BrittneyJiang : 2015-05-11
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BrittneyJiang : 2015-05-11
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菲莎（Fraser）安省中学排名解读
最新的菲莎2015年中学排名出来以后，奥克维尔的不少朋友都很开心，因为六所公立高中都取得了不俗的成绩。由于我近期给不少客户查阅和说明了这个排名的情况，现将我搜集的资料整理出来供各位参考。
菲莎研究院（Fraser Institute，以下简称菲莎）是一个独立的加拿大公共政策研究和教育机构，被称作加拿大的智库，总部设在温哥华，在多伦多、蒙特利尔和卡尔加里也都有办事处。由于菲莎不接受政府经费，而是完全来源于企业和个人的捐赠，这样得以确保菲莎的独立性。菲莎所研究的领域十分广泛，包括：经济自由度，矿业石油业的调查报告、枪支立法状况等等，而最被我们华人所熟知的则是学校排名这一块。
我先说说排名的具体内容，下面是一个示例和每一项的说明。
A: 地区。
B: 左边代表学校名称和所在城市，右边表示在校生中有资格参加OSSLT测试的学生数量。
C：参加测试的学生中，ESL学生的比例与Special Needs的学生比例。
D: 左边代表家庭平均收入和预测值对比，数据为正代表超过预期（今年没有提供此项信息）；右边代表今年的排名和过去5年的排名。
E和F: 代表9年级的纯数学和应用数学的平均成绩，评分1、2表示未达标，3表示达标，4较好。
G和H: 分别代表第一次和第二次通过OSSLT的比例。
I: 代表测试中低于标准的学生比例；
J和K: 男女差异值。M代表男孩超过女孩，F代表女孩超过男孩。
L: 代表未取得数学评分的学生比例。
M: 代表了从E到K项的综合分。
以下是奥克维尔的Trafalgar中学的排名结果实例
接下来，我就说说这个排名的数据是如何取得的。由于加拿大的教育体制不像中国，初中毕业有中考、高中毕业有高考，学校的最终排名完全可以根据各校毕业生的成绩精确给定。在加拿大，中小学根本没有统一的毕业考试，所以菲莎只能根据安省教育部仅有的能够统一进行的测试结果来给出学校的排名。由于安省对高中学生的统一测试只有两门课——数学和英语，因此我们看到的排名仅仅反映该校这两门学科的成绩。
其中英语成绩的数据，来源于统一的安省高中英语读写测试成绩（Ontario Secondary School Literacy Tests），这个测试每年由学校10年级的学生参加，没有通过的学生将在下一个学年参加第二次测试；数学成绩来源于EQAQ的两场测试，一场是纯数学（Academic Mathematics）测试，一场是应用数学（Applied Mathematics）测试，都是由9年级学生参加。由于测试时间的缘故，这两门测试结果还包含了一部分小学阶段的学习成果，因为考试的时间在9、10年级，只是4年高中时间的一半都不到，所以这些数据并不能非常准确的反应整个高中阶段的教学质量。但无论如何，在没有统一测评数据的情况下，也只有从这些已有的数据来观察学校的教学质量，这也是没有办法的办法。
概括起来，菲莎的排名数据来源有以下三个重要特点：
1. 排名只是考察孩子们的学术能力；
2. 而学术能力的依据仅限于数学和英语的测试成绩；
3. 数学和英语的考试时间分别在9年级和10年级；
那么，我们从这个排名可以看出什么？
· 可以通过排名来比较同一类型学校的差异。譬如：在有些相邻社区，学生的背景都差不多，学校的排名却相差非常大，这无疑是学校的教学质量的比较有说服力的证据；
· 通过观察不同地区的整体排名，来看出这个地区教育质量的整体差异。譬如Oakville的五所公立中学，基本每年都全部进入安省的前80名，这就说明这个地区整体的教育质量非常优秀而均衡；
· 通过同一所学校几年来连续排名的变化，来跟踪学校生源和教育质量的变化；
· 反映ESL（英语为第二语言）学生比例，反映学校的新移民数量，这个数据虽然不能反映各个族裔的比例，但能准确反映新移民家庭的比例；Special Needs学生的比例，反映学校特殊学生的数量；
· 反应该校学生的家庭平均收入，是当地人群富裕程度的重要指数。但是这个数据用来评测华人聚居区时容易有失真，因为从菲莎的数据来看，Markham、Richmond Hill地区的家庭平均收入相对房价而言还是比较低的（菲莎2015未公布收入数据，根据其2014年的报告，Richmond Hill的6所公立学校的家庭平均收入大约为8万7千加币，Markham的六所公立学校的家庭平均收入大约为7万7千加币）。似乎不足以支持当地房价，估计这一方面可能由于部分新移民家庭是带着财富移入加拿大，在加拿大本地没有实际收入；另一方面可能是部分新移民还未来得及融入当地的职场；最后也不排除有些家庭少报收入。
最后，我们一定要看到菲莎排名所能反映出的和不能反映出的地方。从这几年的排名来看，华人聚居区的排名普遍较高。我们当然要为华人孩子们的努力学习成果喝彩，但另一方面，我们也要清醒地看到，由于华人在数学上的普遍优势，使我们在排名上占了优势。而教育是全方位的，学术之外的能力，也是今后成长道路上的关键所在，譬如独立生存能力、沟通交际能力、创新思维能力和领导力等等。而这些容易成为华人孩子们的弱项，所以提醒各位家长，排名固然重要，但也不要忽略了排名之外的很多东西，譬如这次新参加排名的某个私立贵族女校，虽然有些顶尖公立学校的排名成绩和它很接近，但如果你走近校园，就会发现不同学校的巨大差异都无法在这个排名中完全体现出来。
相信随着时间的推移，华人孩子们会在各个方面都能像学术能力一样，超过其它族裔的孩子。最后，祝福我们华人家庭的孩子个个都出类拔萃，也不负我们家长们的辛苦付出！谢谢各位！
（本文所有数据来源于Fraser2013-2015年的安省排名报告，原创文章，转发请注明作者）
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枫叶国的流民 : 2015-05-11
#3
Oakville很小，总共才18万多人。华人可能有1万？小镇很富裕与友好。
BrittneyJiang : 2015-05-11
#4
Oakville很小，总共才18万多人。华人可能有1万？小镇很富裕与友好。
是的，人文环境的确很好，所以这几年华人有加速涌入的趋势。
BrittneyJiang : 2015-05-12
#6
这里值得推荐的很多，奥克维尔各区域的房价都在稳步走高，相比较多伦多北部的一些华人热点区域，这里的升幅还是比较克制的。预算充足的话可以选择Eastlake；奔着学区来的，可以在Oakville Trafalgar、Abby Park和Iroquois Ridge中学的学区里选择；预算低的话，也可以选择Dundas沿线近Third Line或Trafalgar路附近的Semi和Townhouse，关键还是看个人的具体需求和上市房源而定。如您需了解这里的具体情况，欢迎与我联系。谢谢关注！
BrittneyJiang : 2015-05-13
#7
喜欢奥克维尔的理由（之一）——优秀的公立中学
18万人口的奥克维尔，基础教育非常发达，整个地区拥有9所私立小学、3所私立中学、和两所12年一贯制私校。其中既有名声在外的百年老校Appleby College，也有不被我们所熟悉的好私校，譬如St. Mildred's-Lightbourn 女校和MacLachlan College。
奥克维尔的公立学校共30所，其中小学24所，中学6所，六所公立中学都很出色，这也是许多华人朋友搬来奥克维尔的原因。
6所公校中最年轻的当属Garth Webb中学，成立于2012年，虽然建校时间短，但在今年的菲莎排名中还是取得了72的好成绩。去年奥克维尔排名最高的Iroquois Ridge今年排名第22，去年排名21的Abbey Park，今年排名第7；老牌名校Oakville Trafalgar成绩也很理想，排名第9。不管是最新排名还是过去5年的平均排名，全部六所公校都进入前80，体现了本地一贯优秀的教育水准。
下图按过去5年的排名顺序做了汇总，从结果看，非常有趣的是，这个排序严格地吻合每所学校所对应的家庭收入排序（由于本年度菲莎报告未公布家庭收入数据，本文采用了上一年报告中的数据）。
BrittneyJiang : 2015-05-14
#8
喜欢奥克维尔的理由（之二）——温和的房价
近年来，奥克维尔的房价呈现着稳步上升的趋势，但总体涨幅还是比较合理的，为新进入者提供了比较好的购入机会。
本文以独立屋在各区域的价格变化来观察各区域价格走势，参照多伦多地产局（MLS）的独立屋基准价格（Benchmark Price），此数据比平均价格更能说明各区域间相对价格差异。
从数据上看，从2012年至今的三年多时间里，涨幅最大的是列治文山和万锦的独立屋，分别达到32.9%和31.4%，其次是多伦多的C14区、密西沙加和C13区，为24.8%、23.7%和23.2%，奥克维尔涨幅最小为20.1%。
2012年以来的独立屋基准价格的变化趋势
上图是各区域的独立屋价格走势图，红色线条代表奥克维尔。
- 总体来看，多伦多C14、C13区的独立屋价格依旧遥遥领先，密西沙加的独立屋基准价最低，但涨幅超过C13区，奥克维尔和万锦则互换了位置。
- 在2012年，列治文山、万锦的独立屋价格和奥克维尔还相差不大，但从2014年开始，涨幅则明显超过奥克维尔。
- 以同样的独立屋基准价格衡量，目前列治文山高出奥克维尔约14%，万锦高出奥克维尔约6%。
当然，各位可能会从以上数据得出不同看法，打算买房的朋友觉得开心，而已经置业的朋友又可能觉得升值不快、心有不甘。但换个角度思考，恰恰因为如此，富裕而教育资源发达的奥克维尔才具备了良好的抗风险能力，随着华人朋友的不断迁入，未来的升值空间还是非常值得期待的。
（所有原始数据来源于多伦多地产局MLS，原创，转发请注明作者信息）
BrittneyJiang : 2015-05-16
#9
奥克维尔房市概览（2015年4月）——兼谈购房季的选择
奥克维尔4月总共成交363套，比去年同期的345套上升了5%。平均价格为83万7千，同比去年4月上升了3%，价格的平稳上涨源于整个多伦多房产市场的升势。
销售均价（2013年至今）
本月的有效房源从3月的607套上升到692套，表明随着天气转暖，上市房源也在逐步增加，但还是少于去年同期713套的供应量。
有效供应房源（2013年至今）
平均的上市天数（Days on market，即房源从上市第一天至接到Offer的时间），可以理解为平均每套房子的卖出时间，这个数据下降至20天，为近来的最低数字，上月为21天，去年同期为22天。表明当前买家议价难度加大，事实也是如此，最近只要有亮点、开价合理的房子，抢Offer的情况非常普遍。
平均上市天数（2013年至今）
参考历史数据，3、4、5三个月历来是奥克维尔的销售旺季，随着5、6月可供应房源的持续高位，将有利于买家争取到一定的议价空间。从近3年的数据来看，每年的最短上市时间数据出现在3、4月间，随后将逐步走高至7、8两月，平均上市天数此时到达阶段高点，平均价格到达阶段低点。虽然全年的价格低点往往出现在1月，但考虑到7、8月的供应量远大于1月，因此通常情况下，7、8月将是买家的较好买入时期，但考虑到区域市场的不同，如果朋友们遇到了心仪的好房子，也要果断出击。
（数据来源于多伦多地产局MLS，原创，转发请征得本人同意）
scepter : 2015-05-17
#10
奥克维尔房市概览（2015年4月）——兼谈购房季的选择
奥克维尔4月总共成交363套，比去年同期的345套上升了5%。平均价格为83万7千，同比去年4月上升了3%，价格的平稳上涨源于整个多伦多房产市场的升势。
销售均价（2013年至今）
浏览附件385034
本月的有效房源从3月的607套上升到692套，表明随着天气转暖，上市房源也在逐步增加，但还是少于去年同期713套的供应量。
有效供应房源（2013年至今）
浏览附件385035
平均的上市天数（Days on market，即房源从上市第一天至接到Offer的时间），可以理解为平均每套房子的卖出时间，这个数据下降至20天，为近来的最低数字，上月为21天，去年同期为22天。表明当前买家议价难度加大，事实也是如此，最近只要有亮点、开价合理的房子，抢Offer的情况非常普遍。
平均上市天数（2013年至今）
浏览附件385036
参考历史数据，3、4、5三个月历来是奥克维尔的销售旺季，随着5、6月可供应房源的持续高位，将有利于买家争取到一定的议价空间。从近3年的数据来看，每年的最短上市时间数据出现在3、4月间，随后将逐步走高至7、8两月，平均上市天数此时到达阶段高点，平均价格到达阶段低点。虽然全年的价格低点往往出现在1月，但考虑到7、8月的供应量远大于1月，因此通常情况下，7、8月将是买家的较好买入时期，但考虑到区域市场的不同，如果朋友们遇到了心仪的好房子，也要果断出击。
（数据来源于多伦多地产局MLS，原创，转发请征得本人同意）
蒋蓓 Brittney Jiang
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647-720-6760 微信：brittneyjiang Email：brittneyjiang@gmail.com 新浪博客：blog.sina.com.cn/brittneyjiang
这个不错，要是有每月成交套数和平均要价和实际售价的数据图就更好了
BrittneyJiang : 2015-05-17
#11
这个不错，要是有每月成交套数和平均要价和实际售价的数据图就更好了
奥克维尔每月成交套数（2013年至今）
BrittneyJiang : 2015-05-18
#12
好房推荐：
Abbey Park中学校区，二层独立屋，要价89万9。坐落在Glen Abbey的安静街区，对应的是Abbey Park中学（最新菲莎排名全省第7），紧邻两个社区公园。
面宽大72.32 x 117.65 Feet，房龄新，全新升级的厨房与卫生间。二楼有四个Bedroom、二个Washroom，地下室全装修，除了有面积宽敞的休闲区域外，还另有一个Bedroom及一个Washroom。全屋4+1个Bedroom，4个Washroom，双车库，庭院的花草树木也看得出得到了主人的精心打理。总之，无论是学区、房子本身和Location都属于理想的。
蒋蓓 Brittney Jiang
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BrittneyJiang : 2015-05-19
#13
奥克维尔不同区域的独立屋价格分布
朋友们来奥克维尔置业的时候，一方面会按照学区来选择置业区域，另一方面也会按照手头的预算来考虑不同的社区的可能性。奥克维尔按照天然地理界限和建造年代的不同，一共划分成13个区域，详见下图。
按照多伦多地产局最新公布的数据，这13个区域的典型独立屋价格从高到低显示如下。
从图中可见，靠近湖边的Easklake和老城Old Oakville价格最高；
Uptown Core价格最低，（因区域内均为后期开发的小面宽独立屋）；
价格第三的Iroquois Ridge North和第四的Clearview的社区规划整齐、房龄较新，分别属于Iroquois Ridge校区和Oakville Trafalgar的校区；
价格第六的Glen Abbey整体环境好，社区内有高尔夫球场，东边连接16 Miles Creek，所对应的Abbey Park中学今年排名第7，社区内人群的收入次高于Trafalgar校区。
由于上述价格只是一个区域的典型价格，排名靠后的区域也有大地块的高价位独立屋，排名靠前的区域也有低价位的选择，请朋友们考虑的时候还要参考具体房源来做综合比较。
（图片、数据来自TREB MLS，图表经个人加工整理，原创）
BrittneyJiang : 2015-05-22
#14
50万预算的选择——West Oak Trails社区的Freehold 镇屋
从多伦多地产局MLS系统的成交记录来看，奥克维尔低价house的成交集中于West Oak Trails社区的Townhouse。从今年4月1日至5月21日，社区内55万以下的freehold house成交记录中，3套为semi-detached、22套为Townhouse。
Wesk Oak Trails社区北起Dundas Street，南至Upper Middle Road，东西夹于Bronte Road和风景壮美的16英里溪。此社区既有百万以上的独立屋，也有低价的镇屋，镇屋热销源于总价低、房子较新、社区也比较成熟，区内交通方便、配套齐全。所在的Garth Webb中学虽然2012年才成立，但今年菲莎排名全省第72，未来的潜力很大。社区紧邻Oakville新医院，新医院占地50英亩、总投资27亿加元，将于今年12月投入使用。
25套中有4套为3层结构，其余21套为2层，面宽大部分为18至25 feet，房龄基本为6-15年，房屋所在社区的居民平均收入在12万左右，平均人口年龄约为35岁。25套中有11套高于要价成交，其余14套低于要价，但总体的成交价格还是高于要价0.16%，平均房价比去年同期上涨6%，高于整个奥克维尔的涨幅。平均上市时间9.3天，远低于奥克维尔4月的平均成交天数20天。
由于投资总额低、好出手，升值也稳定，建议50万预算又喜欢房龄新些的朋友可以重点考虑一下。
（所有原始数据和图片来源于多伦多地产局，经个人整理，原创，转发请注明作者信息）
bobo.lin1@163.com : 2015-05-22
#15
BrittneyJiang : 2015-05-28
#16
我在《奥克维尔不同区域的独立屋价格分布》一文中，使用了典型价格（Benchmark Price），为了不要引起歧义，这里我解释一下Benchmark Pirce（典型价格）的来源，按照多伦多地产局的说明，“A benchmark home is composed of a set of attributes typical of homes in the area where it is located, and remains constant over time. This allows for an apples-to-apples comparison of price over time.” 通俗的理解就是，选择这个社区内最多的、具有代表性的房屋，用来跟踪价格的连续变化。
所以典型价格（Benchmark Price）和平均价格（Average Price）会存在差异。就像Oakville最新独立屋平均价格为101万，但典型价格（Benchmark Price）只有81万7千，因为市场里少量豪宅的成交会拉高平均价格。简单来说，假设有个朋友有80万的购房预算，不用到一百万，来Oakville买独立屋已经可以有非常多的选择了，所以我原文采用了典型价格做为比较。
MOCO_2012 : 2015-05-28
#17
飘向加拿大 : 2015-05-31
#18
看的出来很用心！是个好经纪。如果我想了解相邻BURLINGTON地区的房子信息，楼主也有吗？
BrittneyJiang : 2015-06-01
#19
谢谢楼上的夸奖！Burlington的房屋信息我也有的，以后有时间我会整理一下发出来。
奥克维尔各社区独立屋的涨幅分析
奥克维尔的房价总体上呈现稳定增长的态势，但由于社区的不同使得区域内的房价涨幅也存在差异（社区分布图可参看我在14楼的帖子，也可打开附件）。
下图是独立屋的一年和三年的房价涨幅，由高到低排列（注：根据多伦多地产局2015年5月公布的独立屋Benchmark Price，即典型房屋样本的价格涨幅，非平均成交价格的涨幅）。
如果以三年涨幅为划分的依据，可以把奥克维尔各社区分成三个集团。
- 涨幅超过25%的Clearview（30.6%）和Bronte West（27.7%）组成第一集团；
- College Park、Bronte East、River Oaks、IR、Glen Abbey等9个社区，涨幅在20%到25%之间，组成中间的第二集团；
- 湖边的老牌豪宅区Eastlake涨幅为17.9%，相对偏远的Palermo West涨幅为14.1%，组成第三集团。
下文以独立屋做为比较对象来说明区域内的差异。
- Clearview社区，作为三年涨幅最大的社区，达到了30.6%, 比整个奥克维尔的平均涨幅高了8%。单从一年的涨幅来看，Clearview的表现也相当不错，为11.32%，仅次于River Oaks排在第二。Clearview是奥克维尔出行Downtown最方便的地区，社区背面紧邻QEW高速，东面是与密西沙加一路之隔的Winston Churchill大街，南面是Royal Windsor Dr，西面是Ford路。社区所对应的高中与Eastlake社区一样，都是久负盛名的百年老校Oakville Trafalgar中学，但与Eastlake动辄上百万的房价相比，Clearview还是便宜的。Clearview上市的房源一直较少。目前在售房源近10套，多以四卧室的两层独立屋为主，仅有一套为连排镇屋。独立屋要价大部分在八、九十万区间，镇屋要价接近60万。从多伦多地产局四、五两月的成交记录来看，Clearview共成交了14套。其中，一套为连排镇屋，要价为$429900，最终以要价的102%成交。二套为两层Link，要价均在56万上下。由于总价不高，此两套房上市分别在4天和2天后，就高于要价快速成交。其余成交房源均为独立屋，平均成交价格在87万左右，平均上市天数仅为11.8天。
