Oakville奥克维尔置业与安居——楼市报告、学区分析、未来市场展望

[BrittneyJiang]

底部区域，伺机反弹——奥克维尔Oakville2017年7月楼市报告

从今年四月开始，整个大多伦多楼市出现了剧烈下跌，下跌的态势和年初的上涨一样，来得猝不及防而又凶猛异常，纵观上半年的走势，如果用波澜壮阔来形容，可以说毫不为过。相比华人聚集的城北区域，诸如列治文山、万锦，奥克维尔的楼市虽然相对平稳一些，但动荡依旧剧烈。

平均成交价：7月的平均价格为106万，相比三月份的130万，整整下跌了19%，楼市价格回到了去年下半年的水平。从上图可以看出，楼市价格从今年二月出现了急剧爬升，2、3两个月都维持在130万的高点，到4、5两个月份出现了连续小幅下跌，跌幅不猛；但6月却出现了断崖式的下跌，108万的价格，相比5月的121万，单月下跌了10.6%；7月的106万，环比跌幅已经急剧缩小，极有可能预示底部就在眼前，甚至马上就要触底反弹了。

成交数量：7月的成交数量为189套，远远低于去年同期的332套，只相当于今年3月成交量的39%。如果我们纵观近四年的成交数量，每个月的成交相比去年同期都是逐步增加的，但是从今年的四月开始出现转折，连续四个月都少于去年的同期，而5、6、7三个月的成交数量，竟然退回到2012年的水平，市场的库存量之高也就理所当然。

新上市房源：从数字上看，新上市房源数量为492套，虽然远远低于几个月前700到900套的水平，但和去年7月的同期相比，还是创下了新高。需要说明的是，由于近期库存量大增，有不少滞销房源通过反复上市来吸引眼球，所以真实的数字，要比492低不少。如果扣除这个因素来看，未来的新上市房源数量将回归正常。如何解释今年3、4、5这三个月的超大供应量？我猜测可能有两方面原因，一个是有些投机者看到房价暴涨之后的投机行为，他们将自己的房子在高点卖出，再选择租房或者回租自己的房子；另一个有可能是卖家将卖出计划提前，预计下半年的新增供应量将减少。

在售房源数量：7月为800套，虽然新上市房源减少，但是成交数量也同步减少，造成了5、6、7三个月，市场都维持在800套以上的高库存水平，现在市场的在售房源数量，几乎相当于去年同期的两倍，图表中可以看出，分水岭就是在4月和5月之间，说明4月出台的15%的外国买家税，严重打击了当时买家对于未来的预期。7月的可售房源数量在历史高位，成交数量却在历史低位，两个数字的巨大反差，说明在价格下降过程中，买卖双方出现了僵持，双方都没有能在现有的价格水平上达成一致，这可能是市场已经见底或者即将见底的信号。因为时间对买家不利，年初的那批现买后卖的置换人士，已经杀跌开出局，而随着开学季的到来，卖家的心态往往比较平稳了。

平均成交天数：25天，比去年同期的19天增加了6天，比6月的22天又增加了3天，今年的2、3、4月份，都是仅有10余天的成交时间，现在成交时间几乎增加一倍。说明市场已经进入了买方市场。如果我们仅用一个指标来判断楼市冷暖，那么成交天数可能是比较好的指标，个人对楼市的一个不成熟的经验，可以把20天作为一个分水岭，少于20天通常说明楼市转暖，进入卖方市场；高于20天，则说明楼市转冷，进入了买方市场。

总结：市场已经进入了买方市场，由于大陆对外汇流出的管制，在未来的很长一段时期，楼市不具备急剧上涨的可能。但7月的价格跌幅已经大幅度缩小，说明市场已经进入了底部区域。另外，最近房租一直在上涨，说明住宅的刚需依旧强劲，房价很难有大幅下跌的可能。如果您一定要问我何时是底部，我猜测底部就在当下，或者是今年11月到明年1月之间的某个时间段。

（原创文章，所有数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，转发请注明作者信息）

 

[飘向加拿大]

非常直观非常系统，赞一个！
的确现在基本跌到了去年下半年的水平了

 

[Jason8077]

分析得用心，如果要来Oakville买房子，找你了。

 

[BrittneyJiang]

轻微回暖，但无力上攻——奥克维尔Oakville2017年9月楼市报告

9月的平均价格为109万9千，少许高出7月的106万和8月的107万，比2016年同期的均价106万，上涨了3.6%。

成交数量为205套，比7月的189套高出8%，但比8月的221套下降了7%；相比于2016年同期的339套，成交数量整整下滑了40%。

新上市房源为641套，远高于7、8两月的400到500套的水平，也比去年同期的544套，高出了17.8%。

有效上市房源数量为819套，比8月的704套有明显的上升，约为去年的两倍。库存的再度走高，说明市场的需求受到严重抑制。

平均成交天数为28天，和7、8两月差别不大，但如果看一下去年同期的16天，说明市场已经天差地别。

从整体的数据来看，奥克维尔的楼市虽然在平均价格上，从7月开始有连续的小幅回暖，但是由于成交数量的持续不足，新上市房源不减反增，导致的结果是库存数量的大大增加，使得当前房价的基础有些脆弱。在当前如此高库存的压力下，政府仍然在持续地收紧购房贷款，本地银行对新移民的贷款政策也彻底改变，即使新移民首付到了35%，也要根据收入情况来审核贷款额，造成很多购房的需求得不到资金上的支持，成了无效需求。

