Oakville奥克维尔置业与安居——楼市报告、学区分析、未来市场展望

[BrittneyJiang]

奥克维尔2015年1月—12月独立屋成交统计——Rural Oakville社区

（文中数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，原创，未经许可不得转发）

 

[BrittneyJiang]

奥克维尔2015年1月—12月独立屋成交统计——College Park社区

（文中数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，原创，未经许可不得转发）

 

[BrittneyJiang]

奥克维尔2015年1月—12月独立屋成交统计——Bronte East社区

（文中数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，原创，未经许可不得转发）

 

[BrittneyJiang]

奥克维尔2015年1月—12月独立屋成交统计——Bronte West社区

（文中数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，原创，未经许可不得转发）

 

[BrittneyJiang]

奥克维尔2015年1月—12月独立屋成交统计——Palermo West社区

（文中数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，原创，未经许可不得转发）

 

[BrittneyJiang]

通知：2016年3月北京、上海举办奥克维尔与多伦多房产与生活的介绍会

今年3月，我和我的团队成员将在北京和上海，举办两场奥克维尔与多伦多房产与生活的介绍会，适合即将登陆定居的新移民朋友参加。具体时间如下：

北京介绍会，3月19日（周六）下午2:00 - 4:30；
上海介绍会，3月26日（周六）下午2:00 - 4:30；

主要内容如下：

1. 多伦多主要定居地点的比较与选择；
2. 奥克维尔及多伦多的地产市场分析；
3. 学区选择以及公校和私校的比较；
4. 奥克维尔几个主力价格段的典型房屋介绍；
5. 大多伦多小学和中学校园生活简介。

请有意向参加的朋友发邮件报名订位，brittneyjiang@gmail.com，邮件中请注明您的姓名、参加讲座的城市、人数、联系电话，最后还可以写上一些您比较关心的问题。

讲座的具体地点，我将以邮件的形式提前通知您。因为会议室人数有限，订满即止，谢谢！

 

[dface]

非常好的贴子，受益匪浅！感谢楼主的分享！请教楼主，west oak 和 river oak，您从社区综合情况看，会比较推荐哪个社区呢？

 

[BrittneyJiang]

大多伦多热点高中的菲莎排名对比报告

2016年安省最新的菲莎高中排名新鲜出炉了，不管是已经置业或者没有置业的朋友们，都比较关心排名结果。相比往年，今年的变化还是比较大的（各位可以点击菲莎排名官网寻找自己感兴趣的学校）。

虽然我觉得在华人社会里，目前普遍存在“误读菲莎排名”和“过度看重排名”的现象，但形势比人强，高中排名的简单数字指引着很多新移民的置业方向，因而对于未来房价的涨幅具有很强的引导作用。所以，作为一名地产从业人员，不得不研究这个榜单。这里我为朋友们整理了一下，方便大家做一个直观的判断。

从结果看，奥克维尔的排名普遍上升：

• 富人区里的Oakville Trafalgar高中，从第9上升一位到第8；
• Abbey Park从第7下降3位到第10，变化不大；
• Iroquois Ridge从第22上升到第16，前进6名；
• White Oaks从第47上升到第42，前进5名；
• Garth Web在2012年才成立，排名从第72上升到第60，进步明显；

列治文山的三所热点高中，则大幅退步：

• Bayview从第4下滑到第16，一下子滑出前10；
• Richmond Hill从第9落到25，下降了16名；
• Richmond Green也从第41下降到60；

万锦有两所高中排名大幅上升：

• Unionville、Trudeau、Bur Oak三所高中都保持稳定，都从第9变为第10，几乎没有变化；
• Middlefield表现亮眼，从第29上升到第8；
• Markville从第4下降到第25；
• Markham从第119上升到第52，突飞猛进。

菲莎排名的依据，主要是高中9年级的数学和10年级的英语测试，具体的排名项目介绍，可以点击我的旧文《菲莎（Fraser）安省中学排名解读》，在帖子的二楼位置。

由于数学的测试有两部分成绩组成，分纯数学和应用数学，我这里把两个结果的平均成绩，作为排序的依据。

英语测试的结果，也有两个指标，分别是一次通过率和二次通过率，我把两次通过率取平均值，作为排序的依据。

从两门课的成绩排序来看，毫无疑问，奥克维尔的几所高中在英语上的优势明显，并且连续多年保持比较好的成绩，去年的排名对比可以点击我的旧文《隐藏在排名背后的学区优势》，在第22楼的位置；万锦则在数学上保持优势；列治文山普遍下滑的原因，大部分可以归结为数学测试的不理想。