- River Oaks社区，虽然三年涨幅仅排在第五位，但近一年的涨幅却是整个奥克维尔最高的，达到了11.5%排在首位。Oakville新医院的贡献功不可没，虽然新医院还未开业，但因为看好当地未来的潜力，吸引了不少自住和投资客，River Oaks北面紧邻新医院, 交通便利，出行快捷。社区对应的学区是White Oaks中学， 2015年菲莎排名为47名，近5年平均排名为57名。有IB课程是White Oaks中学的一大亮点。另外，学校还有所有级别的ESL课程，吸引了不少华人留学生群体，这也是部分华人朋友们喜欢选择这里的原因之一。River Oaks社区南北间于Upper Middle路和Dundas路之间，西面是风景壮丽的16英里溪，东面是Glanshton路和Trafalgar路。River Oaks目前上市的可售房源近20套，多以两层独立屋为主，要价在七、八十万，也有部分翻建的大地块独立屋要价在百万以上。从近两个月的成交记录来看，该社区连排镇屋平均要价在49万左右，平均成交价格则略高于要价约为50万；半独立屋要价基本在50万-60万区间，平均成交价格为56万左右；独立屋的价格区间跨度较大，既有开价六、七十万的，也有要价超过200万的，独立屋平均要价约为91万，平均成交价约为90万。
注：数据和图片来源于多伦多地产局（TREB），图表经个人整理，原创。
（未完待续）
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BrittneyJiang : 2015-06-05
#20
奥克维尔房市概览（2015年5月，住宅市场）
成交数量（2013年至今）
销售均价（2013年至今）
平均上市天数（2013年至今）
当前有效供应房源（2013年至今）
新上市房源（2013年至今）
总体来看，奥克维尔的房价维持了平稳上升的态势，但随着市场供应的增加，成交相比前两个月有所降温。
- 成交数量共393套，比上月363套增加了30套，但比去年同期的397套略有减少；
- 销售均价约为82.2万，比上月的83.7万有所降低，但比去年同期的81.6万略有上升；
- 上市天数为21天，和上月的最低记录20天相比变化不大，说明市场还是非常火热；
- 有效供应房源和新上市房源都有不少增加，预计未来的2至3个月，市场会逐步趋于平稳，有利于买家入场。
（所有原始数据来源于多伦多地产局，经个人整理，原创，未经同意不得转发）
BrittneyJiang : 2015-06-13
#21
BrittneyJiang : 2015-06-19
#22
喜欢奥克维尔的理由（之三）——隐藏在排名背后的学区优势
很多朋友在给孩子择校的时候，往往只看菲莎排名的最终名次，根据名次的先后做为择校的顺序，这种做法往往有失偏颇。因为菲莎中学排名的结果仅仅反映了9、10年级的数学和英语的安省统一测试成绩，并不能全面反映一个学校真实的整体实力。关于排名的具体来源，请参阅本人旧文
《菲莎（Fraser）安省中学排名解读》。
而真正考评一所学校实力的标准有很多，譬如毕业生的高校录取比例，顶级名校录取比例，学校师资、硬件水平，毕业生若干年后的职场发展、收入等等方面构成。以美国大学排名为例，最具权威性的排名是《US News & World Report》，排名的标准有7项：同行评议，新生留校率，毕业率，教师资源，学生选拔性，校友捐赠率，财政资源。
反观菲莎研究所，在所有上述数据完全不做收集和分析的基础上，仅凭孩子们在9、10年级的数学和英语测试结果来给出排名的做法，并不能准确反映学校的教学水平和孩子们的学术能力，再被有些华人朋友误解为全面反映学校综合实力的中学排名，颇有些以讹传讹的味道。当然，也不是说菲莎排名完全没有用处，在没有全国统一高考、没有SAT考试的情况下，最简单的办法就是根据目前仅有的两次安省统一考试给学校做个比较，因为这个结果至少还是反应了孩子们的一部分学术能力。
所以各位家长们在看这个排名的时候，我觉得，需要使用排除法，就是舍弃排名非常靠后的学校，譬如后200名的学校；但排名前100的学校中，更靠前的学校，不一定就是更好的学校，我们不能完全根据名次来选择，还要了解学校的内部实力和外部声誉，根据学校所在社区的人文、地理环境等多方因素综合考虑，再结合一下Open House或实地走访，就能得到非常直观和全面的感受。
好在菲莎排名报告还是给了一些数据，这些数据完全没有计入在排名的结果中，譬如ESL学生比例和家庭收入两项，可以让我们对学区的氛围有所了解，下图是奥克维尔的主要高中与其它华人热点区域高中的比较。
为了理清菲莎排名的两个主要依据，这里把几所学校间的英语和数学的成绩做了单独比较，按照两场考试的成绩之和由高到低排列。从图中可以看出，奥克维尔的几所高中在英语上领先，而对比的中学在数学上具有优势。
数学测试结果（按照两项之和由高到低排列）
英语测试结果（按照两项之和由高到低排列）
此文的目的并不是想说哪个学校好、哪个学校不好，我只是想建议家长朋友们，不要仅仅根据菲莎排名一项指标来择校，而要根据孩子的特点选择适合孩子的学校。特别是看到有些家长朋友仅仅为了最新的菲莎排名能够靠前一些，就要购买高价的学区房，我觉得有些不值得。
孟母三迁的故事说得好：“昔孟母，择邻处”，为了孩子我们当然应该迁，这么多朋友移居加拿大的最主要目的，不就是为了孩子能有一个良好的学习和成长环境吗？但到了加拿大后，千万不要忘了“邻”是关键，“邻”不等于“排名”，所以是“择邻处”，不是“择排名而处”。最后，祝各位身体健康，端午节快乐！
（本文所有数据来源于Fraser2013-2015年的安省排名报告，原创文章，转发请注明作者信息）
scorpiophl : 2015-06-22
#23
BrittneyJiang : 2015-07-02
#24
谢谢您的鼓励！
BrittneyJiang : 2015-07-02
#25
奥克维尔热点区域独立屋的成交趋势分析（Iroquois Ridge North，Glen Abbey和Eastlake 社区）
奥克维尔的10多个社区中，关注Iroquois Ridge North, Glen Abbey和Eastlake这三个社区的朋友很多，因为它们所对应的三所高中——Iroquois Ridge、Abbey Park和Oakville Trafalgar都曾是本地排名最高的高中。我这里分别把它们从2012年至今的历史成交趋势做了汇总（截止至2015年6月24日），方便朋友们了解它们的市场变化，更好的做出买卖决策。
- 成交量：由于2015年的成交数量统计至6月24日，所以今年的成交数量只是大致半年的数量。总体看，从2012年至2014年的三年时间里，三个社区的成交量基本都保持逐年减少的趋势，唯一出现例外是2014年的IR North，成交数量略有上升。但今年的成交量可能会有上升，因为从2015年上半年的成交数据看，Glen Abbey社区的成交非常突出，全年成交一定会超过去年，而Eastlake和IR North预计将和去年持平甚至超过
- 平均成交价：从2012年至今的平均成交价来看，Eastlake累计上涨10.5%，Glen Abbey累计上涨26.5%，IR North累计上涨28.4%。三个社区中数Eastlake涨幅最慢，但还是逐年增长，需要说明的是，因为Eastlake在2014年有一套1450万的成交，所以拉高了当年的平均价格，其它几年的最高价通常都在500万左右，所以这年的数据有失真。Glen Abbey虽然前三年的涨幅不及IR North，但今年上半年相对去年的价格涨幅就达到11.9%，IR North则为7.7%。
- 平均上市天数：三个社区的平均上市天数基本都是逐年下降，但Glen Abbey今年明显下降的更快，仅为15天，明显超过IR North的 19天，从一个侧面也佐证了价格快速上涨的原因。另外，豪宅区Eastlake的平均上市天数也快速下降，预示今后价格升幅可能会加快。
从上述数据来看，当前的市场明显还是卖方市场，对于每一个希望在这三个社区中购房的家庭来说，每个社区的全年成交只有200套不到，遇上自己心仪的、而又符合自己预算的房子机会还是非常难得的，所以建议各位朋友顺应市场的大趋势，迅速而准确地做出决策。
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BrittneyJiang : 2015-07-09
#26
奥克维尔房市概览（2015年6月）
成交量：奥克维尔整个6月成交了419套，创出年内新高，比去年同期的329套高出了27%，而以往的年内高点往往在5月止步；
平均价格：82.2万，高于去年同期的80.9万，也基本与上个月的$82.3万持平；
新上市房源数量：597套，低于上个月的641套，但高于去年同期的512套；
有效房源：截止到6月底市场上的有效房源为684套，低于上个月的740套，也低于去年同期的710套，说明买盘非常旺盛，造成待售的房源不足；
平均上市天数：23天，虽然比上个月的21天有所增加，但还是处于非常低的水平；
从奥克维尔的房屋数据走势来看，今年6月的成交量创出新高，虽然价格与上月持平没有走高，但考虑到有效房源数量的下降，而且平均上市天数也仍然维持在23天的低位，如果不考虑外部宏观因素的影响，预计买卖两旺的趋势将延续到7、8两月。
但考虑到今年中国股市在6月出现年内5178点的高点，之后就出现一轮断崖式下跌，如果大陆股市在短期内不能强劲反弹的话，很有可能在未来会冻结一部分从中国流入的购房资金，下半年多伦多华人热点区域的房价走势可能会存在变数。
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BrittneyJiang : 2015-07-26
#27
房价真的涨了吗？
由于工作的关系，免不了和客户聊起房价，由于客户身份的不同使他们对房价的看法也是天壤之别。
本地的朋友一直抱怨房价年年涨，越来越买不起。即使出手买房，预算也往往卡的非常紧，本地新闻也说房价上涨的好厉害，特别是华人钟爱的一些好学区的独立屋，每年都有10%以上的涨幅。可是国内过来的客户，特别是来自北、上、广的朋友们，到了多伦多却连呼房价好便宜，只要国内出手一套2居室的Apartment，都能轻松换成这里的百万豪宅，所以买房时预算往往比较宽松，80万的房子看不中就看100万的，100万的看不中就上120万的。
平均房价（2011年4季度——2015年一季度）
加元兑人民币汇率（2008年至今）
这两类朋友对房价的计量尺度是不一样的，本地的朋友以加元来计量房价，而国内的朋友是以人民币来计量。以加元的角度看，从2011年4季度至2015年1季度，Oakville的平均房价从61万涨到了83万，Richmond Hill从62万涨到82万，Markham的平均房价从55万升至77万，涨幅从32%到40%不等。
但如果考虑汇率因素，情况则完全不同。从2011年4季度至2015年1季度，由于汇率从6.3下跌至4.9，如果以人民币计价，Oakville的平均房价从384万微涨至402万，Richmond Hill从391万到402万，Markham的平均房价从347万升至377万，这四年的房价基本在原地徘徊，如果考虑通胀因素甚至还有下跌。
而这四年，对于国内朋友们来说，得益于股市和房市泡沫的持续膨胀，资产增值速度可用迅猛来形容。同期上海的学区房涨幅普遍在50%以上，如果考虑汇率的因素，以加元计价上海的学区房房价的话，则有整整升值一倍的升幅；国内股市所带来的资产神话也比比皆是，我有一位上海的朋友，去年以自有资金人民币300万融资300万，共600万杀入股市，在今年5月底从股票账户中提取600万购房从而锁定盈利，账户中还余有600万继续留在股市搏杀，虽然近期也有不少损失，但本金无大碍。
这周有新闻说，现在加元兑人民币的汇率已经跌至20年的低点。如果加元下跌的趋势不减，那么未来从国内过来的新移民和留学生家庭的购买力将更加凶猛。因为对国内同胞来说，利用加元低位的好时机在多伦多置业，既实现了资产的安全配置，也是一笔很划算的投资；而对于已经在这里工作和生活的老移民来说，趁早买下未来华人流入地区的房子，不失为抵御汇率下跌所造成资产损失的一种非常有效的办法。
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yifan : 2015-07-26
#28
拜读楼主的好文，受益匪浅。请楼主推荐Oakville的两所最好之列的高中及其所属社区，现在住BURLINGTON。谢谢！
BrittneyJiang : 2015-07-26
#29
拜读楼主的好文，受益匪浅。请楼主推荐Oakville的两所最好之列的高中及其所属社区，现在住BURLINGTON。谢谢！
Yifan，谢谢您的信任
！已悄悄话给您，欢迎来Oakville
，再分享两张我先生最近拍的奥克维尔湖岸风光。
yifan : 2015-07-27
#30
Yifan，谢谢您的信任
！已悄悄话给您，欢迎来Oakville
，再分享两张我先生最近拍的奥克维尔湖岸风光。
感谢及时回复！Oakville与Burlington的湖边都很漂亮，喜欢住在这一带！
BrittneyJiang : 2015-08-08
#31
奥克维尔房市概览（2015年7月）
平均价格：奥克维尔7月的市场数据不同于以往，回顾2013年和2014年，市场在7月都出现了明显的价格回落，而今年平均价格非但没有回落，反而超过了5、6两个月，达到了82.8万的水平。
成交量：330套，不管是环比前几个月还是同比去年，都还是一个非常正常的量，说明需求依然在稳步走高。
平均上市天数：从6月的平均23天卖出快速上升至27天，也高于之前的5个月，估计一方面是由于7月的假期效应，延缓了成交的节奏；另一方面，也可能是买家对于当前市场的高价格所作出的抵抗，当然从最终的结果看，卖家完胜这一轮的较量；
新上市房源和在售房源：7月的新上市房源数据为436套，不但大大低于6月的597套，也低于去年同期的458套，如果按照以往的上市节奏，今年7月的新上市房源应该在500套左右，偏少的新上市房源造成了在售房源的不足，而买家的下单节奏却没有变化，这种供不应求的市场状况，最终导致了本月价格的继续走高。希望下月新上市房源的数量有所增加，来缓解目前市场供应的不足。
hyh1004 : 2015-08-09
#32
好文，楼主真用心。请问楼主对dundas和sixth line的新房怎么看呢？个人比较喜欢新房子啊。
BrittneyJiang : 2015-08-10
#33
好文，楼主真用心。请问楼主对dundas和sixth line的新房怎么看呢？个人比较喜欢新房子啊。
您好！您所说的地方应该是在Dundas以北，东西介于Sixth Line和Nayagawa Blvd之间的新建社区。这里近两年上市了不少新房，独立屋、半独立屋和Townhouse都有。这个地区对应的中学是White Oaks高中，今年安省排名第47，近五年的排名是57；对应的小学是刚刚建成的Oodenawi小学。
从今年的数据看，这一带的独立屋的平均成交价约100万，最低74.5万，最高126万；半独立屋和镇屋的平均价近64万，最低53万，最高74万。
先说缺点：周边都是空地，在建房也很多，小区的树木都是刚栽下的，社区显得有些孤零零的，感觉不太成熟。
优点当然很多，房型结构好，内部布局非常合理，装修现代，虽然商业配套都在Dundas以南，但距离社区也不远。由于Oakville新医院的关系，从长远来看，今后的需求会有比较稳定的保证。还有非常重要的一点，在Oakville能够用100万左右的预算买到新建独立屋的地方屈指可数，这一带就是一个主要的供应地，而且地理位置比较理想。另一个主要的供应地要到Dundas沿线的Third Line和Bronte Road之间了。
既然你喜欢新房，那么选择这里肯定是没问题的，虽然目前社区不太成熟，但从长远看，恰恰是这种不成熟为今后的价值成长留下了想象空间。
BrittneyJiang : 2015-08-18
#34
新房子，老房子
新房子就一定是好吗？老房子就一定不好吗？
记得小时候，我最爱的房子是上海市中福会少年宫，那种欧洲宫廷风格的美曾深深震撼到我，长大后才知道，这是建于1924年英籍犹太富商嘉道理爵士的公馆，外号叫大理石宫。上海有许多老洋房，譬如陕西南路上北欧风格的马勒别墅，外滩边扬名中外的和平饭店，东湖宾馆的前身——杜月笙公馆，如果你走进去，就会发现老旧的木地板、狭窄的通道和电梯，但这些都丝毫不影响它们的价值，其实只要有独特的地理位置，经典的建筑外观，有故事的老房子也可以是很美的。
近两年，在奥克维尔豪宅区Eastlake置业的华人明显增加，这里的卖家经纪也开始重视华人市场。因为工作的关系，有的西人卖家经纪还会问我如何吸引本地的华人买家、如何选择本地的中文媒体、华人买家的喜好等等问题。这是因为她们遇到一些出乎预料的情况，譬如说，有些西人认为很有价值的房子却鲜有华人光顾，而有些她们不觉得特别出众的房子，反而却受到华人的追捧。
华人通常喜欢新房子、新装修，现代的风格和明亮的色彩，却不太重视装修的细节设计和用料的材质，我丝毫不否认新房子的价值，但这种房子就像是知名的大美人，因为追求者多而往往代价不菲。其实在同样预算的情况下，也可以选择那些结构良好、但却有具有精良装修和不俗品味的老房子。只要得到好的保养和维护，很多超过50年以上的房子也都可以处于很好的状态，特别是老房子用料的扎实程度是很多新房子所不能比拟的。
住宅的本身是不断贬值的，而土地的价值才是真正带动房价上升的核心。土地价值占比高的房子，不但本身也具有很好的抵御市场风险的能力，而且长期涨幅也一定高于土地价值占比低的房子。可是，很多中国的朋友往往不这么看，觉得老房子似乎就等同于破房子，这可能是国内的历史原因所致。根据资料显示，英国的平均建筑寿命是132年，美国是74年，而中国建筑的平均寿命只有25到30年。但这里是加拿大，我们千万不要用国内的眼光来看待这里的房子呀。
像这套开价180余万的房子就是一个明显的例子，位于Eastlake核心区域的大地块，四卧三卫，113×116英尺，位于Morrison和Chartwell路之间，安静街区的Corner，老房子，但保养的非常好，装修品味不俗，温暖低调而又奢华。深褐色的橡木地板，卫生间布有地暖，专门设计定制的厨具，非普通厨具可比拟的，厨房的天花板布有专业的背景音响，前后花园的绿化和步道也都经过精心设计和维护。附近类似地块成交的两套新建独立屋的价格为380万和450万。
（照片使用已经卖方许可）
adroitalice : 2015-08-20
#35
请问LZ,奥克维尔有哪些好的公校和私校推荐吗，小学。
gumin4218 : 2015-08-27
#36
赞一个，看得出楼主做事严谨细腻的风格，这么多的统计数据以及分析，看来原来就是和数字打交道的吧。我也即将落户于奥克维尔，而且，看房子，关注楼市也是我的爱好，希望以后能多和楼主交流，也能从楼主这里了解和学习这边的各种生活之道。
BrittneyJiang : 2015-09-04
#37
赞一个，看得出楼主做事严谨细腻的风格，这么多的统计数据以及分析，看来原来就是和数字打交道的吧。我也即将落户于奥克维尔，而且，看房子，关注楼市也是我的爱好，希望以后能多和楼主交流，也能从楼主这里了解和学习这边的各种生活之道。
多谢您的鼓励！欢迎来奥克维尔安家
，以后我是会发些关于这里学习和生活的帖子，希望有机会能一起交流。
BrittneyJiang : 2015-09-04
#38
奥克维尔Oakville房市概览（2015年8月）
平均价格：奥克维尔8月的市场如同天气一样十分火热，平均价格几近90万，远高于去年的75万，也高于今年二月的87万5，相当令人吃惊。但如果仔细分析具体的成交状况，就会发现平均价格的突然蹿升，不少因素是源自于豪宅市场在8月的集中成交造成。今年以来，整个奥克维尔900万以上的豪宅成交2套，全部位于8月；300万以上的豪宅共成交18套，有6套位于8月。粗略估计这部分的豪宅成交带动了约4至5万的平均价格的上升，如果剔除这部分因素，8月的平均价格依然突出。
销售数量：为261套，高出去年的239套约9个百分点，但明显低于今年3月到7月间的三、四百套的成交量。
新上市房源：380套，高出去年的339套，但依然远低于前几个月600套左右的数量。
在售房源：586套，低于去年同期的624套，也低于前五个月的六、七百套的数量。
平均销售天数：28天，比上月的27天多一天，比去年同期的30天少了两天。
总体来看，由于今年6月市场销售的突然放量，之后新上市房源数量却没有显著跟上，致使在售房源数量在6、7、8三个月都低于去年同期，最终导致了7、8两个月价格的居高不下，往年夏季的价格回落现象今年没有出现。而在价格不断上升的情况下，销售天数却依然能保持28天的低位，也佐证了这里依然是卖方主导的市场。
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scepter : 2015-09-12
#39
真不错
继续
谢谢！
BrittneyJiang : 2015-10-07
#40
淡季不淡——奥克维尔Oakville房市观察(2015年9月）
成交均价
成交数量
新上市房源数量
在售房源数量