如果银行的贷款政策不能迅速放宽，那么房价在年底前还有进一步下探的可能，但已购房的朋友也不用担心，个人认为，即使房价再次下探，幅度不会太大，持续时间也不会很长。只要等到明年春季，银行的贷款政策再度放松的时候，房价就会有比较明显的回升，建议即将购房的朋友可以好好利用楼市波动的这个时间窗口。

祝朋友们中秋快乐，平安！

（原创文章，所有数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，转发请保留作者信息）

 

[BrittneyJiang]

大多伦多华人主要热点区域的房价下跌数据和原因分析（Brittney蒋蓓，原创）

多伦多今年的楼市可谓是大起大落、天上人间，因此大家对于楼市所经历的涨跌格外关心。最近有一些关于房价涨跌的文章，由于作者们引用的数据对象不一，或者是考察的时间跨度不够，或者是作者的立场各异，使得数据的说服力不够。这里我希望能通过统一的指标对象的比较，尽量客观地分析多伦多今年的楼市变化；也希望通过各区域的比较，来找出一些背后的规律，同时也印证我们之前对于涨跌原因的猜测。

对于多伦多的新移民来说，最多被考虑到的主要定居点有这么几个，位于城北约克区（York Region）的列治文山、万锦、旺市、奥罗拉和新市；位于城西荷顿区（ Halton Region）的奥克维尔、伯灵顿，还有皮尔区（Peel Region）的密西沙加。

关于数据的分析对象，我选择的是多伦多地产局公布的各区独立屋均价，而不是所有的房屋类型的均价，因为各个区域成交的房屋类型的占比有时候差别很大，所以集中分析楼市中最主流的独立屋的价格变化，这样相对比较有说服力。

下图就是各区域独立屋从今年1月到9月的价格变化，红色表示当月是目前今年的最高价，绿色表示最低价。最下面两行，分别代表了下跌的比例，我这里说的“跌幅”是指和历史数据相比较。打个比方，如果房价从50万下跌至40万，那么跌幅就是20%，但是“涨幅损失”就是25%，换句话说就是，如果有朋友在市场高点买入，未来要上涨25%才能回到您当时的买入价格。

总体来看，多伦多的楼市在今年的春季达到高峰，之后经历了非常快速的下跌，跌幅大约在15%到25%之间，从9月最新公布的数据来看，有些区域已经见底，但有几个区域还没有看到见底的迹象。

1. 列治文山：最高价出现在2017年4月，之后一路下跌至9月，近期能否止跌还不能看出；从最高的188万到现在的140万，相比于当时的188万，整整下跌了25.6%；相比于现在的140万，等于抹去了34.4%的涨幅；
2. 万锦：最高价出现在今年2月的173万，8月132万见底；下跌了23.8%，31.2%的涨幅被抹去；
3. 奥克维尔：最高价在3月的163万，6月见底131万，下跌了19.3%，相当于23.9%的涨幅被抹去；
4. 旺市：最高价也是在今年3月，161万，7月创下新低127万，下跌了21.1%，相当于26.8%的涨幅被抹去；
5. 密西沙加：最高价在今年3月125万，9月又有新低102万，下跌了18.4%，等于22.5%的涨幅被抹去；
6. 奥罗拉：最高点在4月的148万，最低点在8月的114万，下跌了22.7%，相当于29.4%的涨幅被抹去；需要说明的是由于奥罗拉9月独立屋的价格涨幅巨大，但由于只有27套成交，所以145万的数据可能会有些失真，具体反弹情况有待观察；
7. 伯灵顿：最高点在5月108万，7月见底92万，下跌了14.9%，相当于17.5%的涨幅被抹去；
8. 新市：最高点在今年2月120万，一路跌至9月的89.5万，下跌25.6%，相当于34.4%的涨幅被抹去；

地区差异的原因分析：

• 跌幅排行榜的并列第一是列治文山和新市，第二梯队的是万锦和奥罗拉，第三的是旺市，第四是密西沙加和奥克维尔，跌幅最小的是伯林顿。这个顺序，基本和各地区的华人所占的购房比例正相关，就是说购房比例中以华人为主的跌幅就大，本地人为主的跌幅就小，这个结果也符合大家的想象。
• 但同样是华人购房比例高的地区中，万锦的跌幅略微少于列治文山，也比列治文山提前反弹，个人猜测有可能是因为今年的高中排名结果比较好的原因，相反，列治文山今年的高中排名有些下滑，华人的学区房效应还是挺明显的。
• 荷顿区的奥克维尔和伯林顿见底较早，分别于6月和7月见底；而约克区的几个城市基本都还在下跌，到8、9月还不一定能见底；这个差异很可能是因为国内的外汇流出减少有关，以中国人为主的区域的价格支撑还是比较脆弱，但好处是，只要外部的政策宽松，就会迅速上涨。

