年初完工。　当初楼花的购买者很多都在请律师打官司，放弃购买。　但目前为止，只有一对英国夫妇赢了官司，其他都够呛。从投资角度而言都是血本无归。　

这类公寓输在高昂的管理费和地税上。　另外大多的商业出差也远赶不上纽约的市场。

 

[jennychen]

回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?

还有一个重要原因:很多银行拒绝给这类公寓提供贷款

投资多伦多downtown core的公寓，不仅要知道如何找到好的投资公寓，也要知道那些公寓有严重问题，以避免损失。

有一类公寓，称作Hotel condos，　问题很多，千万要小心。 所谓Hotel condos系指那些个人购买作为投资产品，但不是用于出租市场，而是交由专人作为旅馆管理，以图利益最大化。　概念似乎很好，颇有赵本山卖拐之忽悠功力，但在多伦多完全失败。　

多论多的此类公寓还真不少，有名的有 One King West, Trump Building,Rits-Carlton, Cosmopolitan located at 8 Colborne St等。

这些公寓都座落在市中心的黄金地带，当初卖楼花时也都轰动一时，可现在，几乎所有的投资客都后悔莫及，纷纷赔本贱卖。

以3002 - 1 KING ST W　Toronto, ON为例，黄金地带，非常漂亮（据说曾获得很多建筑大奖）的大楼，可一个condo要价仅$195K. Why? 主要是其地税按商业征收，奇高无比。　当初我也曾被其吸引去看过房，甚至想过下offer，幸亏我的律师给了很好的警告。　据说现在可以买来后申请转居民税制，如成则升值潜力不小。

Trump Building, located at Bay St的金融中心，定价均在1M左右，今年年初完工。　当初楼花的购买者很多都在请律师打官司，放弃购买。　但目前为止，只有一对英国夫妇赢了官司，其他都够呛。从投资角度而言都是血本无归。　

这类公寓输在高昂的管理费和地税上。　另外大多的商业出差也远赶不上纽约的市场。

 

[winds]

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过去五年里，整个多伦多几乎变成了公寓建造的大工地， 一栋栋大楼拔地而起。 这也是公寓泡沫的立足点。

提供一组有关多伦多（City of Toronro, not GTA)人口，居民和房屋开发的基本数据，不提供解释因为相信各自的分析判断能力。 （2011 Census: Population and Dwelling Counts - City of Toronto）

人口数量

2006年 ｜ 2,503,281
2011年 ｜ 2,615,060
人口增加 ｜ 111,779

居民户数

2006年 ｜ 979,330
2011年｜ 1,047,877
户数增加 ｜ 68,547

2006－2011年 房地开发总单元数量： 58,074

尽管房地开发总数达58,074，但还是赶不上居民户数增加的速度。 怎么样解释这个现象就见仁见智了。

注：（1） 该文件也提供GTA（大多伦多）的有关数据，但缺 房地开发总单元数量，故未列出。 （2） 很少有人怀疑Statistics Canada的数据质量。
​

 

[czsurgeon]

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mark

 

[winds]

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大多房地产协会公布了12月上半月的房屋销售统计，如下所示

12月地产局大多伦地产数据 多伦多地产局最新数据，12月上旬，大多伦多地区的房屋成交量为2169宗，比去年同期下降了16个百分点。
销量：
多伦多城区半独屋，-33.6%；
多伦多城区公寓，-24.2%；
多伦多外围： -19.4%。

平均房价：
多伦多城区公寓-4.5%
多伦多城区独立屋-3.1%
亮点，镇屋+11.2%， 不过只销售了区区91套，高端物业比例比去年高些，拉升了均价。

看来市场还在继续下降之中， 那些对多伦多Downtown Core公寓感兴趣的投资者，等待也许是一个好的选择。

附注： （1） 大多平均房价较去年同期上涨3.1%, （2） 416区域的condos均价下降4.3%, （3）416区域的New Listing下降8.5%。 但没有更具体的信息，难以判断是否是房主惜售。

若如空军所预言的，大多的condos能下降20%, 则投资的机会就很多了。 只恐怕此等好事的概率不高。