平均上市天数
奥克维尔的房屋均价，从今年年初以来始终稳定在80万以上。这个月的平均成交价格为80.8万，虽然低于8月的89.99万，也低于去年同期的82.7万，但如果我们仔细分析其中的所有房屋构成，可以发现一个非常有意思的现象——整个九月300万以上的豪宅零成交。年初以来，300万以上的豪宅累计成交18套，6套位于8月。由于每栋豪宅的成交将会将奥克维尔当月均价提升一万左右，所以在没有豪宅成交的情况下，9月的均价依然能够保持在80万以上，市场的热度可见一斑。
本月的其它交易数据也反映出当前市场的热度，本月的实际成交数量为278套，相对于去年同期236套的成交量，高出约18%，这个数据也高于上月261套的数据。
成交量的上升，主要受益于本月新上市房源的增加，本月新上市房源为551套，大大超出8月的380套约45%，说明假期后不少卖家开始挂牌卖房了。但由于销售去化的速度太快，市场上存量的在售房源依然不足，只有658套，虽然比上月的586套高出12%，但这个数字还是低于去年同期698套的数据。需要说明的是，因为新上市房源中包含了许多重复上市的房源，所以在售房源的数量才是观察市场供应的主要数据。
当月成交房源中的平均上市天数的统计，是一个非常好的反应本月市场热度的数据，本月的平均上市天数为23天，大大少于上月的28天，也少于去年同期的27天。
纵观今年以来每月数据，都反映出奥克维尔在房源不足的情况下，成交时间的缩短和房价的跃升。根据本人近期市场上的粗略观察，在Eastlake、IR North和Glen Abbey这几个华人热点的学区，大约每三个买房者中就有一个中国人。毫无疑问，中国人的进入是本地房价快速上升的主要原因。这对于已经在本地落户的华人朋友说，是一件大好事，由于目前Oakville的华人比例还是过少，很多学校华人在校生仅为10%左右。随着华人家庭的不断进入，今后的族裔比例将更趋于合理，家长朋友们对于孩子交不到华人朋友的顾虑可以大大缓解啦
。
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BrittneyJiang : 2015-10-08
#41
奥克维尔与密市交界处的Terra超市开张
昨天从密市Dundas大街上的Costco出来，顺带去了趟新开张不久的Terra超市（信达超市分店），Terra的地址位于Dundas St West上，近Winston Churchill Blvd，两个超市相距只有2公里不到。
Terra超市全新装修，里面非常干净整洁，货物摆放整齐，海鲜区也没有气味，营业员都是华人，顾客不多，倒是有几个西人也在选购，营业面积介于密市的信达和大统华之间，里面的货物倒也齐全，蔬菜瓜果、肉类海鲜、熟食干货、生活用品之类，总之我家平时到华人超市需要买的那些东西这里都能找到，价格也不贵，总体感觉非常不错。
Terra虽然地处密市，但由于紧邻Oakville，因此所考虑的主要目标客户一定是Oakville的华人，同时由于超市距离403高速不远，西部的Burlington和Hamilton的朋友也将大大受益，因为这可以比原先开车去密市的大统华、信达或元明超市单程节省超过7公里的车程。
预计由于Terra超市对华人客流的聚集作用，今后在此周围围绕华人服务的餐馆等业务将会形成规模，随着针对华人的生活配套网点的逐步完善，相信未来几年Oakville的人气会越来越旺！
附：
超市地址： 1-2458 Dundas St W, Mississauga, ON L5K 1R8
超市Flyer网址:
http://terrafoodmart.com/weekly-special/
BrittneyJiang : 2015-10-14
#42
奥克维尔（Oakville）各社区独立屋价格分布与学校排名对照表
很多朋友来Oakville置业的时候，最重要的考虑因素往往是把房子的状况结合所在的学区排名放在一起做综合比较，为了方便大家根据各自的购房预算和学区要求做出判断，我把自己平时整理的资料分享给各位，供您参考。
具体的学区划分，可以
点击Halton教育局学区地界，在Halton教育局网站上查询。
注一：表中的价格单位为万加拿大元，数据来源于多伦多地产局MLS于2015年1月1日至6月30日间的成交数据；
注二：表中的学校排名数据，来源于最新的2015年Fraser排名报告，例：“7/749”表示749所学校中排名第七；
注三：学区地界划分以Halton教育局于2015年公布的地界为准,请注意每年可能会有微调
。
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Oakville社区地界图
BrittneyJiang : 2015-10-20
#43
奥克维尔（Oakville）2015年9月房市补充报告
月度报告里反映了奥克维尔的整体成交情况，但不少朋友更关心他们所在的特定社区，这里整理了几个主要社区的成交情况，供各位参考，但由于单个社区的交易体量较小，受单个交易的影响很大，所以每月的数据波动很大，这一点请各位朋友注意。
从数据上看，IR North的上市天数最少，平均只有9天，说明其受欢迎的程度；Eastlake和River Oaks紧追其后，平均为13天。先说说River Oaks，这里整体环境非常好，出行和购物非常方便，可能只是因为学区的排名不是最好，很多华人朋友不太愿意把这个社区放在首选，但这里独立屋和Townhouse的价格都不贵，70万的平均成交价，看来还是吸引了很多人。值得一说的是Eastlake社区，9月里集中上市了3套90万以下和几套100多万的房子，都被买家迅速拿下，整体160万的平均价格，平均上市天数竟然只有13天，看来笔者之前一直觉得被低估的Eastlake社区，市场价格正在迅速修复。
议价率是成交价格和挂牌价格的比值，由于很多时候受卖家经纪的销售策略影响，所以只是给大家一个参考，但整体上还是能够看出一些规律的，譬如：销售价格和议价程度成正相关，Eastlake的议价率最高，River Oaks和West Oak Trails的议价范围较少。
从数据上看，West Oak Trails是本地最低价格区；表中第三列是“高于或等于要价成交”的数量，看来，Glen Abbey、IR North和River Oaks这三个社区抢Offer的情况比较严重，入市的买家朋友要做好心理准备。
（数据来源于多伦多地产局MLS，以2015年10月5日的数据为准）
BrittneyJiang : 2015-10-20
#44
奥克维尔(Oakville)各社区独立屋成交情况盘点
奥克维尔整体的教育、人文和自然资源非常优越，但由于这里经历100多年逐步发展才达到今天的规模，再加上各社区的规划不一，所以各个社区间的差异也是有的，有时甚至是比较大的。
为了方便准备购房的朋友们了解所在社区的整体情况，这里把各社区的独立屋从2015年1月1日至6月30日之间的交易状况做了汇总，方便朋友们了解所在社区的大致房屋的销售状况。
- Eastlake和Old Oakville成为最贵社区，因为奥克维尔的豪宅主要分布在这两个社区；
- IR North社区规划整齐、学区优越、交通便利，再加上东北部有不少次新房分布，非常受新移民欢迎，平均成交价位列第三；
- West Oak Trails的独立屋上市房源一直较多，且房龄新、总价不高，又靠近Oakvillex新医院，因此成交量远远领先其它社区；
- Glen Abbey社区的房屋状况上和IR North有些类似，所属的Abbey Park高中今年在奥克维尔的几所中学里排名第一，所以今年的房价上升较快，这一点从上市天数这里也可以得到印证，近97万的平均价，竟然拥有14天的最短上市时间，远远领先其它社区，如果当选为Oakville的最火社区，应该当之无愧吧。
- Clearview社区不大，本身上市房源就很少，因为交通便利、紧靠密市，且又属于Oakville Trafalgar高中学区，小学排名也非常理想，再加上总价不高，所以平均上市天数也只有16天，位列第二；
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绿色子弹 : 2015-11-02
#46
谢谢楼主的介绍，非常详细。但是楼主的介绍都是有关中学的。有小学的介绍吗？是不是每所小学都有欢迎班，还是只有某些小学有？
不能免俗，我也是对Glen Abbey感兴趣。谢谢
BrittneyJiang : 2015-11-02
#47
谢谢楼主的介绍，非常详细。但是楼主的介绍都是有关中学的。有小学的介绍吗？是不是每所小学都有欢迎班，还是只有某些小学有？
不能免俗，我也是对Glen Abbey感兴趣。谢谢
您好，谢谢您的认可！
奥克维尔的小学没有开设专门的ESL班，也就是您说的“欢迎班”。在北约克、万锦等地区，由于新移民人数较多，会有专门的ESL班，但是，奥克维尔学校里的新移民孩子的比例相对少很多，因此小学没有单独开班，不过，通常每所学校都应该有专门负责ESL学生的老师，每周一次会给予指导，孩子如在英语学习中遇到问题都可以询问。
您关注的Glen Abbey社区，英语公立小学共有3所，分别为Abbey Lane 、Pilgrim Wood和Heritage Glen，后两所小学还开设有英法双语课程，此外，还有一所英法双语小学为Forest Trail。因为这里小学数量较多，而且由于整个安省公立小学的课程设置都比较宽松，所以我觉得公立小学之间的差别不是很大，因此就没有专门做介绍，今后有机会，我会写一些这方面的文章分享。
BrittneyJiang : 2015-11-04
#48
大多置业热点区域的涨幅比较
很多朋友在考虑置业的时候，首先是了解当前的房价和学区的情况，之后问我的问题，常常是：“和其它地区比起来，奥克维尔的房子过去的涨幅大吗？今后的升值潜力好吗？”第一个问题好办，我这里把历史成交记录整理出来，各位看过后自然就明白了。至于第二个问题吗，倒真是不太好说，还是容我回答完第一个问题后，再和大伙儿讨论吧。
这里我选择的几个比较对象，是位于大多北部约克区（York）的万锦、列治文山，和位于大多西部皮尔区（Peel）的密西沙加，最后是荷顿区（Halton）的伯灵顿、米尔顿。这几个城市的体量和族裔结构相差很大，密西沙加有人口72万、占地288平方公里，万锦有34万人口、213平方公里，列治文山18万人口、101平方公里，奥克维尔18万人口、139平方公里，伯灵顿18万人口、186平方公里，米尔顿人口近10万、363平方公里。
考虑到不同地区在新建房屋的开发上有很大区别，为了避开这些干扰因素，我这里不采用
所有房屋类型的平均价格作为比较对象，而是只比较这几个城市的
独立屋价格，这样可以相对准确地比较出房价升幅。另外，虽然我之前曾经使用多伦多地产局公布的独立房屋基准价格，但是发现有些地区的基准对象选择的不是很有代表性，所以这次还是使用平均价格作为参照。
各区域独立屋平均成交价格的月度数据图
比较的时间段，从2011年的9月，到2015年的9月，整整四年的时间。从结果来看倒不出意外：
累计涨幅
- 列治文山和万锦的涨幅最快，都超过了50%，列治文山的独立屋价格从76.4万到今天的116.9万，累计53%的升幅，2013年下半年和2015年的涨势特别迅猛；
- 万锦从73.2万到111.4万，有52%的升幅，主要从2012年年底开始逐年跃升，回想人民币兑加元的汇率，也是从2012年10月开始步入快速上升通道，与中国买家的购买力完全吻合；
- 伯灵顿的房价较低，但升幅不小，从当年的52.8万到现在的73.9万，升幅为40%；
- 奥克维尔的房价一直都不低，但涨幅还是比较温和，从当年75.2万到现在的102.1万，升幅为36%；
- 米尔顿的房价一直最低，涨幅不大，52.3万到67.5万，升幅29%；
- 密西沙加的房价在各城市中排列居中，但升幅最小，从62.8万80.3万，4年时间仅仅上涨了28%；
接下来，谈谈第二个问题，“奥克维尔今后的升幅会怎样？”
这里，首先需要把奥克维尔的独立屋市场做一个划分，因为奥克维尔和其它地区有一个明显差异，即奥克维尔有豪宅乃至超级豪宅成交的市场份额，下图是各地区豪宅成交的统计。
因为这几年加国经济和投资移民的停滞，所以对多伦多本地传统豪宅市场影响很大，近年来，老牌豪宅市场并不活跃，普遍升幅都偏少，有的甚至还是负增长。从表中可见，奥克维尔的豪宅增长缓慢，远不如列治文山和万锦表现抢眼。
奥克维尔4年间只有36%的房价升幅，有一部分因素，是因为当地的豪宅市场停滞不前拖了整个城市的后腿，如果撇除豪宅成交因素，只考虑200万以下的独立屋市场，按照我粗略的估计，奥克维尔的房价涨幅，是可以和伯灵顿持平、甚至是稍快一些的。
至于今后的升幅，从短时间来看，这种涨幅趋势应该还是会保持一段时间，因为华人毕竟是多伦多房价快速上涨的主要推动因素。按照我个人在最近一段时期的抽样观察，万锦的华人购房比例几乎达到80%，列治文山约为60%，奥克维尔在某些排名好的热点学区，到了临近开学季，华人购房比例约有30%，但总体上还是只有20%左右。
简单来说，万锦的买房者中，5个里面4个是华人，列治文山5个里面3个是华人，奥克维尔5个里面1个是华人。实事求是的说，奥克维尔的房价涨幅，很难在短时间超过列治文山和万锦这两个华人聚集地区，因为这两个地区针对华人的餐馆、超市、家庭医生等生活服务配套齐全，对于英语基础不太好的新移民来说，还是有非常大的吸引力。生活在那里基本可以不用说英语，作为来加拿大的第一个落脚点，毕竟还是方便。
但我觉得，如果从10年以上的长期走势来看，由于列治文山和万锦这两个地区，房价基本靠华人买家支撑，好处是华人的购买力强，缺点是单一的买家市场，造成房价的支撑有些脆弱；而奥克维尔、伯灵顿，这两个大多西部城市，由于具备独特的地理、人文和教育上的优势，对受过良好教育的新一代移民来说，吸引力更强，房价涨幅可能会慢慢赶上来的。以个人的经历来看，我这里有不少具备良好教育背景的新移民朋友，就是因为最热的几个地区的房价涨幅太快、华人比例太高，继而改变主意、转而落户奥克维尔的。我也帮朋友在列治文山买过房，他们是老移民，非常羡慕奥克维尔良好的人文和自然环境，觉得从性价比上看，无疑是奥克维尔的房子更好些，只不过是因为家里的亲戚都在列治文山安家了，所以还是只能考虑那里。
今年，MoneySense杂志公布的加拿大最佳居住城市中，伯灵顿排第三，奥克维尔第六，列治文山排第三十六，万锦排第七十一。当然，这是加拿大人眼里的排名，如果以华人生活的方便程度而言，次序则要颠倒过来。其实，每个人对不同地区的感觉才是最重要的，适合自己的才是最好的。生活在这里开心了、喜欢了，也就别在意贵不贵了，毕竟也都涨了，涨幅也没差那么多。
最后补充一点，房价是否合理的话题，公说公有理，婆说婆有理。以上仅是我的一家之言，如有不妥之处，请您多多指教，相信各位的心里如明镜一般，对错早已有判断了吧。
（GTA地图来自于维基百科，房产数据来源于多伦多地产局MLS，经个人整理，原创，未经同意不得转发）
manadona : 2015-11-04
#49
用这样的进一步细化数据和图表，加上恰到好处中肯的分析，是这帖子的特点
绿色子弹 : 2015-11-04
#50
您好，谢谢您的认可！
奥克维尔的小学没有开设专门的ESL班，也就是您说的“欢迎班”。在北约克、万锦等地区，由于新移民人数较多，会有专门的ESL班，但是，奥克维尔学校里的新移民孩子的比例相对少很多，因此小学没有单独开班，不过，通常每所学校都应该有专门负责ESL学生的老师，每周一次会给予指导，孩子如在英语学习中遇到问题都可以询问。
您关注的Glen Abbey社区，英语公立小学共有3所，分别为Abbey Lane 、Pilgrim Wood和Heritage Glen，后两所小学还开设有英法双语课程，此外，还有一所英法双语小学为Forest Trail。因为这里小学数量较多，而且由于整个安省公立小学的课程设置都比较宽松，所以我觉得公立小学之间的差别不是很大，因此就没有专门做介绍，今后有机会，我会写一些这方面的文章分享。
感谢楼主的详细介绍。您应该是上海人？
根据我的理解，如果在oakville读小学，因为都没有欢迎班，所以就是就近入学了。对吗？
我有三个候选落脚点：oakville, burlingtong, aurora。估计你对burlington也很熟，有机会也介绍一下吧。谢谢。
BrittneyJiang : 2015-11-08
#51
用这样的进一步细化数据和图表，加上恰到好处中肯的分析，是这帖子的特点
谢谢您的好评！
BrittneyJiang : 2015-11-08
#52
感谢楼主的详细介绍。您应该是上海人？
根据我的理解，如果在oakville读小学，因为都没有欢迎班，所以就是就近入学了。对吗？
我有三个候选落脚点：oakville, burlingtong, aurora。估计你对burlington也很熟，有机会也介绍一下吧。谢谢。
是的，我是上海人
您说的没错，公立小学只看居住地是否在所划分的学区内，是就近入学的意思；到了中学，原则上也是看学区，但也有少量可以有跨区的机会，但是要经过选拔。
另外，您选的地方都不错，Burlington也确实是个好地方，距离我家也不远，我会专门开贴介绍的。谢谢您的信任！
BrittneyJiang : 2015-11-08
#53
奥克维尔（Oakville）十月房市观察（2015年）
平均成交价格：奥克维尔10月的平均成交价为81.7万，虽然高于今年9月的80.8万，但仍然是连续第二个月低于去年同期价格，去年10月的平均价为82.2万。这里，需要解释一下9、10两个月均价连续走低的原因，由于本地的豪宅市场，随同经济大环境步入低迷，200万以上的豪宅成交减少，2015年9、10两个月豪宅的总体成交量，比去年同期下降了约40%，这会拉低了整个奥克维尔的平均价格，估计对平均价格有3万左右的影响。市场上的实际情况，也符合这样的数据分析，从市场上150万以下的房屋成交来看，价格还是在稳步上涨的。
成交数量：成交数量为277，比去年的255套有显著增加，但随着冬季的到来，预计即将步入低谷。
上市时间：10月的市场，依然能保持23天的平均上市天数，这是非常低的数据了，说明市场上买卖双方的成交意愿都很强，导致迅速成交。
主要社区成交统计：总体来看，整个Oakville的议价空间都很小，特别是Eastlake、IR North和Clearview这三个区域，抢Offer的情况较多，大约有40%的情况下是加价成交的，值得一提的是Eastlake，虽然有不少豪宅，但由于其中的外围区域还是有不少普通面宽的独立屋，价格并没有高出其它区域很多，最近这样的100万左右的低价房成交迅速，有一套竟然高出要价41万成交。
（所有数据来源于多伦多地产局MLS，经个人整理，原创，未经同意不得转发）
verasong : 2015-11-10
#54
这是我看过的最好的置业帖子了。楼主做了很多功课。
我今年夏天去oakville，看到old oakville还是bronte east 有些能看到湖景的公寓和镇屋。这些房子价格大概在多少？
BrittneyJiang : 2015-11-11
#55
这是我看过的最好的置业帖子了。楼主做了很多功课。
我今年夏天去oakville，看到old oakville还是bronte east 有些能看到湖景的公寓和镇屋。这些房子价格大概在多少？
能得到您这样的肯定，真是太感谢了！
您的问题已悄悄话给您，请查收。
BrittneyJiang : 2015-12-05
#56
奥克维尔（Oakville）11月房市概览（2015年）
平均价格：11月的成交均价达到81万8，超过了前两个月，也比去年同期的77万8高出5.2%，值得注意的是，这个数据是在几乎没有豪宅成交的情况下达到的。回看2013年，没有一个月的均价数据是高于80万的；2014年是一半的月度高于80万，一半的月度低于80万；而今年到目前为止，是没有一个月的数据低于80万的，两年上了一个台阶，预计明年旺季的月度平均价格有望突破90万。
成交数量：本月的成交数量为248套，虽然低于上月的277套10.5个百分点，但远远高于去年同期的173套43个百分点。超低的贷款利率和暖冬的天气为房市添了一把柴火，从局部市场看也是如此，很多本来次热点的区域，现在也抢手起来。从整体情况来看，市场上的新上市房源逐年增加，但由于成交数量的上升幅度始终高于新上市房源，造成市场上的有效房源逐年减少。
上市时间：平均上市时间为25天，虽然高于上个月的23天，但低于去年同期的30天。当前市场上留给买家的时间窗口越来越短，买家可以还价的空间和筹码非常有限。特别在一些热点社区，已经很难看到像上半年那样比较有性价比的房子出现。这也是上市时间上升的原因之一。
主要社区成交统计：值得一提的是Eastlake社区，126万的均价，竟然只有14天的上市时间，8套交易里3套抢offer成交；其它地区，Glen Abbey、IR South和North各有4套高于要价；Clearview前一段价格上涨非常迅速，本月没有高于要价的成交出现；West oak Trails有8套高于要价成交，Bronte West和East各有3套和2套高于要价；River Oaks有5套高于要价成交。
（所有数据来源于多伦多地产局MLS，经个人整理，原创，未经同意不得转发）
BrittneyJiang : 2015-12-07
#57
奥克维尔（Oakville）的私校介绍（一）
奥克维尔的公校教育早已名声在外，可不少朋友没注意到，这里还有不少私立学校也一样声名赫赫呢.