整体房价下跌的原因分析：

1. 2017年的年初，中国外汇管制政策的突然变化，让很多人的购房计划提前，但偏偏在2、3月份是库存的低谷，极少的库存下又有突发的购房需求，造成了春季楼市在2、3月井喷，市场到4月已经力竭，技术上存在调整的需要；
2. 从去年开始的中国楼市调控，冻结了房地产市场的流动性，国内的楼市资产无法变现；
3. 加拿大本地银行的利率上调和贷款政策的持续收紧，现在已经不分是否新移民，贷款银行都要审核收入，而且对申报人提供的国内收入材料的审核也比较严格，这里阻挡了不少潜在买家；
4. 政府在4月下旬出台的海外买家税，只是下跌的导火索，并不是楼市现在还在下调的主要动因，因为真正投机的海外买家并不多，有些虽然以海外买家的身份购房，但很多已经是移民申请在审批当中，或者是子女已经在本地留学，这些人只是把未来的需求提前了；
5. 政府出台海外买家税的时机点很好，因为每年4、5、6月房源会大量上市，当时即使没有政策出台，房价也会在缓步调整，政府选择这个时间点放狠招，正好借力打力。

上图是从2010年至今的7年的独立屋的价格走势图，从图中可以看到列治文山和万锦的房价，是如何一步步从各区域中脱颖而出的。这两个是华人购房比例最高的两个地区，它们的快速上涨，和近些年国内外汇的大量流出有非常大的关系。

从长期来看，楼市肯定能跑赢通胀，但今后也很难复制今年春季的那种暴涨行情。很多国人总是用中国房价的上涨来想象加拿大，这有些不现实，因为中国在30多年的时间里实现了经济的快速起飞，全国平均工资的上涨超过40倍，楼市虽然有泡沫，但还是有实际收入作为支撑的。安省在2010年的最低时薪大约是10.25加币，现在也就11.6加币，在收入上涨如此之慢的情况下，政府很难容忍房价出现如此巨大的涨幅，所以也难怪加拿大政府会连续出重手调控楼市了。但从长期来看，房价上涨还是符合政府的利益，政府的调控目的不是长期打压房价，而是让房价的涨幅不至于造成民怨沸腾，至少控制在民怨能够容忍的限度里。相信通过这次暴涨的经历，多伦多老百姓对房价上涨的容忍度会有不少提高，这也为政府未来的楼市政策提供了比较宽松的舆论环境。

从2010年至今的房价走势图来看，在目前的阶段，个人感觉房价的调整已经接近尾声，楼市进入了平稳的步调，未来出现大跌和大涨的可能性都不大，但中长期来看，房价将会保持一个比较健康的稳步上涨的态势。

（原创文章，所有数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，转发请保留作者信息）

 

[BrittneyJiang]

可能是迄今为止最准确、最详实的大多伦多族裔报告（Brittney蒋蓓原创）

有不少新移民在登陆多伦多后，常常根据朋友的建议，以为这样就可以省去自己的考察过程，匆忙中买下了朋友家附近的房子，住了一段时间后，发现并不满意周边的环境。其实，好朋友的建议当然没错，因为他是根据自己的喜好选择了定居地点，但是错在我们把好朋友的喜好，当成自己的喜好。

不少人最后不得不决定换房的原因，往往就是族裔，我经常听客户说：“附近某某人太多，某某人也特别多，时间长了，觉得有些不舒服。”选择自己喜欢的族裔为邻，是非常合理的需求， 中国人如此，印度人如此，本地的白人也是如此。

下面，我把大多伦多主要地区的族裔结构做了一个统计比较，由于族裔问题比较敏感，之前不少文章往往个人感性的因素比较多，有的虽然有统计数据，但没有针对整个大多伦多的主要城市，做统一标准下的横向比较。维基百科虽然信息内容都有涉及，但数据错误很多，有的甚至错误百出，而且又没有横向的可比性，不得已只能全部放弃。

好在加拿大2016年的人口普查数据早已公布，人口调查中，关于种族这一项的记录非常细致，但可能由于处于某种立场的考虑，没有把种族这一栏作为一个横向对比和检索的对象，各地的族裔数据也都散落在每个城市单独的表格中，我只能逐个调阅，手工收集整理。

加拿大人口普查里的分类非常有趣，首先把民族分成6大类，按照顺序分别是

1. 北美原住民，
2. 欧洲，
3. 加勒比，
4. 拉丁与中南美洲，
5. 非洲，
6. 亚洲。

各位仔细看一下政府的分类顺序，发现了什么吗？我觉得可能是按照各个民族先后登陆加拿大的顺序来排列的。

欧洲这一项，又细分成七类，把英国和法国单独作为一类，反映了加拿大最重要的两个民族的地位。

1. 英伦三岛：英格兰、苏格兰、爱尔兰；
2. 法国；
3. 西欧（法国以外）：奥地利、德国、荷兰等；
4. 北欧：丹麦、芬兰、瑞典等国；
5. 东欧：波兰、俄罗斯、乌克兰等；
6. 南欧：意大利、葡萄牙，希腊、西班牙等；
7. 其它欧洲裔：犹太，吉普赛人等；

