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Oakville奥克维尔置业与安居——楼市报告、学区分析、未来市场展望
- 主题发起人 BrittneyJiang
- 发布时间 2015-05-11
请教现在Oakville房价在100左右万的独立房全屋出租大概能租多少钱啊?Thanks a lot!
请私信联系，谢谢！
百万大关，一举突破！（Oakville奥克维尔2016年5月楼市综述）
平均成交价格步入百万大关，为102.2万，比今年二至四月所构筑的98至99万的价格平台，又上了一个台阶。五月的102.2万价格比四月的98.7万上升了3.6%，比去年同期五月的82.3万上升了24.3%，令人乍舌。
成交数量和今年4月相同，为487套，相比去年同期的393套上升了23.9%，说明买盘依旧很旺。
平均成交时间为16天，虽然比今年四月所创造的极限低点15天多了一天，但依然维持在16天的低位，比去年同期的21天少了5天。今年4月到5月的15和16天的上市时间，是我所跟踪的近5年来所有成交数据里的最低记录。
新上市房源数量为542套，相比今年四月的627套减少了13.6%，比去年5月的641套减少了15.4%。在房价上涨的过程中，新上市房源数量没有增加，反而有所减少，个人猜测，可能是由于当前的房价短期上升幅度过大，卖家的心理预期上升，出现了惜售的情况。
在售房源数量为446套，比上个月的499套少了10.6%，比去年同期的740套少了39.7%。在售房源如此之少，是由于前几个月的累积成交数量过大，而上市房源又远少于过往同期的双重作用下，造成了当前市场供应的极度不足，
回顾今年上半年，在一、二月新移民的集中登陆过后，房价被迅速拉起，老移民闻讯也迅速加入了二次置业的战团，新老移民的双重强大购买力，造成了房价的居高不下。从5月的市场来看，购买力已经蔓延到了本地的豪宅市场。Eastlake的豪宅成交快速启动，有一套房子加价53.7万、整整溢价150%成交，在业内造成了不小的震动，虽然这只是一个特例，但也说明了外来人口对奥克维尔豪宅区的认可和青睐。
过去的四月和五月的市场，由于在售房源数量处于历史低位，严重的供应不足造成抢房现象普遍，平均成交时间只有15到16天。需要说明的是，这个成交时间是所有数据的算术平均，并不能反映市场上的真实情况。实际上很多好房子如果不设定统一抢Offer的时间，上市当天就能接到Offer，对于很多买家来说，买房的过程犹如一场战斗。接下来七、八两月，是西人的传统度假时间，按照历史走势，上市房源会有所减少，但这也是新移民集中登陆的高峰。因此，个人预计，6月过后房源供应将更加紧张，如果国内的外汇管制和多伦多本地的房产政策不出现重大调整，房价将继续攀高。
今天看到财经杂志MoneySense公布了《2016年加拿大最宜居城市排名》，排名第一的是首都渥太华Ottawa，伯灵顿Burlington和奥克维尔Oakville紧随其后，分列第2和第3。其它大多的主要城市排名如下：旺市Vaughan名列20；列治文山Richmond Hill名列27；万锦Markham名列37；多伦多主城区Toronto名列43；密西沙加Mississauga名列54；汉密尔顿Hamilton名列62。相比大多伦多的其它城市，奥克维尔Oakville在房价、交通、环境、学区、族裔比例和宜居指数等各项指标上，都具备相当的优势，虽然短期上涨幅度不小，但个人还是坚持认为具有不错的投资价值。
（原创文章，所有数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，转发请注明作者信息）
最后编辑: 2016-06-09
LZ的研究报告非常用心，受益良多。文中多次提到Burlington 另外开贴，可否给一下链接。谢谢！
6,7月的分析没有了？
关于Burlington的市场分析，您可以给我您的邮箱，我会每月通过邮件发送给您。LZ的研究报告非常用心，受益良多。文中多次提到Burlington 另外开贴，可否给一下链接。谢谢！
奥克维尔（Oakville）2016年7月楼市综述
由于近期工作繁忙，6月和7月的市场报告合并在一篇文章中。
平均成交价格：7月的平均价格为99万4千，比去年同期增长20%，但比今年六月的102万4千下降了2.9%。回想起今年1月的平均价格还在90万以下，但从2月开始突然上跳到100万的价格台阶之后，基本处于逐月攀升的态势，直到今年6月到达102万4千的高位，7月开始略微下降。虽然从数据上看，7月比6月有所下降，但从我们在市场上的直观感受却是有些冷热不均，对于那些没有明显亮点的房子，成交的难度稍有增加，但对于那些装修或地块有明显亮点，还有一些相对被低估的地区，价格却仍然处于持续上升的过程中。
成交数量：7月为332套，比六月的472套大幅减少30%，但于去年同期持平。
新上市房源数量：7月为446，6月为612，两个月份相比去年同期都仅有2%的上升。
在售房源数量：7月为408套，比去年同期减少33%；6月为447套，比去年同期减少35%。纵观今年市场，除了3月略微超过500套，其它各个月份都在500套以下，而且从3月开始的在售房源数量一直呈现不断减少的趋势。
平均成交天数：7月为19天，比去年同期减少35%；6月为15天，比去年同期减少30%。
7月下旬，温哥华宣布了对外国买家征收15%的政策，对多伦多本地购房人群的心理也造成了不小的震动，很多客户纷纷询问我们对这个政策的看法。看到这个政策我首先感觉是似曾相识，如同国内政府的所作所为，政府首先做的不是增加供给，而是增加税收，治标不治本，看样子到了哪里都不能指望政府出手降房价呀。