奥克维尔的私校很多，涵盖了从学前、小学到高中的各个层次，每所私校的独特性往往很强，年级设置也不尽相同，有些学校提供了从学前班到高中所有年级的课程，有的私校仅有小学级别的课程，还有些私校则专注于高中及大学预科的学习。
每个家庭选择私校的动机可能不一定相同，但大部分家长往往看中私校教育上的三方面的优势，首先是学术课程上的强化，其次是小班制的教学模式，第三是在艺术、体育、领导力等独特能力上的开发。通常来说，私校往往更注重因材施教，因为只有因材施教，才能找到适合孩子自己的学习方式，真正激发出孩子的最大潜力。找到符合自家孩子特点和各项学习需求、并使他们在快乐中不断激发个人潜力的学校，才是家长们最正确的选择。下面，我就把本地私校的资料梳理一下，供朋友们参考。
Appleby College
http://www.appleby.on.ca/
招生年级：7-12年级（男女同校）
学费：$32,670 - $62,750 /年
主要语言：英语
平均班级人数：12-16人
注册学生：走读496人 (7-11年级) 住宿 271人（9-12年级）
久负盛名的百年老校，成立于1911年，坐落于风景如画的安大略湖畔，占地60英亩。Appleby College是男女合校，学生即可走读也能住宿，提供了从7年级到大学入门OAC的级别，课程多样、活动丰富，另外，学校还提供了丰富的夏令营课程，供Appleby以外的学生参加。
Appleby认为每个孩子都应该得到充分的教育机会，鼓励孩子自己去追求激励和迎接挑战，同时也创造条件，让为孩子们在课堂内外都能施展激情和才华。学校致力于学生们的全面发展，包括学术能力、运动能力和具有全球视野的领导力。
Appleby注重六大支柱优势的建设，分别是：投身社会、技术驱动、广泛包容、学术至上、全球责任、积极投入。（原文是：Community Spirited, Technologically Empowered, Universally Diverse, Academically Vital, Globally Responsible, and Actively Engaged，希望我的翻译尽量准确）
另外，学校开有大量AP课程，包括：艺术史，生物，微积分，化学，电脑科学，英国文学，法语，人文地理，宏观经济学，音乐理论，物理，心理学，统计学，美国历史和世界历史。每年还有不少学生选择参加AP汉语和中国文化的测试。
Applyby Collge是G20校际联盟在加拿大的唯一成员，G20联盟是由英国的威灵顿公学等发起的一个国际性的学校协会，由来自全球20个国家的50个顶尖学校组成（北京的人大附中是G20校际联盟在中国的唯一成员）。Appleby获得加拿大教育标准协会的认可，学校在2006年曾被Maclean's杂志评选为全加拿大100个最佳雇主之一，是有史以来第一个获此殊荣的高中。
Dearcroft Montessori School
http://www.dearcroft-montessori.com/
招生年级：学龄前——8年级（男女同校）
学费：$7,750 - $19,200/年
主要语言：英语
平均班级人数：10-20人
注册学生：走读 170人 (学龄前-8年级)
Dearcroft Montessori私校是加拿大历史最悠久的蒙台梭利学校之一，提供了从幼儿到8年级的蒙特梭利课程。学校占地2英亩，坐落于具有悠久历史、树木繁茂的Old Oakville，从学校步行到安大略湖边只有举步之遥。学校建筑外观独特，结合宽敞的窗户和大教室，给孩子们提供了明亮、欢快的室内学习环境，校园内的室外活动设施和区域也非常齐备，游乐区、攀爬区和运动区一应俱全。
学校经CCMA认证（The Canadian Council of Montessori Administrators加拿大蒙特梭利教育管理协会），学校的老师也都是经受过专业培训。蒙特梭利教育法强调孩子们的独立、自由和对孩子们天性的尊重，Dearcroft特别强调学生的个性化发展，为了控制师生比率，以及更好地进行管理，始终保持着较小规模，目前在校生仅170人左右。
学校从1968年建校以来获得了快速发展，今年已建校47年，学校目前是West Wind项目的主办方，West Wind项目曾屡获殊荣、是全加拿大范围的体验式教育的倡导者。学校的校长Gordon Phippen先生具备丰富的教学经验，对蒙特梭利教育法有自己独特的见解，他从小接受的就是蒙特梭利教育，现在他也让自己的孩子也同样接受蒙特梭利教育。
Dearcroft提供的户外教育中，包括在冬季前往Temagami、阿冈昆公园或者渥太华，三个地方每年轮替。 18年来，学校的Great lakes项目和户外探险项目让学生们的足迹遍布于加拿大的东西海岸之间，同时，孩子们也有机会到育空地区和纽芬兰游览，体验加拿大壮美的世界遗产和国家公园。
(文中部分素材来源于学校官网和ourkids.net网站，经个人整理，原创文章，未经作者同意不得转发）
BrittneyJiang : 2015-12-13
#58
奥克维尔（Oakville）的私校介绍（二）
MacLachlan College
http://www.maclachlan.ca/page
招生年级：学前——12年级（男女同校）
学费：$9,100 - $21,600 /年
主要语言：英语
平均班级人数：14人（学前班 - 8年级）
平均班级人数：18人（9年级 - 12年级）
注册学生:走读300人（学前-12年级）
MacLachlan学校是由Audrey J. Hadfield创立，坐落在奥克维尔城市中心的Trafalgar路上，校舍建于1856年，有着丰厚的历史底蕴的外观。
MacLachlan提供了学前班到12年级的教学，孩子的培养方向以大学教育为目标。自1978年建校以来，学校的教育理念从未动摇：就是不断适应最新的社会变化，让孩子们追求学术卓越的同时，也能享受到学习的乐趣。学校不但注重孩子们的相互学习，也鼓励孩子们投身外部世界。学校高素质的教师队伍，鼓励孩子们在学习中保持探索精神和相互协作，同时也带有自己的批判性的思考。
学校的教学进度和设置都超过客安省教育部规定的要求。学校的特色是提供IB课程（International Baccalaureate），是Oakville里唯一提供IB课程教学的私立学校（还有一所公立学校White Oaks也有IB课程）。另外，学校为 7年级至12年级的孩子，还提供大学预修课程（AP），包括：生物、英语、微积分与矢量、物理和视觉艺术。
King’s Christian Collegiate
http://www.kingschristian.net/
招生年级：9——12年级（男女混校）
学费：$14,300 to $44,000 /年
主要语言：英语
平均班级人数：20
注册学生:走读580人，家庭寄宿55人（9——12年级）
King’s Christian Collegiate被一直翻译为王子基督高中，是一所独立运作的基督教中学，学校的师资都接受过基督教的教育，学校认为教育的好坏取决于每天与孩子们互动的教师，教师正直的人格是每个学生的积极榜样。学校通过聘请那些具备基督教精神的优秀教师，帮助孩子们在充满挑战的学术环境中取得成功。
学校为孩子们提供全面的教育，特别强调在语言、数学、科学和商业课程上的卓越。学校鼓励学生们始终保持好奇心，并具备批判性的思维，同时培养孩子们的创造力，学生会在王子基督的高中生活中扮演了重要角色，体育、戏剧、音乐和视觉艺术的教育活动在学校里非常普及。
学校官网上公布的学校愿景是：在基督教的环境中提供最优秀的中学教育，鼓励孩子们自律、创造性的思考和坚强个性的发展，以上帝的荣耀为名，使孩子们在学术、社会、身体和精神上不断发挥天赋。学校的宗教氛围较浓厚，适合信奉基督教的家长们考虑。
Fern Hill School
http://oakville.fernhillschool.com/
招生年级：学前——8年级（男女同校）
学费：$18,500 —— $19,700/年
主要语言：英语和法语
平均班级人数：18人
注册学生：走读 400人 (学前——8年级)
Fern Hill学校在奥克维尔和伯灵顿都有校区，招生年级从学前到八年级。老师通过连续几年的教学，来保证教学的连贯性。学校的课程齐全，核心科目外，还辅以美术、音乐、体育、戏剧、法语、中文和西班牙语。学校的教学理念是：“丰富每个孩子的内心、精神和个性。”
St. Mildred’s-Lightbourn School
http://www.smls.on.ca/page
招生年级：学前——12年级（女校）
学费：$8,530 -——$25,320/年
主要语言：英语
平均班级人数：不定
注册学生:走读600人（学前——12年级）
St. Mildred’s-Lightbourn学校的目标是“力求赋予女孩两个持久的特质：根和翅膀。”位于奥克维尔的Eastlake，在校女生将近600名，学校的理念是通过高年级学生帮助低年级学生，并她们共同获益。校长SusanBoth说过：“造就孩子的人格与学业同样重要，因为这样能培养她们选择各自生活方式的能力。”
学校注重建设充满活力的学习环境，旨在满足女孩从幼儿园到高中毕业的独特教育需求。教育计划的重点是培养女孩的智力、社会、情感、身体和精神发展，让她们成为能勇敢接受挑战和改变世界的女孩子。
(文中部分素材来源于学校官网和ourkids.net网站，经个人整理，原创文章，未经作者同意不得转发）
BrittneyJiang : 2015-12-15
#60
谢谢夸奖！
菲莎（Fraser）安省小学排名解读
作为一名地产经纪，本不想过多涉及教育之类的话题，但是看到很多朋友都是拿着菲莎排名，按图索骥作为择校的依据，高中排名倒也罢了，可是小学排名竟然也被重视和追捧到无以复加。希望这篇文章，能够使朋友们深刻理解菲莎排名的实质，而不是一味注重排名结果而被其误导，帮助大家在择校过程中理出一些头绪。
加拿大的公立小学，注重常识教育、鼓励孩子们自由的思考、培养孩子们平等的观念和自己探索知识的兴趣，但却不太重视学术类课程的教学进度和质量，这一点和我们华人家长的期望相比，相差比较大。如果单从语文、数学这些学术类课程的教学来看，即使是加拿大本地教学进度超前的顶尖私校，其阅读、写作和数学的课业量，也远不如国内北上广深的普通公立小学。
我写这篇文章的目的，首先想表达的是：
不建议将菲莎排名作为小学的择校依据，安省公立小学之间的教学质量差别，远不如国内那么大，仅仅凭借一个菲莎排名的结果作为择校依据，是有缺陷的。之所以这么说，
- 第一，是因为小学生学习的科目很多，主要有英语、法语、历史、地理、科学、音乐、美术、体育，而菲莎小学排名的依据，仅仅从孩子们在三年级和六年级的英语和数学的统一测评中取得，考察面非常有限；
- 第二，是因为这些考试对孩子们来说不是必须的，考试结果不会影响孩子毕业，小学生从不留级，所以有些讨厌考试的孩子，会选择在考试那天缺课，但这是会被作为0分计入该校的成绩，一个孩子的缺席对整体成绩的影响极大，所以，大家会发现，考试出勤率高的学校，排名成绩会相对好些；
- 第三，因为孩子们虽然在测评中所表现出的差别很大，但因为加拿大的公立小学，整体学术课程的教学进度都比较缓慢，如果以高中教育的角度看，50步笑100步，其实区别都不大。
- 第四，结合自家孩子的亲身体会，和我们与高中老师的交流，没有发现来自不同公立小学的孩子在升入高中后，学业上存在明显差距，虽然他们毕业的小学排名相差不少。倒是有些私立学校，因为教学进度快的缘故，孩子升入高中9年级时，可以免修掉一些主课。
其次我想说的，如果家长们实在需要将排名作为买房的决策依据（虽然我不太推荐，但市场就是这样），那么务必要将最终排名结果，结合其它数据进行综合比较。其实，除了排名之外，从排名所公布的近10项数据中，我们还能够找出其它准确反映学校状况的数据。
- 第一，是C项，ESL学生比例，可以看出新移民的学生比例；
- 还有一个是D项，表明家庭收入状况，可以看出孩子们的家庭背景（这个数据连续两次都没有提供，但可以从前年的排名数据中找到），个人认为，家庭收入比排名结果更能反映所在学区的人口素质；
- 另一个直观的数据是，连续五年的变化趋势，反应学校教学质量的连续变化；
- 还有，个人认为，六年级的成绩（H-J）比三年级的成绩（E-G）更有说服力，菲莎排名中对此有所忽视，有些学校排名落后，主要是由三年级的测评成绩造成，六年级的测评却非常不错，这一点家长朋友们要特别注意。
- 当然，所有这些数据，还必须结合家长们的实地考察。通过亲身走访，能发现很多数据里不能发现、但家长们又极度重视的学校状况，譬如：校园的硬件条件、周边环境、族裔比例、孩子的气质面貌等等。
最后，对于家长来说，如果对孩子的课业期望非常高，我的建议是：有条件的家庭，在小学阶段，可以考虑选择优秀的私校；但如果孩子本身学习的主观能动性比较强，完全可以通过在家里，给孩子增加英语阅读和数学的练习量，再辅以课外的兴趣班，同样可以为孩子们今后的高中学业打下坚实的基础。
加拿大的公立学校的教育资源分配比较均衡，让孩子们有条件充分享受快乐的童年生活。这里条条大路通罗马，孩子未来的成功与否，主要不是取决于环境，更多的是取决于我们对孩子的言传身教和孩子们自身的努力。很赞同之前看到的一个观点“父母，才是孩子的起跑线”。好父母，好孩子，父母的观点、品格、思想高度和与孩子的交流互动，才是孩子们未来发展起跳的那个平台。
点击查看菲莎小学排名
附件：奥克维尔部分小学评测结果，按社区排列
Eastlake和Old Oakville
IR North & South
Clearview
River Oaks和Uptown Core
Bronte West & East
Glen Abbey
College Park
Rural Oakville
West Oak Trails
（图片来源于菲莎报告，原创文章，未经作者同意不得转发）
holdon : 2015-12-17
#61
special needs 是指什么？gr 6 enrollment是6年纪参加考试的人数吗？谢谢
BrittneyJiang : 2015-12-19
#62
special needs 是指什么？gr 6 enrollment是6年纪参加考试的人数吗？谢谢
非常好的问题！您一定是仔细看过我的文章了。
“Grade-6 enrollment”是指有资格参加6年级测试的学生数量，学生数量越少，成绩的波动性越大。
文中的“Special needs”是Special Education Needs Student的简写，按照安省教育部的定义，是指那些在行为、沟通、智力、身体条件等方面存在一些特殊情况，其正常的教育需求无法通过学校正规教学得到满足的情况，这些学生可能存在
高于或者低于同龄孩子的等级水平的情况，根据个人的观察，学校中大部分special needs的孩子，往往是有多动症、心理疾病、阅读障碍、有听力或者视力障碍等有特殊教育需要的孩子，当然，也不排除天才孩童。通常来说，special needs学生比例低的学校，测试成绩会好一些。
lindalibinbin : 2016-01-06
#64
BrittneyJiang : 2016-01-07
#65
不客气的，对您有帮助就好！
BrittneyJiang : 2016-01-07
#66
您太夸奖了！马上交作业
BrittneyJiang : 2016-01-07
#67
奥克维尔（Oakville）12月楼市概览（2015年）
平均价格：本月奥克维尔所有房屋类型的平均成交价格，为84.4万，比去年12月的77.8万上升8.4%，比今年11月的81.8万上升3.2%。84.4万的平均价格，是2015年全年继8月和2月之后的第三高。需要注意的是，奥克维尔本月200万以上的豪宅成交还在萎缩，平均价格却依然高企，说明价格抬升的力量完全来自于中端和低端市场。
成交数量：本月的成交数量为135套，还不到6月最高峰的三分之一，比之11月也有大幅的减少，但与往年同期相比差不多持平。如果单从数据上看不出有什么明显的变化，但从我亲身的市场感受来看，目前持币待购的买家非常多，而有性价比的房源又严重不足，在某几个热点区域，好房子上市不超过两天就能收到Offer，买家的机会稍纵即逝。
上市天数：上市天数为37天，高于上月的25天，但低于去年同期的38天，年末上市天数的上升，是因为不少前一阵子上市的、价格高开或者有明显缺陷的房源，在这段时间里成交了。
新上市房源数量：受假期因素影响，新上市房源只有110套，只及5月最高峰的六分之一，不过请朋友们宽宽心，从2016年开年的这几天来看，新上市房源已经有所增加，需要买房的朋友们可得关注市场啦。
有效在售房源数量：在售房源只有344套，少于上月的498套，也少于去年同期的374套。从全年来看，在成交数量普遍高于去年同期的情况下，有效在售房源普遍低于去年同期，也就顺理成章了。
总之，今年年底的价格翘尾，是在房源供给严重不足的情况下发生的，整体97%的议价率（成交价格/挂牌价格），和前几个月相比也几乎没有下降，说明了这一轮买卖双方的较量中，卖方完胜。希望随着2016年的到来，这样的局面有所缓解，祝朋友们好运！
（所有数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，原创文章，未经作者同意不得转发）
BrittneyJiang : 2016-02-05
#68
奥克维尔（Oakville）2016年1月楼市报告
本月楼市异常火爆，不管是买卖双方还是从业人员都有些出乎意料。总体来看，这可能是由多方面的因素叠加造成的，既有加元贬值和暖冬效应，个人感觉，可能还有不少国内雾霾的因素，造成了新移民在冬季的集中登陆。
下图是从2013年开始的每月数据统计，第一条蓝色的代表2013年，第二条红色的代表2014年，第三条绿色代表2015年的数据，2016年的数据用紫色显示。
平均成交价格：通常来说，一月的市场往往是价格走低的，但今年一开年竟然就达到89.7万，比去年同期上升11.6%，比去年12月也上升了6.2%。需要注意的是，这个数据是Oakville的各个社区所有房屋类型的统计，如果从华人热衷的几个好学区的独立屋成交价格来看，上升的幅度远远超过这个平均涨幅。
成交数量：本月成交数量为158套，比上月135套有大幅度的上升，也高于去年同期的147套的数量。
平均成交天数：为33天，低于去年1月和12月的37天的数据。
新上市房源：342套，远高于去年12月的110套，但仍然低于去年同期的357套。需要说明的是，这个数据没有剔除同一套房子多次上市的情况。
在售房源数量：本月数据为403套，虽然高于上月的344套，但仍然低于去年1月的442套。
总的来看，市场在长期的成交数量高于上市房源的情况下，造成了有效在售房源数量的逐年减少，再经过近期各种因素的叠加效应，造成现在市场上买卖的天平彻底倒向卖家一方。但是如果从长期的趋势看，如此高热度的楼市行情应该不会持续很长时间。考虑到目前上市房源的迅速增加，希望过后的几个月楼市能逐步平缓下来，让买卖双方都有一个平稳交易的环境。
（所有数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，原创文章，未经作者同意不得转发）
BrittneyJiang : 2016-02-05
#69
奥克维尔（Oakville）2016年1月楼市报告
本月楼市异常火爆，不管是买卖双方还是从业人员都有些出乎意料。总体来看，这可能是由多方面的因素叠加造成的，既有加元贬值和暖冬效应，个人感觉，可能还有不少国内雾霾的因素，造成了新移民在冬季的集中登陆。
下图是从2013年开始的每月数据统计，第一条蓝色的代表2013年，第二条红色的代表2014年，第三条绿色代表2015年的数据，2016年的数据用紫色显示。
平均成交价格：通常来说，一月的市场往往是价格走低的，但今年一开年竟然就达到89.7万，比去年同期上升11.6%，比去年12月也上升了6.2%。需要注意的是，这个数据是Oakville的各个社区所有房屋类型的统计，如果从华人热衷的几个好学区的独立屋成交价格来看，上升的幅度远远超过这个平均涨幅。
成交数量：本月成交数量为158套，比上月135套有大幅度的上升，也高于去年同期的147套的数量。
平均成交天数：为33天，低于去年1月和12月的37天的数据。
新上市房源：342套，远高于去年12月的110套，但仍然低于去年同期的357套。需要说明的是，这个数据没有剔除同一套房子多次上市的情况。
在售房源数量：本月数据为403套，虽然高于上月的344套，但仍然低于去年1月的442套。
总的来看，市场在长期的成交数量高于上市房源的情况下，造成了有效在售房源数量的逐年减少，再经过近期各种因素的叠加效应，造成现在市场上买卖的天平彻底倒向卖家一方。但是如果从长期的趋势看，如此高热度的楼市行情应该不会持续很长时间。考虑到目前上市房源的迅速增加，希望过后的几个月楼市能逐步平缓下来，让买卖双方都有一个平稳交易的环境。
（所有数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，原创文章，未经作者同意不得转发）
marsperson : 2016-02-11
#74
Excel第一个图Y轴故意区间取值，视觉上显得柱状图增长非常大
CanUC : 2016-02-12
#75
Excel第一个图Y轴故意区间取值，视觉上显得柱状图增长非常大
这也不是太离谱，以一月的700和900对比，即便y轴是全值，也有1/3的落差。不算过分
waren : 2016-02-12
#76
住这么远，如果是在万锦上班，
呵呵，多伦多游天天出发!
BrittneyJiang : 2016-02-12
#78
即便是广告贴，但这种月度成交报告的文章典型吗？
BrittneyJiang : 2016-02-12
#79
Excel第一个图Y轴故意区间取值，视觉上显得柱状图增长非常大
如果我在Y轴不设取值区间，出来的效果是这样的，您看看这样的效果好不好？
提供了图表的目的，是为了能让人看出变化，设置取值区间不过是为了增加可读性，不存在夸大增长的动机，因为像去年春季和秋季出现的价格回落，显示效果一样直观。另外，这也是加拿大本地地产报告的常见做法。
BrittneyJiang : 2016-02-12
#80
谢谢！
Superintender : 2016-02-12
#81
BrittneyJiang : 2016-02-12
#82
这个我去年统计过，是针对一些高排名的热点学区和某个月的时间段做抽样统计。假设买家经纪的族裔等于买家族裔的情况下，万锦的某个华人热点学区的华人购房比例超过80%，列治文山约为60%，奥克维尔在某些排名好的热点学区，到了临近开学季，华人购房比例最高的时候约有30%，但总体上还是只有20%左右。
可以点击我的旧文《大多华人置业热点区域的涨幅比较》
五味散人 : 2016-02-12
#83
这个我去年统计过，是针对一些高排名的热点学区和某个月的时间段做抽样统计。假设买家经纪的族裔等于买家族裔的情况下，万锦的某个华人热点学区的华人购房比例超过80%，列治文山约为60%，奥克维尔在某些排名好的热点学区，到了临近开学季，华人购房比例最高的时候约有30%，但总体上还是只有20%左右。
可以点击我的旧文《大多华人置业热点区域的涨幅比较》
先说你是不是房产经纪?