需要说明的是：每年的测试结果具有一定的偶然性，排名的适当波动属于正常现象。更高的排名并不代表孩子就一定能够获得更好的教育资源，公立学校的差异也不是能够凭借排名做简单区别的，提醒各位还要综合考察社区环境、族裔结构、家庭收入等多方面因素，做出比较完整的判断。谢谢！

（所有数据来源于菲莎官网，图表经个人整理，原创文章，未经同意不得转发）

附图：
Oakville所有高中排名

Richmond Hill所有高中排名

Markham所有高中排名

 

[BrittneyJiang]

火热的冬季——奥克维尔2016年二月楼市报告


奥克维尔二月的楼市异常火爆，平均价格为98万，比去年同期的87万5上升了12%，比一月89.7万的平均价格又上升了9.3%。需要注意的是，去年二月87.5万的价格是上半年的最高点，也是全年的第二高点，第一高点出现在半年之后的8月。二月和八月价格走高的现象，和中国人利用春节和暑假期间登陆买房的时间节点完全吻合。如果这样的节奏在今年重演，那么今年二月98万的价格，会不会也是上半年度高点呢？让我们拭目以待吧。

成交数量相比今年一月的158套大幅上升80%，为286套，比去年同期的203套的成交量也有41%的增长。现在，Oakville抢offer的现象比以往任何时候都多，在当月的所有成交中，有超过三分之一是高于要价成交。由于98万的平均成交价格是包含了带公管费的物业，如果单独分析上述的三个好学区的独立屋价格走势，其相比去年同期的价格涨幅甚至高达20%以上，市场热度可见一斑。虽然整体的议价率只有99%，但是如果只看Oakville Trafalgar，Iroquois Ridge和Abbey Park这三个高中学区，我们就会发现，120万以下的独立屋极受追捧，很多要价合理的房子在上市的第一天就能接到offer，手脚慢的朋友，经常是还没来得及看房，房子就已经成交了。

二月的平均上市天数为20天，不但远远低于上个月的33天，也低于去年二月的22天，如果我们观察四年来的成交数据，就会发现：成交均价和成交数量逐年走高，成交时间和在售房源越来越少，各方数据都显示整个市场越来越向卖方倾斜。

但是，个人觉得目前也不宜过度高估未来的涨幅，因为虽然最近北上广深的房价涨幅迅猛，使得新移民购房的财富效应增强，但是国内银行对于外汇流出的管制却在不断加强。总体来看，由于今年二月的房价跃升过于快速，个人觉得这个价格有可能是上半年的高点。预计未来若干月的价格将会平稳甚至出现小幅的价格回落，对于准备购房的朋友，可以考虑选择今年四月和五月的时间窗口入市。

（所有数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，原创文章，未经作者同意不得转发）

 

[iamdoujie]

花了一个多小时从头看到完，原创的好文，花了楼主不少的心血。感谢。
最近有搬家到oakville的想法，连着几个周末看open house，感觉市场太火爆。
真的是无从下手，茫然、焦虑，各种纠结。

 

[蓝天888]

花了一个多小时从头看到完，原创的好文，花了楼主不少的心血。感谢。
最近有搬家到oakville的想法，连着几个周末看open house，感觉市场太火爆。
真的是无从下手，茫然、焦虑，各种纠结。

你现在在大多的哪里？慢慢看

 

[sunny moon]

刚刚买了east lake的房子，六月初入住。

 

[sunny moon]

楼主辛苦了。

 

[BrittneyJiang]

刚刚买了east lake的房子，六月初入住。

祝您喜迁新居，并在奥克维尔一切顺利！

 

[BrittneyJiang]

花了一个多小时从头看到完，原创的好文，花了楼主不少的心血。感谢。
最近有搬家到oakville的想法，连着几个周末看open house，感觉市场太火爆。
真的是无从下手，茫然、焦虑，各种纠结。