温哥华出台这样的政策，我认为有一定的合理性。因为长期以来，加拿大对于外籍人士的购房完全不加辨别，在购房政策上的支持甚至好于本国人士。外籍购房人士的购房贷款和新移民享受同样政策，只要满足35%的首付，基本不看贷款人的收入情况，就可以无条件给予贷款；在利率上也和本国人士享受同等的待遇；外籍人士在房屋卖出时的税收，基本也等同于本国人投资房的税收。但是对于加拿大公民和永久居民，只要不是新移民，就要看贷款人实际的家庭收入情况，根据其家庭年收入给予大约5倍的贷款总额。所以对于平均家庭收入10-15万的家庭，基本买不了100万以上的房子。因此大部分的温哥华和多伦多本地居民，并没有在本轮的房价大涨中获得很好的投资收益。这一点和国内的北上广深有很大的不同，十多年前，北、上、广、深的本地居民，往往通过多套房产的投资，实现了家庭财富的巨大增值。所以我觉得温哥华出台这样的政策，方向上是对的，因为在房价快速上升的城市，本地居民理应获得同等待遇，并给予外来投资者增加一定的购房壁垒，但问题是，这个政策出台的太晚了，当前温哥华的房价早已一骑绝尘，绝大部分本地人已经难以望其项背了。现在出台这样的政策，主要的作用是给本地居民一些情绪上的安抚。
相比温哥华不到250万人口规模，多伦多600万人口的城市体量则要大很多，多伦多独立屋的平均价格和历史涨幅也低于温哥华，所以我认为多伦多未来几年出台同样政策的意愿要小很多，除非明年又连续出现了今年这样的大涨的情形，那么不排除多伦多也将出台同样的政策。
总体来看，奥克维尔7月的楼市有轻微的降温迹象，一方面是因为政府频繁释放楼市降温的信号，另一方面也是由于前期涨幅过大，市场本身也需要做适当回调。考虑到目前可销售房源的持续减少，而8月又是国人的传统登陆高峰，所以8月的楼市价格不容乐观。有些客户经常询问我们关于购房时机的选择，我们的建议如下：如果您是新移民在加拿大的首次置业，那么不建议等待时间过长，看到心仪的还是要下手，因为这是刚需，一旦踏空后被楼市一路逼空，那是非常痛苦的。但如果您是以投资为目的，属于在加拿大的二次置业，那完全可以选择等待时机，至少可以到9、10月份上市房源多些的时候再行出手。
（原创文章，所有数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，转发请注明作者信息）
最后编辑: 2016-08-13
谢谢你的一系列文章，很系统很用心，但信息含量比较大，不是很快就能掌握一条清晰的主线。根据你的文章，如果买60万左右的房子，只能选镇屋了，选哪个区域有比较好的升值潜力呢？
选择没有管理费的就行，但现在奥克维尔这个价格段的镇屋已经很少可以选择了。
奥克维尔（Oakville）2016年9月楼市综述
平均价格：奥克维尔的楼市，从今年开年以来持续火热，除了在今年的7月有略微的降温以外，其余都呈现逐步走高的趋势。8月的均价为104.6万，比去年同期上升了16.2%；9月的均价为106万，比去年同期上升了31.1%，涨幅令人咋舌。
成交数量：8月的成交数量为309套，9月的成交数量为339套，比去年同期均有大约20%的上升。
新上市房源：9月开始，新上市房源数量有明显增加，从8月的356套增加到544套，但这两个月仍然少于去年同期。
在售房源数量：从今年的3月开始，在售房源不但大大少于去年同期，而且基本呈现逐月减少的趋势，至8月仅为345套，9月上升到419套，仅为去年同期的60%左右。
平均成交天数：8月曾经上升到20天，9月又下降到了16天，比去年同期缩短了整整一周时间。
由于今年市场上的在售房源数量过少，而求购者又甚多，因此房价基本处于稳步上升的态势。图表提供的是所有房屋类型的成交统计，对于中国买家追捧的好学区的独立屋，总价又在150万加币以内的刚需房来说，实际价格的上升幅度超过上面的平均价格升幅，所以即将购房的朋友们不要掉以轻心。
最近有很多朋友们问我，未来房价会不会下跌，因为目前有银行收紧了购房贷款，而加拿大政府似乎又有打压的政策出台，是选择立即下手还是持币观望为好？这个问题很难回答，因为短期的市场走势很难预测。我们从市场上的观察来看，虽然买房的顾客很多，但很多是把未来的置业需求提前了，今年我们的客人买房后立即出租的情况非常多，造成目前的房价在涨，但租金却在下跌。从去年下半年以来，国内二、三线城市的房产市场井喷，财富效应非常明显，造成了当前市场的资金充沛，随着中国部分城市在国庆长假期间出台的楼市新政，已经让国内的楼市急剧降温，希望进而也能影响加拿大的楼市。但国内的限购政策会不会又把资金挤出到海外？这也是个未知数。总的来说，回顾过往的历史，这样持币等待房价下跌再入手的成功概率并不高，如果您执意如此，建议给自己设定一个期限，或者三个月或者半年，如果届时不能跑赢市场则要老老实实的止损进场，不然，后果您懂的。
（原创文章，所有数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，转发请注明作者信息）
平均价格：奥克维尔的楼市，从今年开年以来持续火热，除了在今年的7月有略微的降温以外，其余都呈现逐步走高的趋势。8月的均价为104.6万，比去年同期上升了16.2%；9月的均价为106万，比去年同期上升了31.1%，涨幅令人咋舌。
成交数量：8月的成交数量为309套，9月的成交数量为339套，比去年同期均有大约20%的上升。
新上市房源：9月开始，新上市房源数量有明显增加，从8月的356套增加到544套，但这两个月仍然少于去年同期。
在售房源数量：从今年的3月开始，在售房源不但大大少于去年同期，而且基本呈现逐月减少的趋势，至8月仅为345套，9月上升到419套，仅为去年同期的60%左右。
平均成交天数：8月曾经上升到20天，9月又下降到了16天，比去年同期缩短了整整一周时间。
由于今年市场上的在售房源数量过少，而求购者又甚多，因此房价基本处于稳步上升的态势。图表提供的是所有房屋类型的成交统计，对于中国买家追捧的好学区的独立屋，总价又在150万加币以内的刚需房来说，实际价格的上升幅度超过上面的平均价格升幅，所以即将购房的朋友们不要掉以轻心。
最近有很多朋友们问我，未来房价会不会下跌，因为目前有银行收紧了购房贷款，而加拿大政府似乎又有打压的政策出台，是选择立即下手还是持币观望为好？这个问题很难回答，因为短期的市场走势很难预测。我们从市场上的观察来看，虽然买房的顾客很多，但很多是把未来的置业需求提前了，今年我们的客人买房后立即出租的情况非常多，造成目前的房价在涨，但租金却在下跌。从去年下半年以来，国内二、三线城市的房产市场井喷，财富效应非常明显，造成了当前市场的资金充沛，随着中国部分城市在国庆长假期间出台的楼市新政，已经让国内的楼市急剧降温，希望进而也能影响加拿大的楼市。但国内的限购政策会不会又把资金挤出到海外？这也是个未知数。总的来说，回顾过往的历史，这样持币等待房价下跌再入手的成功概率并不高，如果您执意如此，建议给自己设定一个期限，或者三个月或者半年，如果届时不能跑赢市场则要老老实实的止损进场，不然，后果您懂的。