亚洲地区分为三类：

1. 西亚和中东，包含伊朗、伊拉克、以色列、阿富汗等；
2. 南亚，包含印度、巴基斯坦、斯里兰卡、孟加拉国等；
3. 东南亚，中国、菲律宾、韩国、越南等。

本文选择的对象为多伦多城区、万锦、列治文山、旺市、奥克维尔、伯灵顿、密市、宾顿，这八个城市，基本涵盖了GTA人口最多和宜居指数最高的地方。

最后，特别声明：本文没有任何族裔倾向，提供数据的目的，是为了大家了解大多伦多的真实情况。

祝各位朋友2018新年快乐！

（主要数据来源于加拿大2016年人口普查官网，图表经个人整理，原创文章，转发时请保留作者信息）

 

[BrittneyJiang]

再给你一个爱上奥克维尔的理由——加拿大宜居城市最新排名（Brittney蒋蓓）

各地高中排名列表：

 

[BrittneyJiang]

2017年奥克维尔与大多楼市收官总结（Brittney蒋蓓）

 

[BrittneyJiang]

蒋蓓点评菲莎2018高中排名

2018安省的高中排名公布了，对于已经选择了学区房的华人家庭来说，可谓是有人欢喜有人忧。

其实，学区排名的二、三十名以内的变化，有一定的偶然性，因为排名的全部依据，仅仅是根据9年级的数学和10年级的英语测评得出的，如果把这个结果作为当地小学教育的测评，我反而觉得更为恰当。

加拿大没有统一的全国性高考，大学遴选高中生的依据，仅仅是11年级和12年级上半学期的成绩，不会仅仅因为高中排名靠前，名校的招生官在录取的时候给的比例就特别的多，排名落后，孩子的GPA成绩就被招生官打折扣。而且公立学校的老师也都是自由流动的，这里的公立学校之间师资和硬件的差异，远远小于国内的北、上、广。所以，一所高中的排名出现了变化，可能仅仅就是学校的生源有了些变化，并不代表学校的教学质量有了变化。

但是，由于华人新移民家庭对于排名的崇拜效应，很多华人购房者是把排名作为购房的主要依据。譬如，四卧四卫三千尺的房子，列治文山和奥克维尔的两个高中，同样都在排名10名左右，如果价格差异大了，那么就会有人倾向于选择更有“性价比”的房子。所以排名虽然不影响孩子的教育质量，但影响房价的升值。哈哈，下面我就要从房产经纪人的角度，点评一下最新高中排名对房价的影响。

奥克维尔的6所公立高中有升有降、基本稳定，但是全部进入前60的成绩，对于一个华人比例不高的地区来说，还是含金量很高的。

Abbey Park高中（第2），2016年第10，2017年下滑到第42，今年一举跃升到第2，可喜可贺，为历年来的最好成绩。去年Glen Abbey社区房价的下跌幅度超过IR和Eastlake，今年排名的飞跃对于学区内的房价有极为正面的作用，同样的市场环境下，个人预计在未来的一年之内，这个排名结果对于该社区至少有5-10%的房价提升；

Oakville Trafalgar高中（第11），从2016年第8，2017年第4，2018年第11，下降7名，对房价影响稍有负面。因为今年排名最高的Glen Abbey社区的房子普遍在160万以下，所以，个人预计对于Eastlake区内的高端房没有影响，但对于160万以下的房子稍有影响。

Iroquois Ridge高中（第25），过去两年均维持16名的成绩，今年下滑9位，排名第25名，对IR社区的房价有微小的负面影响。

Garth Webb高中（第33），2016年第60，2017年第65，2018年第33，进步非常大，作为2012年建校的新高中，短短几年间，就比肩一些老牌名校，非常的了不起。由于所处的West Oak Trails和Palermo West社区的房龄普遍较新，总价不高，整体装修和保养的状态却好于列治文山和万锦的华人聚集区，预计排名结果对这两个社区的房价有很大的正面刺激。

White Oaks高中（第43），2016年第42，2017年第30，2018年第43，由于历年基本都在30名到50名之间，而且白橡树高中一直也不是本地排名最前的学校，所以我觉得对于River Oaks的房价影响很小。

T.A.Blakelock高中（第59），2016年第130，2017年第72，2018年59名，稳步前进，非常不错的结果。

附录：其它地区的主要高中排名

列治文山的主要高中排名基本稳定：

Richmond Hill高中，2016年排名第25，2017年排名第12，2018年排名19，下滑7位；

Bayview高中，过去两年排名16 ，2018年排名第9，重回前10名；

Richmond Green高中，2016年第60，2017年第35，2018年下滑到第97，对学区内的房价影响比较负面。

万锦的高中排名总体还算稳定，但在华人比例那么高的地区，没有一所高中进入前10，稍有遗憾：

特鲁多高中，2016年第10，2017年第3，今年第19，下降16位；

Markville，2016年第25，2017年第6，今年第11，上升5位；

Bur Oak，2016年第10，2017年第20，今年第39，下降19位；

Middlefield，2018第8，2017年第27，今年54名，下降27位；

Unionville，2016年第，2017年第20，今年第17，上升3位；


密西沙加的John Fraser高中，2016年第41，2017年第16，今年第19；
伯灵顿的Nelson高中，去年第65，今年第47；
Aurora高中，去年排名42，今年59；
Newmarket高中，去年排名57，今年43；
北约克的俄亥高中去年第20，今年47。

 

[BrittneyJiang]