zzxxss : 2016-02-12
#84
提供的是客观数据，利人利己，与是不是中介看不出有什么关系
pragmatist : 2016-02-12
#85
daxigua001 : 2016-02-12
#86
半年被冻成冰棍儿的地方。。。房价这么高不会买V市的？
fangcool : 2016-02-12
#87
如果我在Y轴不设取值区间，出来的效果是这样的，您看看这样的效果好不好？
提供了图表的目的，是为了能让人看出变化，设置取值区间不过是为了增加可读性，不存在夸大增长的动机，因为像去年春季和秋季出现的价格回落，显示效果一样直观。另外，这也是加拿大本地地产报告的常见做法。
一般做论文的时候，对于大计量单位数据的图标，要求适当取值，增加可观性，因为你要做统计检验，差是否显著。楼主这个表格做的很好！
hao_xd : 2016-02-14
#88
我是真奇怪 ，依加拿大的目前经济，能支撑房价的不断上涨吗？现在涨价的房市看不懂了
BrittneyJiang : 2016-02-14
#89
奥克维尔（Oakville）豪宅地图
豪宅之所以成为豪宅，不但需要有豪华外表、超大的室内空间和超规格的内部装修，更要在特定的区域内，这个区域不但应该具备优美的自然环境，还要有高收入、高素质的人文环境作为保障。
奥克维尔临湖的豪宅区名声在外，但并不是说：只要是Old Oakville和Eastlake里就都是好地块。还有，多大的地块才是好地块？对应的价值是多少？同样大小的地块价值就一样吗？因为这两个社区建立较早，经过不同建造年代、不同地块和不同房屋类型的混合，造成豪宅和豪宅地块的定价模型非常复杂。同样的房子，过了一个路口，价值可能就会有差异；同一条路上，同样面宽的地块，根据车流量的分流大小，也会对房子价值有巨大影响。
本人长年生活在Oakville的豪宅区内，长期跟踪本地的豪宅市场，熟悉区内的每条优美小路和安静街区。现在，看着周围的一栋栋新宅建起来，也看到现在来豪宅区置业的华人朋友越来越多，但很多朋友在挑选豪宅时，并没有注意其中的细微差别，我这里就为大家做一个简单的罗列汇总，方便大家在选购豪宅前做准备。
150万-200万的成交统计：上面的图表是Oakville在2015年全年各个社区的成交统计，为了方便朋友们对情况有一个整体了解，我们姑且就把150-200万也放在一起来比较。从图中可以看出，150万到200万的房源主要集中在Old Oakville和Eastlake社区，Bronte West和East也有少量，另外一些主要集中在IR社区中的Joshua Creek。总计130套，平均成交时间是46天，成交时间中值是35天。（平均成交时间是所有记录的算术平均值，中值是指数列按照由大到小排列起来的中间值，就是说有一半的房源是在35天以内成交，另一半的房源则是在35天以上成交）。
200万-300万的成交统计：主要集中在Old Oakville和East Lake，另外Bronte East的新建房也有不少，其它社区几乎没有。总计78套，平均交易时间55天，成交时间中值为25天。
300万以上的成交统计：基本集中在沿湖和Gloucester Ave到Morrison Rd之间，另外Eastlake的Lakeshore路以南的沿湖区域也有少量成交。总计23套，平均交易时间为89天，中值为64天。
附图是三个价格段的位置分布图，请注意图中标注的位置只是一个大致的示意，并不完全精确。
（所有数据来源于多伦多地产局MLS系统，Brittney地产团队原创文章，未经同意不得转发）
Superintender : 2016-02-14
#90
我是真奇怪 ，依加拿大的目前经济，能支撑房价的不断上涨吗？现在涨价的房市看不懂了
看不懂就对了, 你又不是经济学家. 看得只是一面,无法看到全面的情况
BrittneyJiang : 2016-02-15
#91
最近奥克维尔的房子特别的火，一方面是因为市场上的房源特别少，另一方面是最近新移民登陆高峰的原因，所以卖家在定价上的话语权很大。
现在可能准备购房的朋友们有些着急了，准备卖房的朋友们也不知道出在什么价格合适。我觉得吧，我们既要承认最近一、两个月来的房价跃升有一定的合理性，但也不要在现有的基础上再度高估房价的短期上升潜力。对于买到房的朋友，那恭喜您了；但错过这一波涨幅的朋友，个人觉得现在也没啥好多担心的了，个人认为短期再度大涨的可能性不大。
这是最近几年的平均价格统计，各位可以看一下，在2013年和2014年的上半年，从一月开始，价格基本是逐级走高，到7、8两个月的假期效应显现，价格开始回落。但是从去年开始，华人成了奥克维尔的购房主力，2月的春节假期效应和8月开学季的集中安家成为影响房价的重要因素。从去年的1月到12月的全年成交来看，不是每个月的房价都会节节攀升的，大涨过后往往会出现一个平稳期。所以，建议朋友们如果当下没有遇上心仪的房子，也不一定急于在当前仅有的房源里选择下手，还是可以考虑等待一段时间的，但也不建议拖延至暑期的登陆高峰。
我最近把奥克维尔在2015全年，各个社区独立屋的历史成交记录，按照不同房屋的类型做了分类统计，现在分享出来，供朋友们在出价或者挂牌的时候参考。祝朋友们猴年里人安、房安、心安！
BrittneyJiang : 2016-02-15
#92
奥克维尔2015年1月—12月独立屋成交统计——Glen Abbey社区
（文中数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，原创，未经许可不得转发）
BrittneyJiang : 2016-02-15
#93
奥克维尔2015年1月—12月独立屋成交统计——Eastlake社区
（文中数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，原创，未经许可不得转发）
BrittneyJiang : 2016-02-15
#94
奥克维尔2015年1月—12月独立屋成交统计——Iroquois Ridge North社区
（文中数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，原创，未经许可不得转发）
BrittneyJiang : 2016-02-15
#95
奥克维尔2015年1月—12月独立屋成交统计——Iroquois Ridge South社区
（文中数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，原创，未经许可不得转发）
BrittneyJiang : 2016-02-15
#96
奥克维尔2015年1月—12月独立屋成交统计——Old Oakville社区
（文中数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，原创，未经许可不得转发）
BrittneyJiang : 2016-02-15
#97
奥克维尔2015年1月—12月独立屋成交统计——River Oaks社区
（文中数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，原创，未经许可不得转发）
BrittneyJiang : 2016-02-15
#98
奥克维尔2015年1月—12月独立屋成交统计——Clearview社区
（文中数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，原创，未经许可不得转发）
BrittneyJiang : 2016-02-15
#99
奥克维尔2015年1月—12月独立屋成交统计——Uptown Core社区
（文中数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，原创，未经许可不得转发）
BrittneyJiang : 2016-02-15
#100
奥克维尔2015年1月—12月独立屋成交统计——West Oak Trails社区
（文中数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，原创，未经许可不得转发）
BrittneyJiang : 2016-02-15
#101
奥克维尔2015年1月—12月独立屋成交统计——Rural Oakville社区
（文中数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，原创，未经许可不得转发）
BrittneyJiang : 2016-02-15
#102
奥克维尔2015年1月—12月独立屋成交统计——College Park社区
（文中数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，原创，未经许可不得转发）
BrittneyJiang : 2016-02-15
#103
奥克维尔2015年1月—12月独立屋成交统计——Bronte East社区
（文中数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，原创，未经许可不得转发）
BrittneyJiang : 2016-02-15
#104
奥克维尔2015年1月—12月独立屋成交统计——Bronte West社区
（文中数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，原创，未经许可不得转发）
BrittneyJiang : 2016-02-15
#105
奥克维尔2015年1月—12月独立屋成交统计——Palermo West社区
（文中数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，原创，未经许可不得转发）
BrittneyJiang : 2016-02-15
#106
通知：2016年3月北京、上海举办奥克维尔与多伦多房产与生活的介绍会
今年3月，我和我的团队成员将在北京和上海，举办两场奥克维尔与多伦多房产与生活的介绍会，适合即将登陆定居的新移民朋友参加。具体时间如下：
北京介绍会，3月19日（周六）下午2:00 - 4:30；
上海介绍会，3月26日（周六）下午2:00 - 4:30；
主要内容如下：
1. 多伦多主要定居地点的比较与选择；
2. 奥克维尔及多伦多的地产市场分析；
3. 学区选择以及公校和私校的比较；
4. 奥克维尔几个主力价格段的典型房屋介绍；
5. 大多伦多小学和中学校园生活简介。
请有意向参加的朋友发邮件报名订位，brittneyjiang@gmail.com，邮件中请注明您的姓名、参加讲座的城市、人数、联系电话，最后还可以写上一些您比较关心的问题。
讲座的具体地点，我将以邮件的形式提前通知您。因为会议室人数有限，订满即止，谢谢！
dface : 2016-02-22
#107
非常好的贴子，受益匪浅！感谢楼主的分享！请教楼主，west oak 和 river oak，您从社区综合情况看，会比较推荐哪个社区呢？
BrittneyJiang : 2016-03-04
#108
大多伦多热点高中的菲莎排名对比报告
2016年安省最新的菲莎高中排名新鲜出炉了，不管是已经置业或者没有置业的朋友们，都比较关心排名结果。相比往年，今年的变化还是比较大的（各位可以点击
菲莎排名官网寻找自己感兴趣的学校）。
虽然我觉得在华人社会里，目前普遍存在“误读菲莎排名”和“过度看重排名”的现象，但形势比人强，高中排名的简单数字指引着很多新移民的置业方向，因而对于未来房价的涨幅具有很强的引导作用。所以，作为一名地产从业人员，不得不研究这个榜单。这里我为朋友们整理了一下，方便大家做一个直观的判断。
从结果看，奥克维尔的排名普遍上升：
- 富人区里的Oakville Trafalgar高中，从第9上升一位到第8；
- Abbey Park从第7下降3位到第10，变化不大；
- Iroquois Ridge从第22上升到第16，前进6名；
- White Oaks从第47上升到第42，前进5名；
- Garth Web在2012年才成立，排名从第72上升到第60，进步明显；
列治文山的三所热点高中，则大幅退步：
- Bayview从第4下滑到第16，一下子滑出前10；
- Richmond Hill从第9落到25，下降了16名；
- Richmond Green也从第41下降到60；
万锦有两所高中排名大幅上升：
- Unionville、Trudeau、Bur Oak三所高中都保持稳定，都从第9变为第10，几乎没有变化；
- Middlefield表现亮眼，从第29上升到第8；
- Markville从第4下降到第25；
- Markham从第119上升到第52，突飞猛进。
菲莎排名的依据，主要是高中9年级的数学和10年级的英语测试，具体的排名项目介绍，可以点击我的旧文《
菲莎（Fraser）安省中学排名解读》，在帖子的二楼位置。
由于数学的测试有两部分成绩组成，分纯数学和应用数学，我这里把两个结果的平均成绩，作为排序的依据。
英语测试的结果，也有两个指标，分别是一次通过率和二次通过率，我把两次通过率取平均值，作为排序的依据。
从两门课的成绩排序来看，毫无疑问，奥克维尔的几所高中在英语上的优势明显，并且连续多年保持比较好的成绩，去年的排名对比可以点击我的旧文《
隐藏在排名背后的学区优势》，在第22楼的位置；万锦则在数学上保持优势；列治文山普遍下滑的原因，大部分可以归结为数学测试的不理想。
需要说明的是：每年的测试结果具有一定的偶然性，排名的适当波动属于正常现象。更高的排名并不代表孩子就一定能够获得更好的教育资源，公立学校的差异也不是能够凭借排名做简单区别的，提醒各位还要综合考察社区环境、族裔结构、家庭收入等多方面因素，做出比较完整的判断。谢谢！
（所有数据来源于菲莎官网，图表经个人整理，原创文章，未经同意不得转发）
附图：
Oakville所有高中排名
Richmond Hill所有高中排名
Markham所有高中排名
BrittneyJiang : 2016-03-04
#109
火热的冬季——奥克维尔2016年二月楼市报告
奥克维尔二月的楼市异常火爆，
平均价格为98万，比去年同期的87万5上升了12%，比一月89.7万的平均价格又上升了9.3%。需要注意的是，去年二月87.5万的价格是上半年的最高点，也是全年的第二高点，第一高点出现在半年之后的8月。二月和八月价格走高的现象，和中国人利用春节和暑假期间登陆买房的时间节点完全吻合。如果这样的节奏在今年重演，那么今年二月98万的价格，会不会也是上半年度高点呢？让我们拭目以待吧。
成交数量相比今年一月的158套大幅上升80%，为286套，比去年同期的203套的成交量也有41%的增长。现在，Oakville抢offer的现象比以往任何时候都多，在当月的所有成交中，有超过三分之一是高于要价成交。由于98万的平均成交价格是包含了带公管费的物业，如果单独分析上述的三个好学区的独立屋价格走势，其相比去年同期的价格涨幅甚至高达20%以上，市场热度可见一斑。虽然整体的议价率只有99%，但是如果只看Oakville Trafalgar，Iroquois Ridge和Abbey Park这三个高中学区，我们就会发现，120万以下的独立屋极受追捧，很多要价合理的房子在上市的第一天就能接到offer，手脚慢的朋友，经常是还没来得及看房，房子就已经成交了。
二月的平均
上市天数为20天，不但远远低于上个月的33天，也低于去年二月的22天，如果我们观察四年来的成交数据，就会发现：成交均价和成交数量逐年走高，成交时间和在售房源越来越少，各方数据都显示整个市场越来越向卖方倾斜。
但是，个人觉得目前也不宜过度高估未来的涨幅，因为虽然最近北上广深的房价涨幅迅猛，使得新移民购房的财富效应增强，但是国内银行对于外汇流出的管制却在不断加强。总体来看，由于今年二月的房价跃升过于快速，个人觉得这个价格有可能是上半年的高点。预计未来若干月的价格将会平稳甚至出现小幅的价格回落，对于准备购房的朋友，可以考虑选择今年四月和五月的时间窗口入市。
（所有数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，原创文章，未经作者同意不得转发）
iamdoujie : 2016-03-21
#110
花了一个多小时从头看到完，原创的好文，花了楼主不少的心血。感谢。
最近有搬家到oakville的想法，连着几个周末看open house，感觉市场太火爆。
真的是无从下手，茫然、焦虑，各种纠结。
蓝天888 : 2016-03-23
#111
花了一个多小时从头看到完，原创的好文，花了楼主不少的心血。感谢。
最近有搬家到oakville的想法，连着几个周末看open house，感觉市场太火爆。
真的是无从下手，茫然、焦虑，各种纠结。
你现在在大多的哪里？慢慢看
sunny moon : 2016-03-25
#112
sunny moon : 2016-03-25
#113
BrittneyJiang : 2016-04-17
#114
BrittneyJiang : 2016-04-17
#115
花了一个多小时从头看到完，原创的好文，花了楼主不少的心血。感谢。
最近有搬家到oakville的想法，连着几个周末看open house，感觉市场太火爆。
真的是无从下手，茫然、焦虑，各种纠结。
谢谢您的夸奖！
您不要着急，现在奥克维尔的市场成交确实非常火爆，留给买家的决策时间非常短。建议您在很好地理解本地的社区和学区差异后，适当缩小选择范围，做到新房源上市的第一时间就去看房，您的经纪一定会建议有房价的合理估值区间，只要对房价的评估心里有底，就不会害怕抢offfer。
祝您安家顺利！
BrittneyJiang : 2016-04-17
#116
非常好的贴子，受益匪浅！感谢楼主的分享！请教楼主，west oak 和 river oak，您从社区综合情况看，会比较推荐哪个社区呢？
这两个社区都在Upper Middle Road以北，如果您以交通出行和生活便利作为首选，那么是River Oaks社区稍好些；如果您想控制在一定预算内选择新一点的房子，那么West Oak Trails社区选择多一些；从高中学区上看，两个其实都还不错的；至于社区内部的风貌和族裔特点，我觉得这两个社区还是差别挺大的，建议您通过实地考察来了解。
BrittneyJiang : 2016-04-17
#117
居高不下——奥克维尔（Oakville）2016年三月楼市报告
奥克维尔3月的成交持续火爆，平均价格已经接近百万大关，达到99万，比今年二月的成交价格高了1.1%，比去年3月的成交价81.7万高出整整21.3%。
成交数量为347套，比今年二月的286上升了21%，比去年3月的305套上升了14%。
平均成交天数只有18天，比上个月的20天又减少了两天，这是近5年来的最低数据，如果说现在是奥克维尔最火热的购房季，可能毫不为过。
在售房源数量为509套，比上个月的423套有所增加，但如果以过去普遍在600套以上的数据来看下降太多，说明现在供应量还是严重不足。
看来，我在上个月对楼市的估计有些乐观了，当时认为这波上涨主要是中国人利用春节短登集中购房所造成的，一旦到了三、四两月就会平稳，现在看来，购房的需求还远远没有完全释放。从我身边的观察，由于此波上涨过于凌厉，原先的老移民置业后的财富效应凸显，这些人现在又加入了二次置业的大军；另外，很多刚处于申请阶段的新移民，为了防止房价的大涨所造成的损失，也开始在多伦多提前置业。房价上涨的列车一旦启动，短期内很难靠自身的机制停止下来。
3月短期回国一趟，去了北京、上海，看到了这两个城市的喧嚣和雾霾，也感受到了那里的高效、创新和吃苦耐劳的奋斗精神。当下，正是中国财富火山的喷发之际，作为国人移民的目的地之一，多伦多的市场没有不火的道理。
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BrittneyJiang : 2016-04-20
#118
2016年3月奥克维尔（Oakville）各社区成交分析
最近奥克维尔的楼市火热，各个社区都出现了大量加价成交的情况。为了方便各位对市场做一个判断，这里把各个社区的成交做了一个统计，供正在买房的朋友们参考。
- Iroquois Ridge South社区的整体议价率排名第一，成交价为要价的104%，有80%是不低于要价成交的，平均成交时间只有7天，但由于当月的成交数量太少，只有5套，不是非常有说服力；
- Glen Abbey的整体议价率同样为104%，76%的成交是不低于要价成交，平均上市天数8天，21套的成交情况下，上述数据还是非常有说服力的；
- Clearview的议价率为102%，67%的情况下不低于要价成交，平均上市天数是整个奥克维尔最短的，只有6天，成交6套；
- River Oaks的议价率同样为102%，68%的成交不低于要价成交，平均上市天数为7天，成交22套；
- College Park、Palermo West和West Oak Trails，这三个社区的整体情况差不多，平均议价率约100%到101%，平均上市天数9到10天；
总体来看，Iroquois Ridge South，Glen Abbey，Clearview和River Oaks，由于大量成交集中在120万以下，学区好，房子也多以标准的二层独立屋为主，毫无疑问是当下奥克维尔最火的四个社区；但是排在后面的几个社区，特别是IR North和Eastlake，成交其实一点也不差，只不过因为部分总价较高，平均成交时间长一些也是自然的。
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BrittneyJiang : 2016-05-06
#120
奥克维尔（Oakville）2016年四月楼市报告
（文字待补充）
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corespeed : 2016-05-28
#122
请教现在Oakville房价在100左右万的独立房全屋出租大概能租多少钱啊?Thanks a lot!
BrittneyJiang : 2016-06-09
#123
请教现在Oakville房价在100左右万的独立房全屋出租大概能租多少钱啊?Thanks a lot!