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最后编辑: 2016-10-11
奥克维尔各社区2016年月度成交统计
下面几个图表，是各个社区Freehold（没有管理费）的房子，在2016年4月到11月的成交汇总，仅供各位参考。
从总体的上市时间来看，Glen Abbey、Clearview和Uptown Core这三个社区的成交时间最短，而Old Oakville由于房价高、大部分比较老旧，成交时间最长。
从总体的溢价率来看，Glen Abbey和Clearview最高，看来学区好、房价低就是王道。
从成交的价格范围看，除了Eastlake每月的最低价格不断攀升（看来想挤进豪宅区不太容易啊），其它大部分社区虽然价格不断走高，但是最低门槛却没有显著上升，这对于那些预算不高的朋友们算是一个好消息，只要我们有耐心，并且放低一些要求，还是能在心仪的社区买到房子的。
（所有数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理）
下面几个图表，是各个社区Freehold（没有管理费）的房子，在2016年4月到11月的成交汇总，仅供各位参考。
从总体的上市时间来看，Glen Abbey、Clearview和Uptown Core这三个社区的成交时间最短，而Old Oakville由于房价高、大部分比较老旧，成交时间最长。
从总体的溢价率来看，Glen Abbey和Clearview最高，看来学区好、房价低就是王道。
从成交的价格范围看，除了Eastlake每月的最低价格不断攀升（看来想挤进豪宅区不太容易啊），其它大部分社区虽然价格不断走高，但是最低门槛却没有显著上升，这对于那些预算不高的朋友们算是一个好消息，只要我们有耐心，并且放低一些要求，还是能在心仪的社区买到房子的。
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最后编辑: 2016-12-23
奥克维尔2016年11月市场报告
11月的市场一骑绝尘，完全突破了8、9、10三个月所构筑的105万的台阶，达到了111.4万，比去年同期81.8万的平均价格上升了36%，成交数量的持续高位，使得在售房源严重不足，整个市场平均只有19天的成交时间，虽然多伦多进入了初冬，但市场完全没有冷却的迹象。
值得注意的是，近期，政府和银行都在不断加大对楼市打压的力度，年底的贷款利率越来越高，贷款审核越来越严。另外，政府也试图通过增加高价房屋的物业转让税，来减免一些工薪阶层的买房压力。
尽管圣诞节前的房源非常少，可是购房者看房、找房的热情仍然高涨，市场上持币待购的人仍然很多。考虑到20017年春节来得比较早，加上国内近期雾霾严重，中国人登陆买房的节奏也会随之提前。回顾今年的楼市节奏，已经完全脱离了过去的轨道，中国人强大的购买力，造成房价的单边上扬。如果政府近期没有大力度的楼市打压政策出来，明年开年的房价不容乐观，请购房者做好一定的心理准备。
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11月的市场一骑绝尘，完全突破了8、9、10三个月所构筑的105万的台阶，达到了111.4万，比去年同期81.8万的平均价格上升了36%，成交数量的持续高位，使得在售房源严重不足，整个市场平均只有19天的成交时间，虽然多伦多进入了初冬，但市场完全没有冷却的迹象。
值得注意的是，近期，政府和银行都在不断加大对楼市打压的力度，年底的贷款利率越来越高，贷款审核越来越严。另外，政府也试图通过增加高价房屋的物业转让税，来减免一些工薪阶层的买房压力。
尽管圣诞节前的房源非常少，可是购房者看房、找房的热情仍然高涨，市场上持币待购的人仍然很多。考虑到20017年春节来得比较早，加上国内近期雾霾严重，中国人登陆买房的节奏也会随之提前。回顾今年的楼市节奏，已经完全脱离了过去的轨道，中国人强大的购买力，造成房价的单边上扬。如果政府近期没有大力度的楼市打压政策出来，明年开年的房价不容乐观，请购房者做好一定的心理准备。
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最后编辑: 2016-12-24
2016年12月楼市综述与2017年展望（奥克维尔Oakville）
各位朋友看到这个价格数据可能会有些吃惊，12月的平均价格为96.3万，比11月所创造的111.4万的奥克维尔全年最高记录有了14%的价格下降。实际房价真的降了吗？答案是否定的。因为12月的成交量极度萎缩，仅有的少量成交也多限于低价房，而高端房的上市和成交都非常少，由此造成了平均价格的下降。从市场上一些典型房屋样本的实际成交来观察，价格没有下降。
另外，12月仍然仅有19天的平均上市时间，也能印证前面的判断。因为在12月房源总体质量不高的前提下，仍然能有19天的销售时间，和2016年11月的数据完全一样，比2015年同期的37天的数据整整缩短了一半；加上市场上仅有199套在售房源处于历史上的最低位，各项数据都说明，市场处于严重的供不应求的状态。
如果仅从奥克维尔或多伦多的房产数据来看，暂时没有任何迹象可以暗示房价将会下跌；但个人认为，如果从整个宏观经济的大环境来看，大多地区的房市在2017年存在很大变数，最主要的因素来自于中国的外汇流出管制。回顾中国的外汇储备，在2014年6月达到近4万亿的峰值后，一路处于下降状态，到本月最新的数据显示为3万亿，近30个月的时间减少了1万亿。在此期间，华人在全球的移民目的地，诸如：美国、加拿大、英国甚至德国等地的房价，都处于快速上升的态势。从2016年下半年外汇减少的总量来看，这些地区的楼市仍有很大的购房准备资金，所以短期来看，房价仍然具备继续上冲的动能，直到这些资金被消耗殆尽，并且外汇的持续流出也能得到有效抑制。
中国在2017年开年，就宣布了个人外汇兑换和汇出的新规，由于新规的半年过渡期可能会造成购房资金的加速流出，所以预计2017年上半年的房价仍将维持上涨的态势，至于今后具体涨的多少，将取决于未来几个月的外汇流出速度。鉴于中国外汇储备，可能会在半年左右的时间内下降到2.7万亿的警戒位，中国过去若干年长期的居民外汇管理的宽松政策势必终止，预计多伦多的楼市将在2017年三、四季度变为平稳甚至走弱，因此个人对2017年的房价预测倾向于先扬后抑。