奥克维尔Eastlake东湖区好房源上市

团队代理的Eastlake好房源，位于Maple Grove和Ford路之间的安静街区，西南朝向，难得的好地块，80*132尺，占地10,890平方尺，步行到湖边公园，四卧三卫，室内面积近2500尺，属于Oakville Trafalgar高中、Maple Grove英语小学和E J James英法双语小学的学区。

 

[BrittneyJiang]

楼市寒冬——奥克维尔（Oakville）2018上半年楼市总结（Brittney 蒋蓓）

去年4月多伦多出台海外买家税，是大多楼市的一个分水岭，实现了卖方市场到买房市场的转变。整体楼市在2017下半年基本企稳，但至今还未出现如温哥华那样预期的反弹。

平均价格：所有房屋类型的平均价格稳定在100至107万之间，整体重心比2017下半年稍有降低，和2016年5月以后的大半年大致相当，可以简单的理解为价格重回2016年。

成交数量：成交量萎缩严重，今年最高的4、5、6月的销量也就在300套上下，仅相当于去年高峰期的60%左右，几乎都为四年的最低，整体回到了2013年的水平。

新上市房源：每月的新上市房源数量在400套至800套之间，除了3、4、5月低于2017年同期之外，1、2、6月都高于2015年和2016年的同期水平，相当于2014年的水平。

有效在售房源：有效的在售房源是市场供应量的最重要指标，虽然6月的供应量略有减少，但是4、5、6月，连续维持在1000套的供应量，如果把今年的库存和去年做一个对比：1月是去年的2.8倍，2月3.1倍，3月2.2倍，4月1.7倍，5月1.4倍，6月1.3倍；和前年做对比，基本是2倍。市场库存居高不下，创了奥克维尔有史以来的最高位。

平均成交天数：是一套房子从上市到卖出的平均天数，把近四年的市场做对比，今年1至6月的数据都是四年来的最高，现在的成交天数回到了2013年到2014年的水平。这个数据也是衡量买卖经纪之间地位的重要指标，回到了5年前的水平，市场上卖家经纪比买家经纪更艰难。

如果把奥克维尔的总体楼市做一个简单的判断，现在房子的上市时间和成交数量都回到2013年的水平，市场库存超过2017年，创下了有史以来的新高，但是价格却仍然能维持在2016年的水平。考虑到近一年的外部环境，银行的贷款利率不断上调、贷款总额也不断限缩、经济持续不景气，在如此众多的不利条件下，近半年的价格一直没有出现大的下滑，说明卖家对于市场下跌的抵抗还是非常顽强的。

造成这个现象，我觉得有两个主要原因，第一个是交易心理因素，卖家不愿意低于成本价出手导致了楼市的易涨难跌，考虑到2016年的成交量比较大，对于这些市场上买入成本最高的卖家，肯定会在2016年的价格线上有比较顽强的抵抗。第二个因素是刚需持续强劲，奥克维尔是大多地区新移民最热衷的定居地之一，而且美誉度还在不断增加。这几年我们在和新客户的交流中发现，现在来奥克维尔的买家，在来之前，对这里的衣食住行已经有所了解，这里环境好、学区好、族裔合理的优势已经不用我们再做基础的介绍了。虽然近两年的贷款条件不断严苛，但是新移民通常只是降低买房的预算，这样就造成了市场上的需求向下挤压，低总价的学区房仍然具备强力支撑，下跌压力最大的部分主要来自于200万以上的豪宅市场。

最后谈一谈对于未来的展望，虽然暑假新移民登陆的因素，会使市场有稍许反弹，但是保守党上台后，如果不能立即取消或大幅降低海外买家税，那么至少在明年的春季之前，看不到有大的反弹机会。何况加拿大的经济正在走下坡路，不管官方的说法如何，每季的家用车销售数据却是铁板钉钉的事实，加拿大前三大汽车品牌的销售都在滑坡。另外，银行利率也仍处于上升周期，使家庭贷款压力不断增加，预计市场下半年的价格重心仍然会继续下探。但是，价格重心下探的主要构成来自于200万以上豪宅市场，对于价格在120万以下、甚至80万以下的学区房，这部分刚需市场早已见底企稳，很难期望再有大的下跌空间，市中心Condo市场的持续上涨，就是一个明证。对于大部分首次置业的刚需购房者来说，如果您的预算不高，还是要好好珍惜当下的市场机会，不失时机，买下心仪的好房子；对于那些预算在250万以上的买家，建议可以大胆议价，或者稍加等待，买下真正优质地块的独立屋。

（主要数据来源于多伦多MLS和Statista.com，原创文章，转发时请保留作者信息）

 

[epie]

楼市寒冬——奥克维尔（Oakville）2018上半年楼市总结（Brittney 蒋蓓）

去年4月多伦多出台海外买家税，是大多楼市的一个分水岭，实现了卖方市场到买房市场的转变。整体楼市在2017下半年基本企稳，但至今还未出现如温哥华那样预期的反弹。

平均价格：所有房屋类型的平均价格稳定在100至107万之间，整体重心比2017下半年稍有降低，和2016年5月以后的大半年大致相当，可以简单的理解为价格重回2016年。