谢谢您的夸奖！

您不要着急，现在奥克维尔的市场成交确实非常火爆，留给买家的决策时间非常短。建议您在很好地理解本地的社区和学区差异后，适当缩小选择范围，做到新房源上市的第一时间就去看房，您的经纪一定会建议有房价的合理估值区间，只要对房价的评估心里有底，就不会害怕抢offfer。

祝您安家顺利！

 

[BrittneyJiang]

非常好的贴子，受益匪浅！感谢楼主的分享！请教楼主，west oak 和 river oak，您从社区综合情况看，会比较推荐哪个社区呢？

这两个社区都在Upper Middle Road以北，如果您以交通出行和生活便利作为首选，那么是River Oaks社区稍好些；如果您想控制在一定预算内选择新一点的房子，那么West Oak Trails社区选择多一些；从高中学区上看，两个其实都还不错的；至于社区内部的风貌和族裔特点，我觉得这两个社区还是差别挺大的，建议您通过实地考察来了解。

 

[BrittneyJiang]

居高不下——奥克维尔（Oakville）2016年三月楼市报告


奥克维尔3月的成交持续火爆，平均价格已经接近百万大关，达到99万，比今年二月的成交价格高了1.1%，比去年3月的成交价81.7万高出整整21.3%。

成交数量为347套，比今年二月的286上升了21%，比去年3月的305套上升了14%。

平均成交天数只有18天，比上个月的20天又减少了两天，这是近5年来的最低数据，如果说现在是奥克维尔最火热的购房季，可能毫不为过。

在售房源数量为509套，比上个月的423套有所增加，但如果以过去普遍在600套以上的数据来看下降太多，说明现在供应量还是严重不足。

看来，我在上个月对楼市的估计有些乐观了，当时认为这波上涨主要是中国人利用春节短登集中购房所造成的，一旦到了三、四两月就会平稳，现在看来，购房的需求还远远没有完全释放。从我身边的观察，由于此波上涨过于凌厉，原先的老移民置业后的财富效应凸显，这些人现在又加入了二次置业的大军；另外，很多刚处于申请阶段的新移民，为了防止房价的大涨所造成的损失，也开始在多伦多提前置业。房价上涨的列车一旦启动，短期内很难靠自身的机制停止下来。

3月短期回国一趟，去了北京、上海，看到了这两个城市的喧嚣和雾霾，也感受到了那里的高效、创新和吃苦耐劳的奋斗精神。当下，正是中国财富火山的喷发之际，作为国人移民的目的地之一，多伦多的市场没有不火的道理。

（所有数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，原创，转发请注明作者信息）

 

[BrittneyJiang]

2016年3月奥克维尔（Oakville）各社区成交分析

最近奥克维尔的楼市火热，各个社区都出现了大量加价成交的情况。为了方便各位对市场做一个判断，这里把各个社区的成交做了一个统计，供正在买房的朋友们参考。

• Iroquois Ridge South社区的整体议价率排名第一，成交价为要价的104%，有80%是不低于要价成交的，平均成交时间只有7天，但由于当月的成交数量太少，只有5套，不是非常有说服力；
• Glen Abbey的整体议价率同样为104%，76%的成交是不低于要价成交，平均上市天数8天，21套的成交情况下，上述数据还是非常有说服力的；
• Clearview的议价率为102%，67%的情况下不低于要价成交，平均上市天数是整个奥克维尔最短的，只有6天，成交6套；
• River Oaks的议价率同样为102%，68%的成交不低于要价成交，平均上市天数为7天，成交22套；
• College Park、Palermo West和West Oak Trails，这三个社区的整体情况差不多，平均议价率约100%到101%，平均上市天数9到10天；

总体来看，Iroquois Ridge South，Glen Abbey，Clearview和River Oaks，由于大量成交集中在120万以下，学区好，房子也多以标准的二层独立屋为主，毫无疑问是当下奥克维尔最火的四个社区；但是排在后面的几个社区，特别是IR North和Eastlake，成交其实一点也不差，只不过因为部分总价较高，平均成交时间长一些也是自然的。

（所有数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，原创，转发请注明作者信息）

 

[8221129]

等你4月份报告哦

 

[BrittneyJiang]

等你4月份报告哦

奥克维尔（Oakville）2016年四月楼市报告

（文字待补充）

（所有数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，原创，转发请注明作者信息）