但是不管怎样，由于中国北方的空气污染在短期内无法得到有效治理，今后新移民和持旅游签证入境的国人将越来越多，即使总体流出的购房资金下降，但受打击的可能仅仅集中在高端市场，对于那些好学区、低总价的独立屋，价格将持续坚挺甚至继续上涨，另外，租金价格也将缓慢回升，但不管怎样，从长期来看，由于大多地区人口的持续流入，进而导致房价上涨至跑赢通胀的水平，将毫无问题。
（原创文章，所有房产数据来源于多伦多地产局MLS，转发请注明作者信息）
各位朋友看到这个价格数据可能会有些吃惊，12月的平均价格为96.3万，比11月所创造的111.4万的奥克维尔全年最高记录有了14%的价格下降。实际房价真的降了吗？答案是否定的。因为12月的成交量极度萎缩，仅有的少量成交也多限于低价房，而高端房的上市和成交都非常少，由此造成了平均价格的下降。从市场上一些典型房屋样本的实际成交来观察，价格没有下降。
另外，12月仍然仅有19天的平均上市时间，也能印证前面的判断。因为在12月房源总体质量不高的前提下，仍然能有19天的销售时间，和2016年11月的数据完全一样，比2015年同期的37天的数据整整缩短了一半；加上市场上仅有199套在售房源处于历史上的最低位，各项数据都说明，市场处于严重的供不应求的状态。
如果仅从奥克维尔或多伦多的房产数据来看，暂时没有任何迹象可以暗示房价将会下跌；但个人认为，如果从整个宏观经济的大环境来看，大多地区的房市在2017年存在很大变数，最主要的因素来自于中国的外汇流出管制。回顾中国的外汇储备，在2014年6月达到近4万亿的峰值后，一路处于下降状态，到本月最新的数据显示为3万亿，近30个月的时间减少了1万亿。在此期间，华人在全球的移民目的地，诸如：美国、加拿大、英国甚至德国等地的房价，都处于快速上升的态势。从2016年下半年外汇减少的总量来看，这些地区的楼市仍有很大的购房准备资金，所以短期来看，房价仍然具备继续上冲的动能，直到这些资金被消耗殆尽，并且外汇的持续流出也能得到有效抑制。
中国在2017年开年，就宣布了个人外汇兑换和汇出的新规，由于新规的半年过渡期可能会造成购房资金的加速流出，所以预计2017年上半年的房价仍将维持上涨的态势，至于今后具体涨的多少，将取决于未来几个月的外汇流出速度。鉴于中国外汇储备，可能会在半年左右的时间内下降到2.7万亿的警戒位，中国过去若干年长期的居民外汇管理的宽松政策势必终止，预计多伦多的楼市将在2017年三、四季度变为平稳甚至走弱，因此个人对2017年的房价预测倾向于先扬后抑。
但是不管怎样，由于中国北方的空气污染在短期内无法得到有效治理，今后新移民和持旅游签证入境的国人将越来越多，即使总体流出的购房资金下降，但受打击的可能仅仅集中在高端市场，对于那些好学区、低总价的独立屋，价格将持续坚挺甚至继续上涨，另外，租金价格也将缓慢回升，但不管怎样，从长期来看，由于大多地区人口的持续流入，进而导致房价上涨至跑赢通胀的水平，将毫无问题。
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最后编辑: 2017-01-11
新房子，老房子
新房子就一定是好吗？老房子就一定不好吗？
记得小时候，我最爱的房子是上海市中福会少年宫，那种欧洲宫廷风格的美曾深深震撼到我，长大后才知道，这是建于1924年英籍犹太富商嘉道理爵士的公馆，外号叫大理石宫。上海有许多老洋房，譬如陕西南路上北欧风格的马勒别墅，外滩边扬名中外的和平饭店，东湖宾馆的前身——杜月笙公馆，如果你走进去，就会发现老旧的木地板、狭窄的通道和电梯，但这些都丝毫不影响它们的价值，其实只要有独特的地理位置，经典的建筑外观，有故事的老房子也可以是很美的。
近两年，在奥克维尔豪宅区Eastlake置业的华人明显增加，这里的卖家经纪也开始重视华人市场。因为工作的关系，有的西人卖家经纪还会问我如何吸引本地的华人买家、如何选择本地的中文媒体、华人买家的喜好等等问题。这是因为她们遇到一些出乎预料的情况，譬如说，有些西人认为很有价值的房子却鲜有华人光顾，而有些她们不觉得特别出众的房子，反而却受到华人的追捧。
华人通常喜欢新房子、新装修，现代的风格和明亮的色彩，却不太重视装修的细节设计和用料的材质，我丝毫不否认新房子的价值，但这种房子就像是知名的大美人，因为追求者多而往往代价不菲。其实在同样预算的情况下，也可以选择那些结构良好、但却有具有精良装修和不俗品味的老房子。只要得到好的保养和维护，很多超过50年以上的房子也都可以处于很好的状态，特别是老房子用料的扎实程度是很多新房子所不能比拟的。
住宅的本身是不断贬值的，而土地的价值才是真正带动房价上升的核心。土地价值占比高的房子，不但本身也具有很好的抵御市场风险的能力，而且长期涨幅也一定高于土地价值占比低的房子。可是，很多中国的朋友往往不这么看，觉得老房子似乎就等同于破房子，这可能是国内的历史原因所致。根据资料显示，英国的平均建筑寿命是132年，美国是74年，而中国建筑的平均寿命只有25到30年。但这里是加拿大，我们千万不要用国内的眼光来看待这里的房子呀。
像这套开价180余万的房子就是一个明显的例子，位于Eastlake核心区域的大地块，四卧三卫，113×116英尺，位于Morrison和Chartwell路之间，安静街区的Corner，老房子，但保养的非常好，装修品味不俗，温暖低调而又奢华。深褐色的橡木地板，卫生间布有地暖，专门设计定制的厨具，非普通厨具可比拟的，厨房的天花板布有专业的背景音响，前后花园的绿化和步道也都经过精心设计和维护。附近类似地块成交的两套新建独立屋的价格为380万和450万。
（照片使用已经卖方许可）
英雄所见略同
2017菲莎最新高中排名简评
安省最新高中排名结果出来了，我这里整理了一下，把大多伦多几个主要地区排名在前80的高中罗列出来，供各位参考。（注意：表格中仅包含是公立高中，不包括天主教高中和私立学校。）
奥克维尔几所高中的排名，所体现的含金量非常高，因为我们如果单独看数学和英语测试成绩的话，就会发现在华人的聚居区，大多数高中主要依靠数学取得名次上的优势，而奥克维尔在现有的族裔比例下，六所公立高中全部进入排名的前80，非常的了不起！