成交数量：成交量萎缩严重，今年最高的4、5、6月的销量也就在300套上下，仅相当于去年高峰期的60%左右，几乎都为四年的最低，整体回到了2013年的水平。

新上市房源：每月的新上市房源数量在400套至800套之间，除了3、4、5月低于2017年同期之外，1、2、6月都高于2015年和2016年的同期水平，相当于2014年的水平。

有效在售房源：有效的在售房源是市场供应量的最重要指标，虽然6月的供应量略有减少，但是4、5、6月，连续维持在1000套的供应量，如果把今年的库存和去年做一个对比：1月是去年的2.8倍，2月3.1倍，3月2.2倍，4月1.7倍，5月1.4倍，6月1.3倍；和前年做对比，基本是2倍。市场库存居高不下，创了奥克维尔有史以来的最高位。

平均成交天数：是一套房子从上市到卖出的平均天数，把近四年的市场做对比，今年1至6月的数据都是四年来的最高，现在的成交天数回到了2013年到2014年的水平。这个数据也是衡量买卖经纪之间地位的重要指标，回到了5年前的水平，市场上卖家经纪比买家经纪更艰难。

如果把奥克维尔的总体楼市做一个简单的判断，现在房子的上市时间和成交数量都回到2013年的水平，市场库存超过2017年，创下了有史以来的新高，但是价格却仍然能维持在2016年的水平。考虑到近一年的外部环境，银行的贷款利率不断上调、贷款总额也不断限缩、经济持续不景气，在如此众多的不利条件下，近半年的价格一直没有出现大的下滑，说明卖家对于市场下跌的抵抗还是非常顽强的。

造成这个现象，我觉得有两个主要原因，第一个是交易心理因素，卖家不愿意低于成本价出手导致了楼市的易涨难跌，考虑到2016年的成交量比较大，对于这些市场上买入成本最高的卖家，肯定会在2016年的价格线上有比较顽强的抵抗。第二个因素是刚需持续强劲，奥克维尔是大多地区新移民最热衷的定居地之一，而且美誉度还在不断增加。这几年我们在和新客户的交流中发现，现在来奥克维尔的买家，在来之前，对这里的衣食住行已经有所了解，这里环境好、学区好、族裔合理的优势已经不用我们再做基础的介绍了。虽然近两年的贷款条件不断严苛，但是新移民通常只是降低买房的预算，这样就造成了市场上的需求向下挤压，低总价的学区房仍然具备强力支撑，下跌压力最大的部分主要来自于200万以上的豪宅市场。

最后谈一谈对于未来的展望，虽然暑假新移民登陆的因素，会使市场有稍许反弹，但是保守党上台后，如果不能立即取消或大幅降低海外买家税，那么至少在明年的春季之前，看不到有大的反弹机会。何况加拿大的经济正在走下坡路，不管官方的说法如何，每季的家用车销售数据却是铁板钉钉的事实，加拿大前三大汽车品牌的销售都在滑坡。另外，银行利率也仍处于上升周期，使家庭贷款压力不断增加，预计市场下半年的价格重心仍然会继续下探。但是，价格重心下探的主要构成来自于200万以上豪宅市场，对于价格在120万以下、甚至80万以下的学区房，这部分刚需市场早已见底企稳，很难期望再有大的下跌空间，市中心Condo市场的持续上涨，就是一个明证。对于大部分首次置业的刚需购房者来说，如果您的预算不高，还是要好好珍惜当下的市场机会，不失时机，买下心仪的好房子；对于那些预算在250万以上的买家，建议可以大胆议价，或者稍加等待，买下真正优质地块的独立屋。

（主要数据来源于多伦多MLS和Statista.com，原创文章，转发时请保留作者信息）

虽然是忽悠大家买房子，但如果是原创文章的话，写的很棒，满满干货 关注

 

[BrittneyJiang]

虽然是忽悠大家买房子，但如果是原创文章的话，写的很棒，满满干货 关注

第一，文章没有忽悠；第二，当然是原创，谢谢夸奖！

 

[Arthurjiang]

专业好贴！现在奥克维尔的房价什么情况了？请继续分析预测。谢谢！

 

[BrittneyJiang]

GTA楼市报告（原创，2020年2月）


GTA二月楼市报告出炉，各类数据显示市场正在强劲复苏。

平均价格达到91万，比去年的78万上升了16.7%，距离2017年4月创下的91.8万的历史高点仅一步之遥。

成交数量达到7,256套，比去年同期大幅跃升45.6%，比今年1月上升了14.8%，但是距离2016年5月12,789套的历史高点，还遥不可及。

成交天数17天，比去年同期的25天下降了32%。历史最短的记录，是2017年4月的9天。

房价为什么会上涨的这么快？仅从数据上看，是每月成交量的放大，同时新上市房源没有跟上，造成了有效在售房源的不足。

今年一月的7700多套和二月8800多套的有效房源，虽然比2017年同期要多，但是远远低于2018和2019年的同期。特别是工薪阶层购买的低总价刚需房的供应量，甚至比2017年还要来得少。

如果没有外部环境和政策的干预，未来市场的短期走势，可以参考以往历史来判断。下面两张图，是1996至今近25年的时间里，销售库存比和平均价格的统计。

库存销售比：是当月库存对于销量的比值，表示未来需要几个月才能消化目前的市场库存。从去年9月开始，GTA的库销比不断下降，从2.2滑落到1.2，表示当前仅需1.2个月，市场的所有房源都会被消化。