请私信联系，谢谢！
百万大关，一举突破！（Oakville奥克维尔2016年5月楼市综述）
平均成交价格步入百万大关，为102.2万，比今年二至四月所构筑的98至99万的价格平台，又上了一个台阶。五月的102.2万价格比四月的98.7万上升了3.6%，比去年同期五月的82.3万上升了24.3%，令人乍舌。
成交数量和今年4月相同，为487套，相比去年同期的393套上升了23.9%，说明买盘依旧很旺。
平均成交时间为16天，虽然比今年四月所创造的极限低点15天多了一天，但依然维持在16天的低位，比去年同期的21天少了5天。今年4月到5月的15和16天的上市时间，是我所跟踪的近5年来所有成交数据里的最低记录。
新上市房源数量为542套，相比今年四月的627套减少了13.6%，比去年5月的641套减少了15.4%。在房价上涨的过程中，新上市房源数量没有增加，反而有所减少，个人猜测，可能是由于当前的房价短期上升幅度过大，卖家的心理预期上升，出现了惜售的情况。
在售房源数量为446套，比上个月的499套少了10.6%，比去年同期的740套少了39.7%。在售房源如此之少，是由于前几个月的累积成交数量过大，而上市房源又远少于过往同期的双重作用下，造成了当前市场供应的极度不足，
回顾今年上半年，在一、二月新移民的集中登陆过后，房价被迅速拉起，老移民闻讯也迅速加入了二次置业的战团，新老移民的双重强大购买力，造成了房价的居高不下。从5月的市场来看，购买力已经蔓延到了本地的豪宅市场。Eastlake的豪宅成交快速启动，有一套房子加价53.7万、整整溢价150%成交，在业内造成了不小的震动，虽然这只是一个特例，但也说明了外来人口对奥克维尔豪宅区的认可和青睐。
过去的四月和五月的市场，由于在售房源数量处于历史低位，严重的供应不足造成抢房现象普遍，平均成交时间只有15到16天。需要说明的是，这个成交时间是所有数据的算术平均，并不能反映市场上的真实情况。实际上很多好房子如果不设定统一抢Offer的时间，上市当天就能接到Offer，对于很多买家来说，买房的过程犹如一场战斗。接下来七、八两月，是西人的传统度假时间，按照历史走势，上市房源会有所减少，但这也是新移民集中登陆的高峰。因此，个人预计，6月过后房源供应将更加紧张，如果国内的外汇管制和多伦多本地的房产政策不出现重大调整，房价将继续攀高。
今天看到财经杂志MoneySense公布了《2016年加拿大最宜居城市排名》，排名第一的是首都渥太华Ottawa，伯灵顿Burlington和奥克维尔Oakville紧随其后，分列第2和第3。其它大多的主要城市排名如下：旺市Vaughan名列20；列治文山Richmond Hill名列27；万锦Markham名列37；多伦多主城区Toronto名列43；密西沙加Mississauga名列54；汉密尔顿Hamilton名列62。相比大多伦多的其它城市，奥克维尔Oakville在房价、交通、环境、学区、族裔比例和宜居指数等各项指标上，都具备相当的优势，虽然短期上涨幅度不小，但个人还是坚持认为具有不错的投资价值。
（原创文章，所有数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，转发请注明作者信息）
peridudu : 2016-06-24
#124
LZ的研究报告非常用心，受益良多。文中多次提到Burlington 另外开贴，可否给一下链接。谢谢！
BrittneyJiang : 2016-08-12
#126
LZ的研究报告非常用心，受益良多。文中多次提到Burlington 另外开贴，可否给一下链接。谢谢！
关于Burlington的市场分析，您可以给我您的邮箱，我会每月通过邮件发送给您。
BrittneyJiang : 2016-08-12
#127
奥克维尔（Oakville）2016年7月楼市综述
由于近期工作繁忙，6月和7月的市场报告合并在一篇文章中。
平均成交价格：7月的平均价格为99万4千，比去年同期增长20%，但比今年六月的102万4千下降了2.9%。回想起今年1月的平均价格还在90万以下，但从2月开始突然上跳到100万的价格台阶之后，基本处于逐月攀升的态势，直到今年6月到达102万4千的高位，7月开始略微下降。虽然从数据上看，7月比6月有所下降，但从我们在市场上的直观感受却是有些冷热不均，对于那些没有明显亮点的房子，成交的难度稍有增加，但对于那些装修或地块有明显亮点，还有一些相对被低估的地区，价格却仍然处于持续上升的过程中。
成交数量：7月为332套，比六月的472套大幅减少30%，但于去年同期持平。
新上市房源数量：7月为446，6月为612，两个月份相比去年同期都仅有2%的上升。
在售房源数量：7月为408套，比去年同期减少33%；6月为447套，比去年同期减少35%。纵观今年市场，除了3月略微超过500套，其它各个月份都在500套以下，而且从3月开始的在售房源数量一直呈现不断减少的趋势。
平均成交天数：7月为19天，比去年同期减少35%；6月为15天，比去年同期减少30%。
7月下旬，温哥华宣布了对外国买家征收15%的政策，对多伦多本地购房人群的心理也造成了不小的震动，很多客户纷纷询问我们对这个政策的看法。看到这个政策我首先感觉是似曾相识，如同国内政府的所作所为，政府首先做的不是增加供给，而是增加税收，治标不治本，看样子到了哪里都不能指望政府出手降房价呀。
温哥华出台这样的政策，我认为有一定的合理性。因为长期以来，加拿大对于外籍人士的购房完全不加辨别，在购房政策上的支持甚至好于本国人士。外籍购房人士的购房贷款和新移民享受同样政策，只要满足35%的首付，基本不看贷款人的收入情况，就可以无条件给予贷款；在利率上也和本国人士享受同等的待遇；外籍人士在房屋卖出时的税收，基本也等同于本国人投资房的税收。但是对于加拿大公民和永久居民，只要不是新移民，就要看贷款人实际的家庭收入情况，根据其家庭年收入给予大约5倍的贷款总额。所以对于平均家庭收入10-15万的家庭，基本买不了100万以上的房子。因此大部分的温哥华和多伦多本地居民，并没有在本轮的房价大涨中获得很好的投资收益。这一点和国内的北上广深有很大的不同，十多年前，北、上、广、深的本地居民，往往通过多套房产的投资，实现了家庭财富的巨大增值。所以我觉得温哥华出台这样的政策，方向上是对的，因为在房价快速上升的城市，本地居民理应获得同等待遇，并给予外来投资者增加一定的购房壁垒，但问题是，这个政策出台的太晚了，当前温哥华的房价早已一骑绝尘，绝大部分本地人已经难以望其项背了。现在出台这样的政策，主要的作用是给本地居民一些情绪上的安抚。
相比温哥华不到250万人口规模，多伦多600万人口的城市体量则要大很多，多伦多独立屋的平均价格和历史涨幅也低于温哥华，所以我认为多伦多未来几年出台同样政策的意愿要小很多，除非明年又连续出现了今年这样的大涨的情形，那么不排除多伦多也将出台同样的政策。
总体来看，奥克维尔7月的楼市有轻微的降温迹象，一方面是因为政府频繁释放楼市降温的信号，另一方面也是由于前期涨幅过大，市场本身也需要做适当回调。考虑到目前可销售房源的持续减少，而8月又是国人的传统登陆高峰，所以8月的楼市价格不容乐观。有些客户经常询问我们关于购房时机的选择，我们的建议如下：如果您是新移民在加拿大的首次置业，那么不建议等待时间过长，看到心仪的还是要下手，因为这是刚需，一旦踏空后被楼市一路逼空，那是非常痛苦的。但如果您是以投资为目的，属于在加拿大的二次置业，那完全可以选择等待时机，至少可以到9、10月份上市房源多些的时候再行出手。
（原创文章，所有数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，转发请注明作者信息）
qixinmei : 2016-08-17
#128
BrittneyJiang : 2016-10-10
#129
谢谢你的一系列文章，很系统很用心，但信息含量比较大，不是很快就能掌握一条清晰的主线。根据你的文章，如果买60万左右的房子，只能选镇屋了，选哪个区域有比较好的升值潜力呢？
选择没有管理费的就行，但现在奥克维尔这个价格段的镇屋已经很少可以选择了。
BrittneyJiang : 2016-10-10
#130
奥克维尔（Oakville）2016年9月楼市综述
平均价格：奥克维尔的楼市，从今年开年以来持续火热，除了在今年的7月有略微的降温以外，其余都呈现逐步走高的趋势。8月的均价为104.6万，比去年同期上升了16.2%；9月的均价为106万，比去年同期上升了31.1%，涨幅令人咋舌。
成交数量：8月的成交数量为309套，9月的成交数量为339套，比去年同期均有大约20%的上升。
新上市房源：9月开始，新上市房源数量有明显增加，从8月的356套增加到544套，但这两个月仍然少于去年同期。
在售房源数量：从今年的3月开始，在售房源不但大大少于去年同期，而且基本呈现逐月减少的趋势，至8月仅为345套，9月上升到419套，仅为去年同期的60%左右。
平均成交天数：8月曾经上升到20天，9月又下降到了16天，比去年同期缩短了整整一周时间。
由于今年市场上的在售房源数量过少，而求购者又甚多，因此房价基本处于稳步上升的态势。图表提供的是所有房屋类型的成交统计，对于中国买家追捧的好学区的独立屋，总价又在150万加币以内的刚需房来说，实际价格的上升幅度超过上面的平均价格升幅，所以即将购房的朋友们不要掉以轻心。
最近有很多朋友们问我，未来房价会不会下跌，因为目前有银行收紧了购房贷款，而加拿大政府似乎又有打压的政策出台，是选择立即下手还是持币观望为好？这个问题很难回答，因为短期的市场走势很难预测。我们从市场上的观察来看，虽然买房的顾客很多，但很多是把未来的置业需求提前了，今年我们的客人买房后立即出租的情况非常多，造成目前的房价在涨，但租金却在下跌。从去年下半年以来，国内二、三线城市的房产市场井喷，财富效应非常明显，造成了当前市场的资金充沛，随着中国部分城市在国庆长假期间出台的楼市新政，已经让国内的楼市急剧降温，希望进而也能影响加拿大的楼市。但国内的限购政策会不会又把资金挤出到海外？这也是个未知数。总的来说，回顾过往的历史，这样持币等待房价下跌再入手的成功概率并不高，如果您执意如此，建议给自己设定一个期限，或者三个月或者半年，如果届时不能跑赢市场则要老老实实的止损进场，不然，后果您懂的。
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BrittneyJiang : 2016-12-23
#131
奥克维尔各社区2016年月度成交统计
下面几个图表，是各个社区Freehold（没有管理费）的房子，在2016年4月到11月的成交汇总，仅供各位参考。
从总体的上市时间来看，Glen Abbey、Clearview和Uptown Core这三个社区的成交时间最短，而Old Oakville由于房价高、大部分比较老旧，成交时间最长。
从总体的溢价率来看，Glen Abbey和Clearview最高，看来学区好、房价低就是王道。
从成交的价格范围看，除了Eastlake每月的最低价格不断攀升（看来想挤进豪宅区不太容易啊），其它大部分社区虽然价格不断走高，但是最低门槛却没有显著上升，这对于那些预算不高的朋友们算是一个好消息，只要我们有耐心，并且放低一些要求，还是能在心仪的社区买到房子的。
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BrittneyJiang : 2016-12-24
#132
奥克维尔2016年11月市场报告
11月的市场一骑绝尘，完全突破了8、9、10三个月所构筑的105万的台阶，达到了111.4万，比去年同期81.8万的平均价格上升了36%，成交数量的持续高位，使得在售房源严重不足，整个市场平均只有19天的成交时间，虽然多伦多进入了初冬，但市场完全没有冷却的迹象。
值得注意的是，近期，政府和银行都在不断加大对楼市打压的力度，年底的贷款利率越来越高，贷款审核越来越严。另外，政府也试图通过增加高价房屋的物业转让税，来减免一些工薪阶层的买房压力。
尽管圣诞节前的房源非常少，可是购房者看房、找房的热情仍然高涨，市场上持币待购的人仍然很多。考虑到20017年春节来得比较早，加上国内近期雾霾严重，中国人登陆买房的节奏也会随之提前。回顾今年的楼市节奏，已经完全脱离了过去的轨道，中国人强大的购买力，造成房价的单边上扬。如果政府近期没有大力度的楼市打压政策出来，明年开年的房价不容乐观，请购房者做好一定的心理准备。
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BrittneyJiang : 2017-01-10
#133
2016年12月楼市综述与2017年展望（奥克维尔Oakville）
各位朋友看到这个价格数据可能会有些吃惊，12月的平均价格为96.3万，比11月所创造的111.4万的奥克维尔全年最高记录有了14%的价格下降。实际房价真的降了吗？答案是否定的。因为12月的成交量极度萎缩，仅有的少量成交也多限于低价房，而高端房的上市和成交都非常少，由此造成了平均价格的下降。从市场上一些典型房屋样本的实际成交来观察，价格没有下降。
另外，12月仍然仅有19天的平均上市时间，也能印证前面的判断。因为在12月房源总体质量不高的前提下，仍然能有19天的销售时间，和2016年11月的数据完全一样，比2015年同期的37天的数据整整缩短了一半；加上市场上仅有199套在售房源处于历史上的最低位，各项数据都说明，市场处于严重的供不应求的状态。
如果仅从奥克维尔或多伦多的房产数据来看，暂时没有任何迹象可以暗示房价将会下跌；但个人认为，如果从整个宏观经济的大环境来看，大多地区的房市在2017年存在很大变数，最主要的因素来自于中国的外汇流出管制。回顾中国的外汇储备，在2014年6月达到近4万亿的峰值后，一路处于下降状态，到本月最新的数据显示为3万亿，近30个月的时间减少了1万亿。在此期间，华人在全球的移民目的地，诸如：美国、加拿大、英国甚至德国等地的房价，都处于快速上升的态势。从2016年下半年外汇减少的总量来看，这些地区的楼市仍有很大的购房准备资金，所以短期来看，房价仍然具备继续上冲的动能，直到这些资金被消耗殆尽，并且外汇的持续流出也能得到有效抑制。
中国在2017年开年，就宣布了个人外汇兑换和汇出的新规，由于新规的半年过渡期可能会造成购房资金的加速流出，所以预计2017年上半年的房价仍将维持上涨的态势，至于今后具体涨的多少，将取决于未来几个月的外汇流出速度。鉴于中国外汇储备，可能会在半年左右的时间内下降到2.7万亿的警戒位，中国过去若干年长期的居民外汇管理的宽松政策势必终止，预计多伦多的楼市将在2017年三、四季度变为平稳甚至走弱，因此个人对2017年的房价预测倾向于先扬后抑。
但是不管怎样，由于中国北方的空气污染在短期内无法得到有效治理，今后新移民和持旅游签证入境的国人将越来越多，即使总体流出的购房资金下降，但受打击的可能仅仅集中在高端市场，对于那些好学区、低总价的独立屋，价格将持续坚挺甚至继续上涨，另外，租金价格也将缓慢回升，但不管怎样，从长期来看，由于大多地区人口的持续流入，进而导致房价上涨至跑赢通胀的水平，将毫无问题。
（原创文章，所有房产数据来源于多伦多地产局MLS，转发请注明作者信息）
bilong : 2017-02-04
#134
新房子，老房子
新房子就一定是好吗？老房子就一定不好吗？
记得小时候，我最爱的房子是上海市中福会少年宫，那种欧洲宫廷风格的美曾深深震撼到我，长大后才知道，这是建于1924年英籍犹太富商嘉道理爵士的公馆，外号叫大理石宫。上海有许多老洋房，譬如陕西南路上北欧风格的马勒别墅，外滩边扬名中外的和平饭店，东湖宾馆的前身——杜月笙公馆，如果你走进去，就会发现老旧的木地板、狭窄的通道和电梯，但这些都丝毫不影响它们的价值，其实只要有独特的地理位置，经典的建筑外观，有故事的老房子也可以是很美的。
近两年，在奥克维尔豪宅区Eastlake置业的华人明显增加，这里的卖家经纪也开始重视华人市场。因为工作的关系，有的西人卖家经纪还会问我如何吸引本地的华人买家、如何选择本地的中文媒体、华人买家的喜好等等问题。这是因为她们遇到一些出乎预料的情况，譬如说，有些西人认为很有价值的房子却鲜有华人光顾，而有些她们不觉得特别出众的房子，反而却受到华人的追捧。
华人通常喜欢新房子、新装修，现代的风格和明亮的色彩，却不太重视装修的细节设计和用料的材质，我丝毫不否认新房子的价值，但这种房子就像是知名的大美人，因为追求者多而往往代价不菲。其实在同样预算的情况下，也可以选择那些结构良好、但却有具有精良装修和不俗品味的老房子。只要得到好的保养和维护，很多超过50年以上的房子也都可以处于很好的状态，特别是老房子用料的扎实程度是很多新房子所不能比拟的。
住宅的本身是不断贬值的，而土地的价值才是真正带动房价上升的核心。土地价值占比高的房子，不但本身也具有很好的抵御市场风险的能力，而且长期涨幅也一定高于土地价值占比低的房子。可是，很多中国的朋友往往不这么看，觉得老房子似乎就等同于破房子，这可能是国内的历史原因所致。根据资料显示，英国的平均建筑寿命是132年，美国是74年，而中国建筑的平均寿命只有25到30年。但这里是加拿大，我们千万不要用国内的眼光来看待这里的房子呀。
像这套开价180余万的房子就是一个明显的例子，位于Eastlake核心区域的大地块，四卧三卫，113×116英尺，位于Morrison和Chartwell路之间，安静街区的Corner，老房子，但保养的非常好，装修品味不俗，温暖低调而又奢华。深褐色的橡木地板，卫生间布有地暖，专门设计定制的厨具，非普通厨具可比拟的，厨房的天花板布有专业的背景音响，前后花园的绿化和步道也都经过精心设计和维护。附近类似地块成交的两套新建独立屋的价格为380万和450万。
（照片使用已经卖方许可）
BrittneyJiang : 2017-02-19
#136
2017菲莎最新高中排名简评
安省最新高中排名结果出来了，我这里整理了一下，把大多伦多几个主要地区排名在前80的高中罗列出来，供各位参考。（注意：表格中仅包含是公立高中，不包括天主教高中和私立学校。）
奥克维尔几所高中的排名，所体现的含金量非常高，因为我们如果单独看数学和英语测试成绩的话，就会发现在华人的聚居区，大多数高中主要依靠数学取得名次上的优势，而奥克维尔在现有的族裔比例下，六所公立高中全部进入排名的前80，非常的了不起！
Oakville Trafalgar高中从去年的第8，进步到今年的第4，为近5年的最高记录；
IR高中仍然维持16名的成绩，相当稳定；
White Oaks从去年的42，上升到今年的30；
Abbey Park从第10滑落到42；
Garth Webb去年60，今年65；
T.A.Blakelock从去年的130，回到72；
列治文山的排名整体有进步：
Richmond Hill高中，排名从去年的25进步到今年的12；
Bayview高中排名16 ，和去年相同；
Richmond Green从去年的60，进步到今年的35名。
万锦的几所高中虽然排名有升有降，但总体稳定：
特鲁多高中，从去年第10，上升到第3；
Markville，从25上升到第6；
Bur Oak，去年第10，今年稍有下滑，第20；
Middlefield，从第8降落到27；
Unionville，从第10降到20；
密西沙加的
John Fraser高中排名进步明显，从41上升到第16；
伯灵顿的排名始终不温不火，最高的
Nelson高中，排名65；
华人前阶段热炒的Aurora和New Market，高中排名一般，最好的
Aurora高中，排名42，
New Market高中排名57；
北约克的
俄亥高中进步明显，上升至第20。
（原创文章，所有数据来源于Fraser Institue排名报告，图表经个人整理，转发请注明作者信息）
BrittneyJiang : 2017-03-04
#137
井喷——2017年1、2月楼市回顾（奥克维尔Oakville）
平均成交价格：2017年1月市场的平均价格为105.7万，比去年同期上涨了18%；2月市场的平均价格为130万，比去年同期上涨了33%。相对于2月的楼市来说，1月份还算比较平稳。但是到了1月底，市场风云突变，因为有大量的国人集中选择在春节过后登陆买房，对2月份的楼市形成了一个极大的冲击。虽然在整个多伦多的地产市场上，中国人还不能构成绝对主力，但是由于中国人的涌入是一个市场的最主要的增量，所以对楼市的影响不容小觑。
成交数量：1月份的楼市成交数量是177套、2月份是346套，比去年同期都有不小的上涨。但是因为1、2月的新上市房源数量，跟去年相比还有减少，所以造成了1、2月份的楼市库存远低于去年同期的水平，实际仅为去年同期的55%左右。房源的稀缺造成了买家的恐慌，继而导致了2月楼市的井喷。
平均成交天数：1月的平均成交时间是20天，虽然和以往相比已经很低了，但回头看还算能够接受。但是2月份的平均成交时间缩短到了13天，创下了奥克维尔有房产记录的历史上成交时间的最短记录。2016年四月、六月和十月，是去年的最快成交的月度，平均成交天数是15天，但今年的二月份13天又破记录了。由于这个平均成交时间是统计了房地产市场上所有的房源，涵盖了低端和高端房，很多高端房的成交时间往往非常长，所以极大的拉高了平均数据，实际上，市场上的大部分价格在200万以下的房源，成交时间就是4到7天。
二月楼市的关键字：“加价”
我这里简单统计一下奥克维尔在2月所有Free Hold House的成交记录，总计成交220套，低于原价成交的60套（这60套主要集中在250万以上的高端市场）；原价成交的4套。剩余的156套为加价成交。
这156套的加价成交案例中，不同价格段的加价幅度统计如下：
- 5万之内，14套，占比9%；
- 5-10万，30套，19%；
- 10-15万，26套，17%；
- 15-20万，33套，21%；
- 20-30万，35套，22%；
- 30-40万，14套，9%；
- 40-50万，3套，2%；
- 最高的一套，加价61万。
由于最近很多朋友有一些同样的问题，这里集中谈一下我们的看法。
为什么奥克维尔的房价涨幅如此迅猛？
短期最主要的因素，就是鉴于国内的外汇管制的预期，很多华人将置业的计划提前了。
但长期来看，有以下四个因素。
最主要的原因是奥克维尔的房价长期被低估。放眼整个大多伦多地区，在族裔比例、学区排名和宜居指数上，能够和列治文山、万锦相匹敌的，只有奥克维尔；这三个地方距离多伦多市中心的距离都在30-40公里之间；虽然奥克维尔的华人餐馆和服务较少，但是族裔比例的优势却远远胜出，再加上靠近湖岸的气候优势和独特的自然风光，我认为奥克维尔的房价，至少应该不低于列治文山和万锦；可现在的情况是，奥克维尔的房价反而是最低的。
第二个原因是来自于新移民的直接登陆。以往的老移民在选择定居点的时候，由于国内的信息不对称，到了多伦多后往往选择城北的比较多，因为那里华人比较集中，新落脚的移民往往就近定居下来。随着微信和手机APP的不断普及，很多新移民在来加拿大之前，已经对这里的房产市场做了非常充分的前期考察和信息收集工作，加上新移民的受教育程度普遍提高，所以很多人已经不满足华人过于集中的地区，直接落脚到奥克维尔的越来越多。
第三个原因，是加拿大其它省份的移民，类似PEI王子岛、萨省和魁省的居民，在拿到了身份之后，由于他们已经基本适应了英语的生活环境，所以愿意选择奥克维尔的非常多。