Oakville Trafalgar高中从去年的第8，进步到今年的第4，为近5年的最高记录；
IR高中仍然维持16名的成绩，相当稳定；
White Oaks从去年的42，上升到今年的30；
Abbey Park从第10滑落到42；
Garth Webb去年60，今年65；
T.A.Blakelock从去年的130，回到72；
列治文山的排名整体有进步：
Richmond Hill高中，排名从去年的25进步到今年的12；
Bayview高中排名16 ，和去年相同；
Richmond Green从去年的60，进步到今年的35名。
万锦的几所高中虽然排名有升有降，但总体稳定：
特鲁多高中，从去年第10，上升到第3；
Markville，从25上升到第6；
Bur Oak，去年第10，今年稍有下滑，第20；
Middlefield，从第8降落到27；
Unionville，从第10降到20；
密西沙加的John Fraser高中排名进步明显，从41上升到第16；
伯灵顿的排名始终不温不火，最高的Nelson高中，排名65；
华人前阶段热炒的Aurora和New Market，高中排名一般，最好的Aurora高中，排名42，New Market高中排名57；
北约克的俄亥高中进步明显，上升至第20。
（原创文章，所有数据来源于Fraser Institue排名报告，图表经个人整理，转发请注明作者信息）
安省最新高中排名结果出来了，我这里整理了一下，把大多伦多几个主要地区排名在前80的高中罗列出来，供各位参考。（注意：表格中仅包含是公立高中，不包括天主教高中和私立学校。）
奥克维尔几所高中的排名，所体现的含金量非常高，因为我们如果单独看数学和英语测试成绩的话，就会发现在华人的聚居区，大多数高中主要依靠数学取得名次上的优势，而奥克维尔在现有的族裔比例下，六所公立高中全部进入排名的前80，非常的了不起！
Oakville Trafalgar高中从去年的第8，进步到今年的第4，为近5年的最高记录；
IR高中仍然维持16名的成绩，相当稳定；
White Oaks从去年的42，上升到今年的30；
Abbey Park从第10滑落到42；
Garth Webb去年60，今年65；
T.A.Blakelock从去年的130，回到72；
列治文山的排名整体有进步：
Richmond Hill高中，排名从去年的25进步到今年的12；
Bayview高中排名16 ，和去年相同；
Richmond Green从去年的60，进步到今年的35名。
万锦的几所高中虽然排名有升有降，但总体稳定：
特鲁多高中，从去年第10，上升到第3；
Markville，从25上升到第6；
Bur Oak，去年第10，今年稍有下滑，第20；
Middlefield，从第8降落到27；
Unionville，从第10降到20；
密西沙加的John Fraser高中排名进步明显，从41上升到第16；
伯灵顿的排名始终不温不火，最高的Nelson高中，排名65；
华人前阶段热炒的Aurora和New Market，高中排名一般，最好的Aurora高中，排名42，New Market高中排名57；
北约克的俄亥高中进步明显，上升至第20。
（原创文章，所有数据来源于Fraser Institue排名报告，图表经个人整理，转发请注明作者信息）
最后编辑: 2017-02-21
井喷——2017年1、2月楼市回顾（奥克维尔Oakville）
平均成交价格：2017年1月市场的平均价格为105.7万，比去年同期上涨了18%；2月市场的平均价格为130万，比去年同期上涨了33%。相对于2月的楼市来说，1月份还算比较平稳。但是到了1月底，市场风云突变，因为有大量的国人集中选择在春节过后登陆买房，对2月份的楼市形成了一个极大的冲击。虽然在整个多伦多的地产市场上，中国人还不能构成绝对主力，但是由于中国人的涌入是一个市场的最主要的增量，所以对楼市的影响不容小觑。
成交数量：1月份的楼市成交数量是177套、2月份是346套，比去年同期都有不小的上涨。但是因为1、2月的新上市房源数量，跟去年相比还有减少，所以造成了1、2月份的楼市库存远低于去年同期的水平，实际仅为去年同期的55%左右。房源的稀缺造成了买家的恐慌，继而导致了2月楼市的井喷。
平均成交天数：1月的平均成交时间是20天，虽然和以往相比已经很低了，但回头看还算能够接受。但是2月份的平均成交时间缩短到了13天，创下了奥克维尔有房产记录的历史上成交时间的最短记录。2016年四月、六月和十月，是去年的最快成交的月度，平均成交天数是15天，但今年的二月份13天又破记录了。由于这个平均成交时间是统计了房地产市场上所有的房源，涵盖了低端和高端房，很多高端房的成交时间往往非常长，所以极大的拉高了平均数据，实际上，市场上的大部分价格在200万以下的房源，成交时间就是4到7天。
二月楼市的关键字：“加价”
我这里简单统计一下奥克维尔在2月所有Free Hold House的成交记录，总计成交220套，低于原价成交的60套（这60套主要集中在250万以上的高端市场）；原价成交的4套。剩余的156套为加价成交。
这156套的加价成交案例中，不同价格段的加价幅度统计如下：
由于最近很多朋友有一些同样的问题，这里集中谈一下我们的看法。
为什么奥克维尔的房价涨幅如此迅猛？
短期最主要的因素，就是鉴于国内的外汇管制的预期，很多华人将置业的计划提前了。
但长期来看，有以下四个因素。
最主要的原因是奥克维尔的房价长期被低估。放眼整个大多伦多地区，在族裔比例、学区排名和宜居指数上，能够和列治文山、万锦相匹敌的，只有奥克维尔；这三个地方距离多伦多市中心的距离都在30-40公里之间；虽然奥克维尔的华人餐馆和服务较少，但是族裔比例的优势却远远胜出，再加上靠近湖岸的气候优势和独特的自然风光，我认为奥克维尔的房价，至少应该不低于列治文山和万锦；可现在的情况是，奥克维尔的房价反而是最低的。
第二个原因是来自于新移民的直接登陆。以往的老移民在选择定居点的时候，由于国内的信息不对称，到了多伦多后往往选择城北的比较多，因为那里华人比较集中，新落脚的移民往往就近定居下来。随着微信和手机APP的不断普及，很多新移民在来加拿大之前，已经对这里的房产市场做了非常充分的前期考察和信息收集工作，加上新移民的受教育程度普遍提高，所以很多人已经不满足华人过于集中的地区，直接落脚到奥克维尔的越来越多。