库销比的数据，曾经在2017年2和3月到达0.7的历史低点，直接造成了接下来4月91.8万均价的历史高点。

2008年12月，库销比达到8.5的历史高点，造成了下个月34.4万的价格低点。

因此，4月初公布的本月房价将会继续走高，但如果同时公布的库销比也随房价同步上升，则预示之后的房价会趋于平稳或者降低，反之则房价继续走高。

一句话，如果没有强有力的政府干预或者宏观经济的冲击，短期内房价将持续上冲。

 

[BrittneyJiang]

疫情+股灾，双重打击下的多伦多楼市（原创）

今天是2020年的3月25日，月初还是一片红火的GTA楼市，在一个月的时间里，经历了疫情和股灾的双重打击。

美股在3月9日、12日、16日和18日，发生了四次熔断；本地的疫情也随欧美各国突然加重，严重冲击了楼市交易。

因为发生时间太短，我们暂时把3月1日到7日作为灾前、把3月13日到19日作为灾后的数据来做对比。

我们选取了多伦多城区的公寓和周边Freehold的物业作为比较对象，因为这些物业代表了当地的主要房屋类型。

从数据来看，市场的下跌主要反映在成交量上，价格上相对不是非常显著。

平均价格：

• 密西沙加跌幅较大，下跌15.5%；
• 旺市的价格甚至有1.7%的逆势上涨；
• 奥克维尔、列治文山、伯灵顿的跌幅在7%到10%之间；
• 多伦多的公寓和万锦的跌幅不大，在5%以内；

成交量：

• 奥克维尔、列治文山在价格滑坡7%的情况下，销量也大幅下降40%；
• 多伦多公寓销量下跌27.5%；
• 密西沙加和伯灵顿的销量下跌20%；
• 万锦在价格变动不大的情况下，能维持原先的成交量，可见目前的需求非常旺盛；

由于近期多伦多地产局已经不允许卖家经纪做Open House，买家经纪的带看房也被要求尽量避免或减少。虽然楼市交易在政府宣布进入紧急状态后没有被完全禁止，但是整个行业的工作实质上进入了休眠状态，后续的楼市交易数量会更加萎缩。

需要说明的是，在短短10多天的时间里，卖家能接受目前的价格跌幅，肯定有一定的恐慌成份。由于未来的买房和卖房都会减少，所以短期内楼市的下跌主要体现在销量上，而不是价格。

基于疫情的不确定性，对于卖家来说，即使成功卖出，也不排除买家未来的违约而无法顺利Closing的可能；对于买家来说，看房的过程毕竟存在被感染的风险。

因此不管您是买家还是卖家，我们都建议在疫情期间保持观望，等紧急状态解除后，地产行业恢复到正常的工作状态再说。

祝各位安好！

 

[BrittneyJiang]

疫情+股灾，双重打击下的多伦多楼市（续）（原创）

今天是2020年的3月28日，看到美国、加拿大的疫情数字，估计很多朋友都做好了长期抗战的心理准备。这里，我们尝试讨论最坏的一种可能：即疫情持续到下半年甚至跨年度，同时伴随全球经济萧条，对本地楼市会有什么样的影响？

第一，需求结构发生偏移，部分的Condo需求会转到House，不管这种House是独立屋、半独立屋或者Townhouse。因为公寓在先天设计上没有考虑到隔离的需要，进出都要通过电梯、大堂等公用空间，而且在建筑设计上公寓的入户门是不能气密的，为了让室内外保持一定的空气流通。事实上，这种需求转变已经发生了，我们就收到过住在北约克公寓的住户，因为躲避疫情希望急租House的群发邮件。

第二，居家办公和远程服务将被加快推进，这将减轻市中心的人口压力，促使部分人口往城郊甚至更远的地方迁移。过去几年，多伦多中心城区的地产走势明显强于周边地区的状况，可能不会继续。

第三，外来人口流入减少。一方面，年内新移民流入会有减少，因为目前的疫情，已经导致了边境关闭和新移民签证发放的推迟；另一方面，经济萧条往往伴随人口流动放缓，多伦多作为加拿大的最大都市，在经济繁荣的时候，人口因为工作机会大量涌现，经济萧条的时候则会趋缓。但是，如果未来和加拿大相关联的国家或地区发生局部的政治动荡的话，那加拿大就会面临人口流入的压力，去年香港局势动荡，造成港人回流加拿大就是一个例证。

第四，人口增长和健康状况的改善，导致本地人住房需求的上升。人们直观的感觉，往往是经济衰退会导致人口的减少和健康状况的下降。其实，这种思考只是基于贫穷国家，发达国家的情况恰恰相反。统计显示，经济衰退反而会提高人均寿命和健康状况，高失业率也会提高生育率。这个道理其实很好理解，经济繁荣，交通量一定上升，交通意外的概率也会提高；现在全世界这么多人同时禁足在家，10个月后出生的新生儿一定不会少。