第四个原因，是最近大多其它地区的华人过来买房的人增多，特别是已经在城北置过业的华人，通常也会把那里凌厉的加价风格一同带过来。
奥克维尔的独立屋这个月涨了30万吗？
答案是否定的，虽然这里涨了不少，但也没那么多。平均价格的数据月涨30万，不能代表大部分独立屋能够月涨30万。奥克维尔独立屋的平均房价数据，1月份是131万，2月份是161万。平均数据上涨了30万，是因为奥克维尔房产市场的构成多样，因为这里除了有大量在100万到250万之间的独立屋之外，还有不少300万、500万甚至1000万左右的豪宅市场，由于豪宅的成交往往会避开12月和1月的冬季，所以1月的房价被拉低了。
从统计数据就可以看得出来：
1月份成交的独立屋，在200万以上的总计有12套，其中11套是在200万至300万之间；300万到400万仅1套；
2月份的豪宅市场迅速启动，成交价格在200万以上的共有38套拉高了单月的平均价格。2月里成交价格在200万到300万之间的有24套；300万到400万之间的有9套；400万到600万之间的有3套；600万到900万之间的有2套。
如果我们选择典型房屋样本来观察，根据我们的估计，1月到2月的主力价格段独立屋大约上涨了10%到15%，不管怎么说，单月上涨这么多还是非常少见的。
短期风险考虑
从长期来看，多伦多的房价一定要涨到新移民不愿意过来了，才能停止。现在很多人还是不假思索的登陆多伦多，说明相对于这个城市提供的各种机会而言，房价还不构成进入的阻力。但市场的短期风险还是存在，主要就是政府对于楼市的打压力度，如果政府推出专门针对外籍人士的银行限贷 ，或者效仿温哥华的惩罚性的土地转让税，那么房价的上涨将告一段落甚至大幅下跌。银行的短期小幅加息不用担心，虽然从长期来看，加息对房价肯定有影响，但是在加息的早期阶段，实际上往往伴随着房价的上涨，只有到了加息的末期，才会对楼市造成致命的打击。
奥克维尔最新的学区排名会对市场有什么影响？
通常菲莎排名公布的半年到一年后，学区排名的变化对房价的影响会比较明显，但这次可能更快一些。建议经济实力较为雄厚的还是选择湖边的Eastlake社区，自住、升值都很好；预算不高、又想博一把的朋友，可以选择几个排名靠后一点的高中学区；当然选择IR、Abbey Park和White Oaks高中的学区房，还是非常主流的选择。
关于2017年走势的猜测
因为今年2月份的涨幅很大，随着3、4、5这三个月上市房源的迅速增加，预计楼市会逐步走稳。上半年楼市的主升浪可能已经结束，接下来春季市场，将会以平台整理或者小幅上涨为主。但是到了9月开学前的暑期市场，房价将再次爬高。
结论
关于对房价的短期预测，不要相信专家的观点，大家都是盲人摸象。记得在去年年底的时候，很多媒体和专业机构，对2017年普遍都持非常保守的观点，大部分预计上涨的幅度也都是非常小的，甚至还有不少是预测下跌的。这些预测报导和分析报告，只经过短短两、三个月，就被市场的实际走势所推翻。其实在投资这件事上，很多购房的朋友，凭着自己对本地市场的充分理解，在投资策略上已经远远走在了专家的前面。
因为中国大量中产阶级的迅速涌现，中国北方地区霾害的短期治理无望，某些地区的政治动荡，欧洲的伊斯兰化，全球适合华人移居的英语区国家已经非常有限，加拿大作为少数几个硕果仅存的持续吸引外来移民的发达国家，这些诸多因素将导致多伦多的房产市场长期被外来移民所主导，外来居民的购买力将决定多伦多未来的房价，我们坚持认为，大多的房产市场，从长期来看仍然具有非常好的投资价值。
（原创文章，所有数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，转发请注明作者信息）
BrittneyJiang : 2017-03-04
#138
奥克维尔各社区房价与学区对照表（2017）
为了方便朋友们购房前的参考，我们整理了各社区的房价区间和学区排名的对照表，房价数据采自于多伦多地产局2017年1至2月所有房屋类型的Free Hold House的成交记录。提醒，准确的学区信息还是需要在Holton教育局的网站上做最终的核实。
（图表经个人整理，数据来源于多伦多地产局MLS和菲莎Fraiser排名）
BrittneyJiang : 2017-04-04
#139
奥克维尔Eastlake东湖社区大地块独立屋（独家代理）
奥克维尔顶级学区的大地块独立屋，位于Eastlake东湖社区的中心地带，占地约12200尺，扇形地块，前面宽74尺，深150尺，后面宽91尺，四卧四卫，房子背靠Wedgewood Park，后院正对树林和绿地。步行到EJ James英法双语小学100米，Oakville Trafalgar高中600米，Maple Grove英语小学800米。
西人屋主，作为本地从业35年的Builder，深谙房子的维护和打理，居住在房子里30年，5年前，将自己居住的平层住房做了全新的翻建，不管在细节材质和装修做工上都追求精益求精。
挂牌价299.8万加币，欢迎业内同行和朋友们预约看房！
BrittneyJiang : 2017-04-21
#140
安省最新楼市调控政策的分析（Brittney蒋蓓原创）
安省最新调控政策出台，覆盖大多伦多和整个金马蹄区域，主要内容如下：
1，非本国居民的购房税率为15％；
2，扩大省内现有的租赁管理制度，覆盖所有租户；
3，对新建的租住房屋实施补贴；
4，所有租户的标准化租赁文件；
5，增加一项炒楼花的禁令；
6，审查房地产经纪人的行为规范。
其中最有震撼性的，莫过于非加拿大居民，在多伦多和大金马蹄区域购房的税收为15％。 这项税收出台的主要目的是打击海外炒家，对于计划居住在这里的新移民则不涉及此项税费。涵盖的房屋类型，包括独立屋、半独立屋、联排别墅和公寓，而商业租赁公寓、商业用地、农用地以及工业用地则不涉及此项收费。 对于在未来一段时间内成为加拿大公民或永久居民的人、以及国际留学生和持有工签的外国人，也都可以获得税费的返还。
安省的这个15%海外买家购置税，表面上看，有些出乎意料的严厉，其实是高高举起，又轻轻放下，既要了面子，也保住了里子。根据我们的观察，真正能够被这个政策打击到的海外买家其实不多。另外，从温哥华和大多伦多楼市调控的打击对象来看，政府对于有选票的人，其实一个都没有得罪。大多地产不断上涨的主要推动力，来自于新移民的持续稳定的流入，和新移民资产总量的远高于老移民，但是之前的舆论导向，则把主要矛头指向了海外炒家。安省出台的这个政策，做得非常聪明，感觉就是告诉选民：“我已经把海外买家都赶走了，你们炒房是你们自己的事儿，以后就与我无关了”。
值得一提的是，这个政策连带打击了本该鼓励的公寓市场，因为海外买家购买公寓的居多。公寓市场的火爆，一方面拉动本地经济，另一方面，来自海外买家的投资，也给当地居民提供了更多的出租房源。如果我们冷静的看待出租房的价格，就会发现租金上涨的幅度落后于房价的涨幅，而公寓租金的上涨的不少原因来自于物业费用的上涨。如果把海外买家从公寓市场上一并赶走，反而不利于平抑租金价格。
虽然这个政策对于楼市心理层面的影响，要远远多过资金面，但总体来看，对于当前楼市还是一个不小的利空。个人预测，由于大多伦多的联排镇屋和公寓的价差要远远小于温哥华，而且之前海外买家主要集中在公寓市场，所以接下来对公寓市场影响要大一些，对于刚需价格段（150万加币以下）的镇屋和独立屋市场的影响相对较小。
和国内的调控一样，重大政策出台了，也就很难取消了。这个政策的好处是为今年楼市降温保驾护航，年内再次出现大涨的可能性基本消除，但我们也不应对于这个政策的长期有效性，报以乐观的态度。房子是大部分老百姓财富存储的唯一载体，我们可以观察身边的国人，有几家真正完成了国内财富的全部转移。预计这次
大多伦多楼市回暖的时间，将远远短于温哥华。
（图片来自于CBS官网，原创文章，转发请注明作者信息）
BrittneyJiang : 2017-08-20
#141
底部区域，伺机反弹——奥克维尔Oakville2017年7月楼市报告
从今年四月开始，整个大多伦多楼市出现了剧烈下跌，下跌的态势和年初的上涨一样，来得猝不及防而又凶猛异常，纵观上半年的走势，如果用波澜壮阔来形容，可以说毫不为过。相比华人聚集的城北区域，诸如列治文山、万锦，奥克维尔的楼市虽然相对平稳一些，但动荡依旧剧烈。
平均成交价：7月的平均价格为106万，相比三月份的130万，整整下跌了19%，
楼市价格回到了去年下半年的水平。从上图可以看出，楼市价格从今年二月出现了急剧爬升，2、3两个月都维持在130万的高点，到4、5两个月份出现了连续小幅下跌，跌幅不猛；但6月却出现了断崖式的下跌，108万的价格，相比5月的121万，单月下跌了10.6%；7月的106万，环比跌幅已经急剧缩小，极有可能预示底部就在眼前，甚至马上就要触底反弹了。
成交数量：7月的成交数量为189套，远远低于去年同期的332套，只相当于今年3月成交量的39%。如果我们纵观近四年的成交数量，每个月的成交相比去年同期都是逐步增加的，但是从今年的四月开始出现转折，连续四个月都少于去年的同期，而5、6、7三个月的成交数量，竟然退回到2012年的水平，市场的库存量之高也就理所当然。
新上市房源：从数字上看，新上市房源数量为492套，虽然远远低于几个月前700到900套的水平，但和去年7月的同期相比，还是创下了新高。需要说明的是，由于近期库存量大增，有不少滞销房源通过反复上市来吸引眼球，所以真实的数字，要比492低不少。如果扣除这个因素来看，未来的新上市房源数量将回归正常。如何解释今年3、4、5这三个月的超大供应量？我猜测可能有两方面原因，一个是有些投机者看到房价暴涨之后的投机行为，他们将自己的房子在高点卖出，再选择租房或者回租自己的房子；另一个有可能是卖家将卖出计划提前，预计下半年的新增供应量将减少。
在售房源数量：7月为800套，虽然新上市房源减少，但是成交数量也同步减少，造成了5、6、7三个月，市场都维持在800套以上的高库存水平，现在市场的在售房源数量，几乎相当于去年同期的两倍，图表中可以看出，分水岭就是在4月和5月之间，说明4月出台的15%的外国买家税，严重打击了当时买家对于未来的预期。7月的可售房源数量在历史高位，成交数量却在历史低位，两个数字的巨大反差，说明在价格下降过程中，买卖双方出现了僵持，双方都没有能在现有的价格水平上达成一致，这可能是市场已经见底或者即将见底的信号。因为时间对买家不利，年初的那批现买后卖的置换人士，已经杀跌开出局，而随着开学季的到来，卖家的心态往往比较平稳了。
平均成交天数：25天，比去年同期的19天增加了6天，比6月的22天又增加了3天，今年的2、3、4月份，都是仅有10余天的成交时间，现在成交时间几乎增加一倍。说明
市场已经进入了买方市场。如果我们仅用一个指标来判断楼市冷暖，那么成交天数可能是比较好的指标，个人对楼市的一个不成熟的经验，可以把20天作为一个分水岭，少于20天通常说明楼市转暖，进入卖方市场；高于20天，则说明楼市转冷，进入了买方市场。
总结：市场已经进入了买方市场，由于大陆对外汇流出的管制，
在未来的很长一段时期，楼市不具备急剧上涨的可能。但7月的价格跌幅已经大幅度缩小，说明市场已经进入了底部区域。另外，最近房租一直在上涨，说明住宅的刚需依旧强劲，房价很难有大幅下跌的可能。如果您一定要问我何时是底部，我
猜测底部就在当下，或者是今年11月到明年1月之间的某个时间段。
（原创文章，所有数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，转发请注明作者信息）
飘向加拿大 : 2017-08-20
#142
非常直观非常系统，赞一个！
的确现在基本跌到了去年下半年的水平了
Jason8077 : 2017-09-27
#143
分析得用心，如果要来Oakville买房子，找你了。
BrittneyJiang : 2017-10-04
#144
轻微回暖，但无力上攻——奥克维尔Oakville2017年9月楼市报告
9月的
平均价格为109万9千，少许高出7月的106万和8月的107万，比2016年同期的均价106万，上涨了3.6%。
成交数量为205套，比7月的189套高出8%，但比8月的221套下降了7%；相比于2016年同期的339套，成交数量整整下滑了40%。
新上市房源为641套，远高于7、8两月的400到500套的水平，也比去年同期的544套，高出了17.8%。
有效上市房源数量为819套，比8月的704套有明显的上升，约为去年的两倍。库存的再度走高，说明市场的需求受到严重抑制。
平均成交天数为28天，和7、8两月差别不大，但如果看一下去年同期的16天，说明市场已经天差地别。
从整体的数据来看，奥克维尔的楼市虽然在平均价格上，从7月开始有连续的小幅回暖，但是由于成交数量的持续不足，新上市房源不减反增，导致的结果是库存数量的大大增加，使得当前房价的基础有些脆弱。在当前如此高库存的压力下，政府仍然在持续地收紧购房贷款，本地银行对新移民的贷款政策也彻底改变，即使新移民首付到了35%，也要根据收入情况来审核贷款额，造成很多购房的需求得不到资金上的支持，成了无效需求。
如果银行的贷款政策不能迅速放宽，那么房价在年底前还有进一步下探的可能，但已购房的朋友也不用担心，个人认为，即使房价再次下探，幅度不会太大，持续时间也不会很长。只要等到明年春季，银行的贷款政策再度放松的时候，房价就会有比较明显的回升，建议即将购房的朋友可以好好利用楼市波动的这个时间窗口。
祝朋友们中秋快乐，平安！
（原创文章，所有数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，转发请保留作者信息）
BrittneyJiang : 2017-10-05
#145
大多伦多华人主要热点区域的房价下跌数据和原因分析（Brittney蒋蓓，原创）
多伦多今年的楼市可谓是大起大落、天上人间，因此大家对于楼市所经历的涨跌格外关心。最近有一些关于房价涨跌的文章，由于作者们引用的数据对象不一，或者是考察的时间跨度不够，或者是作者的立场各异，使得数据的说服力不够。这里我希望能通过统一的指标对象的比较，尽量客观地分析多伦多今年的楼市变化；也希望通过各区域的比较，来找出一些背后的规律，同时也印证我们之前对于涨跌原因的猜测。
对于多伦多的新移民来说，最多被考虑到的主要定居点有这么几个，位于城北约克区（York Region）的列治文山、万锦、旺市、奥罗拉和新市；位于城西荷顿区（ Halton Region）的奥克维尔、伯灵顿，还有皮尔区（Peel Region）的密西沙加。
关于数据的分析对象，我选择的是多伦多地产局公布的各区独立屋均价，而不是所有的房屋类型的均价，因为各个区域成交的房屋类型的占比有时候差别很大，所以集中分析楼市中最主流的独立屋的价格变化，这样相对比较有说服力。
下图就是各区域独立屋从今年1月到9月的价格变化，红色表示当月是目前今年的最高价，绿色表示最低价。最下面两行，分别代表了下跌的比例，我这里说的“跌幅”是指和历史数据相比较。打个比方，如果房价从50万下跌至40万，那么跌幅就是20%，但是“涨幅损失”就是25%，换句话说就是，如果有朋友在市场高点买入，未来要上涨25%才能回到您当时的买入价格。
总体来看，多伦多的楼市在今年的春季达到高峰，之后经历了非常快速的下跌，跌幅大约在15%到25%之间，从9月最新公布的数据来看，有些区域已经见底，但有几个区域还没有看到见底的迹象。
- 列治文山：最高价出现在2017年4月，之后一路下跌至9月，近期能否止跌还不能看出；从最高的188万到现在的140万，相比于当时的188万，整整下跌了25.6%；相比于现在的140万，等于抹去了34.4%的涨幅；
- 万锦：最高价出现在今年2月的173万，8月132万见底；下跌了23.8%，31.2%的涨幅被抹去；
- 奥克维尔：最高价在3月的163万，6月见底131万，下跌了19.3%，相当于23.9%的涨幅被抹去；
- 旺市：最高价也是在今年3月，161万，7月创下新低127万，下跌了21.1%，相当于26.8%的涨幅被抹去；
- 密西沙加：最高价在今年3月125万，9月又有新低102万，下跌了18.4%，等于22.5%的涨幅被抹去；
- 奥罗拉：最高点在4月的148万，最低点在8月的114万，下跌了22.7%，相当于29.4%的涨幅被抹去；需要说明的是由于奥罗拉9月独立屋的价格涨幅巨大，但由于只有27套成交，所以145万的数据可能会有些失真，具体反弹情况有待观察；
- 伯灵顿：最高点在5月108万，7月见底92万，下跌了14.9%，相当于17.5%的涨幅被抹去；
- 新市：最高点在今年2月120万，一路跌至9月的89.5万，下跌25.6%，相当于34.4%的涨幅被抹去；
地区差异的原因分析：
- 跌幅排行榜的并列第一是列治文山和新市，第二梯队的是万锦和奥罗拉，第三的是旺市，第四是密西沙加和奥克维尔，跌幅最小的是伯林顿。这个顺序，基本和各地区的华人所占的购房比例正相关，就是说购房比例中以华人为主的跌幅就大，本地人为主的跌幅就小，这个结果也符合大家的想象。
- 但同样是华人购房比例高的地区中，万锦的跌幅略微少于列治文山，也比列治文山提前反弹，个人猜测有可能是因为今年的高中排名结果比较好的原因，相反，列治文山今年的高中排名有些下滑，华人的学区房效应还是挺明显的。
- 荷顿区的奥克维尔和伯林顿见底较早，分别于6月和7月见底；而约克区的几个城市基本都还在下跌，到8、9月还不一定能见底；这个差异很可能是因为国内的外汇流出减少有关，以中国人为主的区域的价格支撑还是比较脆弱，但好处是，只要外部的政策宽松，就会迅速上涨。
整体房价下跌的原因分析：
- 2017年的年初，中国外汇管制政策的突然变化，让很多人的购房计划提前，但偏偏在2、3月份是库存的低谷，极少的库存下又有突发的购房需求，造成了春季楼市在2、3月井喷，市场到4月已经力竭，技术上存在调整的需要；
- 从去年开始的中国楼市调控，冻结了房地产市场的流动性，国内的楼市资产无法变现；
- 加拿大本地银行的利率上调和贷款政策的持续收紧，现在已经不分是否新移民，贷款银行都要审核收入，而且对申报人提供的国内收入材料的审核也比较严格，这里阻挡了不少潜在买家；
- 政府在4月下旬出台的海外买家税，只是下跌的导火索，并不是楼市现在还在下调的主要动因，因为真正投机的海外买家并不多，有些虽然以海外买家的身份购房，但很多已经是移民申请在审批当中，或者是子女已经在本地留学，这些人只是把未来的需求提前了；
- 政府出台海外买家税的时机点很好，因为每年4、5、6月房源会大量上市，当时即使没有政策出台，房价也会在缓步调整，政府选择这个时间点放狠招，正好借力打力。
上图是从2010年至今的7年的独立屋的价格走势图，从图中可以看到列治文山和万锦的房价，是如何一步步从各区域中脱颖而出的。这两个是华人购房比例最高的两个地区，它们的快速上涨，和近些年国内外汇的大量流出有非常大的关系。
从长期来看，楼市肯定能跑赢通胀，但今后也很难复制今年春季的那种暴涨行情。很多国人总是用中国房价的上涨来想象加拿大，这有些不现实，因为中国在30多年的时间里实现了经济的快速起飞，全国平均工资的上涨超过40倍，楼市虽然有泡沫，但还是有实际收入作为支撑的。安省在2010年的最低时薪大约是10.25加币，现在也就11.6加币，在收入上涨如此之慢的情况下，政府很难容忍房价出现如此巨大的涨幅，所以也难怪加拿大政府会连续出重手调控楼市了。但从长期来看，房价上涨还是符合政府的利益，政府的调控目的不是长期打压房价，而是让房价的涨幅不至于造成民怨沸腾，至少控制在民怨能够容忍的限度里。相信通过这次暴涨的经历，多伦多老百姓对房价上涨的容忍度会有不少提高，这也为政府未来的楼市政策提供了比较宽松的舆论环境。
从2010年至今的房价走势图来看，在目前的阶段，个人感觉房价的调整已经接近尾声，楼市进入了平稳的步调，未来出现大跌和大涨的可能性都不大，但中长期来看，房价将会保持一个比较健康的稳步上涨的态势。
（原创文章，所有数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，转发请保留作者信息）
BrittneyJiang : 2017-12-31
#146
可能是迄今为止最准确、最详实的大多伦多族裔报告（Brittney蒋蓓原创）
有不少新移民在登陆多伦多后，常常根据朋友的建议，以为这样就可以省去自己的考察过程，匆忙中买下了朋友家附近的房子，住了一段时间后，发现并不满意周边的环境。其实，好朋友的建议当然没错，因为他是根据自己的喜好选择了定居地点，但是错在我们把好朋友的喜好，当成自己的喜好。
不少人最后不得不决定换房的原因，往往就是族裔，我经常听客户说：“附近某某人太多，某某人也特别多，时间长了，觉得有些不舒服。”选择自己喜欢的族裔为邻，是非常合理的需求， 中国人如此，印度人如此，本地的白人也是如此。
下面，我把大多伦多主要地区的族裔结构做了一个统计比较，由于族裔问题比较敏感，之前不少文章往往个人感性的因素比较多，有的虽然有统计数据，但没有针对整个大多伦多的主要城市，做统一标准下的横向比较。维基百科虽然信息内容都有涉及，但数据错误很多，有的甚至错误百出，而且又没有横向的可比性，不得已只能全部放弃。
好在加拿大2016年的人口普查数据早已公布，人口调查中，关于种族这一项的记录非常细致，但可能由于处于某种立场的考虑，没有把种族这一栏作为一个横向对比和检索的对象，各地的族裔数据也都散落在每个城市单独的表格中，我只能逐个调阅，手工收集整理。
加拿大人口普查里的分类非常有趣，首先把民族分成6大类，按照顺序分别是
- 北美原住民，
- 欧洲，
- 加勒比，
- 拉丁与中南美洲，
- 非洲，
- 亚洲。
各位仔细看一下政府的分类顺序，发现了什么吗？我觉得可能是按照各个民族先后登陆加拿大的顺序来排列的。
欧洲这一项，又细分成七类，把英国和法国单独作为一类，反映了加拿大最重要的两个民族的地位。
- 英伦三岛：英格兰、苏格兰、爱尔兰；
- 法国；
- 西欧（法国以外）：奥地利、德国、荷兰等；
- 北欧：丹麦、芬兰、瑞典等国；
- 东欧：波兰、俄罗斯、乌克兰等；
- 南欧：意大利、葡萄牙，希腊、西班牙等；
- 其它欧洲裔：犹太，吉普赛人等；
亚洲地区分为三类：
- 西亚和中东，包含伊朗、伊拉克、以色列、阿富汗等；
- 南亚，包含印度、巴基斯坦、斯里兰卡、孟加拉国等；
- 东南亚，中国、菲律宾、韩国、越南等。
本文选择的对象为多伦多城区、万锦、列治文山、旺市、奥克维尔、伯灵顿、密市、宾顿，这八个城市，基本涵盖了GTA人口最多和宜居指数最高的地方。
最后，特别声明：本文没有任何族裔倾向，提供数据的目的，是为了大家了解大多伦多的真实情况。
祝各位朋友2018新年快乐！
（主要数据来源于加拿大2016年人口普查官网，图表经个人整理，原创文章，转发时请保留作者信息）
BrittneyJiang : 2018-01-01
#147
再给你一个爱上奥克维尔的理由——加拿大宜居城市最新排名（Brittney蒋蓓）
各地高中排名列表：
BrittneyJiang : 2018-01-08
#148
2017年奥克维尔与大多楼市收官总结（Brittney蒋蓓）
BrittneyJiang : 2018-02-19
#149
蒋蓓点评菲莎2018高中排名
2018安省的高中排名公布了，对于已经选择了学区房的华人家庭来说，可谓是有人欢喜有人忧。