第三个原因，是加拿大其它省份的移民，类似PEI王子岛、萨省和魁省的居民，在拿到了身份之后，由于他们已经基本适应了英语的生活环境，所以愿意选择奥克维尔的非常多。
第四个原因，是最近大多其它地区的华人过来买房的人增多，特别是已经在城北置过业的华人，通常也会把那里凌厉的加价风格一同带过来。
奥克维尔的独立屋这个月涨了30万吗？
答案是否定的，虽然这里涨了不少，但也没那么多。平均价格的数据月涨30万，不能代表大部分独立屋能够月涨30万。奥克维尔独立屋的平均房价数据，1月份是131万，2月份是161万。平均数据上涨了30万，是因为奥克维尔房产市场的构成多样，因为这里除了有大量在100万到250万之间的独立屋之外，还有不少300万、500万甚至1000万左右的豪宅市场，由于豪宅的成交往往会避开12月和1月的冬季，所以1月的房价被拉低了。
从统计数据就可以看得出来：
1月份成交的独立屋，在200万以上的总计有12套，其中11套是在200万至300万之间；300万到400万仅1套；
2月份的豪宅市场迅速启动，成交价格在200万以上的共有38套拉高了单月的平均价格。2月里成交价格在200万到300万之间的有24套；300万到400万之间的有9套；400万到600万之间的有3套；600万到900万之间的有2套。
如果我们选择典型房屋样本来观察，根据我们的估计，1月到2月的主力价格段独立屋大约上涨了10%到15%，不管怎么说，单月上涨这么多还是非常少见的。
短期风险考虑
从长期来看，多伦多的房价一定要涨到新移民不愿意过来了，才能停止。现在很多人还是不假思索的登陆多伦多，说明相对于这个城市提供的各种机会而言，房价还不构成进入的阻力。但市场的短期风险还是存在，主要就是政府对于楼市的打压力度，如果政府推出专门针对外籍人士的银行限贷 ，或者效仿温哥华的惩罚性的土地转让税，那么房价的上涨将告一段落甚至大幅下跌。银行的短期小幅加息不用担心，虽然从长期来看，加息对房价肯定有影响，但是在加息的早期阶段，实际上往往伴随着房价的上涨，只有到了加息的末期，才会对楼市造成致命的打击。
奥克维尔最新的学区排名会对市场有什么影响？
通常菲莎排名公布的半年到一年后，学区排名的变化对房价的影响会比较明显，但这次可能更快一些。建议经济实力较为雄厚的还是选择湖边的Eastlake社区，自住、升值都很好；预算不高、又想博一把的朋友，可以选择几个排名靠后一点的高中学区；当然选择IR、Abbey Park和White Oaks高中的学区房，还是非常主流的选择。
关于2017年走势的猜测
因为今年2月份的涨幅很大，随着3、4、5这三个月上市房源的迅速增加，预计楼市会逐步走稳。上半年楼市的主升浪可能已经结束，接下来春季市场，将会以平台整理或者小幅上涨为主。但是到了9月开学前的暑期市场，房价将再次爬高。
结论
关于对房价的短期预测，不要相信专家的观点，大家都是盲人摸象。记得在去年年底的时候，很多媒体和专业机构，对2017年普遍都持非常保守的观点，大部分预计上涨的幅度也都是非常小的，甚至还有不少是预测下跌的。这些预测报导和分析报告，只经过短短两、三个月，就被市场的实际走势所推翻。其实在投资这件事上，很多购房的朋友，凭着自己对本地市场的充分理解，在投资策略上已经远远走在了专家的前面。
因为中国大量中产阶级的迅速涌现，中国北方地区霾害的短期治理无望，某些地区的政治动荡，欧洲的伊斯兰化，全球适合华人移居的英语区国家已经非常有限，加拿大作为少数几个硕果仅存的持续吸引外来移民的发达国家，这些诸多因素将导致多伦多的房产市场长期被外来移民所主导，外来居民的购买力将决定多伦多未来的房价，我们坚持认为，大多的房产市场，从长期来看仍然具有非常好的投资价值。
（原创文章，所有数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，转发请注明作者信息）
平均成交价格：2017年1月市场的平均价格为105.7万，比去年同期上涨了18%；2月市场的平均价格为130万，比去年同期上涨了33%。相对于2月的楼市来说，1月份还算比较平稳。但是到了1月底，市场风云突变，因为有大量的国人集中选择在春节过后登陆买房，对2月份的楼市形成了一个极大的冲击。虽然在整个多伦多的地产市场上，中国人还不能构成绝对主力，但是由于中国人的涌入是一个市场的最主要的增量，所以对楼市的影响不容小觑。
成交数量：1月份的楼市成交数量是177套、2月份是346套，比去年同期都有不小的上涨。但是因为1、2月的新上市房源数量，跟去年相比还有减少，所以造成了1、2月份的楼市库存远低于去年同期的水平，实际仅为去年同期的55%左右。房源的稀缺造成了买家的恐慌，继而导致了2月楼市的井喷。
平均成交天数：1月的平均成交时间是20天，虽然和以往相比已经很低了，但回头看还算能够接受。但是2月份的平均成交时间缩短到了13天，创下了奥克维尔有房产记录的历史上成交时间的最短记录。2016年四月、六月和十月，是去年的最快成交的月度，平均成交天数是15天，但今年的二月份13天又破记录了。由于这个平均成交时间是统计了房地产市场上所有的房源，涵盖了低端和高端房，很多高端房的成交时间往往非常长，所以极大的拉高了平均数据，实际上，市场上的大部分价格在200万以下的房源，成交时间就是4到7天。
二月楼市的关键字：“加价”
我这里简单统计一下奥克维尔在2月所有Free Hold House的成交记录，总计成交220套，低于原价成交的60套（这60套主要集中在250万以上的高端市场）；原价成交的4套。剩余的156套为加价成交。
这156套的加价成交案例中，不同价格段的加价幅度统计如下：
- 5万之内，14套，占比9%；
- 5-10万，30套，19%；
- 10-15万，26套，17%；
- 15-20万，33套，21%；
- 20-30万，35套，22%；
- 30-40万，14套，9%；
- 40-50万，3套，2%；
- 最高的一套，加价61万。
由于最近很多朋友有一些同样的问题，这里集中谈一下我们的看法。
为什么奥克维尔的房价涨幅如此迅猛？
短期最主要的因素，就是鉴于国内的外汇管制的预期，很多华人将置业的计划提前了。