下图是发达国家在1960年到1995年之间的失业率和死亡率的对照图。

第四，疫情导致在建房暂缓和新房动工量降低，预计未来二至三年之内的新房供应量会有减少。

第五，商业地产受伤远重于住宅地产，因为需求凭空消失，运营难以为继。由于商业地产的租约基本都是长期租约，虽然短期内看不出特别大的价格变化，但是依托在商业地产之上的餐饮、娱乐、教育等生活服务行业则损失惨重，退租和生意甩卖不可避免。

第六，因为疫情的不确定性，未来住宅地产的短期价格走向虽然不明朗，但肯定不具备大跌的条件。

为了清楚说明我们的观点，下面把历史上曾经发生过的几次暴跌做个对比。

1929年大萧条， 曼哈顿房价见顶，从1929到1939年的10年里，高端物业下跌了67%，低端物业下跌58%。但曼哈顿以外，当时代表普通消费水平的华盛顿特区房价，从1925年到1933年仅下跌26%，由此可见低端房产更容易抵御市场风险。

1929年的暴跌，主要是因为美联储错误的经济政策，在市场需要资金的时候反而紧缩货币供给，高额的实际利率导致人们借的越多就会欠的越多。

随着现代经济理论的发展，这种政策在当下不复存在，美联储本周宣布无限量 QE，加拿大也屡次降息，各国放弃币值稳定、采取普遍宽松的货币政策，会让实体经济快速度过寒冬。

香港楼市从1998-2003年的6年时间，经历了97年的亚洲金融危机直至2003年的SARS疫情，下跌约60%。

同样经历金融危机和疫情，为什么多伦多不会重蹈香港的覆辙呢？因为有两个根本不同：

第一个是房价基础不一样，香港的房价从1991年至1997年的6年里上升了4倍，累计涨幅过大；而大多伦多在过去的6年里，大部分房子的平均涨幅就在60%左右，低价公寓和House的涨幅最多也就1倍。简单的说，当年香港的房价是站在4楼的高度，现在多伦多仅仅爬了两层都不到。

第二个是香港当时没有外来新移民的引进计划，97年回归后高端人口流失，香港政府直到2003年底，才推出投资移民计划以吸引内地精英。而加拿大的移民计划几乎没有中断过，GTA地区的人口流入速度虽然可能减慢，但是人口长期增长的趋势始终不变。

日本房价从1991年开始暴跌，在之后的10多年内长期低迷，下跌幅度约70%。暴跌的原因是多方面的：政府在90年之前政策失当、过于宽松，从1985年的5%降至1987年的2.5%，东京的房价5年里上涨了几乎5倍；之后又过于严厉，利率调整过大，两年固定利率在一年内从2.5%上调到6%，同时又出台了房产税；再加上日元大幅升值刺破了当时的经济泡沫，造成日本经济的一蹶不振。

现在的多伦多楼市和当年的东京完全没有可比性，当时的这些条件，现在都不具备。

1985年到1989年的四年里，多伦多房价爆涨了113%，然后在1989年到1995年的7年里，房价跌了40%，个别地区甚至高达50%。

当时暴跌主要是由两个因素导致：首先是银行的高利率，五年固定贷款利率达到12.7％；再加上90年初开始的经济衰退，失业率飙升，本地外来移民流入减少。

现在看来，当时市场暴跌的条件也不具备。多伦多现在的房价，不考虑Condo的话，过去四年的涨幅非常有限，而且现在五年期的固定贷款利率仅在3%左右。从各方面情况看，现在的楼市都远比当年来的健康。

结束语：

目前的成交价格还是平稳的，有些地区在美股连续熔断和疫情的双重打击下，出现小幅下滑，但也仅仅抹去了年初的涨幅，回到了去年底的价格水平。现阶段成交量急冻是疫情导致，待政府解除紧急状态后，相信成交量会有一个大的反弹。

回顾历史，每次价格的暴跌，至少需要3到5年的暴涨作为前提，然后也要经历至少3到5年才能完成暴跌，多伦多从2017年开始连续3年的下跌盘整，已经夯实了房价的底部空间，虽然短期走势不明朗，但期望价格大跌的愿望也是不现实的。没有暴涨在前，当然不会有大跌在后。

住宅地产的买和卖都不易，本身又属于生活必须品，有着很强的价格刚性，无论经济好坏与否，需求都在那里。长期来看，疫情终究是短暂的，GTA的房产需求增长的情况不会改变，现有的房产除了新建的公寓以外，其它物业类型空置率很低，多伦多总体存在地产泡沫的说法不切实际。

总之，目前市场虽然销量大跌，但是价格不具备大跌的可能。对照上海在疫情解除后，价格仅微幅下跌、成交迅速回暖就是一个很好的例证。

展望未来，为了实现经济复苏，政府一定会放弃原有的调控政策，因为在经济复苏的起步阶段，住房需求远比其它需求来得真实。从投资的角度看，在货币极度宽松的情况下，持有资产比持有货币更安全。

过去的这两个月以来，每个人都经历着一场噩梦，面对病毒，我们可以后退，但千万不要恐惧，美国总统罗斯福说过：唯一值得恐惧的就是恐惧本身。

相信未来，我们终将夺回我们被病毒夺走的自由！加油！！！

 

[云在青山]

这么多年来一直坚持写，了不起，赞一个

 

[莎莎]

不知现在9月了，疫情之后各区房价的涨跌如何