其实，学区排名的二、三十名以内的变化，有一定的偶然性，因为排名的全部依据，仅仅是根据9年级的数学和10年级的英语测评得出的，如果把这个结果作为当地小学教育的测评，我反而觉得更为恰当。
加拿大没有统一的全国性高考，大学遴选高中生的依据，仅仅是11年级和12年级上半学期的成绩，不会仅仅因为高中排名靠前，名校的招生官在录取的时候给的比例就特别的多，排名落后，孩子的GPA成绩就被招生官打折扣。而且公立学校的老师也都是自由流动的，这里的公立学校之间师资和硬件的差异，远远小于国内的北、上、广。所以，一所高中的排名出现了变化，可能仅仅就是学校的生源有了些变化，并不代表学校的教学质量有了变化。
但是，由于华人新移民家庭对于排名的崇拜效应，很多华人购房者是把排名作为购房的主要依据。譬如，四卧四卫三千尺的房子，列治文山和奥克维尔的两个高中，同样都在排名10名左右，如果价格差异大了，那么就会有人倾向于选择更有“性价比”的房子。所以排名虽然不影响孩子的教育质量，但影响房价的升值。哈哈，下面我就要从房产经纪人的角度，点评一下最新高中排名对房价的影响。
奥克维尔的6所公立高中有升有降、基本稳定，但是全部进入前60的成绩，对于一个华人比例不高的地区来说，还是含金量很高的。
Abbey Park高中（第2），2016年第10，2017年下滑到第42，今年一举跃升到第2，可喜可贺，为历年来的最好成绩。去年Glen Abbey社区房价的下跌幅度超过IR和Eastlake，今年排名的飞跃对于学区内的房价有极为正面的作用，同样的市场环境下，个人预计在未来的一年之内，这个排名结果对于该社区至少有5-10%的房价提升；
Oakville Trafalgar高中（第11），从2016年第8，2017年第4，2018年第11，下降7名，对房价影响稍有负面。因为今年排名最高的Glen Abbey社区的房子普遍在160万以下，所以，个人预计对于Eastlake区内的高端房没有影响，但对于160万以下的房子稍有影响。
Iroquois Ridge高中（第25），过去两年均维持16名的成绩，今年下滑9位，排名第25名，对IR社区的房价有微小的负面影响。
Garth Webb高中（第33），2016年第60，2017年第65，2018年第33，进步非常大，作为2012年建校的新高中，短短几年间，就比肩一些老牌名校，非常的了不起。由于所处的West Oak Trails和Palermo West社区的房龄普遍较新，总价不高，整体装修和保养的状态却好于列治文山和万锦的华人聚集区，预计排名结果对这两个社区的房价有很大的正面刺激。
White Oaks高中（第43），2016年第42，2017年第30，2018年第43，由于历年基本都在30名到50名之间，而且白橡树高中一直也不是本地排名最前的学校，所以我觉得对于River Oaks的房价影响很小。
T.A.Blakelock高中（第59），2016年第130，2017年第72，2018年59名，稳步前进，非常不错的结果。
附录：其它地区的主要高中排名
列治文山的主要高中排名基本稳定：
Richmond Hill高中，2016年排名第25，2017年排名第12，2018年排名19，下滑7位；
Bayview高中，过去两年排名16 ，2018年排名第9，重回前10名；
Richmond Green高中，2016年第60，2017年第35，2018年下滑到第97，对学区内的房价影响比较负面。
万锦的高中排名总体还算稳定，但在华人比例那么高的地区，没有一所高中进入前10，稍有遗憾：
特鲁多高中，2016年第10，2017年第3，今年第19，下降16位；
Markville，2016年第25，2017年第6，今年第11，上升5位；
Bur Oak，2016年第10，2017年第20，今年第39，下降19位；
Middlefield，2018第8，2017年第27，今年54名，下降27位；
Unionville，2016年第，2017年第20，今年第17，上升3位；
密西沙加的John Fraser高中，2016年第41，2017年第16，今年第19；
伯灵顿的Nelson高中，去年第65，今年第47；
Aurora高中，去年排名42，今年59；
Newmarket高中，去年排名57，今年43；
北约克的俄亥高中去年第20，今年47。
BrittneyJiang : 2018-07-18
#150
奥克维尔Eastlake东湖区好房源上市
团队代理的Eastlake好房源，位于Maple Grove和Ford路之间的安静街区，西南朝向，难得的好地块，80*132尺，占地10,890平方尺，步行到湖边公园，四卧三卫，室内面积近2500尺，属于Oakville Trafalgar高中、Maple Grove英语小学和E J James英法双语小学的学区。
BrittneyJiang : 2018-07-26
#151
楼市寒冬——奥克维尔（Oakville）2018上半年楼市总结（Brittney 蒋蓓）
去年4月多伦多出台海外买家税，是大多楼市的一个分水岭，实现了卖方市场到买房市场的转变。整体楼市在2017下半年基本企稳，但至今还未出现如温哥华那样预期的反弹。
平均价格：所有房屋类型的平均价格稳定在100至107万之间，整体重心比2017下半年稍有降低，和2016年5月以后的大半年大致相当，可以简单的理解为价格重回2016年。
成交数量：成交量萎缩严重，今年最高的4、5、6月的销量也就在300套上下，仅相当于去年高峰期的60%左右，几乎都为四年的最低，整体回到了2013年的水平。
新上市房源：每月的新上市房源数量在400套至800套之间，除了3、4、5月低于2017年同期之外，1、2、6月都高于2015年和2016年的同期水平，相当于2014年的水平。
有效在售房源：有效的在售房源是市场供应量的最重要指标，虽然6月的供应量略有减少，但是4、5、6月，连续维持在1000套的供应量，如果把今年的库存和去年做一个对比：1月是去年的2.8倍，2月3.1倍，3月2.2倍，4月1.7倍，5月1.4倍，6月1.3倍；和前年做对比，基本是2倍。市场库存居高不下，创了奥克维尔有史以来的最高位。
平均成交天数：是一套房子从上市到卖出的平均天数，把近四年的市场做对比，今年1至6月的数据都是四年来的最高，现在的成交天数回到了2013年到2014年的水平。这个数据也是衡量买卖经纪之间地位的重要指标，回到了5年前的水平，市场上卖家经纪比买家经纪更艰难。
如果把奥克维尔的总体楼市做一个简单的判断，现在房子的上市时间和成交数量都回到2013年的水平，市场库存超过2017年，创下了有史以来的新高，但是价格却仍然能维持在2016年的水平。考虑到近一年的外部环境，银行的贷款利率不断上调、贷款总额也不断限缩、经济持续不景气，在如此众多的不利条件下，近半年的价格一直没有出现大的下滑，说明卖家对于市场下跌的抵抗还是非常顽强的。
造成这个现象，我觉得有两个主要原因，第一个是交易心理因素，卖家不愿意低于成本价出手导致了楼市的易涨难跌，考虑到2016年的成交量比较大，对于这些市场上买入成本最高的卖家，肯定会在2016年的价格线上有比较顽强的抵抗。第二个因素是刚需持续强劲，奥克维尔是大多地区新移民最热衷的定居地之一，而且美誉度还在不断增加。这几年我们在和新客户的交流中发现，现在来奥克维尔的买家，在来之前，对这里的衣食住行已经有所了解，这里环境好、学区好、族裔合理的优势已经不用我们再做基础的介绍了。虽然近两年的贷款条件不断严苛，但是新移民通常只是降低买房的预算，这样就造成了市场上的需求向下挤压，低总价的学区房仍然具备强力支撑，下跌压力最大的部分主要来自于200万以上的豪宅市场。
最后谈一谈对于未来的展望，虽然暑假新移民登陆的因素，会使市场有稍许反弹，但是保守党上台后，如果不能立即取消或大幅降低海外买家税，那么至少在明年的春季之前，看不到有大的反弹机会。何况加拿大的经济正在走下坡路，不管官方的说法如何，每季的家用车销售数据却是铁板钉钉的事实，加拿大前三大汽车品牌的销售都在滑坡。另外，银行利率也仍处于上升周期，使家庭贷款压力不断增加，预计市场下半年的价格重心仍然会继续下探。但是，价格重心下探的主要构成来自于200万以上豪宅市场，对于价格在120万以下、甚至80万以下的学区房，这部分刚需市场早已见底企稳，很难期望再有大的下跌空间，市中心Condo市场的持续上涨，就是一个明证。对于大部分首次置业的刚需购房者来说，如果您的预算不高，还是要好好珍惜当下的市场机会，不失时机，买下心仪的好房子；对于那些预算在250万以上的买家，建议可以大胆议价，或者稍加等待，买下真正优质地块的独立屋。
（主要数据来源于多伦多MLS和Statista.com，原创文章，转发时请保留作者信息）
epie : 2018-09-13
#152
楼市寒冬——奥克维尔（Oakville）2018上半年楼市总结（Brittney 蒋蓓）
去年4月多伦多出台海外买家税，是大多楼市的一个分水岭，实现了卖方市场到买房市场的转变。整体楼市在2017下半年基本企稳，但至今还未出现如温哥华那样预期的反弹。
平均价格：所有房屋类型的平均价格稳定在100至107万之间，整体重心比2017下半年稍有降低，和2016年5月以后的大半年大致相当，可以简单的理解为价格重回2016年。
成交数量：成交量萎缩严重，今年最高的4、5、6月的销量也就在300套上下，仅相当于去年高峰期的60%左右，几乎都为四年的最低，整体回到了2013年的水平。
新上市房源：每月的新上市房源数量在400套至800套之间，除了3、4、5月低于2017年同期之外，1、2、6月都高于2015年和2016年的同期水平，相当于2014年的水平。
有效在售房源：有效的在售房源是市场供应量的最重要指标，虽然6月的供应量略有减少，但是4、5、6月，连续维持在1000套的供应量，如果把今年的库存和去年做一个对比：1月是去年的2.8倍，2月3.1倍，3月2.2倍，4月1.7倍，5月1.4倍，6月1.3倍；和前年做对比，基本是2倍。市场库存居高不下，创了奥克维尔有史以来的最高位。
平均成交天数：是一套房子从上市到卖出的平均天数，把近四年的市场做对比，今年1至6月的数据都是四年来的最高，现在的成交天数回到了2013年到2014年的水平。这个数据也是衡量买卖经纪之间地位的重要指标，回到了5年前的水平，市场上卖家经纪比买家经纪更艰难。
如果把奥克维尔的总体楼市做一个简单的判断，现在房子的上市时间和成交数量都回到2013年的水平，市场库存超过2017年，创下了有史以来的新高，但是价格却仍然能维持在2016年的水平。考虑到近一年的外部环境，银行的贷款利率不断上调、贷款总额也不断限缩、经济持续不景气，在如此众多的不利条件下，近半年的价格一直没有出现大的下滑，说明卖家对于市场下跌的抵抗还是非常顽强的。
造成这个现象，我觉得有两个主要原因，第一个是交易心理因素，卖家不愿意低于成本价出手导致了楼市的易涨难跌，考虑到2016年的成交量比较大，对于这些市场上买入成本最高的卖家，肯定会在2016年的价格线上有比较顽强的抵抗。第二个因素是刚需持续强劲，奥克维尔是大多地区新移民最热衷的定居地之一，而且美誉度还在不断增加。这几年我们在和新客户的交流中发现，现在来奥克维尔的买家，在来之前，对这里的衣食住行已经有所了解，这里环境好、学区好、族裔合理的优势已经不用我们再做基础的介绍了。虽然近两年的贷款条件不断严苛，但是新移民通常只是降低买房的预算，这样就造成了市场上的需求向下挤压，低总价的学区房仍然具备强力支撑，下跌压力最大的部分主要来自于200万以上的豪宅市场。
最后谈一谈对于未来的展望，虽然暑假新移民登陆的因素，会使市场有稍许反弹，但是保守党上台后，如果不能立即取消或大幅降低海外买家税，那么至少在明年的春季之前，看不到有大的反弹机会。何况加拿大的经济正在走下坡路，不管官方的说法如何，每季的家用车销售数据却是铁板钉钉的事实，加拿大前三大汽车品牌的销售都在滑坡。另外，银行利率也仍处于上升周期，使家庭贷款压力不断增加，预计市场下半年的价格重心仍然会继续下探。但是，价格重心下探的主要构成来自于200万以上豪宅市场，对于价格在120万以下、甚至80万以下的学区房，这部分刚需市场早已见底企稳，很难期望再有大的下跌空间，市中心Condo市场的持续上涨，就是一个明证。对于大部分首次置业的刚需购房者来说，如果您的预算不高，还是要好好珍惜当下的市场机会，不失时机，买下心仪的好房子；对于那些预算在250万以上的买家，建议可以大胆议价，或者稍加等待，买下真正优质地块的独立屋。
（主要数据来源于多伦多MLS和Statista.com，原创文章，转发时请保留作者信息）
虽然是忽悠大家买房子，但如果是原创文章的话，写的很棒，满满干货 关注
BrittneyJiang : 2018-09-21
#153
虽然是忽悠大家买房子，但如果是原创文章的话，写的很棒，满满干货 关注
第一，文章没有忽悠；第二，当然是原创，谢谢夸奖！
Arthurjiang : 2019-01-28
#154
专业好贴！现在奥克维尔的房价什么情况了？请继续分析预测。谢谢！
BrittneyJiang : 2020-03-08
#155
GTA楼市报告（原创，2020年2月）
GTA二月楼市报告出炉，各类数据显示市场正在强劲复苏。
平均价格达到91万，比去年的78万上升了16.7%，距离2017年4月创下的91.8万的历史高点仅一步之遥。
成交数量达到7,256套，比去年同期大幅跃升45.6%，比今年1月上升了14.8%，但是距离2016年5月12,789套的历史高点，还遥不可及。
成交天数17天，比去年同期的25天下降了32%。历史最短的记录，是2017年4月的9天。
房价为什么会上涨的这么快？仅从数据上看，是每月成交量的放大，同时新上市房源没有跟上，造成了有效在售房源的不足。
今年一月的7700多套和二月8800多套的有效房源，虽然比2017年同期要多，但是远远低于2018和2019年的同期。特别是工薪阶层购买的低总价刚需房的供应量，甚至比2017年还要来得少。
如果没有外部环境和政策的干预，未来市场的短期走势，可以参考以往历史来判断。下面两张图，是1996至今近25年的时间里，销售库存比和平均价格的统计。
库存销售比：是当月库存对于销量的比值，表示未来需要几个月才能消化目前的市场库存。从去年9月开始，GTA的库销比不断下降，从2.2滑落到1.2，表示当前仅需1.2个月，市场的所有房源都会被消化。
库销比的数据，曾经在2017年2和3月到达0.7的历史低点，直接造成了接下来4月91.8万均价的历史高点。
2008年12月，库销比达到8.5的历史高点，造成了下个月34.4万的价格低点。
因此，4月初公布的本月房价将会继续走高，但如果同时公布的库销比也随房价同步上升，则预示之后的房价会趋于平稳或者降低，反之则房价继续走高。
一句话，如果没有强有力的政府干预或者宏观经济的冲击，短期内房价将持续上冲。
BrittneyJiang : 2020-03-28
#156
疫情+股灾，双重打击下的多伦多楼市（原创）
今天是2020年的3月25日，月初还是一片红火的GTA楼市，在一个月的时间里，经历了疫情和股灾的双重打击。
美股在3月9日、12日、16日和18日，发生了四次熔断；本地的疫情也随欧美各国突然加重，严重冲击了楼市交易。
因为发生时间太短，我们暂时把3月1日到7日作为灾前、把3月13日到19日作为灾后的数据来做对比。
我们选取了多伦多城区的公寓和周边Freehold的物业作为比较对象，因为这些物业代表了当地的主要房屋类型。
从数据来看，市场的下跌主要反映在成交量上，价格上相对不是非常显著。
平均价格：
- 密西沙加跌幅较大，下跌15.5%；
- 旺市的价格甚至有1.7%的逆势上涨；
- 奥克维尔、列治文山、伯灵顿的跌幅在7%到10%之间；
- 多伦多的公寓和万锦的跌幅不大，在5%以内；
成交量：
- 奥克维尔、列治文山在价格滑坡7%的情况下，销量也大幅下降40%；
- 多伦多公寓销量下跌27.5%；
- 密西沙加和伯灵顿的销量下跌20%；
- 万锦在价格变动不大的情况下，能维持原先的成交量，可见目前的需求非常旺盛；
由于近期多伦多地产局已经不允许卖家经纪做Open House，买家经纪的带看房也被要求尽量避免或减少。虽然楼市交易在政府宣布进入紧急状态后没有被完全禁止，但是整个行业的工作实质上进入了休眠状态，后续的楼市交易数量会更加萎缩。
需要说明的是，在短短10多天的时间里，卖家能接受目前的价格跌幅，肯定有一定的恐慌成份。由于未来的买房和卖房都会减少，所以短期内楼市的下跌主要体现在销量上，而不是价格。
基于疫情的不确定性，对于卖家来说，即使成功卖出，也不排除买家未来的违约而无法顺利Closing的可能；对于买家来说，看房的过程毕竟存在被感染的风险。
因此不管您是买家还是卖家，我们都建议在疫情期间保持观望，等紧急状态解除后，地产行业恢复到正常的工作状态再说。
祝各位安好！
BrittneyJiang : 2020-03-29
#157
疫情+股灾，双重打击下的多伦多楼市（续）（原创）
今天是2020年的3月28日，看到美国、加拿大的疫情数字，估计很多朋友都做好了长期抗战的心理准备。这里，我们尝试讨论最坏的一种可能：即疫情持续到下半年甚至跨年度，同时伴随全球经济萧条，对本地楼市会有什么样的影响？
第一，需求结构发生偏移，部分的Condo需求会转到House，不管这种House是独立屋、半独立屋或者Townhouse。因为公寓在先天设计上没有考虑到隔离的需要，进出都要通过电梯、大堂等公用空间，而且在建筑设计上公寓的入户门是不能气密的，为了让室内外保持一定的空气流通。事实上，这种需求转变已经发生了，我们就收到过住在北约克公寓的住户，因为躲避疫情希望急租House的群发邮件。
第二，居家办公和远程服务将被加快推进，这将减轻市中心的人口压力，促使部分人口往城郊甚至更远的地方迁移。过去几年，多伦多中心城区的地产走势明显强于周边地区的状况，可能不会继续。
第三，外来人口流入减少。一方面，年内新移民流入会有减少，因为目前的疫情，已经导致了边境关闭和新移民签证发放的推迟；另一方面，经济萧条往往伴随人口流动放缓，多伦多作为加拿大的最大都市，在经济繁荣的时候，人口因为工作机会大量涌现，经济萧条的时候则会趋缓。但是，如果未来和加拿大相关联的国家或地区发生局部的政治动荡的话，那加拿大就会面临人口流入的压力，去年香港局势动荡，造成港人回流加拿大就是一个例证。
第四，人口增长和健康状况的改善，导致本地人住房需求的上升。人们直观的感觉，往往是经济衰退会导致人口的减少和健康状况的下降。其实，这种思考只是基于贫穷国家，发达国家的情况恰恰相反。统计显示，经济衰退反而会提高人均寿命和健康状况，高失业率也会提高生育率。这个道理其实很好理解，经济繁荣，交通量一定上升，交通意外的概率也会提高；现在全世界这么多人同时禁足在家，10个月后出生的新生儿一定不会少。
下图是发达国家在1960年到1995年之间的失业率和死亡率的对照图。
第四，疫情导致在建房暂缓和新房动工量降低，预计未来二至三年之内的新房供应量会有减少。
第五，商业地产受伤远重于住宅地产，因为需求凭空消失，运营难以为继。由于商业地产的租约基本都是长期租约，虽然短期内看不出特别大的价格变化，但是依托在商业地产之上的餐饮、娱乐、教育等生活服务行业则损失惨重，退租和生意甩卖不可避免。
第六，因为疫情的不确定性，未来住宅地产的短期价格走向虽然不明朗，但肯定不具备大跌的条件。
为了清楚说明我们的观点，下面把历史上曾经发生过的几次暴跌做个对比。
1929年大萧条，
曼哈顿房价见顶，从1929到1939年的10年里，高端物业下跌了67%，低端物业下跌58%。但曼哈顿以外，当时代表普通消费水平的华盛顿特区房价，从1925年到1933年仅下跌26%，由此可见低端房产更容易抵御市场风险。
1929年的暴跌，主要是因为美联储错误的经济政策，在市场需要资金的时候反而紧缩货币供给，高额的实际利率导致人们借的越多就会欠的越多。
随着现代经济理论的发展，这种政策在当下不复存在，美联储本周宣布无限量 QE，加拿大也屡次降息，各国放弃币值稳定、采取普遍宽松的货币政策，会让实体经济快速度过寒冬。
香港楼市从1998-2003年的6年时间，经历了97年的亚洲金融危机直至2003年的SARS疫情，下跌约60%。
同样经历金融危机和疫情，为什么多伦多不会重蹈香港的覆辙呢？因为有两个根本不同：
第一个是房价基础不一样，香港的房价从1991年至1997年的6年里上升了4倍，累计涨幅过大；而大多伦多在过去的6年里，大部分房子的平均涨幅就在60%左右，低价公寓和House的涨幅最多也就1倍。简单的说，当年香港的房价是站在4楼的高度，现在多伦多仅仅爬了两层都不到。
第二个是香港当时没有外来新移民的引进计划，97年回归后高端人口流失，香港政府直到2003年底，才推出投资移民计划以吸引内地精英。而加拿大的移民计划几乎没有中断过，GTA地区的人口流入速度虽然可能减慢，但是人口长期增长的趋势始终不变。
日本房价从1991年开始暴跌，在之后的10多年内长期低迷，下跌幅度约70%。暴跌的原因是多方面的：政府在90年之前政策失当、过于宽松，从1985年的5%降至1987年的2.5%，东京的房价5年里上涨了几乎5倍；之后又过于严厉，利率调整过大，两年固定利率在一年内从2.5%上调到6%，同时又出台了房产税；再加上日元大幅升值刺破了当时的经济泡沫，造成日本经济的一蹶不振。
现在的多伦多楼市和当年的东京完全没有可比性，当时的这些条件，现在都不具备。
1985年到1989年的四年里，
多伦多房价爆涨了113%，然后在1989年到1995年的7年里，房价跌了40%，个别地区甚至高达50%。
当时暴跌主要是由两个因素导致：首先是银行的高利率，五年固定贷款利率达到12.7％；再加上90年初开始的经济衰退，失业率飙升，本地外来移民流入减少。
现在看来，当时市场暴跌的条件也不具备。多伦多现在的房价，不考虑Condo的话，过去四年的涨幅非常有限，而且现在五年期的固定贷款利率仅在3%左右。从各方面情况看，现在的楼市都远比当年来的健康。
结束语：
目前的成交价格还是平稳的，有些地区在美股连续熔断和疫情的双重打击下，出现小幅下滑，但也仅仅抹去了年初的涨幅，回到了去年底的价格水平。现阶段成交量急冻是疫情导致，待政府解除紧急状态后，相信成交量会有一个大的反弹。
回顾历史，每次价格的暴跌，至少需要3到5年的暴涨作为前提，然后也要经历至少3到5年才能完成暴跌，多伦多从2017年开始连续3年的下跌盘整，已经夯实了房价的底部空间，虽然短期走势不明朗，但期望价格大跌的愿望也是不现实的。没有暴涨在前，当然不会有大跌在后。
住宅地产的买和卖都不易，本身又属于生活必须品，有着很强的价格刚性，无论经济好坏与否，需求都在那里。长期来看，疫情终究是短暂的，GTA的房产需求增长的情况不会改变，现有的房产除了新建的公寓以外，其它物业类型空置率很低，多伦多总体存在地产泡沫的说法不切实际。
总之，目前市场虽然销量大跌，但是价格不具备大跌的可能。对照上海在疫情解除后，价格仅微幅下跌、成交迅速回暖就是一个很好的例证。
展望未来，为了实现经济复苏，政府一定会放弃原有的调控政策，因为在经济复苏的起步阶段，住房需求远比其它需求来得真实。从投资的角度看，在货币极度宽松的情况下，持有资产比持有货币更安全。
过去的这两个月以来，每个人都经历着一场噩梦，面对病毒，我们可以后退，但千万不要恐惧，美国总统罗斯福说过：唯一值得恐惧的就是恐惧本身。
相信未来，我们终将夺回我们被病毒夺走的自由！加油！！！