但长期来看，有以下四个因素。
最主要的原因是奥克维尔的房价长期被低估。放眼整个大多伦多地区，在族裔比例、学区排名和宜居指数上，能够和列治文山、万锦相匹敌的，只有奥克维尔；这三个地方距离多伦多市中心的距离都在30-40公里之间；虽然奥克维尔的华人餐馆和服务较少，但是族裔比例的优势却远远胜出，再加上靠近湖岸的气候优势和独特的自然风光，我认为奥克维尔的房价，至少应该不低于列治文山和万锦；可现在的情况是，奥克维尔的房价反而是最低的。
第二个原因是来自于新移民的直接登陆。以往的老移民在选择定居点的时候，由于国内的信息不对称，到了多伦多后往往选择城北的比较多，因为那里华人比较集中，新落脚的移民往往就近定居下来。随着微信和手机APP的不断普及，很多新移民在来加拿大之前，已经对这里的房产市场做了非常充分的前期考察和信息收集工作，加上新移民的受教育程度普遍提高，所以很多人已经不满足华人过于集中的地区，直接落脚到奥克维尔的越来越多。
第三个原因，是加拿大其它省份的移民，类似PEI王子岛、萨省和魁省的居民，在拿到了身份之后，由于他们已经基本适应了英语的生活环境，所以愿意选择奥克维尔的非常多。
第四个原因，是最近大多其它地区的华人过来买房的人增多，特别是已经在城北置过业的华人，通常也会把那里凌厉的加价风格一同带过来。
奥克维尔的独立屋这个月涨了30万吗？
答案是否定的，虽然这里涨了不少，但也没那么多。平均价格的数据月涨30万，不能代表大部分独立屋能够月涨30万。奥克维尔独立屋的平均房价数据，1月份是131万，2月份是161万。平均数据上涨了30万，是因为奥克维尔房产市场的构成多样，因为这里除了有大量在100万到250万之间的独立屋之外，还有不少300万、500万甚至1000万左右的豪宅市场，由于豪宅的成交往往会避开12月和1月的冬季，所以1月的房价被拉低了。
从统计数据就可以看得出来：
1月份成交的独立屋，在200万以上的总计有12套，其中11套是在200万至300万之间；300万到400万仅1套；
2月份的豪宅市场迅速启动，成交价格在200万以上的共有38套拉高了单月的平均价格。2月里成交价格在200万到300万之间的有24套；300万到400万之间的有9套；400万到600万之间的有3套；600万到900万之间的有2套。
如果我们选择典型房屋样本来观察，根据我们的估计，1月到2月的主力价格段独立屋大约上涨了10%到15%，不管怎么说，单月上涨这么多还是非常少见的。
短期风险考虑
从长期来看，多伦多的房价一定要涨到新移民不愿意过来了，才能停止。现在很多人还是不假思索的登陆多伦多，说明相对于这个城市提供的各种机会而言，房价还不构成进入的阻力。但市场的短期风险还是存在，主要就是政府对于楼市的打压力度，如果政府推出专门针对外籍人士的银行限贷 ，或者效仿温哥华的惩罚性的土地转让税，那么房价的上涨将告一段落甚至大幅下跌。银行的短期小幅加息不用担心，虽然从长期来看，加息对房价肯定有影响，但是在加息的早期阶段，实际上往往伴随着房价的上涨，只有到了加息的末期，才会对楼市造成致命的打击。
奥克维尔最新的学区排名会对市场有什么影响？
通常菲莎排名公布的半年到一年后，学区排名的变化对房价的影响会比较明显，但这次可能更快一些。建议经济实力较为雄厚的还是选择湖边的Eastlake社区，自住、升值都很好；预算不高、又想博一把的朋友，可以选择几个排名靠后一点的高中学区；当然选择IR、Abbey Park和White Oaks高中的学区房，还是非常主流的选择。
关于2017年走势的猜测
因为今年2月份的涨幅很大，随着3、4、5这三个月上市房源的迅速增加，预计楼市会逐步走稳。上半年楼市的主升浪可能已经结束，接下来春季市场，将会以平台整理或者小幅上涨为主。但是到了9月开学前的暑期市场，房价将再次爬高。
结论
关于对房价的短期预测，不要相信专家的观点，大家都是盲人摸象。记得在去年年底的时候，很多媒体和专业机构，对2017年普遍都持非常保守的观点，大部分预计上涨的幅度也都是非常小的，甚至还有不少是预测下跌的。这些预测报导和分析报告，只经过短短两、三个月，就被市场的实际走势所推翻。其实在投资这件事上，很多购房的朋友，凭着自己对本地市场的充分理解，在投资策略上已经远远走在了专家的前面。
因为中国大量中产阶级的迅速涌现，中国北方地区霾害的短期治理无望，某些地区的政治动荡，欧洲的伊斯兰化，全球适合华人移居的英语区国家已经非常有限，加拿大作为少数几个硕果仅存的持续吸引外来移民的发达国家，这些诸多因素将导致多伦多的房产市场长期被外来移民所主导，外来居民的购买力将决定多伦多未来的房价，我们坚持认为，大多的房产市场，从长期来看仍然具有非常好的投资价值。
（原创文章，所有数据来源于多伦多地产局MLS，图表经个人整理，转发请注明作者信息）
最后编辑: 2017-03-07
奥克维尔各社区房价与学区对照表（2017）
为了方便朋友们购房前的参考，我们整理了各社区的房价区间和学区排名的对照表，房价数据采自于多伦多地产局2017年1至2月所有房屋类型的Free Hold House的成交记录。提醒，准确的学区信息还是需要在Holton教育局的网站上做最终的核实。
（图表经个人整理，数据来源于多伦多地产局MLS和菲莎Fraiser排名）
为了方便朋友们购房前的参考，我们整理了各社区的房价区间和学区排名的对照表，房价数据采自于多伦多地产局2017年1至2月所有房屋类型的Free Hold House的成交记录。提醒，准确的学区信息还是需要在Holton教育局的网站上做最终的核实。
（图表经个人整理，数据来源于多伦多地产局MLS和菲莎Fraiser排名）
最后编辑: 2017-03-04
奥克维尔Eastlake东湖社区大地块独立屋（独家代理）
奥克维尔顶级学区的大地块独立屋，位于Eastlake东湖社区的中心地带，占地约12200尺，扇形地块，前面宽74尺，深150尺，后面宽91尺，四卧四卫，房子背靠Wedgewood Park，后院正对树林和绿地。步行到EJ James英法双语小学100米，Oakville Trafalgar高中600米，Maple Grove英语小学800米。
西人屋主，作为本地从业35年的Builder，深谙房子的维护和打理，居住在房子里30年，5年前，将自己居住的平层住房做了全新的翻建，不管在细节材质和装修做工上都追求精益求精。
挂牌价299.8万加币，欢迎业内同行和朋友们预约看房！
奥克维尔顶级学区的大地块独立屋，位于Eastlake东湖社区的中心地带，占地约12200尺，扇形地块，前面宽74尺，深150尺，后面宽91尺，四卧四卫，房子背靠Wedgewood Park，后院正对树林和绿地。步行到EJ James英法双语小学100米，Oakville Trafalgar高中600米，Maple Grove英语小学800米。
西人屋主，作为本地从业35年的Builder，深谙房子的维护和打理，居住在房子里30年，5年前，将自己居住的平层住房做了全新的翻建，不管在细节材质和装修做工上都追求精益求精。
挂牌价299.8万加币，欢迎业内同行和朋友们预约看房！
最后编辑: 2017-04-04
安省最新楼市调控政策的分析（Brittney蒋蓓原创）
安省最新调控政策出台，覆盖大多伦多和整个金马蹄区域，主要内容如下：
1，非本国居民的购房税率为15％；
2，扩大省内现有的租赁管理制度，覆盖所有租户；
3，对新建的租住房屋实施补贴；
4，所有租户的标准化租赁文件；
5，增加一项炒楼花的禁令；
6，审查房地产经纪人的行为规范。
其中最有震撼性的，莫过于非加拿大居民，在多伦多和大金马蹄区域购房的税收为15％。 这项税收出台的主要目的是打击海外炒家，对于计划居住在这里的新移民则不涉及此项税费。涵盖的房屋类型，包括独立屋、半独立屋、联排别墅和公寓，而商业租赁公寓、商业用地、农用地以及工业用地则不涉及此项收费。 对于在未来一段时间内成为加拿大公民或永久居民的人、以及国际留学生和持有工签的外国人，也都可以获得税费的返还。
安省的这个15%海外买家购置税，表面上看，有些出乎意料的严厉，其实是高高举起，又轻轻放下，既要了面子，也保住了里子。根据我们的观察，真正能够被这个政策打击到的海外买家其实不多。另外，从温哥华和大多伦多楼市调控的打击对象来看，政府对于有选票的人，其实一个都没有得罪。大多地产不断上涨的主要推动力，来自于新移民的持续稳定的流入，和新移民资产总量的远高于老移民，但是之前的舆论导向，则把主要矛头指向了海外炒家。安省出台的这个政策，做得非常聪明，感觉就是告诉选民：“我已经把海外买家都赶走了，你们炒房是你们自己的事儿，以后就与我无关了”。
值得一提的是，这个政策连带打击了本该鼓励的公寓市场，因为海外买家购买公寓的居多。公寓市场的火爆，一方面拉动本地经济，另一方面，来自海外买家的投资，也给当地居民提供了更多的出租房源。如果我们冷静的看待出租房的价格，就会发现租金上涨的幅度落后于房价的涨幅，而公寓租金的上涨的不少原因来自于物业费用的上涨。如果把海外买家从公寓市场上一并赶走，反而不利于平抑租金价格。
虽然这个政策对于楼市心理层面的影响，要远远多过资金面，但总体来看，对于当前楼市还是一个不小的利空。个人预测，由于大多伦多的联排镇屋和公寓的价差要远远小于温哥华，而且之前海外买家主要集中在公寓市场，所以接下来对公寓市场影响要大一些，对于刚需价格段（150万加币以下）的镇屋和独立屋市场的影响相对较小。
和国内的调控一样，重大政策出台了，也就很难取消了。这个政策的好处是为今年楼市降温保驾护航，年内再次出现大涨的可能性基本消除，但我们也不应对于这个政策的长期有效性，报以乐观的态度。房子是大部分老百姓财富存储的唯一载体，我们可以观察身边的国人，有几家真正完成了国内财富的全部转移。预计这次大多伦多楼市回暖的时间，将远远短于温哥华。
（图片来自于CBS官网，原创文章，转发请注明作者信息）
安省最新调控政策出台，覆盖大多伦多和整个金马蹄区域，主要内容如下：
1，非本国居民的购房税率为15％；
2，扩大省内现有的租赁管理制度，覆盖所有租户；
3，对新建的租住房屋实施补贴；
4，所有租户的标准化租赁文件；
5，增加一项炒楼花的禁令；
6，审查房地产经纪人的行为规范。
其中最有震撼性的，莫过于非加拿大居民，在多伦多和大金马蹄区域购房的税收为15％。 这项税收出台的主要目的是打击海外炒家，对于计划居住在这里的新移民则不涉及此项税费。涵盖的房屋类型，包括独立屋、半独立屋、联排别墅和公寓，而商业租赁公寓、商业用地、农用地以及工业用地则不涉及此项收费。 对于在未来一段时间内成为加拿大公民或永久居民的人、以及国际留学生和持有工签的外国人，也都可以获得税费的返还。
安省的这个15%海外买家购置税，表面上看，有些出乎意料的严厉，其实是高高举起，又轻轻放下，既要了面子，也保住了里子。根据我们的观察，真正能够被这个政策打击到的海外买家其实不多。另外，从温哥华和大多伦多楼市调控的打击对象来看，政府对于有选票的人，其实一个都没有得罪。大多地产不断上涨的主要推动力，来自于新移民的持续稳定的流入，和新移民资产总量的远高于老移民，但是之前的舆论导向，则把主要矛头指向了海外炒家。安省出台的这个政策，做得非常聪明，感觉就是告诉选民：“我已经把海外买家都赶走了，你们炒房是你们自己的事儿，以后就与我无关了”。
值得一提的是，这个政策连带打击了本该鼓励的公寓市场，因为海外买家购买公寓的居多。公寓市场的火爆，一方面拉动本地经济，另一方面，来自海外买家的投资，也给当地居民提供了更多的出租房源。如果我们冷静的看待出租房的价格，就会发现租金上涨的幅度落后于房价的涨幅，而公寓租金的上涨的不少原因来自于物业费用的上涨。如果把海外买家从公寓市场上一并赶走，反而不利于平抑租金价格。
虽然这个政策对于楼市心理层面的影响，要远远多过资金面，但总体来看，对于当前楼市还是一个不小的利空。个人预测，由于大多伦多的联排镇屋和公寓的价差要远远小于温哥华，而且之前海外买家主要集中在公寓市场，所以接下来对公寓市场影响要大一些，对于刚需价格段（150万加币以下）的镇屋和独立屋市场的影响相对较小。
和国内的调控一样，重大政策出台了，也就很难取消了。这个政策的好处是为今年楼市降温保驾护航，年内再次出现大涨的可能性基本消除，但我们也不应对于这个政策的长期有效性，报以乐观的态度。房子是大部分老百姓财富存储的唯一载体，我们可以观察身边的国人，有几家真正完成了国内财富的全部转移。预计这次大多伦多楼市回暖的时间，将远远短于温哥华。
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